Corem Property Group AB (publ)

Welcome to the Quorum Q3 Report 2024. For the first part of the conference call, the participants will be in listen-only mode. During the questions and answer session, participants are able to ask questions by dialing pound key 5 on their telephone keypad. Now I will hand the conference over to the Speaker CEO Rutger Arnholt. Please go ahead.

Hello and welcome to Coram's presentation of the third quarter of 2024. We have a quarter that we know quite well and are pleased with at most points. We have a challenging market, but we deliver a result that I think is in line with most expectations when it comes to income and costs. We have revenues of almost 2.8 billion. Costs of supply and demand of 1.8 billion. And then a financial net of 950 million. And after that we have a sales result that goes up to 736 million per year. We have, of course, value changes during the year. They were negative during the first half of the year, but now we see a turn in the market. All the other things would be strange, we think, considering the recent development. And we got a little positive feedback on quarter three. But for the whole period, we have almost half a billion in value lost. We have almost the same amount in value lost on our derivatives. And that should be completely different, you might think. Men derivaten omvärderas av marknaden blicksnabbt, men så görs det ju inte med fastigheter. Så man får väl antag förvänta sig att med viss fördröjning att vi får se motsvarande, åtminstone motsvarande tal åt andra hållet på fastighetsportföljen. Gå vidare så har vi ju under perioden fått ett NAV som har krympt lite grann, delvis på derivaten, men annars är resultatet positivt. But it also depends on the fact that we have made a new emission at about 1 billion, which increases the number of attacks. And it was done under NAV, it was done at 9.60, while NAV was at 17 before or when the emission was made. So now we have 16.56 in new NAV. We have a little stronger dollar. Vi fortsätter att sakta sakta krympa ner vår loan-to-value. Framöver så hoppas vi kunna få lite mer hjälp av värdeutveckling än vad vi haft de sista två åren. Det borde ju komma, som sagt. En siffra som vi är otroligt stolta över, det är vår nettutredning. Den ligger på 99 miljoner. Den ligger huvudsakligen eller till mer än hälften i Sverige, men en stor del är också i USA. Ungefär 45-55 fördelar sig mellan Sverige, Danmark och USA. I den här siffran 55 så ingår det en liten svag siffra i Köpenhamn, där vi fick en avflyttning som vi hoppas kunna åtgärda. En jättesin lokal, där vi kände till att vi skulle få en avflyttning. Så det där är dryga 10 miljoner eller 11 miljoner. Negativt. Den svenska siffran är egentligen då, om man vill jämföra med andra svenska bolag, en dryga 60 miljoner, 64 miljoner på 9 månader. Det är vi stolta över. Sen att vi lyckats hyra ut fantastiska hus i USA, det är vi inte särskilt stolta över, utan allt annat går ju uträtt. Det är bara enligt prognos. Har man så fina lokaler så hyr de ut sig själv om man bara hittar rätt hyresnivå. Det känner vi att vi har gjort idag, så det går väl bra. Vi hoppas på att sätta fler avtal under året, men än så länge har det gått väldigt bra och vi är otroligt stolta över det. Lite exempel på utredningen. Man kanske ställer sig om man inte är så stolta över USA utan man tycker det ska bara hända. So Emma, you get to talk about what she's all about. We have a couple of examples that we get to know more than we have. We have to make sure that my chronic point store is done in fact, but some of the other half of Amsha can get and cramming up for them. Then they have to look at me back at them, but then they could be done. I mean, I thought I didn't take a bit of that. Men det här har vi just gjort nu till Micronic och det kommer komma en helt ny. Fastan blir klädd, den har den fastigheten väntat på länge men man gör det ofta i samband med uthyrningar så nu kommer den. Så det kommer bli ett litet lyft både på intäktssidan framöver och i miljön på platsen framöver. Sedan har vi en uthyrning till, det är en liten mera uthyrning i borgarfjord, time building på Riga tusenkorator, den glädjer oss också såklart. sen har vi gjort en rad närmre små uthyrningar också i Kista. Summa summarum, vi har 64 miljoner i nettouthyrning hittills i år. Många ifrågasätter Kista, de har skrivit fram Kista. Då är det ganska anmärkningsvärt att hälften av vår nettouthyrning faktiskt ligger i Kista. Så av våra 64 ligger 32 miljoner i Kista. vilket är mer än vad de flesta andra konkurrenter har lyckats göra ute i hela landet vilket vittnar om att det är en otroligt mycket större otrygghet att svara högre ut i resten av landet än vad det verkar vara i Kista tycker jag. Vi upplever ju som sagt Kista som en attraktiv plats. Otrygghet, ja, det kan du fråga vilket fackanställd som helst och tycker det är hemskt oavsett var man finns i landet. Det är ju så. Vi läser ju sådana rubriker varje dag. Men faktum är att det är mycket, mycket högre brottslighet i centrala Stockholm. Det är mycket mer brott i arenastaden och så vidare. Den statistiken har vi. Det går inte att tala emot. Och vi har inte haft bilinbrott och annat på våra parkeringar, vilket vi glädjer oss åt. Och den statistiken har vi också. Den tjänar såklart våra hushåll till, men inte för att vi måste ut och marknadsföra och förklara hur det faktiskt ligger till. Then it is so that Kista has an incredible amount of square meters of output to the company today. And it can flow people to and from Kista every day to work there. But it is a workplace. It is very good. On evenings and weekends, of course. Because it is not a city living in that way. But it is changing. Kista is now Nya bostäder, det finns inget annat ställe i Stockholm där det i dagsläget byggs så mycket nya, fina hus. Det är en kombination av hyresrätter och bostadsrätter. Det är olika byggherrar och det är de stora fina namnen som bygger. På den här bilden ser ni en del av företagen, en del av våra företag, eller våra hyresgäster, Tele 2 Exxon, vi har Kistamässa, vi har Micronic, which can be Climone, Syvers, OVH, Baxter, Sony, Samsung, Novartis. They're also our properties. But there are an incredible number of companies in this area, as you can see. And there are vacancies. But that's because there are a lot of old, ugly offices that haven't been changed to bus stations, which has been done in many other cities in Stockholm. But they're still here. This hasn't been a bus station area before. Byggloven, planerna har inte tillåtit byggnation av bostäder. Vi lyckades ställa om en del av vår mark till produktion av bostäder, och det kommer hända. Den ytan ser ni nästan på bilden, den ligger nere till vänster. Stora parkeringsytor kommer ersättas med p-hus, och det kommer bli bostadskvarter, precis till vänster om de gulaktiga husen ni ser. Det är Ericssons huvudkontorstak. and then to the left of it is the teletop. To the left of it, there it becomes a residential area. And it will be driven by the river. They will drive this. You see a little reddish building in the middle of the picture. It is large and square. It is at 50,000 square meters. It is also an office building that is relocated to a residential area. So it is being built now. 10,000 square meters to various commercial restaurants, food markets, gyms and others. But 40,000 square meters of housing in the middle of this work area, you can still say that it definitely is. So it's very positive. So the surface to the right, there was housing, there was housing in the middle. Now to the right, you see, and then to the left, if you don't see, there will be a lot of buildings. So it became more of a city. Vi får en tåg, en spårvagn, som går rakt igenom, förbi Ericsson Superkontor, förbi Victoria Tower, och tar sig bort till Helene Lunds station. Vilket också blev väldigt bra. Från Helene Lund tar du in till Odenplan på dryga 10 meter med tåget. Fint och tryggt. Då är du på Odenplan, och Odenplan är Sveriges fjärde största järnvägsstation. Den är mer trafikerad än vad Uppsala är. So Stockholm will start in Malmö, and then Odenplan will start in Trafikmässigt. So it's an incredibly attractive area in Kista. Then we have Stockholm, which means just north of Stockholm. So if you take it from southern Stockholm to northern Stockholm, you'll get directly to Kista, and you won't have to worry about the queues that exist in Stockholm. So even there it's good. And then, as you know, the connection to Arlanda, the proximity there, and out with the motorway. gör det på många sätt fantastiskt lämpligt för företaget att etablera sig. Och därav till exempel Micronic, som nu flyttar in en enhet från Täby till Kista, ett exempel. Så vi tror på det här området, vi ser hur stort det är, och vi ser vad vi lyckas hyra ut, och vi ser vad som kommer att hända. Men självklart finns det utmaningar här, precis som det finns på många andra håll i samhället i övrigt. Men som sagt, det går åt rätt håll. Tittar man tillbaka i tio år i tiden så var det inte så här häftigt som det är idag. Tittar vi tio år fram i tiden så kommer det vara betydligt häftigare än vad det är just nu. Vi har ju också sen tidigare kvartal rapporterat OHB till exempel som är en fantastiskt spännande bolag som kommer att ligga väg i väg med Microsoft. Vi har Smart Optics som vi också flyttar in väg i väg med Microsoft med flera. Så det finns flera goda exempel. Kanske en oligarkis därför att det finns så mycket positivt att säga om det lilla området som är ett stort stöd om man ser till antal uthyrda kvadratmeter. Det får man inte glömma. Sen tror vi då på, av de här vakanserna som finns, att en hel del av de befintliga vakanserna faktiskt aldrig kommer att ställas om till kontor igen, utan man kommer att ändra detaljplanen på dem, och man kommer att utveckla framförallt bostäder i de också billiga effective, sustainable facilities for the future. Shall we take a break and move on? I think it's important to talk to yourself, and then someone else can try to cook soup for someone who has moved to France in the future. We have to try to meet, so it doesn't become such a rubric. Here is our network. It is fantastically nice to present, positively also in the third quarter. There is a lot of work behind this, and as I said, Trots 13 miljoner har vi fått en stor avflyttning, alltså 13 miljoner positivt, trots en stor avflyttning i Köpenhamn, över en fastighet som är fantastiskt fin, som vi tror vi kommer att hyra ut ganska snart, i befintligt skick i stort sett. Inte mycket vi behöver fixa idag. Jättefin, vi har redan gjort en fin för den vanliga hyresgästen. Det är AP-pension som flyttar över. Då får såg ni kvalitet på ytan att det är ett jättefint kontor vid Amerikaplats i mittköpenhamn. Det är positivt. Vi har signat 400 nya hyresavtal under den här perioden. Vi signar hela tiden nya avtal med hyresgästerna och ibland med nya hyresgäster. Vi har 3100 företag. Alla går inte jättebra. Vissa går jättebra. Vi får ett genomsnitt av svenskt näringsliv såklart. Men det glädjer mig att se. Vi har inte mycket hyresförluster. Vi har inte mycket konkurser. Självklart har vi sådant också. Men vi håller emot It's a very resistant, good knowledge that we have. But of course, some grow, some grow, and it's not a high condition, but for some it's very good. Some examples, I don't know if you can see them. No, we don't even have them. But for example, the general minister and the police, we have them with us, the state, commune, county, and so on. Men även till exempel den här försvarsindustrin, SHB såklart, men SAAB är med. SAAB är inte med bland logotekarna, nej. Det får vi lägga till, för de växer ju till exempel. Sådant är klart. Hyresnivån i portföljen fortsätter ju upp, och det är en indexering som slår igenom, och sen så är det också att vi har minskat vår andel klottskydd ute i landet, sålt av, ni vet, en passiv uppställning till Braxton, och lite annat smart och gott. Vi sålde ju i Svarthus för över 20 miljarder, Det slår igenom på snitt kvadratmeter. Men det är också då att vi sitter med hus där man kan ta ut en högre huvud, hus som i genomsnitt oftast värderas med lite lägre givdor, och så vidare. Kontraststrukturen, den är som ni vet oftast i 35 år, och så ser det ut hos oss också. Men vissa undantag, de är riktigt långa, som man alltid har när man gör större investeringar. Vi tar nästa slida. Jag hade missat något där först. Ja, jag tycker ändå man kan belysa också. För vi har fått frågan ifrån några. Samhällsfastigheter var ju populärt uttryck för några år sedan. Det skulle man ju ha. Grannfrågan dök upp igen, för det är ett väldigt stabilt segment, förutom då våra stora börsbolag och annat. Det är också en stabila hushälsa att ha. Och vi växer med dem. Vi signar ju gång efter gång nya avtal med de myndigheter som vi redan har. vilket är otroligt glädjande. Vi såg ju ett par exempel på den här sliden här, att vi har signat med till exempel Trafikverket i Nyköping. Det är också känt att vi har signat med myndigheter på OE-projektet där, OP-projektet där vid centralen i Örebro. Vi har också signat med Kustbevakningen i Majorna i Göteborg. Den nämner vi inte här heller, men det är en fantastisk utredning, dels till Kustbevakningen, sen även till Freementor, som flyttar in i samma bygge. Men tillbaks till den här siffran 18 som står här, 18 procent av våra husintäkter på kontor är alltså myndigheter. Det är alltid från tingsrätter till polishus, till kustbevakning, transportstyrelser, trafikverk, länsstyrelser, allt möjligt. Så där har vi många investeringar. Det har ju varit ett kärt ämne för oss. Vi har försökt bygga mycket nya hus och vi har många av de här fastigheterna vi investerat i kvar i våra böcker. Med några få undantag, till exempel Riksbanken borta vid Klara sålde vi ju när den var klar. Alldeles nyligen nästan. Men i övrigt så många av de här fina byggnaderna och pengarna vi har lagt ner har vi kvar i vårt försörjning. Så vi har ju en upprörd fina hus. Investing has been taken down, not because it hasn't been available, but simply because we haven't had the capacity. We have focused on taking care of our debts, obligations, and when that market was tough, we sold houses, saved up the investments, and focused on paying debts. Nu är vi i ett läge där det börjar plana ut och vi börjar kunna se att vi kan omsätta obligationer på obligationsmarknaden. Det kommer lite slags på det längre fram. Men vi har dragit ner investeringar och de kommer att fortsätta takta ner. Jag får ofta frågan var vi kommer att plana ut. Och en gissning från höften är någonstans nu kring miljarden. Och det beror på att uthyrningen går så starkt. Varje utrymme medför en kundanpassning. Ibland nästan ingenting, ibland lite mer. Ibland lyfter man tekniken i huset, ibland så är det bara ytskick. Så det varierar väldigt mycket. Men det blir pengar. Och det blir pengar när man har 3100 företag som vill någonting. Och öppnar man upp och lyssnar med dem och frågar vad de vill så vill alla något. Och de vill oftast betala för det. Och vill de betala för det och det känns bra att göra det och vi får ihop kalkyl så vill vi ju göra det. Och nu gör vi det. Och då kommer vi sannolikt plana ut lite högre än vad jag har indikerat tidigare till vissa analytiker och marknadschef. Så jag tror på miljarden idag. Och det är för att utredningen går så pass bra. Och det är ju att vi hittar attraktiva investeringsmöjligheter. Så jag får nog också kryppa till korset och revidera upp den här lägsta nivån vi kommer att plana ut på. Men det är positivt. Man ska se det som positivt, för projekten är lönsamma och vi fyller upp våra befintliga hus. Vi bygger inga nya hus om man bortträffar en USA som är en nybyggda hus, men där vi fyller de här. De är fortfarande projekt, men där vi fyller allt efter sommar. Det är nya hus, men i övrigt så är det gamla skal som vi renoverar upp och fyller upp. Vi tittar, vi försöker skapa värde inom projektet. Det här är några bilder. Det här kan man ju tro är animeringar och så, men det här är faktiskt på riktigt. Bilden längst upp till höger är ju centrala Västerås, där vi har omvandlat gallerian till något fantastiskt. Det ser jättefint ut. Det var delvis en form av invigning här veckan. Jättefint. Och här får vi bra kontorshyror. Och vi får ut butikshyror. Och vi ställer också om butikshyror till It's a bit different. It's a bit different. It's a bit different. It's a bit different. We don't have it in the picture. I almost said it wrong. It almost looks like the one below. But that's Örebro. And there are offices and hotels and also authorities in the building to the left. And we have in many other places also moved into this unit. We are in the center. In the middle you can see Okay, perfect. I hope we can hear each other a little bit. I don't know if it's broken, but I think it's broken when I would say that you are to the right of the picture here and choose Creating Property Development, that slide. There we have what we have built in Örebro, a completely new building, and then we have renovated the house to the left, a little red one, built on and rebuilt. So here we have both authorities, hotels and office service guests, a mixture. And that's basically how we've had it before on other floors. som vi har skapat yrke för även då i Örebro. Den här fastigheten ligger precis vid järnvägsläget i stationen i Örebro. Mitten ser ni en fastighet vi har byggt nere i Norrköping, och sen till vänster ser ni Riksbanken, där vi ville bygga på ett par våningar men inte fick, för den här fastigheten blev miljöklassad och det skulle inte byggas kvar. Vi fick en halv våning så Erik Thedén & Company kan ha fina konferensrum på taket. Men där sitter de idag medans det gamla Riksbanken renoveras upp. Men den fastigheten har vi inte kvar, den sålde vi. Men de övriga har vi kvar i förvaltning. Vi tar nästa bild. Här ser vi ytterligare två fastigheter vi har byggt och fyller på. Och ni ser nu att hyresutskaden klättrar uppåt. Vi har ju guidat om att malsättningen är 70% uthyrt till årsskiftet. Men det rullar på ganska bra och vi kanske kan slå det. Vi får se. Nu är vi över i 2087 som är den lilla byggnaden. Vi är över 70% nu. Vi har ganska gott hopp om att vi ska kunna lyfta detta ytterligare innan året är slut. Ni ser att Axplock har varit hyresgäst och det är ett välkända bolag. Det är långa till korta avtal. Det finns 3-årsavtal men det finns också 10-årsavtal. We have set up a few restaurants that are fantastic in the suburbs, so now the house is fully equipped with the service that you want to give. And that also helps in the outreach. Then it has taken off in the US and in New York. There are more people at work. The unemployment rate is falling and the subway is back somewhere. What do we have? 85-90%, according to what we've heard lately, is what we're back to. It's not as full as it used to be, but still, 80-90%. And there are many people on the subway. There are 3 million people moving in and out of Manhattan every day. So it's a gigantic flow of people. So it's... Ja, det är makalöst. Vi som inte bor och lever i staden tycker att det är fullt med folk överallt. Vi kan inte känna skillnad, men det saknas 10% på tunnelbanan. Jag vet inte om de tar sig in eller ej. Det är kanske de som jobbar på distans. Som sagt, det rullar på bra. Vi får bra husnivåer. En bra jämförelse som någon påpekade var att det här är nästan som två högsta skapar. And I think that's interesting. And we're building these for about 110,000 kronor per square meter. Top notch. Small ceilings, fantastic quality, triple glass, anti-touch. Everything is top, top standard with the best restaurants in the world. Nice tenants, rents up to 12,000 kronor, 11,000-12,000 kronor. Compare the heights when you look at 9-10,000 kronor per square meter. Husen är jätte gamla och har inte alls samma takklöjder och kvalité och glas som går till tag och så vidare. Och där såldes det precis ett halvt tomt hus med renoveringsbehov som är omfattande för 175,000 kronor per square meter. Och då tror jag att alla börjar tänka, ska man bygga de här på 110 och kunna hyra ut för 12,000 kronor per square meter i en Extremely large market. Or buy something for 200,000 kronor when you've renovated it. The double price in Stockholm, which is an extremely small market. I don't know. You can do it. You can make the decision yourself. I've already made my decision. So I'll hand it over to you. Next slide. There we have the next project, which is super exciting. I've said that we're not going to put in more money in this, because we don't have the money. It's a big project. Det här är vår tomt 100%, 33 000 kvadrat, det är mycket mer square feet. Men tillsammans med grannen kan vi skapa något som är 60 000 square meters. Och det kan vara och är på pappret en ännu bättre utveckling att göra tillsammans med DWS, med våra grannar. Men vi behöver det. Det här är en äganderätt. Vi letar efter partner och vi har gott hopp om att hitta någon. Den dagen vi gör det så gör vi antingen ett projekt med den partnern eller så gör vi ett projekt med partner tillsammans med DWS. Det beslutet ligger såklart helt hos oss. Så där kan vi välja. Vi får precis stora för det blir en lite bättre kategori. Det är en äganderätt, så det kostar oss inte mycket idag i form av skatt och så lite grann, men den är avdriven tomten och förberedd för byggnation. Byggloven och tillstånden finns redan. Och området har de högsta hyrorna i västvärlden. Så förmodligen en av västvärldens mest attraktiva tillgängliga byggverkter för kontor. Om man nu är jättesugd på 30 000 kvadratmeter på Park Avenue, så hör man av sig till oss, så fixar vi det. Men som sagt, vi ligger gärna kvar med vår andel, eller så blir vi utlösa, vilket som, men vi ska inte pumpa in en massa mer pengar. Och framförallt på grund av att vi inte har de pengarna. Så är det. Saga nästa. Projekt i Sverige då, som vi kan göra. Vi har ju, som ni säkert kan jättemycket om, Söderstaden, Slagshusområdet, Globonområdet. Vi äger ju de husen ni ser här. till vänster på bilden, tornen och hela gången raden bort till arenan och sen har vi också bort till vänster till Nynäshamnsvägen. Det finns ju möjlighet att bygga på, bygga ut och bygga till på ett väldigt attraktivt sätt. Samtidigt som man lyfter husen så skapar man ju ytterligare ytor. Och här hjälps ju hela staden och grannarna åt. De stora grannarna här i Atomlubber, Kastellum och så är det vi. Så vi samarbetar i viss mån om att lyfta området och staden till att bli en riktigt, riktigt attraktiv, inte bara arena på Togsbladet, utan ytterligare mycket mer än så. Så det här blir ett jätteattraktivt område, och där har vi en jätteposition. Så det är otroligt spännande och kul. Ser vi bilden under där, så ser ni några riktigt vackra huskroppar. Man tror nästan man befinner sig i Köpenhamn, och ser på några av de husen som, jag har inte kommit upp på namnet, men det är en kvinna arkitekter ute. Jättefina. Det här är stationsområdet i Västerås. Längst bort i bilden, där man inte ser så mycket glas, där ligger S7 som faktiskt är byggd. Det är vår fastighet. Sen är det här tomterna intill, där vi jobbar med utveckling av kontor och bostäder. Kontor, allra närmst spåren, och sen bostäder bakom. Kontor blir Bullermör, och sen blir det bostäder bakom. Bostäder som visar att de knoppar av till några bostadsutvecklare. Och ni vet, Västerås är en av de orter som fortfarande växer. Det är en ledande stad inom elektrifiering. Det var Siemens, Northwals, BB, massivt med stora tunga Hitachi som driver den utvecklingen, skapar jobb och skapar behov av bostäder. Så det är en av de bästa städer som faktiskt har ett behov av ytterligare bostäder, vilket definitivt inte gäller alla städer i Sverige, som ni vet. Men det är också intressant, det är en fastighet vi ser allra längst borta, där har vi alltså då tecknat över 4 000 kronor per kvadratmeter, vilket säger lite grann ändå om en liten del av marknaden har betalningsviljan. Men här kan man skapa framtidens kontor till de företag som växer i Västerås, hela myndigheten. Ser ni uppe till höger på bilden har ni Uppsala Business Park, Gigantiska möjligheter. Uppsala också är en av de städer som faktiskt växer så det knakar. Växer till och med mer än Västerås. Det finns ganska mycket bostäder i Uppsala, men de börjar fyllas på. Så det finns behov där också framåt om man ser prognoserna. Men vi har ritat en business park, en science park, utifrån den science park vi har idag. Vi har 80-tal företag i vår science park. and that can expand. We have over 400,000 square meters that we could create. It's endless. We would need a partner in the future. It's huge. So we can't just go to a big company and ask if it would be. There are some corporate agencies and companies that we pitch to, of course. Här finns det mycket möjligheter och det ligger jättebra mellan centrum och centrum, bara pendlar du ut i vägen och så är det bara att vandra sig nu i Stockholm. Nedanför ser ni en glimt ifrån Kista, där ni ser delvis befintliga byggnader och delvis nya huskoppar. Det är allmänt känt att Kista och Stockholms stad hoppas på att mässan ska landa i Kista. Då gör den det. Stockholmsmässan, då finns det behov av ett par, tre hotell till, restauranter och så vidare. Mässan driver otroligt mycket trafik. Det är inte där idag. Men vi hör ju väldigt många talar positivt om lokaliseringen till just Kista. Och det skulle gå ett ypperligt läge med närheten till Arlanda. Då öppnar man ju hyfligtvis också upp en hållplats för tåget. Pratar med de som äger det. And then you get access to Arlanda in a very, very smooth way. And easily accessible for all people. As I said, it takes about 10 minutes to get to the central. So it's very accessible for everyone who wants to go to the fair. If you do a new fair, it becomes a multi-fair. You can have four fairs at the same time. So it can be a conference, it can be sport fishing, it can be an event with Taekwondo SM, and then it can be a telecom fair. One and the same time. You talk to Anita on 40,000 square meters, as it would be, and used in many modern and effective ways. So that's what we hope for, and we pitch for it and work for it, and we actually have the land for it as well. So we work very much with it. So we believe in it. To the right of the picture you can see Victoria Tower, which we once built in Klöver. It's also the one that has built Messa, and we still own it. But we don't own Victoria Tower any longer. Ericsson and Norman, who actually bought a building in Kista, so he can build the one in the middle, the glass one, if he wants to. He'll do that for sure if he gets there. Next slide. Transactions have been what we've been doing the last few years. Everything else we've been working on. This has been a focus on us, a focus on the financial market. We've had a lot of difficulties. The main reason we bought the yellow is that we merged Quorum and Shlom. It's a year of sales. It's hard to see, but it's a little bit at the bottom. We're actually starting to sell a little bit. And then we've been selling during these 22, 23 and now 24. We've sold for over 2 billion this year. We're probably going to sell a little more this year. We're working all the time, but it's going to be more normal levels. We always work with buying and selling. Now we're starting to work with selling a little bit. We're probably not going to buy anything this year. Maybe not anything next year either. But we're going to focus on that portfolio. We have an incredible amount of opportunities in it. And we're going to lift them. So we're filling our vacancies in a positive way. And renewing our houses. Making them sustainable at the same time. So that's how it looks. A big change. Gildan, there hasn't been anything during the quarter. No shift. It's still... 5.9% valuation. Here you thought that you might start to see a fall, but you should not have too high expectations that the valuation schemes should go before the market, but they want to see, of course, you understand, evidence at a level in the market. And we have not seen evidence. It has been very heavy with transactions. And I think that it will be Jag tror det kommer att vara otroligt lite transaktioner även i Q4, även om förutsättningarna är väldigt fina för affärer. Men köpare och säljare står plötsligt en bit ifrån. Ett så beror det på att de som kanske behövde sälja, vi har ju tillhört de som verkligen behövde sälja, vi behöver inte sälja längre. Och det är inte bara vi, utan det är många av oss som känner att vi behöver inte nu. Nu tar vi oss igenom det här, det här är rent och nu är de på väg ner. Och då kanske man ska göra klokt i att hålla i sina tillgångar. Även om man kanske vill sälja något så håller man i det ett tag. Och sen så har du köpsidan som har suttit och en del har köpt en del saker till, och kanske ska som de nu idag borde vara riktigt nöjda med. De har fått ganska bra gilder. De gilderna kanske inte finns där ute lika lätt. Det finns alltid bra affärer, men du hittar inte dem överallt. Och det är färre tvingade säljare. Till exempel vi då som har klivit bort från säljsidan i And when you look at it in general, we're not going to sell, even if we're going to sell a part of the house. So we're not there anymore. And we're, as I said, we've been there for a long time. And we've been there for a long time. And we've been there for a long time. And we've been there for a long time. And we've been there for a long time. And we've been there for a long time. And we've been there for a long time. And we've been there for a long time. And we've been there for a long time. And we've been there for a long time. We invest in it, so there will be no big changes upwards, but we will continue to plow down the money in the portfolio we have, finish the houses, get them more and more rented, continue with all projects. We have a pipeline and fill house after house. That's what it looks like on that side. And there will be new nice houses, probably a little smaller in the future as well in the portfolio. I will take the next picture. We have worked a lot with financial positions. Tänkte jag kontinuerat LTV än, men eftersom värdena har hela tiden fallit med, så har det varit tufft. Även om vi har betalt tillbaks otroligt mycket pengar till kreditgivare, banker och leveransägare, så har det liksom inte bitit. Så vi har ju legat med en skuldsättning som en LTV som har varit fläktvakt igen. Vi har ju legat på 54-55% i urminnes tider. Nu ligger vi fortfarande kvar. Fram igen skulle jag gifta att den kommer ner. Inte till följd av att det amorteras så mycket mer, men till följd av att världen har börjat smiga uppåt. Vi har en ICR på 1,8, och den är både på rullande och på kvartal. Så det blir någon form av botten för vår del. Den ska väl rimligtvis med fallande räntor stiga framöver. Fallande räntor i kombination med att vi hyr ut bra håll i våra hyresintäkter, det är väsentligt att vi inte tappar flöden. Snitträntan är väldigt hög. Borde vara en ögonbliktsbild eftersom vi har haft derivat som har löpt ut så kom den faktiskt upp ytterligare nu här i tredje kvartalet jämfört med andra kvartalet. Den tog ytterligare ett litet snett upp. Det ser ni här nere till vänster. Men med de räntor vi har idag så ska vi inte ligga här. Föresättningen finns att lägga om lån. Vi har en ganska stor andel rörliga lån. Föresättningen finns att lägga om. Ni vet idag kan ni swappa treåring på 210 punkter. Så då är det 210 plus den marginal du har i banken. Ta till mig att man har 160 punkter. Då har du 73 på ditt bankplan. Sen vad det ska vara på en operation. Det för ovilationsmarknadensätten. Vi gjorde det senaste ovilationsmarknaden på 1995. Vilket var ju bättre än vad vi gjorde tidigare. Så det har gått åt rätt håll. Fortfarande lite dyrt, men där ser vi väl med förhoppning fram emot att det ska sakta fortsätta krypa neråt. I takt med att gränserna kryper neråt. Så allting borde gå åt rätt håll. So LTVN will go 312 from now on, thanks to all the adjustments. My interest is both definitive, going down, with respect to how it looks today, and that we expect more downfalls. I saw that Stiva today was 294. So you read in 2.1 reduction, a double reduction in the market now, to 100%. And that will make a difference, of course, when you live with as much work as we do. Femtetekningsgraden, then it will get better. Equity ratio, will it get better? So all of these will probably be a little bit better when we're ready for next quarter. Let's go to the next one. Existing bonds. The yellow one here is what we had per quarter shift. You all know that we have gone out and picked up money during the quarter. We put 1.3 billion in obligations. Men vi betalade av desto mer. Så vi har mindre utestående organisationer nu. Vi betalade av mycket i februari 2025. Så nu är det 1,8 miljarder kvar i den. Så den är inte lika overväckande stor. Nu tror vi att den är hanterbar och rullad. Då sätter vi en eller två nya löptider på den. Så vi har två nya löptider vi kan tappa i. And that is now under 6 billion, so that's 5.6. 5.6 billion, Anders Carlsen told me. And I'm not talking about Anders, I'm talking about Emilie Mandahl as well. 5.6, so that's 10% in relation to our real estate value, which is financed by Barns. Det är ungefär också ganska exakt en femtedel av vår skuldsättning. En femtedel ligger med brott, fyra femtedel ligger med bank. Det är ju den snitträntan vi ska ha om ett tag när vi har förhandlat om alla villkor. Vi är nära där nu. Vi har ganska kort ränteutbildning och mycket rörigt redan idag. Det kommer. Ni får ha talamoda. This is what I'm talking about. We need to optimize our financial position, and you can do that now. It's easy to say, but it wouldn't have been that easy a year ago. But today it's going well. And you can shoot out rent insurance at really nice levels. As I said, 210 points for a three-year-old today. It's been a bit of a mess here. When the race started in the US, they started in Sweden as well. But it's gone down again. It was up by 40 points, and now it's down by 31. So now we're at these two times. We added to some small post on under 200 points, and I think we'll see if we can do that again. I saw that the speaker from Sven-Olof Johansson, I think he's very optimistic about the development. I'm a little bit into it. I share his view, actually. We have a production in the world that pumps on, does things cheaply, does a lot of products that flood the west world and everywhere. And then that, in combination with the fact that the interest rate takes so long before you can get out of it. So I think you overestimate the effects of thinking 25 points, 50 points. It takes a little more. Då tror jag att man kommer lite längre ner i botten. Som jag tror på 1,75. Jag tror kanske på ytterligare något lite faktiskt. Men vi utgår inte från det när vi lägger vår strategi. Vi är försiktiga. Vi håller oss till marknadssynen. Vi tar väl inga egna stora bets där. Men, och så tror jag också folk är lite återhållsamma efter covid och allting. Det har tärt lite på resurserna, på depåerna. Så man vill bygga upp lite buffert innan man då konsumerar. Så det krävs en I think it will take more than nine months before the rate drop in effect. You want, when the plan book starts to be filled up a little better, to buff it up a little and build a little buffer, because you have eaten it up. Therefore, I think it will take a little longer. It is these people who have loans that determine the changes in the economy. It is not those who do not have loans, because they have consumed as usual. They have continued to go to restaurants and travel. Den här tredjedel ungefär som åker på hälften av befolkningen som har påverkats av bästa högern. Sen har vi en stor andel som inte har påverkats. Kanske sätter sig mentalt i sentimentet ändå på något sätt. Men det tar lite längre tid, tror jag. Så jag tror vi får se positivt på restutvecklingen framöver. Det är bra för fastighetssektorn. Det viktigaste är att ekonomin tar fart. Och att vi har hyresgäster med bra. Vi har väldigt lite konsumentrelaterat i Corum. Många exportinriktade bolag. Många konsultbolag jobbar globalt. Så det är inte bara Sverige utan det är farten i världen. Det vi kan konstatera är full fart i USA. Där går det som tåget. Så vi har helt olika ekonomier i USA just nu kontra Europa. Så på sätt och vis tycker jag det är klokt att vi har ett litet ben där borta och kan hyra ut med lätthet jämfört med här som det är mycket, mycket tuffare. It's no easy market in Sweden, just because we have a child care system. We have to work incredibly hard. And we have done well, and we are proud of that. Yes, financial position. Let's take the next one. Sustainability. I sat a couple of hours ago with the board that went through new sustainability standards, new sustainability standards. We work a lot with this. Vi anställer personer och definerar våra roller internt för att täcka upp de krav som ställs utifrån på oss. Vi skulle börja redovisa som gäng nummer två, kan man säga, efter de allra största bolagen. Det är mycket jobb med detta. Det kommer säkert mycket nyttigt utav detta. Se till att vi behåller vår konkurrenskraft och sparar jordklotet på bästa sätt. Vi har väldigt bra nyckeltal på förbrukningen. Vi har alltid jobbat med att spara pengar. Den här siffran 78,7 i snittförbrukningen är faktiskt väldigt bra. Den får ni jättegärna jämföra med liknande bolag och se hur det ligger till. Jag tror till exempel att vi ligger, vi har ju nästan en kopia på Castellum vad det gäller fördelning, myndigheter, logistik, kontor. Så de båda har samma nyckeltag. De vinner ju priser i hela världen hela tiden, mest hållbart. Men vi är by far bättre. Inte på tävla, men i att ha bra koll på huset. So they are actually not in the vicinity yet, but they are fighting hard to get in touch with us who have the leadership.

Let's take the next one. Outlook.

It's a focus on our own houses, a focus on the balance sheet, a focus on the SDR and others, a focus on profiling our financial structure a little bit, getting down our rent costs, filling our houses. och göra våra hus ännu hållbara, ännu effektivare, använda ny teknik till det. Rätt teknik, inte all teknik, utan de system vi gillar. Och trimma dem ännu mer. Vi ska komma ner längre. Och sen så ta hand om husgästerna så de stannar hos oss. Superviktigt. Som ni vet så sköter vi allting själv. Allt och det mesta. Och det verkar ändå gå bra. Vi behåller fler husgäster vi tappar. If you wish to ask a question, please dial pound key five on your telephone keypad to enter the queue.

If you wish to withdraw your question, please dial pound key 6 on your telephone keypad. The next question comes from Jan Eiffelt from Kepler-Covriux. Please go ahead.

Okej, god eftermiddag. Jag har ett gäng frågor. Hoppas jag har möjlighet att ställa dem. Första frågan gäller era hyresintäkter. 942 miljoner i Q2 och 898 nu i Q3. Det är en försäljning på nästan 43 miljoner. Jag kan tänka mig att en försäljning av 19 fastigheter gjordes bidrar med 9 miljoner och sen har den en positiv effekt på 5 miljoner från New York. 40 miljoner kommer hyresintäkterna ner, vad är det för något?

Det är en ny portfölj, det är försäljningarna som går igenom Sverige.

Men inte hela 40 miljoner?

Det är en mindre portfölj, har vi någon annan som har slavit uddet på något sätt?

It can be a one-time effect, but it depends on when you have sold the properties in the quarter.

Yes, that's right. They are not seen on the quarter shifts.

Yes, but these in Copenhagen are gone now. Yes, they are. Then it's just these 19 properties from March 27th that you announced.

Yes, it's the whole of Jönköping. Ja, hela jönköpingsbeståndet.

Hela den här försämringen är alltså försämringen.

Har du då tillträde på kvartalet så finns de kanske med i stort sett hela kvartalet. Kanske inte från den dagen du är här, utan det är från tillträdet.

Men har liksom tillträden ändrats något från era pressmeddelanden eller?

Nej, nej, nej. Okay.

And the next question is the degree of surplus, which is down almost 500 points from the last Q3. And how... Is it also in the mix?

It's in the mix of what Husman said. It's down 5% or something. I thought it was something like that. Is it? Yes. And it's mixed. You have, you have a much higher rate of net capacity than what you normally have in a clean office facility. In addition, if you have a clean office facility with a little vacancy, then you still keep it warm and so in the areas. Du kan inte ha ett vanligt markant. Så det blir en väldig effekt när du hyr ut en ton meter så ökar ju din intryck med dina kostnader. Du kan till och med gå ner för att du får en del av den värmen bara för att hålla det. Personalen värmer upp det hela dagen.

Så det är inget extra nät i den här nedgången utan det är en ny run rate helt enkelt på. Ja, det är det.

We also wrote in the report that with the help of Bateson, the cost of housing increased by 9%. You know that all the costs have gone up.

Yes, that's right. Most of the buildings got very nice, or we all got very nice indexing. All of them may not have been able to take it out. But we who are in a position with... take Kista as an example, or all regional cities, where rents are actually quite low. You have the same salaries in Norrköping, Linköping, Nyköping as you have generally in Stockholm. There's no difference. It's as expensive to have a house there as it is here. But down there, there hasn't been any problem with a rent increase. A part of Stockholm thinks that it needs to be a bit stronger. If we increase the rent by 10,000 square meters, or with 2%, it's 200 kronor. But if it's increased by 2% with us, it goes from 1,800 kronor per square meter. So it's not noticed. So we might get a little easier through that. But then, and that's how it was when we got here. But now, we got all the first-time companies, that inspection, per automatic from January 1st, we always get that. But all suppliers... Uplever vi har laggat. Så den här inflationen som de också vill ha betalt för, den slår på fastighetsbolagen lite senare. Så det är ju upp lite här och var. Sen var det ju lite snö såg man ifrån och till. Det var ganska lite kostsamt i vinter, men det var lite. Men sen är det försäkringspremierna, exempelvis sånt där man blir irriterad över hur mycket de går upp. Det gäller ju alla. Det gäller ju alla försäkringspremier. Men det är en post. För många år sedan var det knapp en post att räkna med. Idag har det blivit en post. Och det hänger ihop med klimatet i världen. Det är bränder och det är översvämningar. Och de här försäkringsbolagen är ju kortsvis försäkrade med varandra. Så alla får vara med och betala för det som händer i Kalifornien och det som händer i Florida och så vidare. Det slår mot hela tiden. Det slår även här lite grann. Och sen våran. Vi har också matchlights och översvämningar fritt. So for that I can be a bit better. I don't know if that's going to set us up, but it was noticeable.

We also had the same thing in Q1 with higher costs.

With all that you're counting up now, are you counting on being able to increase the surplus next year?

Vi jobbar alltid med att göra det. Ja, det tror jag. Vi har ökat förhoppningsvis våra uttäcktsskador. När hyresgästerna börjar betala, när de flyttar in, så får det just den här effekten att våra kostnader för de lokalerna, det händer inte jättemycket. Du trimmar upp ventilationssystemet lite grann. Å andra sidan när vi gör en investering så kanske vi gör också kostnadsbesparensåtgärder. Vi gör inte bara åt kunden utan också åt själva skalet, åt huset. Vi passar på att effektivisera fastigheten i sig när man sätter en uthyrning.

När kommer den här positiva effekten från nätuthyrningen?

I mean, it's always running in line with the expectations. And then it also comes to the net damage.

These net damage... Excuse me, could you just say something? Is it Q1 or Q3? No, it's not Q3.

It's a little different every year. Because it's always different dates. It can be every month's shift at different dates or at the end of the month. Because it's... It's built on, and they want to get in as soon as they can. In some way, they want to get in as soon as they can. And it takes a year, up to a year, to set the order locally. Say three quarters to four quarters, and set the order. So to compare, it's a comparison, and that's what you're supposed to do. And that's how you do new activities. So it's just a quick run, and it's been like that all the time.

Okay.

How much... Nästa fråga. Hur mycket räntor aktiverade ni i Q3?

Ja. Har vi skrivit det? Ja, det är så. 100 miljoner.

100 miljoner, okej. Och vad ligger de här svopparna till? Vad ligger de till för snittränta?

Ska du ta den här?

Har du den i övrigt? Vi brukar ju skriva. Vi brukar ju inte ge dem något. In the report, we write... If you go from 3.5%, are you high or low? 3.5% is high. So we have the whole world up to 3.5%.

So closer to 3% than 3.5%.

Du pratar nu om lånekostnader inklusive svopparna.

Ni skriver ett intervall på svopparna. Vi skriver så här i rapporten att svopparna ligger i intervallet 0,1-3,7%. Det är ganska brett spann. Jag är lite nyfiken på att försöka

never ended a little mere shot man for an a better get on air and the cotton lemma on it if they call it and they're on much more much more you at the end of it got that yeah up you can have a minute I'll at the end I'll I'll I'll I'll I'll I'll Okay.

Detaljfråga här också sidan 14 i rapporten där skriver ni delar upp då era lån på räntor och räntebindning och kapitalbindning och på räntebindningen så har ni 10,5 miljon rörligt. Ingår obligationerna i det eller?

Precisely. We have ten and a half. We do not connect the delivery to specific loans. This is on a portfolio level. We have moving obligation loans. We have a comment under that the interest rate is part of the volume, 1.7 million.

And then the last question here. Have you lowered the rental levels in New York? Har ni sänkt hyresnivåerna i New York? Eller är det mer en valutaeffekt? Det ser ut som det kommer ner lite.

Det är egentligen bara en valutaeffekt.

Perfekt.

Tack så mycket för svaren.

The next question comes from Staffan Bullow from Nordea. Please go ahead.

Staffan Bullow from Nordea. Please go ahead. Staffan Bullow from Nordea. Please go ahead. Netto-uthyrningen. Den har varit positiv i varje kvartal hela året. Vad ska ni säga om Outlook i närtid vad gäller Q4 och 2025? Jag tror att ni kan hålla den här takten i Netto-uthyrning som ni har gjort.

Ja, men det hoppas vi. Sen så vet man ju aldrig. Det kan komma enstaka som förstör bilden. Men vi hade ju det från Ericsson för två år sedan. in 2022, in Q4, then they came in and left, and that broke the whole year's positives. So you never know. But we experience that it is a tough market, but that there are still many, or quite many lives. And we spread to a number of cities, and they are good cities, cities that are growing. Myndigheten växer. Det är ganska stort inslag hos oss. Enstaka hyresgäster växer mycket inom sitt. Det går bra. De internationella jobbar. En del har försvarsinviktning och annat där det tuggar på. Så vi är positiva kring Q4 också, även om det inte är... Det är ingen start i husmarknaden. Men ska vi hålla näsan på plus, vilket alltid är en utmaning, så får vi hårt arbete. I am convinced that we will continue to put a part of the budget in the United States. Sweden is much more uncertain, because there are so many companies that can come with a claim. It is difficult to guess what 3,100 companies will do in the next two months. Far from them being able to do anything, but those who have, that a fifth of them actually have the opportunity to do something ahead of the year. And then you're ahead of the year with contracts, that it runs out of signing at the end of the year. It's not unusual. There are at least more on the 18th. So we have a number of hundreds of companies that are in the form of negotiations in Q4, of course. But that's always the case. And that's why we have 400 contracts now this year, and we're going to sign them. Maybe 150 more in Q4, if not more. That's what I would estimate.

Okay, thank you. And then I thought regarding the rental income in Q4, I would say that it is justified to think that You already stated that the rent value of 4,346,000,000 SEK is 86%. If you take the rent value times the rent value divided by 4, it is just over 930,000,000 SEK. Is that something you miss, apart from the effects of net rent?

Man kan nog grovt tänka så. Ja, det ska man kunna göra.

Det här är ju alltid helårssiffror, så man får ju tänka på att det kan bli eftersläpning om man flyttar in sent i kvartalet. And does anyone object to moving in early in the quarter? Or if we sell... It's hard to say.

The more we would sell something and so on. Now it's not like we're out with a big slag in some of the sales. It's a little hard here and there. So you shouldn't expect anything big there. And if there's nothing else, then you have to think, yes, we have the highest capital, so we can take away something expensive. We have a part of the balance that we are hoping to trade off in the near future, but then we can move away and take new holdings in the market. They have a different source of income. So it's good to have something positive with you if you're going to make a decision to sell something. Then you get a boost from a lot longer down.

Yes, but good, I understand. Then on the financing side, you repurchased some hybrid obligations in the quarter. How do you think about the hybrid loan in the future? Is that what we should expect, that you continue to repurchase, or would you like to solve the entire obligation in one sweep?

I have got it down from 1.3 to 1.1 approximately. So, it's positive, but it's still incredibly expensive. So, it's high on the list of things that you want to do to get rid of it. And then we also have the fact that it was a real obligation loan. We took in 1.3 million and nine, but we amortized even more. So, we have, in a way, We have plucked away almost 800 more from bonds when you look at the end of Q2. 770 million or something. 770 million since the end of Q2. And then we have the hybrid with almost 200. So we have downed the balance sheet, I would say, quite considerably. Depending a little bit on how the obligation market is here in November, December, January. and how the situation is, and how secure we feel about solving or solving the problem, then it can give or not give room to act in the future. It's a bit like that. That's where it sits, that you do something and then you close that market again. I don't think so. It still feels hot. A little sleepy at times. We've had a lot of activity, so everyone is a little tired. It's been an incredible time. But it's not like there's no money coming in to the capital funds. It continues to come in, as far as I understand. So the time should be there. Now we're going to release a report. We've done that today. It's going to be analyzed. Tänkte vi faktiskt återkomma med datum där vi tror att vi investerar till just Kista och visa så det blir kartlagt i en större detalj än vad vi har försökt göra nu. Så att man förstår för- och nackdelar, uppmaningar med Kista, men också kan ställa det i relation till alla andra områden där man också har liknande situation. The father, but now we get the kingdom of the other half to go on to compete. It's actually a lot of activity that control the activity that you have to do, but we've got to get to some of the groups and many of them cost a lot of money. So we've got to get to the credit of a new start and can be the most fun to build up. A few thousand laps cheaper than what you would be able to do, for example, with us in Glovan or others. So you sit a few thousand laps cheaper in Kista, almost directly. But it's also the value for money of these big companies that don't need to sit in your city. Because their employees wouldn't even think it was positive. They would just think that it would be hard and expensive. Everything is adapted for. It's a lot of customers there, and it's the second price level, so it suits them very well. And that's what we're going to explain. And then when it's done, we hope that it falls well, and then we're going to do an inflation simulation here in Nanåsskyltet, and the market is there to stand. Då kommer vi tillbaka till den frågan du lyfte. Då vet vi vilket utrymme vi har för att agera och ta nästa steg kring hybriden.

Okay. Thank you. One more question on the financial side. If you think about it, what is the cost of a bank loan? It says 3-year swap at 210 points. Is it reasonable to assume that it costs about 160-170 points of margin on that? Yes, it should be.

It will be commercial to draw 160-170 points if you are in the But I think the markets that are still so strong, you can say, there are no markets that go bad in any way. The market that everyone thinks goes bad, it would be cheese, and it actually goes best. But when the cheese production hits, the whole production, the whole company, the cheese production hits the whole place. So it's a problem. Then people write, oh, there's a lot of vacancies. Well, it's the office that's not... They're obsolete, and they're not even competitive. I'd say that actually, there's a lot of vacancies that Stockholm has. It's 10%. There are 10% of high-quality offices that aren't open. And that's of course a challenge, but it's the same in the city. There's 10% of vacancies, even in the southern part of the city. So that's a challenge. We don't really need to build a lot of new offices. med den ängsliv vi har idag. Vi tror starkt att man är på väg tillbaka. I Stockholm, ute i landet, har man varit tillbaka på kontoret hela tiden. Men i Stockholm ser vi att man är på väg tillbaka. Det är stor skillnad i Kista idag än vad det var för fyra månader sedan innan sommaren. Sen efter sommaren har det hänt någonting. Nu får man leta parterier. There are a lot to learn about. It's a lot to learn about. When I went home from Kista yesterday, it was five. It was still full. I didn't understand anything. If they work after five, I thought it would be empty. But I would say that it was half full, which surprised me. And when I got there in the morning, we were at full speed when we started. Intercept.

Jag tänkte bara en sista fråga från mig. Ni kanske svarar på det där, men det gällde fastighetskostnader. För i kvartalet var de 313 miljoner och i Q3 för ett år sedan så var de 300 miljoner, men sedan dess har ni ändå avytrat fastigheter. Ligger det någon engångskaraktär där som gör att det ändå är de fastighetskostnader relativt hur det såg ut för ett år sedan.

Fastighetskostnader, du menar förra året?

Ja, jag tittade på förra året fastighetskostnader 300 miljoner, nu det här kvartalet så var det 313 miljoner så alla kostade för mellan hyresinträkterna och driftnetto.

Okay. Okay. Okay. And we've lost 5 percent. And then there's the cost. We've got an index on the cost side, which has come with the next one, I'd say. Not an index, but a leveraged price. And that's also what Kjell and Lina, so network connections, it's SOPA, it's snowboarding, it's construction, it's everything.

The next question comes from Jan Eiffelt from Kepler-Tuvriax.

Please go ahead.

Okej, bara en uppställningsfråga här från mitt håll. Ni pratar om en investering som går på en miljard. Är det liksom guidningen för 2025 eller?

Ja, jag skulle säga att det är det. Jag skulle säga det. För att när vi inledde 2024, så hade vi återstående investeringar i våra pågående projekt. Och det är hela listan på ungefär en miljard. Och sen så har vi betat av och gjort jättemycket investeringar. Återinvesteringar i beslutade projekt nu är ju fortfarande en miljard. Så den skymper liksom inte ner. Så det tror jag är den bästa guiden vi kan göra. Mycket av det är ju att vi hyr ut och ställer i ordning lokaler. Ibland är de fina, och det är mer eller mindre att flytta in och göra lite But sometimes it is lowered and has to be lifted. So the scale is broad when it comes to the local measures. But that drives the income. And we are stony in the negotiations that we are going to get a good discount on this money when we put it down. So it's going to drive income, it's going to drive compensation from the house. Above all, it also drives up the compensation cost. And it also drives up the income cost. As a reminder, if you wish to ask a question, please dial pound key 5 on your telephone keypad. There are no more phone questions at this time, so I hand the conference back to the speakers for any closing comments. We tried to lift up more on the KIS report. I think we can continue with that. And it will be a little clearer on the data. Which will be fun, because we will be able to see very well what's happening. So it feels nice. It feels like it's a win-win to do that. And it's also possible to calculate more exactly. But as I said, if you have any questions, you can also take them in front of everyone's ears to call us. And then you can also look forward to maybe getting to join a Kista day. We'll see who we invite again today, so you don't have to just listen to me, but I think it's more exciting when you can listen to others who are in the market or are on the spot och kan berätta från egna erfarenheter hur det ser ut. Vi försöker nu titta på en intressant uppställning. Och så får vi återkomma där. Så håll öronen öppna för det. Ja, vi har ju inga mer frågor att säga. Tackar vi för det. Får ni ha en härlig slutet på veckan och en trevlig helg.