Stendörren Fastigheter AB (publ)

Hej och välkomna till Stendörren Fastigheters tredje kvartalsrapport. Med oss för att presentera har vi vd Erik Ranje samt CFO Per Henrik Karlsson. Efter presentationen så kommer det hållas en Q&A. Om man ringer in så räcker man upp handen genom att trycka stjärna 9 och man har en muta genom att trycka stjärna 6. Med det sagt så ger jag ordet till dig Erik.

Tack så jättemycket. Och innan vi går in på presentationen så kommenterar jag gärna det vi ser här på bilden. Det är ett projekt som är färdigställt under tredje kvartalet. Logistikbyggnad i Brunna i Upplandsbro. Ypperligt läge på cirka 5000 kvadratmeter. Men då går vi in i presentationen. Några inledande kommentarer. Vi kan glatt konstatera att vi har passerat 18 miljarder i fastighetsvärde under kvartalet och för något kvartal sedan en miljon kvadratmeter i uthyrbar yta. I övrigt, vi är i verksamheten av lager, logistik, lättindustri, högavkastande segment med långa hyresavtal vilket ger stabilitet. Vi har som bilden nere i högra hörnet visar en fin tillväxt i bolaget och det är tack vare det faktum att vi har en stor byggredsportfölj i förhållande till uthyrbar yta. Ni ser siffran 633 000 kvadratmeter. Vi har också en fin hyrestillväxt i bolaget därför att vi är verksamma inom just lager, logistik, lättindustri i tillväxtmaket och läger. Huvudsagligen i Stockholmsregionen men också Oslo, Köpenhamn, Helsingfors i urbana mikrolägen vilket ger en hyrestillväxt. Så det var några korta inledande ord som jag tycker att man ska komma ihåg vad gäller stendörren. I övrigt några kommentarer till det specifikt då tredje kvartalet. Vi tycker att det finns en hyfsat bra efterfrågan från hyresgäster generellt sett och kanske i synnerhet från publika hyresgäster. Vi har ju satt några hyresavtal i början på kvartalet här som vi har pressmeddelat till publika hyresgäster. Vi ser själva, men också makroekonomerna talar ju om en förbättring av konjunkturen i Sverige och det känner vi som sagt av. Detta trots en geopolitisk och ekonomisk turbulens där ute med oljepris och uppställig räntor. Men inte desto mindre tycker vi marknaden och efterfrågan är förhållandevis bra. Fortsatt bra aptit från bankmarknaden och obligationsmarknaden även om vi inte varit ute på obligationsmarknaden på den här sidan av halvårsskiftet. Vi ser att det har spreadat upp lite grann förvisso men fortsatt väldigt bra finansieringsmöjligheter. Sen har vi då sett en femårssvopp som har gått upp en hel del efter sommaren Vi ser också i vårat segment ett stort utbud av större portföljer, säkert ett tiotal minst Inom lager, logistik, lättindustri i Sverige. Och det har nog aldrig varit så många stora affärer ute på marknaden som det är nu. Så det gör marknaden lite mer svårbedömd på förvärvsidan än vad som normalt är fallet. Ränteuppställd som sagt och stort utbud å ena sidan. Å andra sidan Utan undantag så är de som är på säljsidan fondkapital och därmed också förmodligen på köpsidan eftersom det här är ett uppskattat segment så det är svårt att veta exakt var balanspunkten i detta kommer vara. Så det var några marknadskommentarer under kvartalet. Vi har både gjort enstaka förvärv men också investerat i färdigställda projekt. till en yield på 6,6 procent och då ska jag säga att det är pro forma fullt uttryckt de två projekten som vi har färdigställt under kvartalet om nu lite bredpensel i siffrorna här, de är ungefär 5000 kvadratmeter vardera logistik väldigt nära Stockholm det är då som jag sa inledningsvis i Brunna Upplandsbro men också i Högdalen De är ännu inte uttrydda men vi har en bra efterfrågan på dem och frekventa visningar så jag känner mig trygg i det men de är ännu inte uttrydda med proforma 6,6 avkastning i investerat kapital under kvartalet helt enkelt. Vi blickar vi framåt. Vi vill fortsätta vara expansiva men nu gäller det verkligen att ha tentaklerna ute och örat mot rälsen och fingersplitsgefyl därför att det är lite mer svårläst förvärvsmarknad än tidigare och där kommer vi vara selektiva men vi vill fortsätta växa genom förvärv men också projekt. Vi har en bra likviditet när vi går ur kvartalet på 670 miljoner kronor och känner att vi kan ta tillvara tillväxten i bolaget med den likviditet och kapital vi har samt löpande kassaflöde inom ramen för våra finansiella måltal, soliditet och räntetäckningsgrad. Kommentarer operationellt kring kvartalet. Rapportperioden då ska jag säga första nio månader. 18% ökning i driftnetto. I jämförbart bestånd 2,5% ökning. The indexing effect is 1%, so we have a real growth in the existing stock at 1.5%. Ungefär. Vi har även i förvaltningsresultatet ökat med 18%. Om vi inkluderar de engångsposter som uppstod i samme refinansieringar som uteslutande belastar jämförelseperioden, det vill säga de första kvartalen 2025, då är ökningen större av förvaltningsresultatet, 26%. Vi hade inga sådana engångskostnader den här rapportperioden, men däremot är det den föregående förra året. Men 18% har justerat för engångsposter. Vi har en fortsatt hög uthyrningsgrad på 94%. Tittar vi på föregående kvartal så var det 95, så det är ner lite grann å ena sidan. i Q2 hade vi lite otur med avrundningen, skillnaden Q3 mot Q2 är inte en procentenhinter utan 0,6 procentenhinter men vi ligger då på drygt 94 procent utgivningsgrad vilket vi tycker är en bra siffran. Vi har för det tredje kvartalet i rad här en positiv nettutryggning som då totalt sett under hela rapportperioden summerar till 17 miljoner kronor, vilket är bra. Vi har en överskottsgrad på fortsatt 80% och tittar man till grafen på höger så ser vi att vi har stabiliserat det på 80%. Det finns nog en viss, viss, viss potential i att öka den ytterligare över tid, men det är där vi ligger helt enkelt. Tittar vi under hela rapportperioden så har vi investerat i både projekt och förvärv 2 miljarder. Avkastar 7,2 procent och det formar då fullilätt men om vi tar hänsyn till att de här projekten som vi avslutat under Q3 inte är uttydda ännu så finns det en viss vakans i något tidigare färdigställt projekt också som är lite stort så att säga. Då har vi en avkastning på de facto 6,5 %. Vi tycker att efterfrågan är bra även på det som vi har färdigställt under kvartalet. Vi har en fin projektpipeline pågående projekt på drygt 50.000 kvadratmeter med potentiell driftnetta på 42. I detta ligger projekt där vi inte har pågående byggnation utan där vi har bygglov och en tydlig projektidé men vi vill hitta en hyresgäst innan vi börjar bygga. I produktion har vi ungefär 20.000 kvadratmeter. Lite finansiell, vi har haft ett ränteuppställ som vi pratat om och då talar vi om långräntorna. Stibor, tre månader, ligger i och för sig fortfarande på hyfsat låg nivå, runt 2 %. Men vi har en hög räntesäkring med en bra återstående löptid, cirka 65 %. Fastigheter AB), Om vi då tittar på den räntesäkrade delen. Och dessa derivater i räntesäkringen har en återstående löptid på 3,5 år. Och vi har förhållandevis lite som förfaller under närmsta tiden. Vi har några swappar som förfaller i slutet på det här året. Men där har vi också forwardstartade derivater som träder i vid samma tidpunkt. Fastigheter AB), en hybrid obligation här i Q2 på 375 punkter och en tap issue i Q1 på 211 så även om det har spreadat upp lite grann så är det fortsatt väldigt fina nivåer. Vi har investerat 2.2 billion i förvärv de senaste 12 månaderna. Det är 10 förvärv på 2 miljarder som sagt med en avkastningsnivå på 7,1 %. I detta har vi det stora finska förvärvet som vi gjorde här i första halvår på 1,3 miljarder. Finland has represented 69 percent of the volume of this acquisition. But in general, apart from the small-scale acquisitions, which means that we can get a nice discount, often around seven percent, and that's about the level I see ahead of us on the acquisition side. We have invested about SEK 450 million in completed projects. The volume for the completed projects is SEK462 million. We normally get SEK7% discount. If we look at the incremental discount, i.e. driftnet divided by money. Fastigheter AB víde Vi har ett antal pågående projekt. Det här är bara exempel. Det är fortsatt småskaligt upp till cirka 5000 kvadratmeter i våra befintliga marknader där vi känner trygghet att efterfrågan finns. Det enda som är lite större, det är logistikprojektet uppe till vänster i bild på drygt 10 000 kvadratmeter. Det bygger vi inte om vi inte har en hyresgäst på plats. Vi har också ju fått bygglov för datacenter som vi rapporterade om i Q2 på 20 000 kvadratmeter. Det bygger vi inte heller med mindre att vi har en väldigt stark motpart som tecknar ett långt avtal. Så det är inte något spekulations- eller för framtida så att säga utgivning. Tittar vi lite grann framåt vad vi vill fokusera på ja egentligen jag brukar säga vill man titta på hur stendörren ska växa det närmsta året så se hur vi har agerat senaste året eller historiskt det är egentligen inga skiften i det dock att vi det här stora finska förvärvet vi gjorde det är väldigt otypiskt oss och det var en engångs Affär kan man säga. Men skillnaden är att vi tycker att det är lite mer svårläst marknad. Vi vill vara därmed också lite mer selektiva och försiktiga men vill hålla tillverkstakten inte desto mindre uppe. Det är småskaliga förvärv i befintliga marknader med kanske lite större fokus på Stockholm och Köpenhamn. Vi tycker Köpenhamnsregionen är It's a very good region. It's good to make nice acquisitions there. It's a market where we generally think we can do very good business. Then we would like to make acquisitions in Oslo and Gothenburg, because we don't have a critical mass there yet. But it's hard to get the volumes and the calculations to go together, especially in Oslo. So I'm looking forward to finding some opportunities to talk about it in the near future. inom utvecklingssidan egentligen fortsätta på den inslagna vägen. Vi har en stor byggradsportfölj i förhållande till uthyrbar yta. Det är småskaliga projekt i våra befintliga marknader där vi har marknadsdjupet där vi har existerande hyresgäster där och vi pratar med även hyresgäster i konkurrerande bestånd så att vi känner oss trygga med efterfrågan. Gör vi någonting större så gör vi det pre-let, det budskapet. Pågående projekt har en bra driftnettopotential, ungefär 40 miljoner kronor om vi skulle genomföra allt, men en del av det där bygger vi i cirka 20 000 kvadratmeter, resten förutsätter hyresgäster på plats. Det har varit en svag konjunktur, inte desto mindre har vi levererat stigande uthyrningsgrad. Man ska komma ihåg att det finns en tidslagg i påskrift av ett hyresavtal tills hyresgästen flyttar in allt från, normalt sett är det någon månad eller två år, det kan vara ännu längre, det kan vara ett halvår och till och med mer än så, vilket gör att det vi ser idag i utgivningsgrad och förbättringar, det är egentligen återspeglande vad som tecknades förlåt säga tre till sex månader sedan, Det är kanske först de senaste kvartalen som vi börjar se en stark konjunktur och effekten av det tror jag att vi ännu inte riktigt har sett i våra siffror och i uttydningsgrad och så vidare. Så vi hoppas och tror på lite bättre förutsättningar för att förbättra nyckeltalen ytterligare. i övrigt så vill jag upprepa det att vi har kapitalet för att växa bolaget under en överskådlig tid med den likviditet och kapitalstruktur som vi har avslutningsvis då vad gör Stendörren intressant ur ett investerarperspektiv vi har i bolaget en underliggande hyrestillväxt vilket är väldigt viktigt jag pekar på det inledningsvis att vi har vi har ungefär 1-1,5% real growth during the previous year. And that is thanks to the fact that we are in a segment, we are in a growth macro and urban micro situation where we have continuous rent increases. när vi har räknat på det på både vårt bestånd historiskt men också marknadsdata så ser vi att vi har 2-3 procentenheter i tillväxt i hyror över inflationen sen är det naturligtvis beroende på konjunkturcykel och annat så det finns en fin hyrestillväxt inbyggd i bolaget vi har också vår byggradsportfölj där vi kan investera till en avkastning på runt 8% i incrementell avkastningseffekt så att säga. Vi har också en förvärvsmodell där vi förvärvar off-market single asset affärer där vi har snittat under de senaste åren på ungefär 7% avkastning. Så 7-8% avkastning på investerat kapital. Vi har också en stabilitet i bolaget tack vare det faktum att vi har Högavkastande segment som avkastar med över 6% med långa hyresavtal med en väldigt diversifierad hyresgästlista. Vi har ju bara Fortifikationsverket som en stor hyresgäst, vilket är Svenska Staten på 7%. Den näst största hyresgästen är på 2% och sen är vi strax nere på 1%. Dessutom, och det är olika kategorier eller branscher från hyresgäster, vilket ger en bra diversifiering. Vi har dessutom statliga eller kommunala eller på annat sätt publika motparter på ungefär 15 procent. Lägger vi till bolag som ägnar sig åt någon form av skattefinansierad verksamhet så drar vi upp en nosa på 20 procent. Så väldigt stabilitet i bolaget. Sen har vi i grund och botten väldigt stabila finansieringskällor. Det är i grund och botten de nordiska bankerna med kapitalmarknad som ett mindre komplement. Och det var egentligen det jag hade att säga så jag tackar för mig.

Stort tack för presentationen. Då öppnar vi upp för frågestunden och frågor kan ju ställas via formuläret som ni hittar till höger om sändningen. Har ni ringt in och vill ställa en fråga trycker ni på stjärna 9 för att räcka upp handen och stjärna 6 för att sätta på ljudet när du fått ordet. Då har vi den första frågan som lyder Det är