Arlandastad Group AB (publ)

Varmt välkomna till Arlanda Stad Groups presentation av delårsrapporten för januari till september 2024. Dagens talare är CEO och koncernchef DT Sound och CFO Henrik Morén. För er som följer presentationen live finns möjlighet att ställa frågor skriftligen under presentationens gång. Det gör ni genom att klicka på chattikonen som ni hittar under talarbilderna. Vi återkommer till svaren på frågorna i slutet av presentationen. Nu lämnar jag över till Dieter Sand som inleder presentationen.

Tack så mycket. Dieter Sand heter jag som sagt var, är vd på Arlanda stad Group. I förra veckan, 6 november, så var det första spadtaget på Ostlänken. Ostlänken är ett av Sveriges största infrastruktursatsningar någonsin. När Ostlänken är färdigbyggd så kommer Skavsta att ha en station på terminalen. Det kommer att ta drygt 40 minuter att ta sig från Stockholm station till Skavsta. Peter Norman har i uppdrag av regeringen att göra en utredning som bland annat syftar till att förbättra tillgängligheten till Arlanda. Arlanda är Sveriges största och kanske enda internationella flygplats av en kaliber. Bromma announced a few weeks ago that BRA will move its traffic from Bromma to Arlanda. Bromma will not have as much traffic from January 1, 2025. Sweden joined NATO this year to own important infrastructure, of course to get focus for Sweden, and important infrastructure is among other things airports. Stockholmsmässan. Stockholms stad har aviserat om man har avserat att sälja Stockholmsmässan eller den operativa verksamheten på Stockholmsmässan. Vi tycker att det är ett bra läge att ha en stor mötesplats av internationell karaktär nära ett logistiknav. Arlanda är ett bra logistiknav. Vi har också en annan positiv sak som gynnar vår tillväxt. Just nu så går räntan nedåt. Vi Arlanda Group driver två stycken stora utvecklingsprojekt. Vi äger en väldig massa mark. En del är lokaliserade vid Arlanda, en del mark är lokaliserade vid Skavsta. Att vi driver två projekt innebär egentligen att vi driver jättemånga små projekt. Men det fina med att äga de här stora sammanhängande markområdena är att vi på något sätt kan navigera och styra utvecklingen av områdena kring Arlanda och Skavsta och utan att suboptimera den ena eller den andra delen utan se det här ur ett helhetsperspektiv. Vi har en stor projektportfölj, en stor byggrättsportfölj. Under a long time, we have built up large values in our building rights. We feel that it is time to increase the pace and realize our values. Our building rights portfolio means that we have a project portfolio of about 40-50 billion. Historically, in the past 15 years, we have had an average project profit of 31%. 31%, that's fantastic. So the land areas we own and develop have potential. If we look at some specific areas and dive into the depths, we can see one of our areas called Drive Lab Center. Here we have over time created a project profit of over 200%. We stopped in, we bought the business about 15 years ago for 36 million SEK. We have invested 144 million SEK and created a project profit of 266%. In 2017 we bought Eurostop by Unibail Rodamco. Most people know what Eurostop is. But Unibail Rodamco had no plan for Eurostop. Here we have created one of the most important meeting and event arenas in the Nordic countries, Scandinavian Expo. If we look explicitly at that project, we acquired Eurostop for SEK 315 million, have invested SEK 800 million and have created an implicit project profit in that facility of 53%. Great values that we create and that we are now going to realize. If we look at the quarter, så ökar affärstempot. Vi har utvecklat en byggnad åt Bank & Mat tillsammans med Brabygg. Den har vi friköpt för den färdigställdes under kvartalet. Vi har ingått ett nytt JV-bolag med Brabygg för att uppföra en ny fastighet åt OneMore. OneMore som är ett eventbolag som etablerar sig vid Arlanda dels på grund av det fantastiska läget men dels också på grund av närheten till Scandinavia Expo och dess verksamhet. Vi sålde mark till Connect Skavsta där vi faktiskt gjorde reavinst på 15,5 miljoner och vi sålde mark för 17 miljoner. Det är en liten flavor på vilka fantastiska möjligheter det finns att skapa värden. I Skavsta är en byggrätt idag värderad till cirka 150 kronor per kvadrat och de här försäljningarna säger en helt annan siffra. We have extended a number of different rental contracts up in Arlanda. Some of the contracts are for Autohero and Hyundai Motors, which we have worked with for a long time. They both extend and extend their contracts. One of our first major establishments in Skavsta is the development of an area called Skavstalund. A strategic anchor tenant has chosen to position himself there. Vi driver ett utvecklingsprojekt tillsammans med Swiss Life. Projektet är cirka 125 000 kvadratmeter. Vi har under de senaste åren gjort markinfrastrukturarbeten, där vi förberett och dratt fram infrastruktur i mark, terrasserat fastigheter och så vidare, som nu rullar sig ut för att faktiskt bygga åt hyresgäster. Första hyresgästen ut nu är Tuvason, som vi bygger en ny fastighet åt. De har tecknat ett tioårigt hyresavtal och inflytten blir i 25 på hösten.

Thank you, Dieter. Then it's me, Henrik Morén, CFO of Parlandastad, who will try to highlight some of the key figures, results, calculations and balance calculations that we think are important to point out. If we go to page 9, and I'm going to put most of my comments on this page. If we go to page 9, we can see that we have a higher market value again on our property portfolio. We have previously had a trend with a slightly lower market value and it is in line with the other markets where properties and property companies their assets are devalued. We have also seen this, if only to a lesser extent, since building rights have a tendency to not vary as much in value as real estate assets. But that trend is broken. Today we have a somewhat higher value on our assets. Among other things due to the fact that we acquired what we call Bank and Food Property from Bra Bygg, as Dieter mentioned earlier, but also less contribution from our building rights to be valued. Technically, I want to stop at that for a second. Technically, the building rights are valued, among other things, based on the assumption of when they can be used and discounted to a current value. And as we work with sales, as we have done, and have continued to focus on that in the future, and an ambition to illuminate and highlight our values that we have in our balance sheet, so the assumption of when building rights can be taken into account also increases, which has a positive effect on our access values. This has meant that today we have a somewhat lower reward rate in our combined balance account than what we had before. It is also related to the fact that we are currently making fewer amortizations on our property loans. If we look at revenues, we can see that the revenues are down. We have touched on this trend earlier when we talked about our result development. Den är en fortsatt trend och det beror på att de intäkter vi får från våra operativa verksamheter har gått ner under året. Vi lyfter fram två huvudskäl till det här. Det ena är då den minskade flygtrafiken på Skavsta, där vår huvudoperatör Wizz Air har haft problem med underhåll av sina flygplan och reservdelar till sina motorer, vilket gör att de har färre plan i luften än They have several planes on the ground that are waiting for service. This is a problem for Wizz Air, but it is also a problem for other aircraft operators, where the challenge of getting spare parts and new planes is a problem for the aviation industry. Vi jobbar hårt med att hitta nya operatörer och har en nära och bra dialog med Wizz Air om hur vi kan komma tillbaks till de volymer som vi har kontakterat med dem. Den andra bidragen orsaken till minskad intäkt för operativa verksamheter är vår eventverksamhet som haft ett förhållandevis svagt år i år. Vi har berört det tidigare. Det finns ett antal tekniska skäl till det här. Det som är glädjande att konstatera är när vi tittar framåt så har man en intressant och växande prognos för hur vi skulle kunna lyfta den verksamheten från var vi är idag. The trends in the operational business, the trends in our overall other business are stable and unchanged progress there. If we look at our realized world and unrealized world, I have touched a little bit when I talked about the world on our total portfolio. Calculated in kronor per share, it is down marginally from what it was a year ago. Today, we have continued to have one per share at a roundabout of 85 kronor. Of course, as I mentioned earlier, we are actively working to find and make the values we have in our balance sheet reliable. And we do that by looking at the sales that we make, both of water and land. What is exciting when we talk about land sales and building rights is that we continue to sell higher or essentially higher than what we have in our books. DITO covered our sale in Skavsta, where we sold to a value of about SEK 2,700 per square meter. And as DITO mentioned, they are valued building rights in Skavsta at about SEK 150 per square meter. You can make a comparison with what it looked like in Arlandastad earlier and find that 150 SEK per square meter is not too far from what it looked like in Arlandastad about 10 years ago. Today, our building rights here are valued at about 3,300 SEK per square meter, but we continuously make sales of over 4,000 SEK per square meter in the new Givin and the sales we make. Finally, on page 9, I would like to comment that it is a pleasure to see that the measures we take in Skasta, when revenues and volumes decrease, the measures we do on the cost side, get an effect and deliver unity with what we have taken and communicated earlier. Vi byter sida och tittar lite mer specifikt på koncernens resultat i sammandrag. Jag har berört kanske de viktigaste posterna här och kommenterat på det facket att förvaltning och utveckling tycker på bra framåt i verksamheten och de operativa verksamheterna där jobbar vi aktivt mot att vända den ofördelaktiga utvecklingen som vi haft under året. Positivt att konstatera ändå att vi har ett positivt bruttoresultat trots att resultatet från de operativa verksamheterna är minus 32 miljoner. Vi har ju som ni vet ett mål att redovisa ett långsiktigt avkastning på eget kapital. 15%. It is difficult to live up to every quarter. We look at this in the long term. As you can see in the graph on the left on page 10, you can see that our results fluctuate a lot from quarter to quarter, depending on the extent to which we can realize the processed values. If we go to page 11 and look at our balance sheet, I have already touched on the fact that our property portfolio, the valuation of which feels robust and safe and has increased somewhat. I should also mention that The company's solidity, which is a key word that we may not raise so often, but which is still important to focus on, is still at a very high and stable level. A comment. You have probably seen earlier that some of our debts are short-term debts. This has to do with the fact that we have a loss of loan with security in our properties that is under negotiation and for an extension. Den diskussionen är inte i mål, men är väldigt nära ett slutpunkt. I det som vi redovisar här per september ligger dessa skulder kvar som räntevärd med kortsiktig skuld. Vår förhoppning är att det kan bytas om till långsiktig skuld när de förhandlingarna är klara. Bara som hastigast på sidantal, vår finansiering har inte ändrats egentligen från det vi sett tidigare. Det som är lite kul att konstatera, därför att det slår egentligen momentant på oss, det är de räntesänkningar som kommer. Jag råder mig själv med att titta på hur STIB börjar utvecklas. under året och det är en ganska rejäl nedgång. Man kan säga som en känslighetsanalys att 25 punkters förändring av räntorna av Stiborg, ska jag säga, slår ungefär 3,5 miljoner kronor på vårt resultat på årsbasis. Finally, on page 13, cash flows. We are a property development company, and as such, we have negative cash flows. almost per definition in our real estate development. On the other hand, in our investment financing business, we have a trend of being positive. The cash flow of the investment financing business is a little more stochastic, so they appear when we do new financing or work with sales and investments that we then implement. We have seen that historically, and we will see that in the future as well. As you know, we have communicated our statement with Trafikverket earlier, where we have received a budget of SEK 200 million so far from Trafikverket. We are looking forward to another replacement from Trafikverket for the work we are doing under the Oslo link. Vi känner att den nedgången likvida medel som vi har sett är naturlig i förhållande till den verksamhet vi driver. De likvida medel vi har vid utgångarna av september är på en fortsatt betryggande nivå.

Marknadsläget. I touched upon this in the introduction of this presentation, and Ditesand is back again. I think this first point actually describes it quite well. Previous sustainability has been prevented in the successive increase in market activity and establishment interest. It is of course that the environment situation, I know that we have passed Covid, we have a worrying environment situation, we have had high interest rates that are now being lowered, but all these factors that are now playing into our hands make companies more interested in moving again. We experience a lot of interest for establishments around both Arlanda city and Skavsta. Under 15 years now, we have built up significant value in the project and construction portfolio. And now we are also focusing on realizing these values so that we can increase the pace that the market actually gives us the opportunity to do. Here is a small selection of the projects that we work with up in Jalandastad. I mentioned Tuvason as a new tenant. We have a joint venture company with Swiss Life. om utveckling av 125 000 kvadratmeter. Området har det senaste 1,5 året förberedts genom infrastrukturarbeten och markarbeten och nu rullar vi ut projektet för att tillgängliggöra det för hyresgäster. Det som är positivt och det vi har gjort gör att vi faktiskt kan bygga snabbare för de hyresgäster som inte kan vänta 24 månader eller 18 månader när vi förberett marken på det sättet som vi gjort. There is a high demand for this type of product, since this is an area that is to be considered as and for service suppliers to Arlanda. OneMore, I mentioned, is a rental agency that is established in the area, partly due to Arlanda's fantastic location in the middle of Stockholm and Uppsala. Very, very accessible, but also close to the Scandinavian Expo and its meetings and event activities. Vi håller på att färdigställa eller har precis byggt klart Bake My Day, ett av Sveriges största bagerier. Slutbesiktades här förra veckan och hyresgästen håller precis på och provbakar bullar och liknande. Hyresgästen idag, Bake My Day, är etablerad i Huddinge och flyttar till helt nya fräscha lokaler om cirka 10 000 kvadratmeter vid årsskiftet här 2024-2025. Vi har ett JIV och ett samarbete med ett bolag som heter Evrock. Evrock jobbar med molnbaserad IT, vill bygga ett showroom för detta i Arlanda stad. Projektet är långt framskridet, bygglov erhållet och vi ser fram emot att sätta spaden i backen här inom den närmsta tiden. Och sedan har vi sedan något år tillbaka också arbetat med utveckling av en detaljplan där syftet och ändamålet är att skapa en stadsdel för idrott och hälsa. Vi brukar tänka för att vi ska förstå vad vi pratar om Bosön 2.0 eller Bosön 3.0 att kunna skapa en mötesplats eller en stadsdel där idrott och hälsa samverkar som är lätt tillgänglig för hela Sverige och omvärlden. Den här statsdelen är under detaljplan nu och vi ser att inom en 12 månaders period så är det möjligt att avsluta eller så att säga få detaljplanen att vinna lagarkraft. Då tackar vi så mycket för oss för den här presentationen.

Tack Dieter och tack Henrik. Då öppnar vi upp för frågor som har inkommit från er som lyssnat. And then we have the first question here from Mattias, who wonders about the following. The cash flow from the ongoing business before changes in cash flow was minus 16 million 2023. The same figure is minus 83 million kronor so far this year. En nyckelanledning är att det är operativa verksamhet i Skavsta flygplats. Vad kan ni göra för att vända denna trend och hur länge kan ni acceptera- att ni har negativa kassaflöden i den operativa verksamheten- och då primärt Skavsta?

Henrik. Jag vill svara följande. Vi har en kassaflöde... Vi har kassaflöden i koncernen som fluktuerar. Jag var inne på det tidigare. Of course, it is not acceptable for a business to continue to go with negative cash flows. We have a challenge in Skavsta that we are working with. As we have previously shown, we look at the cost side, there we have made adjustments. We also look at the income side. The ambition is to increase income and reduce and have control over costs. We have in In Skavsta, the situation is that, first of all, it is an income problem. To run a gas station means that you have quite a lot of fixed costs, so you need to increase the income. But of course, we also look at the costs and how we can work with them so that we still have a long-term and successive improvement of the gas-flow situation in Skavsta. Jag ska också tillägga att det är lätt att titta på Skavsta utifrån kommersiell trafik. Skavsta är en beredskapsflygplats också, är en flygplats som används av infrastrukturviktigt flyg. Vi har också en flygplats som gör fler aktiviteter idag kopplat till det faktum att Sverige numera är med i NATO. Så det finns andra flöden och andra verksamheter på Skavsta som vi följer och jobbar med att utveckla. Jag hoppas det var svar på frågan.

Tack, Henrik. Nästa fråga. Kan ni utveckla hur ni tror att den minskade flygtrafiken från Bromma kan gynna er tillväxt under 2025?

Yes, we could develop that. When a traffic moves, for example to Arlanda in this case, it is not only the plane that moves, but it also drives the flow of people. So partly, if Bromma in the future will be decelerated, there are a number of businesses today that need to be established somewhere. Sen finns det också ett annat nyckeltal att ungefär tusen nya arbetstillfällen skapas av en miljon passagerare. Det vill säga om Bromma flyttar över sin verksamhet och har haft en miljon passagerare då kommer det över tid att skapa ungefär tusen nya arbetstillfällen i den direkta närheten och våra markområden ligger i den direkta närheten.

I want to make an addition there. Dite was commenting that Bromma Airport is of course the air traffic that we all who have flown from there know. But it is also around business. There are service businesses, there are businesses that are driven that are connected to the flight. En del av den verksamheten behöver inte ligga på Bromma, den behöver heller inte ligga på Arlanda, därför att det går ju såklart att flytta flygplan för service till exempel till andra ställen. Och där är, som vi ser det, Skavstedt bra alternativ för att ersätta den verksamhet som tidigare har legat på Bromma.

Thank you Henrik and Dieter. Next question. Can you give an update on how the detailed planning is going for the building rights in Arlanda? And how can new building rights affect the evaluation of your property access in the coming two years?

I was talking about this during the presentation, that one of the areas that we are working on and working very actively with in the detailed planning phase is our training academy, or our city part of ITRÅT & Hälsa. We estimate that within a period of 12 days or up to 24 months we will have a finished map and we do not know exactly how many square meters the area will contain of buildings. It is probably somewhere between 100,000 to 200,000 square meters. Värderat i våra böcker idag så är våra byggrätter värderat till 3,3-3,4 kronor per kvadratmeter någonstans. Men kopplat till de affärer vi har gjort de senaste två åren, där vi sålt byggrätter in i våra JV-bolag, 150 000 kvadratmeter, då har vi sålt för värden mellan 4,2 och 4 500 kronor per kvadratmeter. Själva matematiken, den får man göra själv då.

Thank you, Dieter. Dieter, you told us earlier about F60 Företagspark. So the question here is, do we need to bring in new capital to develop F60?

No. F60 will be developed in stages, and the stages will be successfully sold off to finance future stages.

And a follow-up question, how would you describe the level of interest for potential rental guests to Företagsparken?

Large.

Tack, vad fint. Då ska vi vänta lite och se om det kommer in några fler frågor. Passa på att ställa era frågor nu när vi har Dieter och Henrik på plats live. Då verkar det inte komma in några fler frågor och tackar vi så jättemycket för oss. Tackar alla er som har lyssnat och önskar er en väldigt fin dag.