Fastighetsbolaget Emilshus AB (publ)

Hi, and welcome to today's episode of Emel's House, where CEO Jakob Fyrberg and CFO Emil Jansbo will present the report for the first quarter of 2024. After the presentation, we will hold a Q&A. If you call in and ask a question, press star 9 to raise your hand and then star 6 to unmute yourself. If you have sent in a question in writing, we will read it out during the Q&A. With that said, I will hand over the floor to you.

Hej och välkomna till presentation av Emils Hus kvartalsrapport, kvartal 1, januari-mars 2024. Vi som är här är Emil Jansbo, CFO, Jacob Friberg, VD. Emilshus går bra. Vi har under ett antal kvartal utvecklats väldigt väl. Det är för att vi har en verksamhet som går väldigt bra. Det är för att vi har en väldigt stark hyresgästbas som betalar hyran, som finns i bra fastigheter, i bra lägen på tillväxtorter i södra Sverige, framförallt i Småland, men nu även då i Östergötland och i Halland. Vi har också under det här kvartalet gjort större förvärv. Vi har också gjort förvärv på orter som har en stark utveckling och där vi kommer långsiktigt agera och fortsätta att växa. Det här är alltså strategiskt viktiga förvärv för Emilshus. Vi har också lyckats göra de här affärerna för att vi har en styrka i bolaget finansiellt och operationellt. We still have a very high direct impact on our properties, which we will show. We have a very good cash flow. We have a strong financial position with still a low debt rate and a high interest rate. This gives the company stability and strength. Därtill har vi då en hög uthyrningsgrad, den är ju på 95%, vi har långa hyresavtal över fem år. Summa summarum, det går bra, verksamheten är stabil, vi levererar bra kassaflöden och ett lönsamt bolag. If we look at the period of January-March 2024, the revenues increase by 6%. Then we come to the important result of the voting shares, which is 15%. If we look at how the administrative result increases, it increases by 19%. Kassaflödet från den löpande verksamheten ökar med 26%. Det ska se ut i Emelshus. Vi ska leverera enligt de mål vi har sagt upp. Det gör vi. Vi tycker att det här kvartalet är helt i linje med det bolaget ska göra. Vi ska titta lite på vårt fastighetsbestånd. Vi håller oss fortfarande till de här viktiga kategorierna. Lätt industri, industriservice, proffshandel och sen extern och dagligvaruhandel. Det är där vi också har gjort förvärv. Vi kommer till det om en liten stund. Vi ligger på i det här kvartalet ett fastighetsvärde på 7,5 miljarder. Det är ingen dramatisk ökning från senaste kvartalet men det kommer att ske en rätt radikal förändring till nästa kvartal. Men det är dock en något ökning på senaste kvartalet. Därtill också ett något ökat hyresvärde på 656 miljoner kronor. Våra fastigheter ligger på de orter där vi är och ska vara. Det viktiga med det här är att vi har vår lokala närvaro. Det vill säga att vi sitter på orten i nära våra hus och våra hyresgäster. Och vi kommer också till det lite senare, hur kontraktsituationen ser ut. Men det är då långa hyresavtal och väldigt starka kassaflöden. Yes, we were a bit aware of where our houses are located and you know that by now. And that is Småland, the strong cities that are in Småland. Now also with a major focus on Jönköping Växjö, which is the hub or the hub in Småland. In addition, it is then Östergötland and especially that we grow in Linköping where we have made an acquisition. And the journalistic level is still very good, it is at 95%. Och återstående utredningstiden är över 5 år. Och det här är någonting som vi kommer att fortsätta att arbeta med att stärka upp de orterna vi är på. Så att ni kan nog förvänta er så att, och vi kommer även visa det i de här förvärven, att vi växer i Östergötland men också i de starka kommunerna i Småland samt att vi måste bygga på i Halland. Vilket vi har för avsikt att göra. Here are the acquisitions that have been made during Q1 2024. We have almost bought for 900 million SEK. This is a large volume for Emil's house. 7.5 billion SEK will grow with another almost 900 million SEK. We have made acquisitions in large cities in Småland, but also in Östergötland. This is mainly connected to Jönköping and And Linköping. And it's strategically important for us to grow and be on the strong markets, which we consider this to be. And we have also bought a number of houses, which we think is good. There are no big units here. But it's good houses in good conditions with good tenants. And for that, it's very important to us. Och det här är ju också köp och avkastningar som är väldigt bra i dagens marknad. Alltså det tillför ju bra förvaltningsresultat för bolaget. Det är också en hög uthyrningsgrad på det här. Och vi har också bildat oss väldigt starka förvaltningsenheter, innebär att vi är en av de stora aktörerna. nu i Jönköping, Växjö och är på väg att bli det även i Linköping. Strategiskt bra förvärv på bolaget som ska identifiera kassaflöden och att det är bra betalande hyresgäster med en bra kontraktsituation också. If we look a little closer at our rent, we have been talking about how our guests are doing. What has dropped a bit is the net rent. It is negative in this quarter. It is mainly connected to two contests, and it is within the padel business. And it is not something that we have in the company, but these two padel businesses were involved in larger acquisitions than we did in 2021. The acquisition as such, the package was very good. Vi fick då med två stycken paddelhallar som visade sig inte vara några goda betalare och det ger effekt nu. Men samtidigt så ska vi säga att vi gör också en hel del nyuthyrningar bland annat till Hemtext Hansen och nu senast Securitas både då i Vetlanda och i Växjö. Så vi tycker att det har varit ett bra kvartal på uthyrningssidan. Men det drabbas dock av de här konkurserna som vi redovisar här. Men det är en verksamhet som vi långsiktigt eller inte alls egentligen vill ha i bolaget. Förfallstrukturen av hyresavtal är fortfarande väldigt bra. Och det är som sagt en våt på över fem år. Och tittar man lite på de hyresgäster vi har så är det stora bra betalare överlag. Så vi känner oss inte oroliga för den delen. On the project side, it has gone down somewhat since last year, but we think that it has increased somewhat during the quarter. We think that we are getting a little more inquiries. We have started some more projects. Det är ingen stor del av Emils hus omsättning men varje projekt ger väldigt fin avkastning så den här ska vi givetvis fortsätta med. Vi tycker att vi får också fler förfrågningar nu än vad vi hade under hösten så vi ser positivt på den delen. Sen jobbar vi givetvis med hållbarhetssidan och då är vi starkt kopplat till energibesparande projekt vilket ger störst effekt för oss och hyresgästerna.

Ja då tänkte jag kommentera lite mer i detalj kring resultatutvecklingen under kvartalet. Ja, hyresintäkterna under Q1 uppgick till 158 miljoner då, jämfört med 148 miljoner motsvarande kvartal ett år innan. Det är en ökning om 6 procent och den förklaras då delvis av indexering, där en mycket stor andel av VMS-huskontrakt är indexreglerade, men även av förvärv. The property costs are on about the same level as the previous year. This is a clear sign that we are cost-effective. As Jacob mentioned, we have worked on a lot of energy efficiency projects, which is a result. We have also worked with our electricity price protection strategy, which has also had a positive effect. This means that the net profit has increased by 8% during the quarter compared to the previous year. The costs for central administration are also in line with the previous year, despite the slightly larger cost. The net profit is somewhat lower than the previous year, and this is a result of our active work with the debt and derivatives portfolio and the repurchase we have also done in our obligations. Värdeförändringar på förvaltningsfastigheter är uppgått till 3 miljoner. De kommer jag återkomma till lite senare. På derivat är det plus 29 miljoner. Det är kopplat till förändringar av långräntor under perioden. Kassaflödet i värde noterat ökar mer än vad förvaltningsresultatet gör. Det förklaras till del av att vi har en lite lägre skatt nu i förhållande till förvaltningsresultat jämfört med motsvarande kvartal ett år tidigare. Det är i sin tur en effekt av att vi har jobbat med att optimera våra skattemässiga avskrivningar. The income capacity, which is a momentary picture of the company's result generation capacity, given the amount of property and the debt portfolio we had on April 1st, means a management result of 274 million, equivalent to 2.32 kronor per share. This is an increase compared to previous years. i absoluta tal så har ju då förvaltningsresultatet ökat med 20%. Ja, direktavkastningen 6,8% enligt intjänstförmågan, räntetäckningsgraden uppe på 2,4 gånger. Sen har vi också justerat en prognos vi kommunicerade i samband med att vi avlämnade bokslutskommittén. Så vi har justerat upp den med 10 miljoner. Så nu är vår reviderade prognos ett förvaltningsresultat om 280 miljoner kronor för helåret 2024. Och det är ju i huvudsak en effekt av de förvärv vi har gjort. Ja, fastighetsvärdet uppgår nu till 7,5 miljard. And given that Driftnetto has been reported, this means a direct discount for the stock at 6.6%, which is in line with the valuation yield of 6.7%. I kroniören som fastighetsvärdet ökat med nästan 200 miljoner kronor. Det är i huvudsak en effekt av att vi har förvärvat och att vi har investerat i befintliga fastigheter. Värdeförändringar via resultaträkningen uppgår till 3 miljoner kronor. The debt portfolio amounts to about SEK 4 billion, each of SEK 3.5 billion is linked to secured bank loans, and SEK 577 million is then related to our two existing bonds, which both will be repaid in 2025. We have no debt repayment, apart from ordinary amortizations, in 2024. The average interest rate for 31 March went up to 4.7% and then about 75% of the interest rate exposure is secured with a derivative with an average interest rate of 2.9 years. We have a low debt rate of 8.3 times and amortize as I said in the current year, roughly 100 million per year. And the interest rate for Q1 went up to 2.3 times. Ja, till kort om våra finansiella mål och riskbegränsningar då. Vi har ju ett mål om att vårt förvaltningsresultat per stammakt ska öka med 15% per år. Tittar vi då på perioden 2020 till Q1 2024 så har vi i snitt uppgått till 20%. In addition, we have a target of spending on our own capital, where it will go up to at least 15% on average per year over a five-year cycle. If we look at the period 2020-2024, it has been 16%. And then we have two main financial risk limits. The net credit rate should not exceed 60% and per Q1 it went up to 52%. Räntetäckningsgraden ska vara minst två gånger och utfallet för Q1 var 2,3 gånger.

Tittar vi på ägarbilen så är den intakt. Det är Smålandskapital tillsammans med det större fastighetsbolag då i Sagax och MP3 följt av större svenska institutioner. En väldigt bra mix som vi vill ha i bolaget. Sen känner ni ju till att MP3 kommer ju att dela ut en del av sitt innehav i närtid. vilket kommer att göras i början på maj. Men den här ägarbilden är bra för bolaget och den har varit väldigt stöttande i den tillväxtresa vi har gjort. Vi känner också att det ger en stabilitet att kunna visa upp den här kvartal efter kvartal att det inte är några stora förändringar utan den är stabil, bra och starkt supportande också. Yes, in the long run, there is still growth in focus, but it is always with profitability that is the important thing. And the important thing with profitability is that it is linked to our shares and that the management results are developed in a very good way. We have so far also shown during a more difficult period that we can deliver results as well. Det baseras på att det är ett stabilt och bra bolag. Det är väldigt bra kassaflödesgenererande högavkastande. Men också bygger på att vi hela tiden har en ägarbild som är med och supportar och stöttar bolaget. Och vi kommer fortsätta med det här med fokus på våra kassaflöden och på att hitta bra hus och bra hyresgäster. Men jag menar vi står på 7,5 miljarder idag och vi kommer ju visa nu i närtid att vi volymmässigt växer. Men det är inte stopp där utan vi ska ju fortsätta den här tillväxtresan för att bli ett större bolag. Det är ändå viktigt att berätta det att vi ska bli större. Men vi kommer aldrig göra det på bekostnad av vår lönsamhet i bolaget. Det finns en hel del bra affärer att göra där ute. Det vill visa med de här två som vi har gjort i närtid. Annars hade inte vi gjort dem. And there are a lot of things for us to look at right now. Does that mean that it's an open market and that there will be a lot of closures? I'm not so sure about that, because it's a bit up and down right now in the market. But it's important to be close to it. och hitta de affärer som är tillräckligt bra och strategiskt viktiga för oss. Då ska vi göra dem. Och hittills har vi haft kapacitet att kunna genomföra det också, vilket vi är väldigt glada för och nöjda med. Vi ser fram emot kommande kvartal. Vi ser fram emot att fortsätta kunna leverera stabila resultat men också kunna visa en tillväxt genom att vi volymmässigt växer men också som sagt att vårt förvaltningsresultat hela tiden ska byggas på att växa. Så att vi ser ljust på framtiden. Och med det Emil and I would like to thank you for listening and are open for questions.

Thank you very much for the presentation. I think we'll jump straight to the questions. If you have any questions you want to send in to us, please do so in the form on the right. But let's get started with the questions. How have you managed to increase the net profit by almost 9% compared to the previous period? Are there any specific areas within the net profit that have been particularly successful?

To begin with, we have indexed the revenues. We have a high proportion of indexed contracts. And on the cost side, as I mentioned during the presentation, we have worked with cost efficiencies. We have worked a lot with energy efficiencies and lowered energy consumption in the company by almost 6% in the previous year. We have also seen some effects of our electricity price protection strategy during Q1 compared to Q1 last year. And we have also set up our business-entrepreneurial agreements. So it's probably those things combined. We work very focused on the cost side.

Thank you. How do you see your current portfolio of properties in light of the increasing demand and changed market conditions? Are there any specific areas or types of properties that you see as particularly promising for future growth?

Det visar i våra förvärv att det är lätt industri som det är en stark och bra efterfrågan på. Sen finns det även bra efterfrågan på bra handelslokaler och det har vi också visat i de nyutgivningar vi har gjort i några av de större städerna. So it is primarily linked to light industry, law, but also good trade. There is a good question. However, it must also be the location of the houses that is attractive. And that is what we always strive for, to have properties in good condition in the cities that we should be long-term active in.

Thank you. How do you see the long-term sustainability of your lease agreement and the overall stability in the cash flow? Are there any specific measures we can take to ensure a continued high rate of payment?

The rate of payment is very important. It is at 95% and that is where we should stay. Then it is important to have a close collaboration with the leaseholder. Draw long lease agreements. och säkerställa att hyresgästerna har en god betalningsförmåga därtill också. Så att i dagens läge så kanske man inte ska stretcha allt för mycket på hyrorna utan det är viktigt att behålla hyresgästerna, att de har utrymme att kunna betala sin hyra. Sen är det så att stor del av våra hyresgäster på industrisidan av deras omsättning så motsvarar hyran någonstans 2-3% så att den inte är avgörande. But you still have to be a good real estate manager and be close to the customer, so that you are a good partner for the tenants and that they enjoy the premises.

You mentioned that you had two contests in padel businesses among your tenants. How many more tenants do you have that run padel businesses today?

Nu har vi inga hyresgäster som bedriver padel i Emils hus. Det här var ingenting som vi själva har tagit in, utan det fick vi med i större förvärv som vi gjorde för ett par år sedan. De förvärven är vi nöjda med, men tyvärr är padelverksamhet ingenting som har varit lönsamt och som vi inte efterstörde att ha. Vi har inget numera.

Vilka specifika åtgärder har ni vidtagit för att genomföra effektiviseringar- och förbättringar i ert befintliga fastighetsbestånd?

Det är på energisidan som Emil var inne på. Det är där det ger den stora effekten. Det har vi också visat nu under en period- att vi har fått ner kostnaderna. Det handlar om att på husen- Titta igenom ventilation, energi, LED-lampor. Byta ut sånt och skruva på sånt som är enkelt. Men det går ändå att få en stor effekt på det direkt. Det ger effekt både för hyresgästerna och för oss som bolag, vilket vi har visat på kostnadssidan.

Tack. You chose to increase your forecast by about 10 million SEK. Emil talked a bit about that. Could you tell us more about the decision to increase the forecast?

The forecast is different from the income. The income is the property that we owned and contributed to on April 1, 2024. In the forecast, however, we have everything that has been agreed upon. We have made the largest portfolio business in Jönköping at over 700 million SEK. The cash flow from that portfolio is now reflected in the updated forecast. Then it is important to note that it is not a full year's cash flow that is reflected, but from the expected acquisition time. So that is the main driver for the adjustment of the forecast, I would say.

Thank you, I understand. Finally, we have not received any more questions. What should investors keep an eye on for the coming quarter when it comes to Emelius Hus?

Yes, we are committed to it. We are a company that will always deliver good cash flows and profitability. We will always increase our management results. But we also do that by having a control of revenue on the cost side. But it's also the acquisitions that make the company grow. We don't have a large project portfolio, but it's good acquisitions that complete the portfolio we have. So it's high-end properties with good IECs, so that's what you can expect from the company. Thank you very much.

We haven't received any more questions here, so I would like to thank you for your presentation and for taking the time to answer my questions. And thank you to all of you who have watched.