Corem Property Group AB (publ)

Välkommen till Korn Property Group Q2 2024 rapport. Under den första delen av mötet kommer deltagarna att vara i lyssnarläge. Under frågestunden kan deltagarna ställa frågor genom att trycka, stjärna, fem på sin telefon. Jag lämnar nu över konferensen till talarna CEO Rutger Arnhult. Varsågod.

Tack för det och välkomna till KORAMs presentation av halvårsresultatet 2024. Vi ska gå igenom siffrorna. Vi har ju, det är inte så länge som vi lämnar Ventureta och den tyckte vi var stark utredningsmässigt. Vi hade utmaningar i form av framtida obligationsförfall i början på klockan tvåa. Det har vi hanterat under kvartalet och vi har fortsatt visa fin nätutredning. Vi hade också lite utmaningar med driftsöverskottet. Det var ett tufft kvartal i Q1 och det slår in i även Q2. Men Q2 separat ser helt annorlunda ut så det ska vi kommentera. Coram som bolag är ju ett bolag som till hälften är kontorslokaler och hälften annanlokaler. Den andra halvan är till hälften logistik, kan man säga, och sen så är det lite butiker, hotell och övre ytor, skolor och allt möjligt, som kompletterar kontors- och logistikbeståndet. Vi är ett svenskt fastighetsbolag, där 90% av tillgångarna ligger, och så har vi en liten enhet i New York, och så har vi en liten enhet i Köpenhamn. In the Swedish part, we are big in Stockholm, where 40% of our total portfolio is located and more than 40% of the Swedish portfolio is sold. We are big in Gothenburg, Malmö and the regional cities of Uppsala, Västerås, Norrköping and Lidköping. Siffrorna då, vi fick intäkter, uppnådde en miljard, 882 miljoner på halvåret. Och då är det så att i Q1 så hade vi 940, i Q2 942. Så trots att vi har sålt en del fastigheter har vi faktiskt mer utgjort och mer intäkter i Q2. Det är positivt, det är upp 2 miljoner där. Tittar man sen på vårt operativa resultat, profit from property management, 517 miljoner, så är det så att det var, tyckte vi, lite svagt under Q1, men nu är det desto starkare under Q2. Så av det här resultatet så hade vi, eller i det här resultatet hade vi en överskottsgrad på 61,5% i Q1. Men i Q2 är det 68,5%. Så att det är 65% millions lower in costs in Q2 compared to Q1. Despite the fact that it is the same house we operate. And despite the fact that it is not a warm quarter, it is a bit of a cold month in the beginning as well. So what we are happy about, it has normalized and now it looks like it should. If we go a little further down in the results calculation, we will continue to reduce our inheritance costs a bit. We were at 43 million in Q1, and now in Q2 we are at 41. It's going down. If you look at the result after Armin, it's up 13% compared to Q1 in Q2. And that's 69 million better on that scale. If you then take finance into account, we had interest rates at 320 million in Q1, and they are down to 302. millions in Q2. So the result, which is 517, comes to 68.4% from Q2 and only to 41.6% from Q1. So it's a big difference. It's 40.5% better results in Q2 than Q1. We think this is important to report, because it's a very big change. Man gör ju ofta lätt för sig ett kvartal går man fyra när man tittar framåt. Gjorde man det för quorum efter Q1 så hamnar man på en helt annan siffra än vad man hamnar på om man gör samma sak efter Q2. Jämförbart bestånd, de här 1,882,000 på det jämförbara beståndet som är en del av detta så är intäkterna upp 4%. Där slår det en del igenom. Vi fick en del uppsägningar I think it's interesting, the claims are falling in, far later, you see the local 9-12 months in advance, then they fall, so to speak, the income loss falls away, otherwise we would have had a slightly higher figure on the comparable value, it would have been over 5%. But that is due to the weak net return we had in 2022. Why do I mention that? Det tycker jag är intressant med tanke på att vi nu har haft så stark fin nettutgivning under 2023 och nu inledningsvis under 2024. Man ska inte tro att den nettutgivningen har hunnit slå igenom i våra siffror, utan på samma sätt som en negativ nettutgivning tar tid att slå igenom, så slår ju en positiv nettutgivning också långsamt igenom positivt i siffrorna. Så det har vi att åtnjuta framöver, den fina nettutgivningen. I will come to that figure later. We have a total area of 2.3 million square meters. We have a lot of real estate agents, a lot of stable real estate agents. I will also comment on them on a slide later on. Total real estate value today is 56 billion. And today the valuation in this portfolio is at 5.92 if you want to be exact. So it has actually increased further. from 5.9 to 5.92. The substance product name is 17.28 SEK, 17.28 SEK over. And we have an ICR on half the year at 1.9. We have an ICR on the quarter at 2.1. To compare with 1.7 in Q1. So even on the ICR we have a much better stability in the business under Q2. Vi ligger på en LTV på 55%. Den kommer, som vi upplever med värdeförändringar i sommarknaden, plana ut. Den kommer vara stabil, alldeles oaktat om vi skulle sälja mer fastigheter eller ej. Vi har en snittränta på 4,7%. Den har under kvartalet kommit upp från 4,5. Min bedömning är att det här är en peak. For our part, we can put the interest rate below this level with swaps. In the last two days, a three-year swap has come down with a total of 15 points. It was expected to be a low inflation here today, and it came in a low inflation lower than expected. The interest rate moved up by 7-8 points during the day. We'll see how it ends, but it looks positive. If you go to the net income, which was very strong, something we are proud of, it was 87 million SEK in the second half of the year. You can compare that with last year, so it was 83 million SEK in the whole year. This is a very strong figure. We have already surpassed last year, and last year was a good figure. It stood strong in the sector, in the industry in general. Det här har vi stålt över och det är en fördelning på kvartal 1 och kvartal 2. Vi hade 49 miljoner i kvartal 1 och vi har då 38 miljoner i kvartal 2. Bara några exempel så har vi gjort en jättefin uthyrning i Linköping med polismyndigheten. Det är ett sådant här Forensics Lab. Storita, 4600 kvadratmeter. Vi har fortsatt att hyra ut i New York. Vi har hyrt ut 2350 kvadratmeter där. Det är fem olika avtal. Det är smala byggnader med ganska små floorplates, alltså varningsplan. Då blir det många hyresgäster, så man tar gärna ett varningsplan. Men det går bra. I dagsläget har vi en utseende på New York-husen som överstiger 60 %, vilket är otroligt glädjande. Vi har uttalat en målsättning om att nå 70 % innan året är slut. Det ska verkligen se bra ut, se hoppfullt ut att kunna nå det. Göteborg har vi i faktiskt en och samma fastighetssats 5000 kvadrat, 3500 till kustbevaringen och 1500 kvadratmeter för skillnad. Oavsett fastighet, ni ser den på bild här uppe till höger, för några år sedan utsett till den häftigaste kontorskonverteringen i Göteborg från industrifastighetskontor Ingrömde en singeltänant hyresgäst tills för ett tag sedan. De flyttade ut och nu har vi gjort om fastigheten till multitenant fastigheter och hyr ut yta för yta. Med de här två utredningarna har utredningsskaden gått från 0 till 50 %. Så nu blev den till hälften full och nu blir den mycket enklare att hyra ut framöver. Det är ett område nere i Majorna som är väldigt intressant och håller på att omvandlas. It's great fun to get in these strong rents. If you look at the net relief then, 87, you can see the stop here, and that it was positive. It was a bit weak in Q4, it's easy to get weak in Q4, that's when you look up the rate. But the previous quarter in April was strong. And now this strong trend continues. Vi ser också vårt hyresvärde per kvadratmeter. Det ligger uppe på över 1800-1850 kronor. Det stiger hela tiden i takt med index och så. Och vi får ut det indexet från kunderna. Och det är positivt. Vi har signat kontraktvärden på 300 miljoner under kvartalet. Det är över 400 hyresavtal. Vi har ju, som sagt, som jag nämnde, otroligt många avtal, otroligt många hyresgäster. 3100 olika företag hyr av oss. And we're talking about 5,500 rents. So in just a quarter, we're writing 400 rents. It's an incredible machine to roll. Total rent value of 4.3 billion. An economic output that has, it's pretty flat now, but it's gone up since a year ago. And that's because we've sold some fully rented, or more or less fully rented houses. And we've done that because they've been easily sold, attractive, Och vi har fått väldigt bra betalt. Man ser inga risk i det. Man känner sig trygg i att köpa dem. Det kanske inte är optimalt, men samtidigt så får du bra betalt. Och vi tycker att vi är duktiga på att hyra ut. Så ge oss lite tid att jobba med de här 86 procenten. Så ska vi se hur vi kan avkomma kring det framöver. Den här positiva netthyrningen vi har, den kommer vi slå igenom framåt. Så där är vi optimistiska. Investeringar. We continue to be restrictive. We have invested around 3 billion SEK annually in real estate investments. There will never be a zero in investments, even if you think it's tough to take the cash flows in thin, the interest rates are high. But we follow our tenants, we do what they want help with, and that is also what lies behind The strong network awareness that you can meet up and take the investments that the tenants want to have. Often very positive impact on those investments that you always want to do. Then you can spice it up with projects and try to make project profits. But at this time we are very sustainable there. So it creeps down. So now we are on a rolling figure of 1.5 billion instead of previously 3 billion. And it will creep down a little bit. We are completing some large projects. These areas in the USA, which go from the raw area to the extended area, there is the last investment of our largest. Then there are some schools and housing adjustments in Sweden that are of a larger character. Then there is always a long list of smaller projects, and we will always have them. So it plans out somewhere here between 6-7 hundred and maybe up to a billion, depending on the development trend. Man ska inte tro att den går ner till noll utan den kommer alltid finnas kvar. Sen när tiden blir bättre, förutsättningarna för projekt blir bättre och det hänger ihop med räntorna så kommer vi givetvis se på alla möjligheter vi har. Vi har massor av möjligheter att utveckla fina, nya projekt i våra stora, fina fastighetsportag. Transaktioner. Vi har varit väldigt aktiva. Vi har hittills sålt 33 fastigheter. For 2.7 billion. We sold it last year, 132 properties. For 14.6 billion. So we have been very active. These charts show square meters that are not fooled by what you see. Not as much this year, half a year, as we were active last year. So it will be. We will certainly do business for maybe a billion more this year. It is not impossible. But we are Ganska återhållsamma. Vi fortsätter att trimma portföljen. Vi har alltid både köpt och sålt. Nu ligger vi ju lågt på köpsidan, men vi ska alltid titta på möjligheter att sälja ett annat hus för att optimera oss. Och så kommer det fortsatt att vara. Snittgilen, den nämnde jag som hastigast, men den har ju krippet upp. Som lägst var, om man säger peak levels, då var gil 4,9 i portföljen. Och idag är den då 5,9 i portföljen. Det har gjort att vi har fått nedskrivningar på ungefär 15% på våra värden samtidigt som intäkterna är upp drygt 15%. Man kan säga att rejält har vi justerat värdena på 30% i portföljen. Här tror jag att vi har sett de gilluppgångar vi får se. Vi får en liten indexjustering i oktober och så får vi digesta den igen i januari och då kanske det kryper upp i vårt fall mot Maybe 6%, but not because we write down something, but rather because we raise the revenues a little and not write it down. So I think it's somewhere there that it's planned out. It can also be that the GILs actually turn here and now, as we get to see the interest rate drop. But it's connected to the interest rate drop, and now we're talking a lot about three drops, and with the figure we got today on inflation, Känns det som att det kanske verkligen blir tre sänkningar. Varför inte slå till med en lite högre sänkning än 25 punkter, tänker jag. Men så kommer det säkert inte bli. Vår finansiella position, den stabiliserar ut sig, den skuldsättningen vi har. Där kommer vi sannolikt plana ut hyggligt och trimma den, snarare fortsätta att plocka bort våra for some small amounts, but some expensive financing that we have, work with to trim them and reduce the costs for them. There are some building loans and others that you want to replace successively with regular insurance loans, other types of financing to reduce the interest rate. And the opportunities for this exist today. The banks are much more positive and I think that the banks will be väldigt framöklutade med vad det gäller finansiering under hösten. Det känns så att man har, sen att den oro som har funnits kring tillgångarna till fastighetssektorn och så vidare, att den har lagt sig och att man nu ser positivt på sektorn och möjligheterna framöver. Och återigen, det hänger såklart mycket ihop med den ekonomiska utvecklingen i samhället, men framförallt för att vi får ner räntorna igen. Och det där får ekonomin att ta fart. So that is optimistic. Our LTV is 55%. It will not be higher. It will soon be lower. Long-term, we will not be higher. We will soon be a little lower. The rent-to-tech damage will not either, I think, be lower. There we make the assessment that this is the bottom. It will be higher in the long term. It will be over 2.0. We had 2.1. Now we have isolated Q2. And that's a good figure. We will try to keep ourselves above 2. The average interest rate is 4.7. I think that is also some kind of peak. It is actually possible to secure yourself cheaper than 4.7 today with insured loans and swaps. So it feels strange if it were to become higher. At the same time, we are also working hard to get rid of the most expensive loans. Vår utstående bondvolym, det har ju varit ett orosmoment. Jag tror inte så många har... Det har funnits två orosmoment, ska vi säga. Obligationer och kontorsmarknaden. Jag tycker vi nu, med sex kvartal i rad, eller... Jo, med sex starka kvartal i rad, och vi inte är ensamma om att ha en hygglig nettutgivning, visar att det finns en god efterfrågan på kontor. Man är tillbaka till kontoren. Man var aldrig till 100% på kontoret. Det är man inte nu heller. Men i stor omfattning tillbaks. Och företagen hyr inte nya ytor om man inte behöver nya ytor. Så vi har en positiv underliggande marknad som gör att vi kan hyra ut mer än vad vi tappar. Och det gör vi med en kontorsportfölj. Så den oron känner jag att den får man snart börja lägga åt sidan. Framförallt utländska investerare har varit oroliga kring kontor. Medan vi i Sverige har varit lite positivare. Sen har det varit obligationerna och vi har ju bantat vår portfölj rejält. Och det har vi gjort. Därför har den varit stängd. Marknaden har för oss varit mer eller mindre stängd. Nu är marknaden öppen. Så därför så tror jag att den volym vi har idag, där kommer vi i princip ligga kvar. Möjligtvis några hundra miljoner, kanske en miljard mindre, men inte mycket. Sen ska vi ju på sikt växa bolaget igen och så vidare så att vi ska... From the point of view that we are a long-term shareholder in the population market and that we will have a reasonable share. And now it accounts for 20% of our outstanding debt. And that is perhaps a reasonable share to have this, that mix. It could be 15 or 22. I don't think that's so important. As long as the bond market thinks it is reasonable, it is reasonable. And now we open up for us and take it up with us with positive låter oss låna lite längre, till hevig nivå. Så det är väldigt viktigt. Hållbarhetsmässigt, där jobbar vi på. Den siffra som vi jobbar mest med, det är de vi jobbar mest med, det är ju såklart att få gröna tillgångar. Vi har 21 procent som vi klassar, vi har en hård klassning, 21 procent är definitivt riktigt gröna. Vi har en lång lista på fastigheter där vi gör små åtgärder för att få dem And then there is a long list of facilities where you have to do larger measures. These are good measures, they are positive both for sustainability but also for the economy. We have been good and we are good and we have good figures in total. We have an average consumption of 78.7 kWh per square meter, which is a very good figure. Fokus framåt. Fortsatt ha koll på balansverkningen. Vi kommer att sälja något smått och så med trimma vår skuldsättning på det sätt vi kan. Fokus på skulderna, fokus på ICR och så vidare. Det har varit väldigt viktigt. Det ligger kvar. Där kan vi som sagt göra lite grann och ändå bibehålla vår aktuella lönsamhet. Vi optimerar portföljen. Vi trimmar, vi hyr ut, vi är kostnadsmedvetna. Vi håller igen på nya projekt. Vi kommer inte starta något snittstort, utan vi startar hyresgästanpassningen. Det är det vi kör. Vi sitter väl positionerat. Oj, nu ringer en analytiker. Så, sorry. Vi har en jättestark portfölj, underliggande, ligger fint i starka orter. Hade vi inte haft det så hade vi inte haft den här starka underliggande nettutgivningen. Så jag tycker vi ligger bra till. Och jag känner positiva vibbar kring ekonomin i Sverige. Så jag tror att vi går ut ur 2024 starka och vi går in i 2025 som kommer att vara ett riktigt starkt fint område. Starkt BNP-tillväxt och betydligt lägre räntor. Så där står vi. Så från bolagssidan kan inte annat säga att det känns otroligt mycket starkare och bättre idag än vad det gjorde för ett år sedan. Då såg vi stora utmaningar. Det är alltid utmaningar, men de känns inte så besvärliga i dagsläget. Där går vi över till frågor.

Om du vill ställa en fråga, tryck fyrkant. Om du vill dra tillbaka din fråga, vänligen tryck fyrkant 6. Nästa fråga kommer från Staffan Belov från Nordea. Varsågod!

Hejsan! Jag har ett par stycken frågor. Jag tänker att jag ställer dem en och en. Till att börja med så tänkte jag fråga om uthyrningsgraden. Det är positiv nätuthyrning i detta kvartalet också. Hur ser ni att uthyrningsgraden förändras från 86% nu och givet nätuthyrningen under året?

Ja, Så där har jag inte gått ut med en exakt siffra, men det är klart att det slår igenom successivt framöver. Jag kan inte svara på den exakta staffan. Men det är självklart att när vi hyr ut så pass mycket mer, att det slår igenom. Men det är en väldig palett av olika inflyttningsdatum. Så jag får nog nästan passa på den. Vi kan göra en egen estimata, för det har jag faktiskt inte framme. Men det är klart att det är så. Vi hade ju haft en procent bättre intäkter i Q1 och Q2 om vi inte hade haft den svaga nettutredningen vi hade i slutet av 2022. Så det blev den fördröjningen. Men där får vi gå in och göra någon fin kalibrering mot fastighetsteam, för det har vi inte suttit och lagt tid på faktiskt. Vi jobbar ju bara med att signa och få ut så mycket vi kan. Och innan semestern ska det ut och signas och så vidare. Så man jobbar ju med den sidan. So unfortunately, I can't give you more exact figures than that, of course, it will pass. And it takes a little time.

Activated interest, can you say what that was in the quarter?

Yes, we can't say exact figures either, but it's like this. We only activate on the project. And if you have high financing on the project, then it will also hit the activities. If you get the interest on your project financing down, then you also get down how much you activate. So in the future, my hope is that we will be able to lay off and get down all types of expensive project financing. And through that, we will They will probably be able to halve our project credits, the cost of the project credits. Then on top of that, as soon as the project is finished, it will be much less activated. So they will go down quite radically, I would say. But I can't give you an exact figure. It also has to do with the fact that När vi får nya utredningar och tar nya investeringsbeslut, så blir det liksom, det där motarbetar nedgångstakten. Men det är så man gör ju.

Två frågor till här från mig.

Dels tänkte jag på... Jag kan fylla på med en sak där. Bara för lite flavor på det ändå. De dyraste finansieringskostnaderna för byggrupper ligger på över 10%. Och Det kan man när man som vi nu får balans och får en trygghet i portföljen. Då kan vi successivt ersätta den volymen förhoppningsvis med att vi plockar volymer utspritt på fastighetsportföljen. Att du lyfter den säkerställda delen istället i takt med att du utvecklar husen investerar vi för hyresgästanpassningar. Då plöjer vi in kapital. i de husen som banken sitter och finansierar. Dag ett får vi kanske inte lyfta det kapitalet men dag två så får vi lyfta det i form av lite bättre låneutrymme hos banken och då när vi gör det då kan vi ta de pengarna och istället för att köpa nya hus så lyfter vi bort och egenfinansierar vår projektutveckling så att säga och då blir projektutvecklingskosten mycket lägre. Då har vi tillgång till billigare egna pengar så att säga istället för att låna till just projekten externt. Så projektpredikter kommer på sikt försvinna.

Ja, men det är tydligt.

De går från över 10 till typ 5.

Yes. Och nästa fråga som jag hade, dels hur ni tänker kring hybrid obligation, if it is something that is prioritized to be ammorted or not. And then further, how do you look at deductions? Is there any internal goal that you want to have a certain LTV, or how should you think with the balance calculations that you want to do and how much you want to deduce?

There is no such goal as to sell for a certain volume. Men vi har ett mål om att komma ner på en LTV på 50%. Så det kräver antingen att värdena kommer upp eller att vi säljer hus här och nu. Det är ingenting som behöver ske här och nu idag. Men vi ska inte gå framåt och jaga en högre belagningsskad än kring 50%. Så svar på den frågan är att inte öka den snarare än krympa den. Vi har fastnäten vi jobbar med som vi är ute till för säljning. Det finns en del objekt. Hade du frågat mig för ett år sedan, då hade jag sagt att vi behöver sälja för 6-7 miljarder för att vi ska känna oss trygga. Då hade vi 18 miljarder ute. Jag vill gärna sälja för kanske en miljard till i år. Då har man kanske ett par miljarder ute. Sen kan det ju bli så att man får vettiga priser på det man har. Då blir det lite mer. Får man inte vettigt så blir det lite mindre. Vi känner oss inte pressade att behöva sälja någonting. Det gjorde vi ju för ett år sedan. För det fanns ju inte någon möjlighet för oss att rulla våra obligationer. Men idag går det ju väldigt bra. Visst, vi kommer att sälja. Vi kommer att trimma balansräkningen. Men vi kommer att vara mycket mer selektiva med vad vi säljer. And it will not be that we sell what is easiest to sell, but we will sell where there is a buyer who is willing to buy something that we think is worth selling, if you say so. Without considering that we feel stressed about any credit loss, because we don't do that anymore.

I understand that clearly, and I don't know if you have the opportunity to comment on how you see hybrid-obligationen, om det är någonting som... Ja, precis.

Nej, men hybriden, där är svaret samma som tidigare, att när vi känner oss trygga med, riktigt trygga med att få bra villkor, och känner oss riktigt trygga med obligationsmarknaden, då står ju den på tur, så att säga. Då vill vi ju... Den är ju dyr. Den är väldigt dyr. Den är dessutom icke-avdragsgiv. Så den vore otroligt skön att hantera och få bort. So we're looking at that all the time. I can't say much more about what I said last quarter. It's high up in the list of measures that, if you look at what Quorum should do, what is the best that Quorum can do today, apart from working with network distribution and managing bank relations and working closely with the bank market, then it's the hybrid. som är nummer ett skulle jag säga. Den gör mest nytta. Den är väldigt dyr. Och sen är det någon mindre då med byggkredit som gör samma nytta, de är lika dyra. Men den är ju väldigt dyr. Dessutom inte avvaksill.

Ja, kan du säga mer? Stort tack. Det var mina frågor och svar på det. Det tackar jag för.

Det är jag som tackar. Det var kul att ni hade sån bemanning på fastighetsdagarna här nere i Bostad.

Thank you for your time, Staffan. Det finns inga fler frågor just nu, så jag lämnar över ordet till talarna för eventuella avslutande kommentarer.

Då tackar vi för alla som har lyssnat, så vi förstår att man inte hinner ställa allt för många frågor. Jag talade just med en analytiker som berättade att det är åtta rapporter idag i sektorn, så det är mycket att göra. Allting ska bli kommenterat och analyserat. innan dagen är slut här och sen kommer helgen så då ska allting vara utskickat och plått. Så vi tackar för visat intresse och vi finns tillgängliga på både mail och mobil om det kommer frågor som ni vill ställa då ska vi försöka fånga upp alla era samtal. Och så passar vi på att tacka all vår personal för ett jättejobb under halvåret och så önskar vi alla en underbar sommar och en härlig semester. Tack så mycket!