Stenhus Fastigheter i Norden AB (publ)

Hej och välkomna till Stenhus fastigheters andra kvartalsrapport 2025. Med oss för att presentera har vi vice vd Mikael Nikander och CFO Tomas Georgiadis. Om ni har frågor till företaget skriv det i formuläret i höger. Om ni ringer in så räcker man upp handen med stjärna 9 och när man får ordet så aktiverar man ljudet med stjärna 6. Med det sagt så ger jag ordet till dig Mikael.

Tack så mycket. God morgon. Vi kastar oss rakt in i våra Q2-siffror. Men det jag vill att vi alla ska ha med oss är att vi har ett viktigt mål för vår verksamhet. Det är att vi ska avkasta minst 12% på eget kapital över en konjunkturcykel. Om man tittar på Q2 och vår resultatutveckling så ser ni att vi har ett förbättrat förvaltningsresultat för rätt många kvartal i rad. Despite the fact that since Q2 2024 we have sold for about 1 billion and bought for a few hundred million, we have steadily improved our administrative results. Just i det här fallet så ökar vi med 22 procent jämfört med Q2 förra året. Vi har en värdeförändring på 38 miljoner på fastighetsportföljen. Vi har ett positivt kassaflöde på 118 miljoner och vi gör ett resultat efter skatt på 49 miljoner.

Yes, and in addition to the reduction of 12% per share during a conductive cycle, we have a few other financial goals that are mostly related to the capital structure. For example, to have a long capital bond of at least two years, a solidity of over 35%, to have a modest loan rate of under 60%, and an interest rate of over 2.25%. When it comes to the last quarter, we had an annual vote, where we for the first time decided on a division of 20 euros per share, divided in two cases. We have also bought back about 8.7 million shares, own shares in the company. som ligger i eget förvar just nu. Vi har även köpt ett par fastigheter och sålt ett par stycken. Under the board of directors, Anders Svenberg was elected to the board again. Niklas Pålsson was also elected. Erik Borgblad took over the board of directors. After that, we also added a portfolio of storage and industrial facilities for about 300 million SEK.

If we go forward and look at the actual figures, we can see that we assess our income to almost 1.1 billion SEK. A revenue of 421 million SEK. A net profit of 800 million SEK. We have a net LTV of SEK 17 per share. We have a net LTV of SEK 52.5, which is far below SEK 55 that we have said that we can expect to have. Our ICR has risen to over 2 and if you look at the ICR in the quarter, it is up to 2.2. We have 134 properties, an average duration of 6.1 years, a market value of 13.4 billion, and an economic growth rate of 92.4. A little lower than last quarter, partly due to the fact that we have sold properties with a slightly higher growth rate. Our rating is still double B, with stable outlook. If we look at the distribution of our administrative system, we still have our absolute core in Stockholm Mälardalen. We also have a hub in Western Sweden, and that is above all Karlstad Borås with Omnejd. We have a little bit in Småland, two large warehouses and light industrial koks in Vimmerby and Näsjö. Then we have two smaller properties in Skåne. I think we'll skip that one. Our business idea is quite simple. We have four business areas. All of our business areas will generate strong cash flows, over time, to make our withdrawal requirements possible and get happy and satisfied owners. Of the four business areas, the largest is warehouse, light industry and logistics. I will come back with some examples of pictures of these. We have offices. Our offices are mainly in regional cities. And the biggest tenants we have are the city, municipality, county hall and police within our offices. In the public sector, or what we call public facilities, it's only the health care and care unit. Where we have a number of smaller LSS units and two really big public facilities in Stockholm. The last business area is trade. We can call it that, mainly daily goods trade and long-term trade. I will show a picture of that as well. As an add-on to this, we will also work to try to develop the properties we have. We do it continuously and we will come back with a few examples of what we do. But we do not buy into Greenfield, we develop the properties we have. Hållbarhet jobbar vi kontinuerligt med. Vi har en väldigt utförlig presentation om vårt hållbarhetsarbete i vår årsredovisning. Men det vi framförallt jobbar med just nu är dels återbruksprojekt, vilket vi har rätt som rullar precis just nu, där vi återanvänder både vissa tekniska saker men även We also work with certifying our houses. We have a long list of properties that we work with continuously to get BREEAM, which is the certification institute that we work with. If we look at the object that we have certified during the period, we have our big house, Svanholmen, which is located in Stockholmsstad. It is a nursing home and it has been certified under Q2. Vi har en fastighet i Livre och Bäck. Den där bilden är väldigt rolig. Vi tycker själva att det är lite kul att inte visa bilden. Det är polisen som har verksamhet där och vi visar inte bilden på den fastigheten. Den blev också certifierad enligt BREAM under Q2. Sen har vi vår stora handelsfastighet i Nortälje som ligger i Östra Knupetorg som också blev certifierad här under Q2. Allihop blev certifierade BREAM in Use Very Good. If we look at the portfolio as a whole, we can see that Lagerlätt Industri stands for 55% of the portfolio. Trade and public housing stands for about 17% each. And 11% is offices, which is our absolute smallest business area. We also see some problems with the distribution between different regions, but I think we'll move on. Vi har en duration på 6,1 år som jag sa tidigare. Våra största hyresgäster finner vi till vänster. Där har vi hyresgäster som Alstom, som finns i vår fastighet Finslätten i Västerås. Vi har Santa Maria, som finns i vår stora lagerfastighet på västkusten. Vi har Bilia, och Bilia kommer att öka lite grann hos oss i och med att den portföljen som Thomas berättade om, som vi tillträdde här under Q3, huvudsakligen har Bilia som hyresgäst. We also have public tenants such as Botkyrka kommun, Polismyndigheten, Tyresö kommun. As a whole, we are very proud of the list of tenants we have. The strong well-known brands or organizations that are our biggest tenants. Vi har börjat näta vår nätuthyrningsgrad, befintligt bestånd, sedan årsskiftet. Även i det här kvartalet kan vi påvisa en positiv nätuthyrningsgrad, vilket är väldigt glädjande. If we then look at a selection of our properties from different segments, then we have to the far left we have Tyresö Municipality House. In Tyresö Municipality we have also signed an agreement with them for another 15 years and we will rebuild this property. The design is in a very premature state. That property is an office property. The one in the middle is a car property, warehouse industry. Ska vi ta frågor nu eller ska vi ta frågor? Vi kan ta frågan nu då.

Hallå? Telefonnummer 8628. Du kan sätta på ljudet.

Ja, kan ni höra mig? I'll wait with the questions until the end. I just wanted to ask a question.

Okay, then we'll resume. We'll continue. Lager 1 industrial property in Kista, Akalla in Stockholm. The main business here is Mercedes motor sales, but most of it is actually damage workshops and other types of workshops. The only goal for Mercedes cars. To the right is a public property, in this case Sammariten in Botkyrka. The biggest tenants are Botkyrka Municipality and Läns Landsting. In the middle to the left is a certified property in Norrtälje. In the middle is the largest property in Västerås, Finnslätten. Alstom is our biggest tenant. The first image of our report is from Alstom's operation, where we see a train set for repair. To the right we see our development area in Skiftinge, in this case a dollar store. I will come back to this, but there we have, among other things, built a home office. To the left we have Sweden's next largest furniture carrier, after IKEA. It is located in Tibro and has been there since the beginning of the 1970s. In the middle, we have a facility that we built in Råkvård a few years ago. It's located in Skövde. It's both storage, logistics, production and administration. And on the far right, we have the Santa Maria property in Kungsbacka. It belongs to the storage, light industry and logistics segment. If we take a look at the ongoing project, or at the end of it, we can see the construction images from Gem & Fix in Skiftinge, which has just opened, which was another addition to the place where we still have about 7,000 square meters of building space left, which we are working with to bring in tenants. Till höger ser ni vårt stora omdaningsprojekt, ett före detta litet köpcentrum i Hälla i Västerås, som vi har gjort om enligt de koncepter som vi gillar, det vill säga mer big box, entrée utifrån och inte ett inomhuscentrum. Motornet öppnade under Q2 och de övriga hyf... The companies that will open are Dollar Store and Q3. Dresscon and Lindex have previously opened.

Thomas? Yes, let's look at the results. As Micke mentioned, regarding revenue and net profit, the difference from before is that the financial costs are decreasing, the net profit is decreasing, and that we continue to have positive value changes of 37 million SEK for this quarter. Ebitda and income have been stable. Even though we have removed a lot of assets, we maintain most of the results. And that it partly increases the assets we have. Let's look at the next slide. When it comes to income capacity, we are about where we are reporting now. A little over 1 billion in income and a management result of 421 million. In the table below, we see a feeling analysis of how it can affect different interest rates and changes in the operating method. Tabellen till höger ser vi våra finansiella mål och hur det ser ut idag. Det som sticker ut just nu är att räntetäckningsgraden börjar stiga och är nu på 2,03 på rullande 12 månader. På kvartalet är det ännu högre, så det börjar närma sig vårt finansiella mål. Nästa sida. Stablarna nere visar LTV och NetLTV. Vi ser en väldigt stabil belåningsgrad under hela den här svåra resan de senaste tre åren. Den ligger på drygt 55 procent under. Yes, the market value of our properties. It is worth noting once again that all properties are valued each quarter externally by one of the valuation films. And that the cash register closed at 450 million, which is a very strong liquidity in the company so far. med en modest belåningsgrad. Ska vi titta på nästa sida? Jag nämnde stabila LTVn och kapitalstrukturen. Här har vi staplarna till höger, där det mesta av skulden förfaller bortom två år. 95% of the debt is from Swedish banks with properties like Pant. The stacks to the left, the interest rate level, once again, if you look over there, we started at a very high level when the interest rates started to go up. And we have started to see that it's starting to turn. It's probably the second quarter in a row that it's starting to turn, the third. We can see the number of outstanding shares on the next slide. We own approximately 8.7 million shares. 2.3% of all outstanding shares. That makes the company the eighth largest shareholder. Vi har ett aktivt åtköpsprogram fortfarande. Vad har vi mer att titta på? Kalendern ser ni till höger. Annars är vi väl ungefär klara med det vi gör. Ni kan ha lite intressanta frågor till oss.

Tack så mycket för den presentationen. Då hoppar vi över på frågestunden. Vi har ju inringaren här som telefonnummer slutar på 8628. Du kan påbörja.

Ja, hej. Oskar Lindqvist här på ABG Sundahl Collier. Jag tänkte att jag kunde börja på ert förvärv här av den här biliga portföljen. Är den fullt uthyrd?

Fullt uthyrd.

Så ja, den är fullt uthyrd. The gross yield is about 8%. Can you indicate where the net initial yield is?

We haven't communicated that yet. We have communicated the rental revenues and the businesses. For those who haven't seen it, there are five facilities. There is a Porsche facility in Malmö, a Porsche facility in Helsingborg, Det är en BNB-anläggning i Trollhättan och det är två stycken tyttanläggningar, en i Södertälje och en i Eskilstuna.

Precis, men skulle du säga att den är ungefär i linje med hur den övriga portföljen ligger eller? Ja, skulle jag säga. Bra, tack. Sen tänkte jag på ert projekt där LibroBäck med polisen. It looks like it's been delayed a bit. Is there anything special that has happened?

Yes, what has happened is that the construction law has been revoked for some time. And then you need to restore a small part of the property.

That's what has been revoked for some time. But it should maintain this updated timetable?

Absolutely, it should. I would also like to point out that our tenants make an investment on almost as much money as we make on the property on their business. It's a very special story, to put it mildly.

Yes. And then, if I go on to the accessibility, if you look at The long-term view, if we compare Q1 to Q2, is that the rental revenues are up 18 million. What has been added since Q1 is the acquisition of the cheap portfolio at 24 million. What is it that has a negative impact here? We have sold a bit. That is above all. Det måste vi ha läggat med i den långsiktiga bilden, framtida frånträden.

I Q1 hade vi inte kommunicerat denna förr när vi släppte den. Den tror jag vi gjorde strax efter.

Jag trodde det var tvärtom, men då kanske han missade.

Förlåt, då kan jag ha fel. Som ni ser så har vakansgraden ökat lite grann, så det är säkert någonting där också. Det är huvudsakligen de två skillnaderna.

Yes, and now you have started to prepare the net payment as well. I'm thinking, if you see the coming quarter or two quarters, how do you see the effect of net payment that you have not prepared before? Do you expect that the degree of expansion will remain at the current level or in which direction do you think it will move in the coming two quarters?

Våran förhoppning är att vi kommer att försöka stärka utredningsgraden och det gör vi på två sätt. Dels att vi jobbar aktivt med utredningsarbetet förstås, vilket är självklart. Men vi tittar också på möjligheter att avyttra kåkar som vi inte tycker passar oss, som har höga vakanser, som bland annat kanske skulle passa bättre som ägare till de fastigheterna. Och hur går de diskussionerna? Bra skulle jag vilja säga, i grund och botten.

Let's move on to the financing side. You have refinanced 480 million SEK for better conditions. Can you comment on that? Partly on how it looks with the upcoming decline and potential there, and maybe also on the margins?

kommande förfall som man ser på tabellen innan. Vi har 570 miljoner som är kort. And most of it is in another listed company, Bakkeheden, which is a larger part of that amount. So we don't have any shortfall. And all shortfalls that are in Stenhus can be financed today with their own cash in principle.

It's worth commenting that we have unused RCFs of a little over 1 billion, or half a billion right now.

Historically, we have never had better margins.

Can you comment on the magnitude of the movement in the last six months?

What kind of movement are you talking about?

In the margin.

On the bank financing, Från över 200 punkter ner till mellan 50 punkter på bankfinansiering. Tittar man på vår obligation som vi har ställt ut på 600 punkter i oktober 2023 så handlas den på drygt 300 punkter ibland och även under. Det är en markant skillnad. Mycket av den här finansieringen vi har gjort om de senaste 6-12 månaderna, refinansierades i slutet på 2022 och början på 2023. Där var räntorna högre. Det handlar inte bara om bolag utan också om det allmänna ränteläget.

Bra. Jag tänkte lite på... How do you see capital allocation in the future? You have, as I said, the resale program that continues to run and how does that compare to what you can find on the transaction side?

We actually do the same assessment as we did in Q1. We have a good cash flow. We have available RCFs. So we are in a happy position that we actually have advice both with resale and buy things that we think are good and also continue with distribution. So the goal is that we will work on all the instruments that we have worked our way to have the opportunity to do.

I would also like to add that we have a fairly low LTV and no other instruments above that. So there is also the possibility to increase the reward rate to get even more liquidity.

Vi har ju, det glömde vi att säga, men vi har ju bara ett aktieslag. Vi har inga A, B, C, D aktier utan vi har bara en stamaktie. Vi har inga preferensaktier och vi har inga hybridobligationer utan vi har försökt göra en konstruktion som är så enkel och genomskådlig som möjligt. Vi brukar kalla det Odyssey Svårtiget.

Vi har en soliditet på 42 procent eller liknande.

Ja. Tack för det. På transaktionssidan ser ni att det har rört sig de senaste 3-6 månaderna på prissättning eller liknande?

It depends on which segment you're looking at. We're looking at a lot and are very selective about what we're aiming for. I think the market is a bit divided. Some segments are going very well. The second segment has it a bit more difficult in general. If you look at vacancies, you can say that offices in Stockholm are more perfect, maybe have it a bit more difficult than a team in a small industry in Stockholm, Mälardalen or Västsverige. Marknaden är lite mer tudelad men jag bedömer den som betydligt bättre. Det finns mer och jag tror att marknadsaktiviteten kommer att öka hyfsat mycket under andra halvåret i år.

Bra. Tack så mycket. Det var allt för mig.

Tack. Då hoppar vi över på lite skriftliga frågor här då. First question here. How does the plan look for the big vacation in Örebro, Citygross' previous location? Is there any possibility to get this area rented out in a sustainable way in the near future, or will it require large investments?

Vi bedömer att det finns goda möjligheter att få dem utbyta. För er som inte vet var Kåken ligger så ligger den i diktan Europavägen. Fantastiskt skyltläge. I samma område så har du ICA Maxi. Det är den ICA Maxi som har ökat omsättningen mest i hela Sverige. Sen i Citygrosslandingar. Det kanske har med det att göra. Det som är viktigt för oss är egentligen samma sak som vi gjorde på Köpmannen 7 i hela shopping. For us, it's more important to find the right customer with the right rental duration, so that we get the right mix, rather than just renting out. If we were just renting out, we would have already done that. But for us, it's really important that we get what we consider long-term correct. We had been working on Hella Shopping for a long time before we emptied the shopping center and filled it up with Motornet and Dollar Store, which are the two largest retail customers. We did all of that and we work in exactly the same way with Citigrasskåken in Örebro, which is called Cardana. The retail customer that still exists there, which we also have a close dialogue with, is Systembolaget, which is also interested in our neighbors.

Thank you. The next one is, will you continue to buy stocks now that the stock price is still so low and that you are well capitalized? Should this be good for the shareholders? Do you have a goal for how many stocks you want to own?

Vi har inte satt någon målbild. Vi kommer fortsätta med återköpen. Det finns 9,9% i max vad man får återköpa. Sen ska du stämpla bort aktierna. Jag tror kanske inte att vi kommer dit. Men vi kommer fortsätta med vårt återköpsprogram.

Det är ungefär så. Jämfört med att köpa fastigheter eller sina egna aktier så är det en bra affär att köpa aktierna. Men man får inget kassaflöde. Det är en engångseffekt. But at the same time, you also increase the discount per existing shares. With a corresponding grade. Yes. We prefer to buy good assets. At the same time, you also want the shareholder base not to be, in some way, twisted by buying too much. Vi är ett bolag som har relativt kort historia på börsen så vi vill inte förstöra vår aktieägarbas.

Tack. Ni har ett mål om tillväxt. Det senaste året har det snarare varit fokus på konsolidering. Kan ni börja växa nu? Varför har ni inget tillväxtmål?

The growth goal was developed in a completely different environment. There was a lot of focus, both from investors and from others, on how much the balance sheet grew. We removed the growth goal because we think it's the most relevant. We still have that goal, but we're pushing harder on it. We're actually going to throw away over 12% of your own capital.

And I would like to say that you indirectly have a growth goal in that goal. Because by accumulating the profits, you are supposed to deliver even more in the coming year.

Thank you. Then we jump over to the last question here. At the acquisition of Bilia, how much of your own capital do you need to include in the acquisition?

Just in that regard, about 45-46%. Thank you. I thank you for the presentation as well.

I'll give you the closing words.

Thank you for listening. I hope you found it exciting. We are available for further questions, both by phone and email. Hoppas att ni tar med er bilden utav det växande förvaltningsresultatet. Trots att vi faktiskt som frågan någon ställde, att vi har faktiskt konsoliderat bolaget så har vårt förvaltningsresultat vuxit i ett antal kvartal i rad. Och vi ser väl även framgent att det ska fortsätta göra det om vi tittar både på rullandet håll, inkändningsförmågan och den långsiktiga inkändningsförmågan så ser det väldigt ljust ut allt annat lika.

Tack för att ni lyssnade och var med oss denna morgon.