Stenhus Fastigheter i Norden AB (publ)

Hej och välkomna till dagens webcast med Stenets Fastigheter där vice vd Mikael Nikander och CFO Toma Javrodzic kommer att presentera rapporten för det första kvartalet 2025. Efter presentationen kommer det att hållas en Q&A så om ni ringer in och vill ställa en fråga trycker ni stjärna 9 för att träcka upp handen och sedan stjärna 6 när ni får ordet. Det går även bra att ställa frågor och skicka in i formuläret till höger och med det sagt så lämnar jag över ordet till er.

Hi, welcome everyone. I'm Thomas Georgiadis, CFO of the company.

And I'm Mikael Nikander, and I'm the vice president of the company. We're going to take you through our Q&A, and hope for many interesting questions after the break. If we start with our financial goals, our most important financial goal is that we're going to spend 12% of our capital over a conglomerate cycle. If we then jump in and look at our Q1 figures, we can see that the administrative results have increased by about 16% compared to the corresponding period last year. The rental income is 257 million SEK and we have also had a positive change in value in the quarter, if not small.

When we look at our financial goals, which we updated in January, we have our discount on our own capital, which corresponds to the management result of 12% over a conjecture cycle. We will have a capital binding on our laws for at least two years. 35% solidity, hold on to an LTV that is under 60% and a net LTV of 55%. ICR, Rätte- och teknisk graden, ska hålla sig på 2025, som vi håller kvar där, för att vi tror att det är dit ett bolag ska vara, över 2025. Så vi kommer komma in och se hur ICR har utvecklats, så den börjar närma sig 2025. Och att vi ska ha tydligt fokus på kassaflöden. Significant events. We have refinanced, as we also mentioned when we released Q4, a large part of our loan stock. We closed it in January, so it's done now. 60% of the loan stock is refinanced and we send better conditions. Vi har även köpt tillbaka rätt mycket egna aktier i bolaget. Cirka fyra miljoner under Q1. Vi har även fortsatt efter stängningen av Q1 att köpa. Samt att vi har föreslagit en utdelning för första gången i bolagets historia. Vi har även förvärvat en fastighet i Nykvarn. Och vi har börjat... which has been positive this quarter.

Om man sedan tittar på de eventen som har hänt efter kvartalets utgång så har vi förvärvat en fastighet i Uppsala med polisen som hyresgäst. Vi har också sålt tre stycken icke-prioriterade fastigheter i början på kvartalet. Slutligen har vi också skickat ut ett pressmeddelande om att vi tillsammans med Tyresö kommun har ingått ett 15-årigt hyresavtal för kommunens byggnader. kommunhuset i Rysse centrum. Det totala kontraktsvärdet på hela den föreningen är ungefär 300 miljoner. Om vi tittar på grafen högst upp till höger så ser vi hur förvaltningsresultatet har utvecklats över tid. Vi kan se att vi har ett stigande förvaltningsresultat. Detta trots att vi faktiskt har minskat volymen kvadratmeter. Fastighetsvärdet är relativt stabilt över tid trots att det har varit rätt röriga tider. And down in the graph we see what Tomas said, that we have refinanced, borrowed a little more money, while we keep our net LTV at about the same level as we had in the last quarter. If we then start to look a little forward, what do we see in the future? Well, we always do a determined recognition capacity, and mostly the numbers we see to the left are the numbers we have there. Here we do the assessment based on everything that is known today. We assess the rental revenues to almost 1 billion, an administration result of 421 million and a net profit of almost 800 million. We have an EPR per share of 16.90. Net LTV, as we said earlier, just over 53. We have an ICR of a rolling 12 on 1.92 in the quarter of the standard loan. I think Thomas will mention it a little later, but there we are at about 2.1. Today we have 136 properties. We have an average duration in the entire contract portfolio of six years and a property value of 13.5 billion. Den ekonomiska uthyrningsgraden är knappt 93% och vi har sedan hösten 2021 blivit rejtad av NCR och där har vi en dubbelflat med stable outlook. Tittar vi lite grann på hur fastighetsbeståndet fördelas över Sverige så har vi den som vi brukar kalla för bananen. Det vill säga man kan ta Stockholm. And then you look a little north, about Uppsala. And then you look a little south, down towards Nyköping. And then you go around both Mälaren and Vänern och Vättern, then we end up in our so-called Banan. What stands out a little bit from this Banan is that we have 2% in northern Sweden. And northern Sweden for us is mainly that we have a number of administrative cooks in Borlänge. In southern Sweden we have two properties in Malmö, where both are of development character. It's just a quick look at how the company has changed over time, especially when it comes to real estate value. When we noted 5 years ago, we had about 1.3 billion in real estate value, so we are and have been a growth company. But during these busy years, we have put a lot of time and effort into working with our balance sheet. work with our administration and the entire set-up of the company, which is also based on the fact that we changed the list in December last year to Nasdaq Stockholm. Våran affärsregler är rätt enkelt. Kassaflödet är det absolutt viktigaste, det vi är absolutt mest rädda om. För att generera det här kassaflödet så jobbar vi med fyra affärsområden. Det största affärsområdet är lager, lätt industri och logistik. Det är ungefär som det låter. Det är allt från rena logistikanläggningar till lätt industri. Det kan vara verkstäder och det värsta annat som hamnar i det segmentet. In the trade segment, we mainly work with low-price trade and food trade. I'll give you an example of that as well. On the office side, the largest part of our office service guests are office service guests who have different forms of state integration, municipality or county. We call them offices because they are generic offices. Offentliga fastigheter hos oss är vår skola, omsorg och egentligen ingenting annat. Som en add-on till det här så jobbar vi även med projektutveckling i vår egen fastighetsportfölj. Vi bygger aldrig någonting nytt om vi inte får minst tio år av hyresavtal och vi vill alltid ha stabila hyresgäster. Vi gör alltid både KYC och djupblodade ekonomiska analyser i alla våra uthyrningar för att försöka undvika eventuella hyresförluster. Sustainability work, we have talked a lot about that. We have prepared some examples that we have worked with. We have now entered a new phase where we more and more work with to certify our facilities. Here we have an axis on the facilities that we have certified absolutely latest. To the left we have our big healthcare facility, Svanholmen in Stockholm, which was certified here during Q1. In the middle, it's a little extra funny, it's the police who are the tenants. But this is classified as an object that we are not going to show on the picture. It is of an incredibly nice green color. It was also certified here under Q1. And to the right we have a traditional commercial property that we own at Stenhus. This is located in Norrtälje and was also certified under Q1. The certifications we work with are mainly premium use. The largest segment that I mentioned is the industry logistics, which stands for a little over 50%. The others are about the same size. What is a little smaller is our office segment. If we look at the degree of vacancy for the different segments, I think that it looks about the same for us as for many others. It looks stable at Lagerlätt Industrilogistik, public facilities. We have increased the vacancy a little bit on the commercial side and also on the office side. We have landed on a little over 10% in both of those segments. At the same time, we end up at about 93%, as I said earlier. If we look at our largest tenants, we find many international companies, national companies, municipalities and other state-owned enterprises. These account for about 25-30% of our total contract volume and the average duration in that portfolio is 7.2 years. We have also, as many have requested, begun to prepare a net payment. This quarter is the first time we do this. We can see that we have received a positive net payment, but very small. But at least positive, which I think is delightful, given that it has been a little turbulent on the market lately. An axis of our assets. If we look to the left, we have our office building in Tyresö Center. In this building we have written a new contract with Tyresö Municipality, where we have just entered the design phase together with the municipality to decide exactly what we are going to do with the house. In the middle, we have a traditional warehouse industry, in this case a car facility. The largest part of this facility is service and similar workshops. It is also the sales hub for Mercedes passenger cars. This is located in Kista, Akalla. To the right we have our largest public facility. This is an old Tumba hospital where we have a rental facility as a nursing home municipality. We have two nursing homes. We have the Stockholm County Council with both a health center and a dental clinic. And then complete care of all kinds. To the left we see the waterman we just mentioned as a new Breeming juice property. This is located in Norrtälje and here we have a mix of Villus, Rusta, Normal, Jysk and Blomsterlandet. This is exactly the mix we like to have on our harvest properties. In the middle we see the largest property in our entire stock. It is located in Västerås. Here we have also built, about two years ago, Alstom's development center. An office property of about 10,000 square meters. In total, this property covers about 65,000 square meters. Apart from Alstom, we have tenants such as ABB, Fortum and Quintus, for example. Den höga delen vi ser i mitten är en rätt unik del där man kan lyfta ett helt tågsätt inomhus. Jag tror att det är den enda, åtminstone i Sverige, vad jag känner till. Till höger ser vi Skiftinge, där en handelsplats som bland annat består av ICA Maxi och Biltema. De fastigheterna äger vi tyvärr inte, men all kompletteringshandel på den här handelsplatsen äger vi. Här jobbar vi kontinuerligt med att utveckla de kvarvarande byggrätterna. To the left is a clean logistics facility. This is Sweden's largest carrier of furniture, if you remove IKEA. In the middle is a newly built facility. It's built for ROPCOL, where production, storage and logistics are used. And on the far right is Santa Maria's large property on the west coast in Kungsbacka, where they have a warehouse and it is the heart of the entire Santa Maria business, that is, food. If we take a look at the projects we are working on right now, we have Köpmannen 7 in Västerås. This is located in Hälla shopping center. We are building this especially for Motornet and Dollar Store. Motornet has just started setting up their store and Dollar Store will start doing that during Q3. Andra aktörer på den här platsen är egentligen alla kända livsmedelsaktörer och det är en mycket stark handelsplats i Västerås. Till höger så kommer vi tillbaks till Skiftinge där vi för ett litet drygt halvår sedan byggde Blomsterlandet som är inflyttat och klart och just nu så håller vi på med Jämofix som kommer att flytta in här under Q2.

Och till den finansiella delen. Resultaträkningen och den viktigaste delen, intäkterna, kommer från de här fastigheterna som Micke presenterade. Väldigt starka hyresgäster. I princip är alla intäkter kopplade till KPI, så de justeras årligen med inflationen. Vi har en relativt hög marginal, vi kallar det för överskottsgrad, vilket innebär att mindre beroende på hur inflationen påverkar kostnaderna. Vi ser att vårt förvaltningsresultat, som vi nämnde i början, har ökat. Framför allt beror det på att räntorna har minskat väldigt mycket för oss. Vi kan gå till nästa sida. Income capacity. We see in the table that right now, with the margin we have and without changes in the operating net, we have come up to about 421 million per year, which is significantly better than what it looked like a few quarters ago, although we have changed some properties. Våra finansiella mål uppfyller vi när det gäller LTV. 56 procent. En bra bit under 60 var utrymme att låna mera pengar också för att växa. Nett LTV på bra nivåer. Det är ICR som har varit den frågan som har hängt med senaste året. two years or so. And now we're really starting to see, and we'll see in the future as well, how it starts to increase. And if you look at how Q2 2025 looks like, with Stigbård versus how 2024's Q2 looks like, then we'll see an increase in the future, and also Q3 and forward, if Stigbård doesn't change. Good. Let's look at the next one. The balance sheet. Här har vi också en del av den viktiga finansieringsdelen, där vi har refinansierat väldigt mycket av skulden som är nu lång. Vi har en NetLTV-kassa, en väldigt stark kassa. Vi steg det kvartalet på 348 miljoner, så det skapar väldigt mycket utrymme att både hantera ...skuld, om det behövs, eller användas till finansiering. Det man inte ser här är LCF-er. Vi har 525 miljoner som är outnyttjade LCF-er. Tillsammans med kassan finns det också väldigt stort utrymme till förvärv. Vi kan gå till nästa sida. Vi har... The ICR is the most up-to-date issue in real estate companies of our character. We have seen that from very high levels in 2022, it has dropped to 1.8 and is now starting to increase. We saw it ahead of us. We had very strong cash flows, copy adjusted. That's why we also kept the financial goal for 2025. We really believe that this is how a company like Stenum should be. A bit over 2025 in good times, so long-term it will be good. We have... We can also talk about the financing strategy. Over 90% of our debt is in Swedish banks. We work with four out of five large Swedish banks. We have an obligation that corresponds to 6-7% of our total loan debt. The rest is in the four Swedish banks and a lot of savings banks in the country. Vi har även skapat ett utrymme till ett program med korta obligationer. Den ligger utnyttjad just nu. Den motsvarar ECF på 525 miljoner. Bra. Nästa. Vi avslutar med en bild på våra aktieägare. My brother Elias. And a few more. Balder, Öresund, Länsförsäkringen. And so on. A very strong list of owners. And it has been very stable lately. After the big acquisitions we did with Maxfast and Landviken. So, we're done there. I think so. Can we open up for questions?

Tack så mycket för presentationen där. Och så precis som ni nämnde så kommer vi nu gå vidare till Q&A här. Så om ni har ringt in och vill ställa en fråga så trycker ni stjärna 9 för att räcka upp handen och sedan stjärna 6 när ni får ordet. Och vi har en första frågeställare här som har telefonnummer som slutar på 6701. Varsågod, du har ordet.

Det är Albinsson där som kan besvara. Jag hade väl tre frågor. Det första var bara om ni hade möjlighet att ge lite mer bakgrund till styrelseförändringarna.

Yeah. Vi sitter här som ledning, CFO och vice vd.

Det där är ju egentligen en ägarfråga, så det är egentligen inte en fråga vi i första hand ska svara på.

Men eftersom Jörg är en av ägarna, så kan jag väl lätt kommentera att vi har en ägarlista. Det har skett vissa förändringar, som ni såg igår med valberedsförslag. Nästa vecka har vi årsstämman. Jag antar att ett antal av er har anmält dig. De frågorna kommer besvaras lättast där tror jag.

Perfekt, tack för det. Och sen tänkte jag, det är ingen jättestor del, men Krona har ni varit inne och gjort lite förslag på tidigare. Vad är era tanker kring den som det ser ut nu?

Once upon a time, today it's too long ago, when the market looked completely different, it was hard to find a stock that matched the drop-off level and a safety level that we thought was interesting. Then we found KRONA. In retrospect, we can say that it didn't go as planned. The market changed radically. For those who don't know KRONA, Krona owns a high school in Kongsberg, Norway. It's a technical high school for the defence industry. It happens to be the largest defence industry in Norway. And there you have problems with your reward levels. So a little over a year ago, we tried to do a new mission in the company by importing a property to lower the LTV level in the company. And that didn't really work out. And with that said, we can say that this stands for under 1% of our balance sheet. So we as Stenhus, we have bought some support from and from. But in general, it's a bit like this. So we'll see how it goes when the loan starts to get closer to decline sometime during Q1 2026.

But you can add that Stenhus... innehav i krona är väldigt stabilt och vi har kontroll på det. Ligger på mellan 25 och 30 %.

Tack för det och sista frågan var ju att ni pratar ju och ni visade i siffrorna också att det är lite bättre tider för Steinhus nu än för något år sedan eller två. Och ni har gjort M&A, ni har sålt, ni har installerat utdelning och ni har återköpt och så vidare. Tittar på stenhuset ett år framåt, vad är huvudfokus? Vill ni inte vara tillbaka nu som en tillväxtföretag som köper fastigheter och växer, i så fall var, eller är det mer intressant att sälja fastigheter och köpa tillbaka aktier?

Yes, I think that we see ourselves at the bottom as a growth company. Then, as you saw on the slide, we got stuck for a long time, to be honest. We will buy properties. The goal is to grow the company. Vi kommer också att sälja fastigheter, fastigheter som vi antingen tycker avkastar för dåligt eller inte riktigt är i paritet med det vi vill äga. Som till exempel, om vi ska ta ett exempel på en kåk vi sålde nu efter kvartalets utgång, så sålde vi en blandfastighet i Nyköping. Det var lite restauranger, det var lite lägenheter. Det är inte riktigt det vi ska äga. Den avkastar lite för lågt för att den ska platsa i vår portfölj. Sen kommer vi fortsätta med återköp. Utdelningen är här för att stanna. Det vi tittar på är att köpa mer av det vi redan har. Mer av samma.

When it comes to repurchase, which is very attractive to do, but you also have to monitor a little so that you don't destroy the shareholder list. We have bought for a whole year around 2% of the total shares, 1.5% maybe right now. We will probably look at it in the future as well. But you can't go as far as you can at that point, I think. Vi kommer också även jobba med vår resultaträkning. Vi har varit ett växande bolag. De sista kvartalen har vi hanterat vår balansräkning mot skuld, vilket är ett väldigt bra skick just nu. Vi kommer jobba även med vår förvaltning till att få loss värden därifrån på befintliga fastigheter.

Jättebra, tack. Det var mina frågor.

Tack så mycket för frågorna. Då går vi vidare till skriftliga frågor vi har fått. Är det något speciellt segment ni vill växa i?

Yes, we say more of the same, but if we are to say that two segments that we think are a little more interesting and that might give a little higher discount are rare purchase trade and low-cost trade and low-cost industrial logistics. But that does not mean that we are not interested in the other, but if we are to say that there are some segments that are more interesting, then it is those two.

Thank you, and a little question of understanding there. Yes, sorry, did you want to add anything there?

That's how it looks right now.

Yes. But is there any new region you're looking at going in, or is there any existing market that you see extra interesting to grow on?

No, it's about the same answer as before. We see our banana as our primary market. Stockholm and Mälardalen are the biggest focus. Then we have a hub in Skåne, as I mentioned, with two properties with a little more of a development character. And there we have to decide whether we should stay there and grow or leave. Thank you very much.

Finns det i era segment och marknader en acceptans för dagens hyresnivå när kontrakt löper ut eller märker ni något tryck nedåt på hyrorna som drabbat vissa kontorsbolag?

We don't own, if we start with the office segment, what we have seen is that we have increased vacancies. We have not seen it clearly that we go down to rental levels. We usually maintain the rental levels we have. Possibly a little up, but it also depends on that we are mainly in regional cities or have counterparts like the police or the municipality or something else where the dialogue becomes in some other way, one can say. If you look at the trade, we recently rented out in Hälla at higher levels than we had before. And if we look at the latest negotiations we have made in the existing state, it has also been at higher levels than it was before. We don't really know if it will last, but we think we are well positioned to be able to maintain or increase the rental levels we have.

Thank you very much. Then we go to the last question that we have received here. You propose for the first time a division and have at the same time repurchased shares. How do you see the balance between sharing capital to shareholders and reinvesting in growth in the current market situation?

Stenius has the potential to do many things. It is both to consolidate its access to be more administrative effective by selling things we should not have and use capital to buy others. But when the stock exchange rate is where it is today and with the opportunities we have, it is of course also an alternative. We use all the tools in the toolbox and we do both. We can't buy back all the stocks. It's not the point of being a listed company if you buy too much. Our biggest owners own... than maybe 50, 60, 70% of all the shares. So by buying like now, about 1.5-2%, we have bought quite a lot of free floats. So you can't go too hard there either.

The job we started with when we acquired Randvik in the summer of 2022, we advertised sales for the first 2-3 months after the agreement for about 1 billion. We worked very actively with our balance sheet. We saw that we would have a challenge on the balance sheet side, so we have actively worked to fix the balance sheet. We have refinanced ourselves, we have sold properties that we don't think fit. We have also done a number of smaller acquisitions that add good value. So now we have ended up on... situation som bolag där vi faktiskt kan både jobba med utdelning, vi kan jobba med återköp och växa bolaget. Och det är väl lite grann att vi har fått betalt för det hårda slitet som vi gjorde mellan sommar 2022 egentligen fram till att vi bytte lista. För att byta lista var också viktigt för oss att visa att vi var ett bolag som hör hemma på main market och inte på first north. So som aktieägare i Stenhus kan man väl glädjas åt att vi både ska växa bolaget, jobba med återköp och så får man en utdelning också. Som en liten add-on.

Bra avslutning där. Tusen tack Mikael och Thomas för att ni har presenterat här idag och tack till alla som har tittat och ställt in frågan. Ni får ha en fortsatt trevlig dag.