Corem Property Group AB (publ)

Welcome to the Quorum Q3 Report 2024. For the first part of the conference call, the participants will be in listen-only mode. During the questions and answer session, participants are able to ask questions by dialing pound key 5 on their telephone keypad. Now I will hand the conference over to the Speaker CEO Rutger Arnholt. Please go ahead.

Hello and welcome to Coram's presentation of the third quarter of 2024. We have a quarter that we know quite well and are pleased with at most points. We have a challenging market, but we deliver a result that I think is in line with most expectations when it comes to income and costs. We have revenues of almost 2.8 billion. Costs of supply and demand of 1.8 billion. And then a financial net of 950 million. And after that we have a sales result that goes up to 736 million per year. We have, of course, value changes during the year. They were negative during the first half of the year, but now we see a turn in the market. All the other things would be strange, we think, considering the recent development. And we got a little positive feedback on quarter three. But for the whole period, we have almost half a billion in value lost. We have almost the same amount in value lost on our derivatives. And that should be completely different, you might think. Men derivaten omvärderas av marknaden blicksnabbt, men så görs det ju inte med fastigheter. Så man får väl antag förvänta sig att med viss fördröjning att vi får se motsvarande, åtminstone motsvarande tal åt andra hållet på fastighetsportföljen. Gå vidare så har vi ju under perioden fått ett NAV som har krympt lite grann, delvis på derivaten, men annars är resultatet positivt. But it also depends on the fact that we have made a new emission at about 1 billion, which increases the number of attacks. And it was done under NAV, it was done at 9.60, while NAV was at 17 before or when the emission was made. So now we have 16.56 in new NAV. We have a little stronger dollar. Vi fortsätter att sakta sakta krympa ner vår loan-to-value. Framöver så hoppas vi kunna få lite mer hjälp av värdeutveckling än vad vi haft de sista två åren. Det borde ju komma, som sagt. En siffra som vi är otroligt stolta över, det är vår nettutredning. Den ligger på 99 miljoner. Den ligger huvudsakligen eller till mer än hälften i Sverige, men en stor del är också i USA. Ungefär 45-55 fördelar sig mellan Sverige, Danmark och USA. I den här siffran 55 så ingår det en liten svag siffra i Köpenhamn, där vi fick en avflyttning som vi hoppas kunna åtgärda. En jättesin lokal, där vi kände till att vi skulle få en avflyttning. Så det där är dryga 10 miljoner eller 11 miljoner. Negativt. Den svenska siffran är egentligen då, om man vill jämföra med andra svenska bolag, en dryga 60 miljoner, 64 miljoner på 9 månader. Det är vi stolta över. Sen att vi lyckats hyra ut fantastiska hus i USA, det är vi inte särskilt stolta över, utan allt annat går ju uträtt. Det är bara enligt prognos. Har man så fina lokaler så hyr de ut sig själv om man bara hittar rätt hyresnivå. Det känner vi att vi har gjort idag, så det går väl bra. Vi hoppas på att sätta fler avtal under året, men än så länge har det gått väldigt bra och vi är otroligt stolta över det. Lite exempel på utredningen. Man kanske ställer sig om man inte är så stolta över USA utan man tycker det ska bara hända. So Emma, you get to talk about what she's all about. We have a couple of examples that we get to know more than we have. We have to make sure that my chronic point store is done in fact, but some of the other half of Amsha can get and cramming up for them. Then they have to look at me back at them, but then they could be done. I mean, I thought I didn't take a bit of that. Men det här har vi just gjort nu till Micronic och det kommer komma en helt ny. Fastan blir klädd, den har den fastigheten väntat på länge men man gör det ofta i samband med uthyrningar så nu kommer den. Så det kommer bli ett litet lyft både på intäktssidan framöver och i miljön på platsen framöver. Sedan har vi en uthyrning till, det är en liten mera uthyrning i borgarfjord, time building på Riga tusenkorator, den glädjer oss också såklart. sen har vi gjort en rad närmre små uthyrningar också i Kista. Summa summarum, vi har 64 miljoner i nettouthyrning hittills i år. Många ifrågasätter Kista, de har skrivit fram Kista. Då är det ganska anmärkningsvärt att hälften av vår nettouthyrning faktiskt ligger i Kista. Så av våra 64 ligger 32 miljoner i Kista. vilket är mer än vad de flesta andra konkurrenter har lyckats göra ute i hela landet vilket vittnar om att det är en otroligt mycket större otrygghet att svara högre ut i resten av landet än vad det verkar vara i Kista tycker jag. Vi upplever ju som sagt Kista som en attraktiv plats. Otrygghet, ja, det kan du fråga vilket fackanställd som helst och tycker det är hemskt oavsett var man finns i landet. Det är ju så. Vi läser ju sådana rubriker varje dag. Men faktum är att det är mycket, mycket högre brottslighet i centrala Stockholm. Det är mycket mer brott i arenastaden och så vidare. Den statistiken har vi. Det går inte att tala emot. Och vi har inte haft bilinbrott och annat på våra parkeringar, vilket vi glädjer oss åt. Och den statistiken har vi också. Den tjänar såklart våra hushåll till, men inte för att vi måste ut och marknadsföra och förklara hur det faktiskt ligger till. Then it is so that Kista has an incredible amount of square meters of output to the company today. And it can flow people to and from Kista every day to work there. But it is a workplace. It is very good. On evenings and weekends, of course. Because it is not a city living in that way. But it is changing. Kista is now Nya bostäder, det finns inget annat ställe i Stockholm där det i dagsläget byggs så mycket nya, fina hus. Det är en kombination av hyresrätter och bostadsrätter. Det är olika byggherrar och det är de stora fina namnen som bygger. På den här bilden ser ni en del av företagen, en del av våra företag, eller våra hyresgäster, Tele 2 Exxon, vi har Kistamässa, vi har Micronic, which can be Climone, Syvers, OVH, Baxter, Sony, Samsung, Novartis. They're also our properties. But there are an incredible number of companies in this area, as you can see. And there are vacancies. But that's because there are a lot of old, ugly offices that haven't been changed to bus stations, which has been done in many other cities in Stockholm. But they're still here. This hasn't been a bus station area before. Byggloven, planerna har inte tillåtit byggnation av bostäder. Vi lyckades ställa om en del av vår mark till produktion av bostäder, och det kommer hända. Den ytan ser ni nästan på bilden, den ligger nere till vänster. Stora parkeringsytor kommer ersättas med p-hus, och det kommer bli bostadskvarter, precis till vänster om de gulaktiga husen ni ser. Det är Ericssons huvudkontorstak. and then to the left of it is the teletop. To the left of it, there it becomes a residential area. And it will be driven by the river. They will drive this. You see a little reddish building in the middle of the picture. It is large and square. It is at 50,000 square meters. It is also an office building that is relocated to a residential area. So it is being built now. 10,000 square meters to various commercial restaurants, food markets, gyms and others. But 40,000 square meters of housing in the middle of this work area, you can still say that it definitely is. So it's very positive. So the surface to the right, there was housing, there was housing in the middle. Now to the right, you see, and then to the left, if you don't see, there will be a lot of buildings. So it became more of a city. Vi får en tåg, en spårvagn, som går rakt igenom, förbi Ericsson Superkontor, förbi Victoria Tower, och tar sig bort till Helene Lunds station. Vilket också blev väldigt bra. Från Helene Lund tar du in till Odenplan på dryga 10 meter med tåget. Fint och tryggt. Då är du på Odenplan, och Odenplan är Sveriges fjärde största järnvägsstation. Den är mer trafikerad än vad Uppsala är. So Stockholm will start in Malmö, and then Odenplan will start in Trafikmässigt. So it's an incredibly attractive area in Kista. Then we have Stockholm, which means just north of Stockholm. So if you take it from southern Stockholm to northern Stockholm, you'll get directly to Kista, and you won't have to worry about the queues that exist in Stockholm. So even there it's good. And then, as you know, the connection to Arlanda, the proximity there, and out with the motorway. gör det på många sätt fantastiskt lämpligt för företaget att etablera sig. Och därav till exempel Micronic, som nu flyttar in en enhet från Täby till Kista, ett exempel. Så vi tror på det här området, vi ser hur stort det är, och vi ser vad vi lyckas hyra ut, och vi ser vad som kommer att hända. Men självklart finns det utmaningar här, precis som det finns på många andra håll i samhället i övrigt. Men som sagt, det går åt rätt håll. Tittar man tillbaka i tio år i tiden så var det inte så här häftigt som det är idag. Tittar vi tio år fram i tiden så kommer det vara betydligt häftigare än vad det är just nu. Vi har ju också sen tidigare kvartal rapporterat OHB till exempel som är en fantastiskt spännande bolag som kommer att ligga väg i väg med Microsoft. Vi har Smart Optics som vi också flyttar in väg i väg med Microsoft med flera. Så det finns flera goda exempel. Kanske en oligarkis därför att det finns så mycket positivt att säga om det lilla området som är ett stort stöd om man ser till antal uthyrda kvadratmeter. Det får man inte glömma. Sen tror vi då på, av de här vakanserna som finns, att en hel del av de befintliga vakanserna faktiskt aldrig kommer att ställas om till kontor igen, utan man kommer att ändra detaljplanen på dem, och man kommer att utveckla framförallt bostäder i de också billiga effective, sustainable facilities for the future. Shall we take a break and move on? I think it's important to talk to yourself, and then someone else can try to cook soup for someone who has moved to France in the future. We have to try to meet, so it doesn't become such a rubric. Here is our network. It is fantastically nice to present, positively also in the third quarter. There is a lot of work behind this, and as I said, Trots 13 miljoner har vi fått en stor avflyttning, alltså 13 miljoner positivt, trots en stor avflyttning i Köpenhamn, över en fastighet som är fantastiskt fin, som vi tror vi kommer att hyra ut ganska snart, i befintligt skick i stort sett. Inte mycket vi behöver fixa idag. Jättefin, vi har redan gjort en fin för den vanliga hyresgästen. Det är AP-pension som flyttar över. Då får såg ni kvalitet på ytan att det är ett jättefint kontor vid Amerikaplats i mittköpenhamn. Det är positivt. Vi har signat 400 nya hyresavtal under den här perioden. Vi signar hela tiden nya avtal med hyresgästerna och ibland med nya hyresgäster. Vi har 3100 företag. Alla går inte jättebra. Vissa går jättebra. Vi får ett genomsnitt av svenskt näringsliv såklart. Men det glädjer mig att se. Vi har inte mycket hyresförluster. Vi har inte mycket konkurser. Självklart har vi sådant också. Men vi håller emot It's a very resistant, good knowledge that we have. But of course, some grow, some grow, and it's not a high condition, but for some it's very good. Some examples, I don't know if you can see them. No, we don't even have them. But for example, the general minister and the police, we have them with us, the state, commune, county, and so on. Men även till exempel den här försvarsindustrin, SHB såklart, men SAAB är med. SAAB är inte med bland logotekarna, nej. Det får vi lägga till, för de växer ju till exempel. Sådant är klart. Hyresnivån i portföljen fortsätter ju upp, och det är en indexering som slår igenom, och sen så är det också att vi har minskat vår andel klottskydd ute i landet, sålt av, ni vet, en passiv uppställning till Braxton, och lite annat smart och gott. Vi sålde ju i Svarthus för över 20 miljarder, Det slår igenom på snitt kvadratmeter. Men det är också då att vi sitter med hus där man kan ta ut en högre huvud, hus som i genomsnitt oftast värderas med lite lägre givdor, och så vidare. Kontraststrukturen, den är som ni vet oftast i 35 år, och så ser det ut hos oss också. Men vissa undantag, de är riktigt långa, som man alltid har när man gör större investeringar. Vi tar nästa slida. Jag hade missat något där först. Ja, jag tycker ändå man kan belysa också. För vi har fått frågan ifrån några. Samhällsfastigheter var ju populärt uttryck för några år sedan. Det skulle man ju ha. Grannfrågan dök upp igen, för det är ett väldigt stabilt segment, förutom då våra stora börsbolag och annat. Det är också en stabila hushälsa att ha. Och vi växer med dem. Vi signar ju gång efter gång nya avtal med de myndigheter som vi redan har. vilket är otroligt glädjande. Vi såg ju ett par exempel på den här sliden här, att vi har signat med till exempel Trafikverket i Nyköping. Det är också känt att vi har signat med myndigheter på OE-projektet där, OP-projektet där vid centralen i Örebro. Vi har också signat med Kustbevakningen i Majorna i Göteborg. Den nämner vi inte här heller, men det är en fantastisk utredning, dels till Kustbevakningen, sen även till Freementor, som flyttar in i samma bygge. Men tillbaks till den här siffran 18 som står här, 18 procent av våra husintäkter på kontor är alltså myndigheter. Det är alltid från tingsrätter till polishus, till kustbevakning, transportstyrelser, trafikverk, länsstyrelser, allt möjligt. Så där har vi många investeringar. Det har ju varit ett kärt ämne för oss. Vi har försökt bygga mycket nya hus och vi har många av de här fastigheterna vi investerat i kvar i våra böcker. Med några få undantag, till exempel Riksbanken borta vid Klara sålde vi ju när den var klar. Alldeles nyligen nästan. Men i övrigt så många av de här fina byggnaderna och pengarna vi har lagt ner har vi kvar i vårt försörjning. Så vi har ju en upprörd fina hus. Investing has been taken down, not because it hasn't been available, but simply because we haven't had the capacity. We have focused on taking care of our debts, obligations, and when that market was tough, we sold houses, saved up the investments, and focused on paying debts. Nu är vi i ett läge där det börjar plana ut och vi börjar kunna se att vi kan omsätta obligationer på obligationsmarknaden. Det kommer lite slags på det längre fram. Men vi har dragit ner investeringar och de kommer att fortsätta takta ner. Jag får ofta frågan var vi kommer att plana ut. Och en gissning från höften är någonstans nu kring miljarden. Och det beror på att uthyrningen går så starkt. Varje utrymme medför en kundanpassning. Ibland nästan ingenting, ibland lite mer. Ibland lyfter man tekniken i huset, ibland så är det bara ytskick. Så det varierar väldigt mycket. Men det blir pengar. Och det blir pengar när man har 3100 företag som vill någonting. Och öppnar man upp och lyssnar med dem och frågar vad de vill så vill alla något. Och de vill oftast betala för det. Och vill de betala för det och det känns bra att göra det och vi får ihop kalkyl så vill vi ju göra det. Och nu gör vi det. Och då kommer vi sannolikt plana ut lite högre än vad jag har indikerat tidigare till vissa analytiker och marknadschef. Så jag tror på miljarden idag. Och det är för att utredningen går så pass bra. Och det är ju att vi hittar attraktiva investeringsmöjligheter. Så jag får nog också kryppa till korset och revidera upp den här lägsta nivån vi kommer att plana ut på. Men det är positivt. Man ska se det som positivt, för projekten är lönsamma och vi fyller upp våra befintliga hus. Vi bygger inga nya hus om man bortträffar en USA som är en nybyggda hus, men där vi fyller de här. De är fortfarande projekt, men där vi fyller allt efter sommar. Det är nya hus, men i övrigt så är det gamla skal som vi renoverar upp och fyller upp. Vi tittar, vi försöker skapa värde inom projektet. Det här är några bilder. Det här kan man ju tro är animeringar och så, men det här är faktiskt på riktigt. Bilden längst upp till höger är ju centrala Västerås, där vi har omvandlat gallerian till något fantastiskt. Det ser jättefint ut. Det var delvis en form av invigning här veckan. Jättefint. Och här får vi bra kontorshyror. Och vi får ut butikshyror. Och vi ställer också om butikshyror till It's a bit different. It's a bit different. It's a bit different. It's a bit different. We don't have it in the picture. I almost said it wrong. It almost looks like the one below. But that's Örebro. And there are offices and hotels and also authorities in the building to the left. And we have in many other places also moved into this unit. We are in the center. In the middle you can see Okay, perfect. I hope we can hear each other a little bit. I don't know if it's broken, but I think it's broken when I would say that you are to the right of the picture here and choose Creating Property Development, that slide. There we have what we have built in Örebro, a completely new building, and then we have renovated the house to the left, a little red one, built on and rebuilt. So here we have both authorities, hotels and office service guests, a mixture. And that's basically how we've had it before on other floors. som vi har skapat yrke för även då i Örebro. Den här fastigheten ligger precis vid järnvägsläget i stationen i Örebro. Mitten ser ni en fastighet vi har byggt nere i Norrköping, och sen till vänster ser ni Riksbanken, där vi ville bygga på ett par våningar men inte fick, för den här fastigheten blev miljöklassad och det skulle inte byggas kvar. Vi fick en halv våning så Erik Thedén & Company kan ha fina konferensrum på taket. Men där sitter de idag medans det gamla Riksbanken renoveras upp. Men den fastigheten har vi inte kvar, den sålde vi. Men de övriga har vi kvar i förvaltning. Vi tar nästa bild. Här ser vi ytterligare två fastigheter vi har byggt och fyller på. Och ni ser nu att hyresutskaden klättrar uppåt. Vi har ju guidat om att malsättningen är 70% uthyrt till årsskiftet. Men det rullar på ganska bra och vi kanske kan slå det. Vi får se. Nu är vi över i 2087 som är den lilla byggnaden. Vi är över 70% nu. Vi har ganska gott hopp om att vi ska kunna lyfta detta ytterligare innan året är slut. Ni ser att Axplock har varit hyresgäst och det är ett välkända bolag. Det är långa till korta avtal. Det finns 3-årsavtal men det finns också 10-årsavtal. We have set up a few restaurants that are fantastic in the suburbs, so now the house is fully equipped with the service that you want to give. And that also helps in the outreach. Then it has taken off in the US and in New York. There are more people at work. The unemployment rate is falling and the subway is back somewhere. What do we have? 85-90%, according to what we've heard lately, is what we're back to. It's not as full as it used to be, but still, 80-90%. And there are many people on the subway. There are 3 million people moving in and out of Manhattan every day. So it's a gigantic flow of people. So it's... Ja, det är makalöst. Vi som inte bor och lever i staden tycker att det är fullt med folk överallt. Vi kan inte känna skillnad, men det saknas 10% på tunnelbanan. Jag vet inte om de tar sig in eller ej. Det är kanske de som jobbar på distans. Som sagt, det rullar på bra. Vi får bra husnivåer. En bra jämförelse som någon påpekade var att det här är nästan som två högsta skapar. And I think that's interesting. And we're building these for about 110,000 kronor per square meter. Top notch. Small ceilings, fantastic quality, triple glass, anti-touch. Everything is top, top standard with the best restaurants in the world. Nice tenants, rents up to 12,000 kronor, 11,000-12,000 kronor. Compare the heights when you look at 9-10,000 kronor per square meter. Husen är jätte gamla och har inte alls samma takklöjder och kvalité och glas som går till tag och så vidare. Och där såldes det precis ett halvt tomt hus med renoveringsbehov som är omfattande för 175,000 kronor per square meter. Och då tror jag att alla börjar tänka, ska man bygga de här på 110 och kunna hyra ut för 12,000 kronor per square meter i en Extremely large market. Or buy something for 200,000 kronor when you've renovated it. The double price in Stockholm, which is an extremely small market. I don't know. You can do it. You can make the decision yourself. I've already made my decision. So I'll hand it over to you. Next slide. There we have the next project, which is super exciting. I've said that we're not going to put in more money in this, because we don't have the money. It's a big project. Det här är vår tomt 100%, 33 000 kvadrat, det är mycket mer square feet. Men tillsammans med grannen kan vi skapa något som är 60 000 square meters. Och det kan vara och är på pappret en ännu bättre utveckling att göra tillsammans med DWS, med våra grannar. Men vi behöver det. Det här är en äganderätt. Vi letar efter partner och vi har gott hopp om att hitta någon. Den dagen vi gör det så gör vi antingen ett projekt med den partnern eller så gör vi ett projekt med partner tillsammans med DWS. Det beslutet ligger såklart helt hos oss. Så där kan vi välja. Vi får precis stora för det blir en lite bättre kategori. Det är en äganderätt, så det kostar oss inte mycket idag i form av skatt och så lite grann, men den är avdriven tomten och förberedd för byggnation. Byggloven och tillstånden finns redan. Och området har de högsta hyrorna i västvärlden. Så förmodligen en av västvärldens mest attraktiva tillgängliga byggverkter för kontor. Om man nu är jättesugd på 30 000 kvadratmeter på Park Avenue, så hör man av sig till oss, så fixar vi det. Men som sagt, vi ligger gärna kvar med vår andel, eller så blir vi utlösa, vilket som, men vi ska inte pumpa in en massa mer pengar. Och framförallt på grund av att vi inte har de pengarna. Så är det. Saga nästa. Projekt i Sverige då, som vi kan göra. Vi har ju, som ni säkert kan jättemycket om, Söderstaden, Slagshusområdet, Globonområdet. Vi äger ju de husen ni ser här. till vänster på bilden, tornen och hela gången raden bort till arenan och sen har vi också bort till vänster till Nynäshamnsvägen. Det finns ju möjlighet att bygga på, bygga ut och bygga till på ett väldigt attraktivt sätt. Samtidigt som man lyfter husen så skapar man ju ytterligare ytor. Och här hjälps ju hela staden och grannarna åt. De stora grannarna här i Atomlubber, Kastellum och så är det vi. Så vi samarbetar i viss mån om att lyfta området och staden till att bli en riktigt, riktigt attraktiv, inte bara arena på Togsbladet, utan ytterligare mycket mer än så. Så det här blir ett jätteattraktivt område, och där har vi en jätteposition. Så det är otroligt spännande och kul. Ser vi bilden under där, så ser ni några riktigt vackra huskroppar. Man tror nästan man befinner sig i Köpenhamn, och ser på några av de husen som, jag har inte kommit upp på namnet, men det är en kvinna arkitekter ute. Jättefina. Det här är stationsområdet i Västerås. Längst bort i bilden, där man inte ser så mycket glas, där ligger S7 som faktiskt är byggd. Det är vår fastighet. Sen är det här tomterna intill, där vi jobbar med utveckling av kontor och bostäder. Kontor, allra närmst spåren, och sen bostäder bakom. Kontor blir Bullermör, och sen blir det bostäder bakom. Bostäder som visar att de knoppar av till några bostadsutvecklare. Och ni vet, Västerås är en av de orter som fortfarande växer. Det är en ledande stad inom elektrifiering. Det var Siemens, Northwals, BB, massivt med stora tunga Hitachi som driver den utvecklingen, skapar jobb och skapar behov av bostäder. Så det är en av de bästa städer som faktiskt har ett behov av ytterligare bostäder, vilket definitivt inte gäller alla städer i Sverige, som ni vet. Men det är också intressant, det är en fastighet vi ser allra längst borta, där har vi alltså då tecknat över 4 000 kronor per kvadratmeter, vilket säger lite grann ändå om en liten del av marknaden har betalningsviljan. Men här kan man skapa framtidens kontor till de företag som växer i Västerås, hela myndigheten. Ser ni uppe till höger på bilden har ni Uppsala Business Park, Gigantiska möjligheter. Uppsala också är en av de städer som faktiskt växer så det knakar. Växer till och med mer än Västerås. Det finns ganska mycket bostäder i Uppsala, men de börjar fyllas på. Så det finns behov där också framåt om man ser prognoserna. Men vi har ritat en business park, en science park, utifrån den science park vi har idag. Vi har 80-tal företag i vår science park. and that can expand. We have over 400,000 square meters that we could create. It's endless. We would need a partner in the future. It's huge. So we can't just go to a big company and ask if it would be. There are some corporate agencies and companies that we pitch to, of course. Här finns det mycket möjligheter och det ligger jättebra mellan centrum och centrum, bara pendlar du ut i vägen och så är det bara att vandra sig nu i Stockholm. Nedanför ser ni en glimt ifrån Kista, där ni ser delvis befintliga byggnader och delvis nya huskoppar. Det är allmänt känt att Kista och Stockholms stad hoppas på att mässan ska landa i Kista. Då gör den det. Stockholmsmässan, då finns det behov av ett par, tre hotell till, restauranter och så vidare. Mässan driver otroligt mycket trafik. Det är inte där idag. Men vi hör ju väldigt många talar positivt om lokaliseringen till just Kista. Och det skulle gå ett ypperligt läge med närheten till Arlanda. Då öppnar man ju hyfligtvis också upp en hållplats för tåget. Pratar med de som äger det. And then you get access to Arlanda in a very, very smooth way. And easily accessible for all people. As I said, it takes about 10 minutes to get to the central. So it's very accessible for everyone who wants to go to the fair. If you do a new fair, it becomes a multi-fair. You can have four fairs at the same time. So it can be a conference, it can be sport fishing, it can be an event with Taekwondo SM, and then it can be a telecom fair. One and the same time. You talk to Anita on 40,000 square meters, as it would be, and used in many modern and effective ways. So that's what we hope for, and we pitch for it and work for it, and we actually have the land for it as well. So we work very much with it. So we believe in it. To the right of the picture you can see Victoria Tower, which we once built in Klöver. It's also the one that has built Messa, and we still own it. But we don't own Victoria Tower any longer. Ericsson and Norman, who actually bought a building in Kista, so he can build the one in the middle, the glass one, if he wants to. He'll do that for sure if he gets there. Next slide. Transactions have been what we've been doing the last few years. Everything else we've been working on. This has been a focus on us, a focus on the financial market. We've had a lot of difficulties. The main reason we bought the yellow is that we merged Quorum and Shlom. It's a year of sales. It's hard to see, but it's a little bit at the bottom. We're actually starting to sell a little bit. And then we've been selling during these 22, 23 and now 24. We've sold for over 2 billion this year. We're probably going to sell a little more this year. We're working all the time, but it's going to be more normal levels. We always work with buying and selling. Now we're starting to work with selling a little bit. We're probably not going to buy anything this year. Maybe not anything next year either. But we're going to focus on that portfolio. We have an incredible amount of opportunities in it. And we're going to lift them. So we're filling our vacancies in a positive way. And renewing our houses. Making them sustainable at the same time. So that's how it looks. A big change. Gildan, there hasn't been anything during the quarter. No shift. It's still... 5.9% valuation. Here you thought that you might start to see a fall, but you should not have too high expectations that the valuation schemes should go before the market, but they want to see, of course, you understand, evidence at a level in the market. And we have not seen evidence. It has been very heavy with transactions. And I think that it will be Jag tror det kommer att vara otroligt lite transaktioner även i Q4, även om förutsättningarna är väldigt fina för affärer. Men köpare och säljare står plötsligt en bit ifrån. Ett så beror det på att de som kanske behövde sälja, vi har ju tillhört de som verkligen behövde sälja, vi behöver inte sälja längre. Och det är inte bara vi, utan det är många av oss som känner att vi behöver inte nu. Nu tar vi oss igenom det här, det här är rent och nu är de på väg ner. Och då kanske man ska göra klokt i att hålla i sina tillgångar. Även om man kanske vill sälja något så håller man i det ett tag. Och sen så har du köpsidan som har suttit och en del har köpt en del saker till, och kanske ska som de nu idag borde vara riktigt nöjda med. De har fått ganska bra gilder. De gilderna kanske inte finns där ute lika lätt. Det finns alltid bra affärer, men du hittar inte dem överallt. Och det är färre tvingade säljare. Till exempel vi då som har klivit bort från säljsidan i And when you look at it in general, we're not going to sell, even if we're going to sell a part of the house. So we're not there anymore. And we're, as I said, we've been there for a long time. And we've been there for a long time. And we've been there for a long time. And we've been there for a long time. And we've been there for a long time. And we've been there for a long time. And we've been there for a long time. And we've been there for a long time. And we've been there for a long time. And we've been there for a long time. We invest in it, so there will be no big changes upwards, but we will continue to plow down the money in the portfolio we have, finish the houses, get them more and more rented, continue with all projects. We have a pipeline and fill house after house. That's what it looks like on that side. And there will be new nice houses, probably a little smaller in the future as well in the portfolio. I will take the next picture. We have worked a lot with financial positions. Tänkte jag kontinuerat LTV än, men eftersom värdena har hela tiden fallit med, så har det varit tufft. Även om vi har betalt tillbaks otroligt mycket pengar till kreditgivare, banker och leveransägare, så har det liksom inte bitit. Så vi har ju legat med en skuldsättning som en LTV som har varit fläktvakt igen. Vi har ju legat på 54-55% i urminnes tider. Nu ligger vi fortfarande kvar. Fram igen skulle jag gifta att den kommer ner. Inte till följd av att det amorteras så mycket mer, men till följd av att världen har börjat smiga uppåt. Vi har en ICR på 1,8, och den är både på rullande och på kvartal. Så det blir någon form av botten för vår del. Den ska väl rimligtvis med fallande räntor stiga framöver. Fallande räntor i kombination med att vi hyr ut bra håll i våra hyresintäkter, det är väsentligt att vi inte tappar flöden. Snitträntan är väldigt hög. Borde vara en ögonbliktsbild eftersom vi har haft derivat som har löpt ut så kom den faktiskt upp ytterligare nu här i tredje kvartalet jämfört med andra kvartalet. Den tog ytterligare ett litet snett upp. Det ser ni här nere till vänster. Men med de räntor vi har idag så ska vi inte ligga här. Föresättningen finns att lägga om lån. Vi har en ganska stor andel rörliga lån. Föresättningen finns att lägga om. Ni vet idag kan ni swappa treåring på 210 punkter. Så då är det 210 plus den marginal du har i banken. Ta till mig att man har 160 punkter. Då har du 73 på ditt bankplan. Sen vad det ska vara på en operation. Det för ovilationsmarknadensätten. Vi gjorde det senaste ovilationsmarknaden på 1995. Vilket var ju bättre än vad vi gjorde tidigare. Så det har gått åt rätt håll. Fortfarande lite dyrt, men där ser vi väl med förhoppning fram emot att det ska sakta fortsätta krypa neråt. I takt med att gränserna kryper neråt. Så allting borde gå åt rätt håll. So LTVN will go 312 from now on, thanks to all the adjustments. My interest is both definitive, going down, with respect to how it looks today, and that we expect more downfalls. I saw that Stiva today was 294. So you read in 2.1 reduction, a double reduction in the market now, to 100%. And that will make a difference, of course, when you live with as much work as we do. Femtetekningsgraden, then it will get better. Equity ratio, will it get better? So all of these will probably be a little bit better when we're ready for next quarter. Let's go to the next one. Existing bonds. The yellow one here is what we had per quarter shift. You all know that we have gone out and picked up money during the quarter. We put 1.3 billion in obligations. Men vi betalade av desto mer. Så vi har mindre utestående organisationer nu. Vi betalade av mycket i februari 2025. Så nu är det 1,8 miljarder kvar i den. Så den är inte lika overväckande stor. Nu tror vi att den är hanterbar och rullad. Då sätter vi en eller två nya löptider på den. Så vi har två nya löptider vi kan tappa i. And that is now under 6 billion, so that's 5.6. 5.6 billion, Anders Carlsen told me. And I'm not talking about Anders, I'm talking about Emilie Mandahl as well. 5.6, so that's 10% in relation to our real estate value, which is financed by Barns. Det är ungefär också ganska exakt en femtedel av vår skuldsättning. En femtedel ligger med brott, fyra femtedel ligger med bank. Det är ju den snitträntan vi ska ha om ett tag när vi har förhandlat om alla villkor. Vi är nära där nu. Vi har ganska kort ränteutbildning och mycket rörigt redan idag. Det kommer. Ni får ha talamoda. This is what I'm talking about. We need to optimize our financial position, and you can do that now. It's easy to say, but it wouldn't have been that easy a year ago. But today it's going well. And you can shoot out rent insurance at really nice levels. As I said, 210 points for a three-year-old today. It's been a bit of a mess here. When the race started in the US, they started in Sweden as well. But it's gone down again. It was up by 40 points, and now it's down by 31. So now we're at these two times. We added to some small post on under 200 points, and I think we'll see if we can do that again. I saw that the speaker from Sven-Olof Johansson, I think he's very optimistic about the development. I'm a little bit into it. I share his view, actually. We have a production in the world that pumps on, does things cheaply, does a lot of products that flood the west world and everywhere. And then that, in combination with the fact that the interest rate takes so long before you can get out of it. So I think you overestimate the effects of thinking 25 points, 50 points. It takes a little more. Då tror jag att man kommer lite längre ner i botten. Som jag tror på 1,75. Jag tror kanske på ytterligare något lite faktiskt. Men vi utgår inte från det när vi lägger vår strategi. Vi är försiktiga. Vi håller oss till marknadssynen. Vi tar väl inga egna stora bets där. Men, och så tror jag också folk är lite återhållsamma efter covid och allting. Det har tärt lite på resurserna, på depåerna. Så man vill bygga upp lite buffert innan man då konsumerar. Så det krävs en I think it will take more than nine months before the rate drop in effect. You want, when the plan book starts to be filled up a little better, to buff it up a little and build a little buffer, because you have eaten it up. Therefore, I think it will take a little longer. It is these people who have loans that determine the changes in the economy. It is not those who do not have loans, because they have consumed as usual. They have continued to go to restaurants and travel. Den här tredjedel ungefär som åker på hälften av befolkningen som har påverkats av bästa högern. Sen har vi en stor andel som inte har påverkats. Kanske sätter sig mentalt i sentimentet ändå på något sätt. Men det tar lite längre tid, tror jag. Så jag tror vi får se positivt på restutvecklingen framöver. Det är bra för fastighetssektorn. Det viktigaste är att ekonomin tar fart. Och att vi har hyresgäster med bra. Vi har väldigt lite konsumentrelaterat i Corum. Många exportinriktade bolag. Många konsultbolag jobbar globalt. Så det är inte bara Sverige utan det är farten i världen. Det vi kan konstatera är full fart i USA. Där går det som tåget. Så vi har helt olika ekonomier i USA just nu kontra Europa. Så på sätt och vis tycker jag det är klokt att vi har ett litet ben där borta och kan hyra ut med lätthet jämfört med här som det är mycket, mycket tuffare. It's no easy market in Sweden, just because we have a child care system. We have to work incredibly hard. And we have done well, and we are proud of that. Yes, financial position. Let's take the next one. Sustainability. I sat a couple of hours ago with the board that went through new sustainability standards, new sustainability standards. We work a lot with this. Vi anställer personer och definerar våra roller internt för att täcka upp de krav som ställs utifrån på oss. Vi skulle börja redovisa som gäng nummer två, kan man säga, efter de allra största bolagen. Det är mycket jobb med detta. Det kommer säkert mycket nyttigt utav detta. Se till att vi behåller vår konkurrenskraft och sparar jordklotet på bästa sätt. Vi har väldigt bra nyckeltal på förbrukningen. Vi har alltid jobbat med att spara pengar. Den här siffran 78,7 i snittförbrukningen är faktiskt väldigt bra. Den får ni jättegärna jämföra med liknande bolag och se hur det ligger till. Jag tror till exempel att vi ligger, vi har ju nästan en kopia på Castellum vad det gäller fördelning, myndigheter, logistik, kontor. Så de båda har samma nyckeltag. De vinner ju priser i hela världen hela tiden, mest hållbart. Men vi är by far bättre. Inte på tävla, men i att ha bra koll på huset. So they are actually not in the vicinity yet, but they are fighting hard to get in touch with us who have the leadership.

Let's take the next one. Outlook.