Corem Property Group AB (publ)

Välkommen till Koren Property Group Q4 2024 presentation. Under den första delen av mötet kommer deltagarna att vara i lyssnarläge. Under frågestunden kan deltagarna ställa frågor genom att trycka fyrkant 5 på sin telefon. Jag lämnar nu över konferensen till talaren CEO Rutger Arnhult. Varsågod.

Tack så mycket. Här sitter jag, Rutger Arnhult, CEO i Koren. together with Emelie Möndahl, Evel Andén and Anders Karlsson, to present the company's fourth quarter and last year as a whole. Last year was a very, very eventful year. High activity on all fronts for us. We have thought about an incredible amount of rent agreements during the year. We have put forward a large part of our obligation financing. And we have also continued to sell off many small properties. Not really the volumes that we had during previous years, but a nice volume. All this is to strengthen our financial position and create opportunities for the future. We have a very nice project development portfolio and we have a lot of fina möjligheter med våra hyresgäster och där vill vi satsa på att skapa möjligheter för att göra det. Också för att trimma balansräkningar för att på sikt få lite bättre finansiella marginaler hos banker och på obligationsmarknaden. Vi gjorde också under fjolåret en ny emission som också är ledig i att stärka vår finansiella ställning. As you all know, the conjecture has been a bit shaky. It has been stumbling for a few years and we have been waiting for the interest rate to drop. Now the interest rates are back at the two-year level in 2020. Of course, it takes some time before it takes effect, but I think when you start to see signs that it's starting to take a little bit of speed. But it takes a little time, but the hope is that we will see a little turn during this year. Till sommaren eller under hösten får vi se. Men det är någonting vi i varje fall hoppas på. Det är viktigt för oss att varje CIS-stöd känner att de har en bra marknad, de har bra. Och som sagt, det krymper inte, men det växer inte så mycket heller. Det står att stampa. Så det hoppas vi på. Våra fastigheter då? Vi har ju en portfölj som har grymt en aning och då är det inte så intressant att titta på hyresintäkt mot hyresintäkt men däremot om vi gör det på jämförbart bestånd så har vi fått upp hyresintäkterna med ungefär 3% under det gången i året och driftsnettet med 1% under året. Inflationen driver också kostnadsökningar men vi har ändå lyckats ha hyresökningar som har ett marginellt högre så positivt driftsnettet på helheten. In terms of disclosure, we have been able to have the same level of disclosure today as we had a year ago. Then we have received some value adjustments during the year. This includes our result. We also received some under the Q4, where we make a large part of the external values. And then we received some proposals due to a number of claims that came during the last quarter. And we lost 1.2 billion in value during Q4. And a negative outfall throughout the year as well, as a whole. But let us be positive and believe, at least I do, that we have now seen the top on Gilden och kanske de sista värdejusteringarna. Sen om man tappar hyresgäster som det här DLB språk så får du alltid justeringar och sen när du hyr ut så är de åt andra hållet. Där justeras det ju löpande ut och in hela tiden. It's normal. But we have also received a lot of yield adjustments. It may not have been thought that you would get, but they have fallen into Q4 as well. But that's where I think we have seen the top on the yields. But we'll see. The future will show. In the USA, we also got some adjustments due to the fact that the long-term interest rate has gone up. So the interest rate goes in the other direction than what we see now in Sweden. If we then look at how the interest rate has been for the spring, we see that we entered the Q4 with a very high average interest rate. We had it with us for a bit in the quarter and then we managed to get some effects from falling STIBs. And then we also managed to put off some loans during the quarter and take some interest swaps at a slightly higher level. So we managed to get our average interest rate down from the last last September to last December from 5.0 to 4.6. It has not fallen to 4.6 during the quarter, but we are going into the first quarter of 2025 with an average rate of 4.6. Så det är positivt. Sen har vi haft en marknad där vi har haft en bra aktivitet i vår verksamhet. Vi låg på plus ända fram till sista september. Väldigt stark nätutredning. Sen fick vi en stor uppsägning. avflyttning av en yta i Kista hos Ericsson, som har blivit omtalad. Den får vi hyra för under det här året också, men dock med vår nettuftgöring. Så vi fick ju en negativ nettuftgöring under just Q4, men vi landar ju trots det hela året på en positiv siffra på 61 miljoner, och den är vi väldigt stolta över. There are a lot of rental agreements that have been signed. And there are a lot of agreements that have been renegotiated and signed. In total, we have written 699 new rental agreements during the year. And 160 have been renegotiated. We have made 860 new rental agreements during the year, which is a remarkable figure. But you should note that we have more than 3,000 rental guests, but 860 Avtalsskrivningar är ändå en stor siffra. Ska vi nämna några, det är riktigt bra. På den svenska sidan så var det trevligt att hyra ut med Kajen, Majorna i Göteborg, 3 500 kvadratmeter till kustbevakningen i Göteborg. Också väldigt trevligt att i Kista hyra ut till OHB, Micronic, Transcom, med flera totalt yta på de 3 på 12 000 kvadratmeter. Jättepositivt. Then it has rolled on very nicely on the American side, the promenade, where we have two projects that are in full swing to be issued. We have signed 19 agreements during the year and we have currently issued 28.7, which is the only one, to 100%. That was 95% at the change of year. And we have a nice property on 245 Broadway. To 77% per year shift. And it is still 77% per day. With some leads on the way. Now we don't have more leads on 287. So we have to ask for them to send them to 245. Because it has become full. As I said, we have continued to focus on our financial side. We have during the year. We have solved 5.5 billion in obligations and are now part of 9. We have, at the beginning of this year, solved another 1.5 billion, so we have solved 7 billion in obligations. But we have also gone out and put in new obligations. In 2014 we put in 4 billion and so far we have put in 1 billion. So we have solved 7 and put in 5 new ones. And then we go into the presentation and start to spread some leaves. And go back to one side, there we have the current situation. Still, we have not left these houses that we sold in Halmstad now. So we have 289 properties and we have almost 2.3 million square meters. And we have a property value of 55 billion. We are in 12 cities. I många av städerna tillhör vi en av de större aktörerna och ibland också är vi den största. Vi har ett hyresvärde på 4,3 miljarder. Och sen utöver det här så har vi en byggrättsportfölj med möjliga projekt på över miljoner kvadratmeter. Så vi har mycket i böckerna som vi kan jobba med för framtiden som skapar möjligheter. Some pictures of projects and nice things that we have. You can see it in this picture, where we are planting weeds today. You can see it in this picture, where we are planting weeds today. You can see it in this picture, where we are planting weeds today. You can see it in this picture, where we are planting weeds today. You can see it in this picture, where we are planting weeds today. You can see it in this picture, where we are planting weeds today. You can see it in this picture, where we are planting weeds today. You can see it in this picture, where we are planting weeds today. and you can see the Elite Hotel in Uppsala, and you can see a very nice hotel in Copenhagen, and then you can see the nice hotel at the station in Västerås that we have built in Stordalen. A small snapshot of what we have done and are doing during the years. If you look at the cities we are in today, where these 55 billion are divided, 38% in Stockholm, and Dristar has joined us to show how it is distributed in different regions in Stockholm. And then you can see that we have a region in the middle, a region in the south and a region in the north. Then we have 7% in Uppsala. We have 8% in Västerås and Örebro. There are two newly developed facilities in Örebro and then the rest in Västerås. Linköping, Norrköping, Nyköping, i de orterna är vi den ledande kommersiella aktören, vi är största. Det är totalt sett 15% av vår totala volum. Och sen Göteborg, Borås, ligger vi med 11%. Det är faktiskt bara en fastighet i Borås och sen är resten i Göteborg. Malmö, Halmstad, 7%. Copenhagen, 3%. We have sold off a little Copenhagen, so there are actually only four properties left. Very nice, but four slightly different characters, all four. So it's a mix of nice houses, but different types of houses. And then New York, 11%. And there is about half the value in the form of a project, and half the value in the form of a project that is ready for sale. Vi jobbar med våra fastigheter i löpande år och försöker vara väldigt nära kunderna. Vi har all förvaltning in-house och egen expertis inom de flesta områdena. Långa relationer och nära relationer tror vi är otroligt viktigt för att lyckas hyra ut och behålla hyresgäster. Jag tror det är en av grunderna till att vi som är ett av de bolag trots den utmanande marknaden lyckades få en positiv nettotyrning. Vi har också sett det i NKI-undersökningar under året, trots utmanande tider och en svag ekonomisk tillväxt i näringslivet. So har kunderna faktiskt rankat upp oss och vi har gått ifrån att ha ett nöjd kundeindex på 72 till 75, vilket är högt. Det är vi otroligt stolta över. På den här sliden kan ni också se hur vårt bestånd fördelas. Ytmässigt så ser ni att 50% eller 51 är kontor och resten är övrigt med logistik på 23, retail på 9 och sen other på 17. En mix. Man kan också faktiskt poängtera, som inte står här, men att av våra kontorsjuicester så är ju 18 procent stat, kommun, landsting. Så att där har vi en stabil och bra motpart som vi ständigt gör nya saker med. Ska vi summera året i lite mer siffror så fick vi hyresintäkter på 3,7 miljarder. Vi lyckades skapa ihop a management result of over 900 million SEK. We have increased the existing revenue by 3%, which we are pleased with in this market. We have a substance value of approximately SEK 16 on our A- and B-archive. We managed to achieve an ICR of 112 on 1.7. And our average yield in the values is 6. It went up from 5.9 in Q3 to 6.0 in Q4. Hence also some of the value adjustment. But we ended up with a value of 55 billion. Net sales as I said 61 million in the year, positive and we are very proud of that. Loan-to-value is stumping during this period, and it's a bit... Since we got negative value changes, otherwise it would have gone down, but unfortunately it's still there. But with our job, it doesn't increase in any case, that we have trimmed the balance sheet, and that's good. And then we have a average rate that has gone from 5 to 4.6 during the quarter, so we start off with 4.6. Så det känns bra. Det känns som att vi har bättre förutsättningar att gå in i året än vad vi hade under fjolåret. Nya uthyrningar, för att nämna några. Swisslogg i Linköping, jättekul. En stor uthyrning på 1800 kvadrat. Mychronic, ytterligare en uthyrning i Kista på 3500. Det är alltså inte den stora vi gjorde tidigare under Q3an. Vi har gjort en fin utredning i Erikslund i Västerås till intressanta hus. Den är på 2600 kvadratmeter. Och sen har vi då under kvartalet satt sju olika avtal på Manhattan. Det är 4700 totalt. För att nämna några, det här är ju som ni förstår en litet, litet axplock av alla dessa 860 nya avtal. The curves that show, we got as I said in Q4 that the net profit was negative but overall positive. The housing value goes up per square meter, the length of the contract is over time basically unchanged as it looks like in the graph here. As I said, 3,100 companies. You can see an axis block down here. We have 5,600 different leases with these. And as I said, the economic growth rate is 86%, and we are working to raise it, of course. And the share of the public sector, 18% of the office sector, as I mentioned earlier. Investments. During the last few years, we have been aware of Marknaden har inte funnits för förutsättningarna har varit sämre med högre räntor och en tunnare eller svagare ekonomi. Det går hand i hand. Vi har också velat vara försiktiga med planboken. Vi har hållit igen. Vi har fullföljt de projekt som vi är igång. Sen tar vi hand, så det blir mer och mer hyresgästanpassningar om byggnad och för när vi hittar hyresgäster. Vi bygger ingenting på spekulation. Nu har vi en rullande siffra här på 1,3 miljarder i Q4. Likadant tittar vi framåt så kommer det plana ut att kanske ligga på en miljard eller kanske till och med något under det. Men då blir det större och större andel hyresgästanpassningar och utveckling av befintliga fastigheter. Vi sparkar inte igång att bygga några nya i den där siffran. Det kan komma längre fram, för vi har ju som sagt en attraktiv länbänk, så det kan komma längre fram. Looking at what we have done, we have raised money in these two projects, and it starts to bear fruit with 100% growth, respectively 77%. We know that we have stated a goal of reaching 70% in both of these projects before the change of year, and now we have reached 77% respectively 95%, so that's good. Goda förhoppningar om att den här positiva trenden kan fortsätta i själv 45 så att vi får se ytterligare stigande utredningsskador i de kommande kvartalen. And then we have on the project site, a site that does not put any money on your building, but we are out and soldering the terrain, we sell the case, we meet potential investors, potential buyers also for that part. We are not a stranger to selling the project to someone else who either wants to build it or own it for themselves and so on. It is a positive but incredibly strong market. och otroligt starka företag som håller till runt den här byggsajten, potentiellt en fantastisk byggnad man kan göra här, 33 000 kvadratmeter. Then we have talked about 66,000 square meters or the double size. And then in that case it is a project together with our neighbor, DWS. And they are also open to solutions in the future, whether it would be sales or projects. But what is important to know is that we can be part of the project, but we will not put in any money. Then we put the project to waste. So it will not be cash flow draining for us. Utan då skapar vi värde ihop i projektet, eller så säljer vi och tar hem då. Låter någon annan göra projektvisen, så får vi en mindre del av projektvisen. Så där har vi alla möjligheter i världen. Det som är fantastiskt är att det är en väldigt stark aktivitet på gatan och bland hyresgästerna i närhet. Var lägger vi fokus på att utveckla hus då? Förutom då att vi färdigställer de här projekten på Munhatten. Jo Globen, Söderstaden. Det har ju en pågående projekt. Hela området händer ju otroligt mycket och där är vi med och ser på möjligheter och vi har också pågående omställningar av ytor löpande. Uppsala Business Park, samma sak. Utvecklar vi ser på möjligheter framåt. Västerås City, runt stationen. I Västerås har vi väldigt attraktiva lägen där vi tittar på att kunna utveckla och titta på partners, sälja av andelar och så vidare. Vi är inte främmande för att leta av andelar eller unika bitar i de här. Har vi hittat en nyårshälsa får vi ett större värde, så det är så vi försöker jobba där. I Stockholm norra, där utvecklar vi hela tiden. Just nu bygger vi om och utvecklar för OHB och Micronic framför allt. And then we have started sketching and working with the areas that Ericsson will leave. We will try to put them back in the housing sector and we are working on that project. So the most likely thing is that when the areas disappear, when they become empty, they also disappear from the office market in Stockholm-Norway. And instead it becomes a housing sector and then we are with and together with the positive decision from Stockholm city, the image among the city. Transactions, we have sold a lot. We also sold under Q4, you have read that. And we have also sold 8 properties here in the same day for 0.5 billion kronor. We will continue to trim the portfolio. Av olika skäl, dels stärker vi vår finansiella position, friar vi pengar så kan vi också trimma bort de dyraste skulderna. Vi har fortfarande en del skulder som vi tycker är alldeles för dyra, de vill vi helst bli av med. Och sen vill vi stärka vår soliditet, vi vill stärka vår balansräkning, vi vill få ner våra skulder för att kunna åtnjuta lägre marginaler framöver, bättre villkor på operationsmarknaden. Så det är strategi. Och de projekt vi gör i befintliga hus för att driva hussteknarna, driva husen och hålla dem moderna och hållbara. Tittar vi på värderingarna, vår volym, så ser vi att vi har krympt och planerat ut. Gyllen har kommit upp, vi har då gått från 4,9 i snittdjäl upp då till 6,0. Min best guess, min gissning och min spaning är att det här är nog en form av botten. Attraktiv portfölj, fina lägen i starka städer. Vi har i princip inte några hus utanför någonting som inte anses som väldigt starkt och bra. Och vi har bra efterfrågan i marknaden. Så det är bara att jobba på. Och sen så tror jag att de räntesänkningar vi redan har fått och de möjligheter man får av att säkra långa attraktiva räntorna kommer nu så sagt att ligga through the real estate market. So I think the prices come from these levels being kept open and that we do not see a continuous decline. And we'll see. I think we know the sign there. So a sign of a little positive economy, a sign of a little stronger real estate market. Financial position. We have then pulled down the shoulders and we had a rolling ICO of 1.7. We monitor it very carefully, it is important for us. we have in the last quarter to the middle of the quarter with us. Now we will get better quarters forward and we will have a lower average income of 4.6. We will be able to get a little better margins and we will be able to trim off expensive loans. So here we are working. LTV today 54, we want to get it down and that is why we continue to do some sales. A little repetition of what I said. Here you can see how the interest rate has gone. And now it's ticking downwards. We have also seen the ICR come down, but now I think it has flattened out. So we feel stable for this year. The volume of obligations has also gone down. As I mentioned, we have sold 7 billion and we have taken 5 new ones, so we are down and decreased. And now we are down to just over SEK 5 billion after the new obligation and amortization at the beginning of the year. Here is the stretched line that shows the one that is gone. Over SEK 5 billion, 18% of our total loan. And you can also turn it around and say that 10% of the property portfolio is financed with the obligation. Whether it should be planned out here or become smaller, we will see. But it also depends on the market conditions, if we buy or sell. But right now, as I said, it's about that we continue to sell a part of the house, invest if we have to. Count with an outplanning somewhere here. We continue to look for objects that we don't think fit, we sell them off. We work with financing ourselves better, important for us. We work with being able to pay back expensive loan structures. Vi tittar också på möjligheten, det ligger på bordet det här året, att köpa tillbaka vår hybrid. Den är ju ett dyrt instrument, den vill vi bli av med, såklart, när möjligheten finns för det. Och vi försöker förlänga vår lånestruktur, det känns vettigt att göra det. Today we have a swap structure of 25 billion SEK and an average swap rate of 2.0%. It is on average for three years. So it's okay, but we are constantly working to keep it long and see if we can extend it when the levels are right. Så det gör vi också och sen så försöker vi fortsätta att hitta den optimala mixen av kredit hos bank och obligation, certifikat och annat att hitta där och då tror vi att man ska komma ner lite i skuldsättningen för att få ännu bättre förutsättningar och det jobbar vi då som sagt på. Fokus på ICR. A bit of sustainability. We are proud of what we do. We certify the properties on the running line. Taxonomy sets requirements. It is very important that the tenants also set requirements. We have sold off a number of properties that have had low energy consumption. But still, it is often the case that industrial properties and low-energy properties are much more at the level of consumption compared to the real estate market. So we should have jacked up, but we have at least kept up. We are at 80 and 80 kilowatt hours per square meter is actually top 15 percent in the sector, so we are very proud of that. But we are not satisfied with it, so our goal is to get down to 65, even though we are on average top 15 in our segment in the sector. Satisfied customers, as I mentioned, 75, we are very pleased that we got an uptick there despite a tough market. Then also internally, it's harder to work with sales and fight, but fighting in the market, we have actually also managed to lift our engagement index with the employees to 85 plus 3 as well. So it's incredibly fun. This is a goal we have had in the long run, but we have achieved something in the short term, so we are proud of that. Forward. Yes, we are well positioned geographically. We have a nice portfolio. We have an attractive portfolio, both on the investor market, but also for the tenants. We are going to work with filling our houses. That is our main purpose. We are going to take care of them and make them more effective in the future. We are going to be attractive on the financial market and therefore we continue to trim. And then we are going to look at all the opportunities we can to create shareholder value. And we are flexible, we get questions about repurchase, we get repurchase questions about the hybrid, we get repurchase or questions about sales. We are not foreign to any of that, so we will of course continue to optimize ourselves. And then sustainability, of course, continued focus on that for our part. All in all, we think that the conditions for 2025 feel better than the conditions for 2024. We believe in the change in the economy. We believe that the restrictions will be lifted and that it will be positive. Det känns ju inte unikt att tro det. Och vi vet att räntenivån är otroligt viktig för fastighetssektorn. Och det kommer gynna oss och det kommer gynna våra partners i branschen. Våra konkurrenter. Och det är bra att hela sektorn går lite bättre. Så att vi med god förhoppning inför 2025, ja, summerar där. And then there is the possibility to ask questions if you have any questions. That's something I forgot.

During the Q&A session, the participants can ask questions by pressing square 5 on their phone. If you want to return your question, please press square 6.