Corem Property Group AB (publ)

Välkommen till Koren Property Group Q320.

Good afternoon and welcome to the presentation of the Delos report for January to September 2026. It is the Board of Directors Rutger Arnhult and the Board of Directors for the property business Sebastian Schlagsberg who will comment on the report in their broadcast. And it is Sebastian who will talk now. Övergripande kort så ser vi en positiv utveckling i flera delar av vår löpande verksamhet och våra övergripande prioriteringar ligger fast. Vi ska förbättra kassaflödet, öka uthyrningen, minska skuldsättningen och fortsätta stärka bolagets finansiella position. Med det som utgångspunkt så tänkte jag börja med att kort skriva kåren och vår portfölj för de som inte känner till oss. If we look at the number of properties, KOM today has properties worth about 45 billion kronor. We are concentrated in larger cities and growing regions with a weight point in Stockholm, which stands for 43% of the property value. Moreover, we also have strong positions in Gothenburg, Västerås and Malmö. A somewhat unprofitable context is of course our newly built property on Broadway in New York, which is now probably full of joy. Kontor står för ca 60% av vår area och logistik står för 21%. Vår inriktning är tydlig. Vi ska fokusera på bra kommersiella lägen där vi genom aktiv förvaltning, utbildning och utveckling kan skapa värde över tid. Intäkterna. För årets första nio månader uppgick till 2 miljarder och förvaltningsresultatet till 693 miljoner kronor. I det jämförbara beståndets ökade intäkterna var 1% och drivfunktionen var 2%. Ökningen har uppnåtts trots en kall inledning på året med högre kostnader på både värme- och snöyräddning. We had a positive net output during the third quarter of the year of 7 million kronor. And for the first nine years of the year, the net output went up to 4 million kronor. Sammantaget ser vi en positiv underbyggande utveckling. Samtidigt finns det fortfarande betydande potential i portföljen som vi arbetar för och mot att realisera. Den ekonomiske uthyrningsskaden uppgår till 83 procent i förvaltningsbeståndet jämfört med 85 årsskiftet och 86 år tidigare. Detta är inte en nivå som vi är nöjda med. Minnsningen om kvartalet förklaras bland annat av en ny vakans i samband med att en hyresgästsvist i Stockholm har lösts. Förlikningen har också belastat kvartalets fastighetskostnader med en engelsk belopp om 20 miljoner kronor. Uthyrningen är ett av våra absolutt viktigaste operationella fokusområden. Kåren har en bred hyresgästbas med cirka 2700 hyresgäster och totalt 4900 hyresavtal. Under årets första nio månader har vi tecknat cirka 350 nya avtal till ett totalt årligt kontraktsvärde om 300 miljoner kronor. Under det tredje kvartalet uppgick nya uthyrningar och omförhandlingar till 115 miljoner. From that, we can go on to some concrete examples of payments during the period. In Uppsala, we have signed a four-year agreement with Rarity Bioscience on about 1,300 square meters, which will be implemented in the fourth quarter of this year. Linköping, where we have extended, together with Ericsson, on 16,000 square meters in five years. In Linköping, we have signed a six-year agreement with the county board on about 6,300 square meters, This shows the width of our hiring process, both new hires and extensions of existing relationships. The long-term work with the tenants has, for us, of course, increased the number of hires. Projekt och färdigställda hyresgästanpassningar i New York så är projektet nu på 12.45 helt färdigställt. Sista hyresgästan flyttar in under oktober. Väl glädjande, den är fullt uthyrt. Kontrakterade hyresvärdet uppgår till 19,2 miljoner dollar, alltså nästan 19 miljoner kronor. Nyköping har gjort en hyresgästanpassning mot länsbesäkringar på 2600 kvadratmeter precis vid torget, väldigt fint. Och i Kista, som var här för några dagar sedan så pressrelyserade vi att vi ska göra en större hyresgästanpassning för ett mobilitetsföretag. Vi hoppas att vi snart kan avslöja lite mer detaljer om det. Det kommer vara väldigt positivt på Kista, det kommer dra mycket trafik dit. Investeringar, vi ser även här en tydlig förändring. Investeringarna i fastigheterna uppgår till cirka 1,3 miljarder på rullande 12. Under års första nivå investerade vi 778 miljoner kronor och en kvarvarande oliv med utbyte i kvartal av slutet av 1653. Vi ser och har sett över tid hur investeringarna minskar vilket också är logiskt givet att vårt fastighetsbestånd har minskat. Fokuset nu framöver ligger såklart på att vi har rätt åt nödvändiga investeringar och jag tror och hoppas att vi kommer se en nedåtgående trend gällande investeringar i våra fastigheter. Det gäller främst nu att vi förädlar vårt befintliga bestånd istället för att egentligen tillföra nya hus. Det innebär bland annat att hyresgästanpassningar, konverteringar, tekniska förbättringar och andra åtgärder som stärker fastigheternas långsiktiga attraktivitet. Av periodens investeringar så avsåg cirka 76% hyresgästanpassningar. Vi har idag en tydlig prioritering i kapitalanvändningen. Investeringarna ska i första hand stödja nyuthyrningar och åtgärder som stärker fastigheternas intjäning och konkurrenskraft. Det är viktigt både att utforska ett perspektiv och främst utkasta ett perspektiv. Även om vi fokuserar våra investeringar till främst hyresgästanpassningar så har vi också en klar långsiktig utvecklingspotential i portföljen. Just här visar vi fyra områden med stora framtida utvecklingsmöjligheter. Söderstaden vid Globen, Västerås City, Uppsala Business Park och Kilsted. De här möjligheterna representerar långsiktiga värden för oss. Men i dagens marknad med våra nuvarande prioriteringar så behöver utvecklingen ske i rätt takt och med rätt timing. Fokuset ligger här och nu främst på det befintliga beståndet, uthållning och investeringar, det finns en tydlig affär och en tydlig efterfrågan. Utvecklingsmöjligheterna kommer att finnas kvar och det ger oss även en strategisk potential.

We have not been on the low side during Q3, however, we have no sanctions on the end. We are announcing a deal that will be done during Q4. We sold a property to a company property that became known. We sold to a property developer who seems to be able to do something nice with it. En affär på 150 miljoner och sen så har vi i inledningen här på kvartal fyra annonserat en affärsordentur. PAYPAY.COM SEGMENT SEGMENT SEGMENT SEGMENT SEGMENT We will of course continue to prioritize selective transactions We are always looking for opportunities where we can step out of properties that we see that someone else can do something better with. Where we see that they are not necessary for us to keep. When someone else thinks it can be nice to complete their portfolio with them, then we are willing to sell. And that is because we want to get down the debt of the portfolio and stand stronger in the future. It is very challenging. I can comment on the yield on the balance portfolio. It's going up. And the tick that we see here in quarter three, it's due to higher yields. And it's mainly our Kista portfolio that has been hit this quarter. And that's because of the moves that are coming. Maybe it's Eriksson that everyone has read about in Kista. And it affects the insecurity in the area and increases the yields. And it is mainly on the office market where it will get an effect. I would also like to emphasize that these boxes and more logistics, including plastic, are very strong in the market. There it is just like any other free market for a big company. But it is ultimately on the office side that we feel that it will be a little tougher. Och det är klart, det är stora avflyttningar så här behövs det ett stort arbete. Det är ett otroligt attraktivt läge. Sett i Sverige, sett i Stockholm, sett i kommunikationer. Stora investeringar gjordes så det har ju alla förutsättningar men det krävs ett fortsatt oerhört fokuserat arbete för att vända på detta. 6,2% har vi i genomsnitt i värderingssikt upp från 6,1 som det har legat på under de tre senaste kvartalen tidigare. ICR has gone up 1.7 times. We have an LTV that is quite stable, 56%. It would have gone down if we hadn't got the download, but we have downloaded it. Unfortunately, it didn't go down, it is stuck at 5.6%. We have an average interest cost of 4.1 billion SEK. There we are today. Grafen här visar trenden, planar ut på alla nivåer. Ambitionen från bolaget är att stärka de finansiella nyckelformen fram. Därav ytterligare försäljningar i pakten. Räntetexentralen som sagt den kommer upp, ni ser den i grafen här. Snittlampan av fyra kommer in i trenden, svag svag svag trend nedåt. Där får man givetvis vara på det klara med att det kommer komma räntehöjningar fram igen. The outstanding bond volume continues to shrink. We have gone from more than 12 billion in total bonds and hybrids to today 3.8 billion. The next bond will expire in January next year. It is at 976 million. The ambition is to solve this. It is possible that the market can stand up and want to roll a part at higher levels, but the ambition is clear. It will reduce our debt in total and reduce the dependence of the capital market in the long run. And these 9.6 are planned to be resolved. Then we come down to 2.8 billion, and then we need to get closer to the level we think we are, where the capital market will think that it is a little more interesting to go down. Everyone is not overweight, but then you start to have a little underweight in the name, and that is seen as positive. How are we going to create the world through capital management? How are we going to handle our liquidity? There are a few different tools in the stock market. You can also buy shares. We have done that. We have bought at 550. We have an opportunity to continue this. We have a rolling program for it. Vi har tillgången i bank och det där är en likviditetsbuffert som vi har. Det känns väldigt bra inför kommande obligationssiffran att ha denna buffert liggande. Det har varit väldigt gynnsamma placeringar. De har tappat lite nu på slutet. Förvisso över börsen men so far har det varit väldigt gynnsamt för oss. Vi har fått fina utdelningar och det var hela syftet med placeringarna. Värdemässigt så hade vi en riktigt fin peak. Vi realiserade en del här i början av 2020. Alla banker har fått en liten släng av kapital. Nu är det kreditforsa och lite obo. We are still very positive about these assets, but as I said, it is a liquidity buffer and so far it has developed very well. Utdelningen under året uppgår till 302 miljoner som ligger i vårt resultat. I senaste kvartalet uppgick utdelningen till 51 miljoner. Så det har gynnat oss väldigt fint. I kvartal fyrande kommer vi inte få några utdelningar. Det kan man vara klar med, för det är ingen bank som delar ut dem. Så värt är det i prognoserna när man räknar framåt. Sen i kvartal ett och kvartal två, då drömmer bankerna till med rea utdelningar igen och sen är det vissa banker då, till exempel Nordea, som har även i kvartal tre. Men som sagt, det är inte visst att det är i sten, att vi ska ha kvar de här innehaven vid de utdelningstid, för de kan ju omplaceras i attraktiva fastighetsaffärer också, eller lösen av skuld. Vilket är väldigt skönt här. What do you think about us? How do you think about our employees? How do you explain us?