Fastighetsbolaget Emilshus AB (publ)

Hello and welcome to today's episode of Emil's House, where the CEO Jakob Fyberg and CFO Emil Jansbock will present their report for the second quarter of 2024. After the presentation there will be a Q&A, so call in if you want to ask a question, press star 9 to raise your hand and then star 6 to activate your sound when you get the word. It is also good to send in questions in the form to the right. With that said, I leave the floor to you.

Tack så mycket. Vi ska presentera Q2 januari-juni 2024, halvåret då, första halvåret 2024, men även komma in på kvartalet april-juni. There is always high activity in Emilshus. The growth continues with the focus on increasing the administrative results and strengthening the company's profitability. What we have done in the past is that we have strengthened our capital base. Vi har tagit in pengar, vi gjorde en emission på 384 miljoner kronor gjordes i maj månad, ett väldigt bra utfall. Vi har fått in nya institutionella ägare, supportade utav befintliga ägare. In this emission, MP3 also sold out parts of their shareholding, along with the fact that they shared shares during the spring. This means that today we have almost 10,000 shareholders in Emil's house. And this emission also means that we will have an increased acquisition capacity. We have a cash register today of 900 million. Then we will have to pay off a part of an obligation. But according to it, we have about 600 million to be able to acquire properties for, new properties, but also invest in existing properties. So it gives us a huge opportunity to continue the growth and grow the company. Därtill så har vi gjort en referensering av en obligation. Det gjordes nu i juni månad. Vi gjorde en obligation på nivån 3 och 10. Och då ska den bytas ut mot en tidigare obligation som ligger på 5,25. Så det här stärker ju bolaget, eller snarare sagt det minskar ju kostnaden för den här obligationen på 400 miljoner. Så det är bra för bolagets del. Vi har också gjort i vanlig ordning bra förvärv. Vi har förvärvat för ungefär en miljard under första halvåret. Vi ska fortsätta med det även under andra halvåret. Men vi gör alltid strategiskt rätt förvärv, rätt ord, rätt hyresgäst och till rätt avkastning. What is also positive is that the rent has fallen very well in the last quarter. It is 1 million plus. It goes from minus 4 million in Q1 to plus 1 million. And this is not a self-playing piano, but it is a hard work from our administration organization. So it is the hat off to our administration association that has been waiting for a positive net rent. Därtill har vi som vanligt hög direktavkastning på våra hus, både befintliga hus och de vi förvärvar. Vilket också gör starka kassaflöden, givetvis att husen är till stor del uthyrda. Vi har ju en väldigt hög uthyrningsgrad och fortfarande väldigt långa hyresavtal. Vi ska också säga att vi håller i kostnaderna så att intäkterna ökar men kostnaderna ökar inte i samma nivå. Det är också att förvaltningen jobbar väldigt effektivt framförallt på energisidan som ger effekter. Så ökade intäkter men inte i samma nivå ökade kostnader. Ja, och till det här då att vi då har gjort förvärv, bolaget Växer gör också att vi höjer våran prognos till 290 miljoner kronor. Och tittar vi då på siffrorna för första halvåret så ökar förvaltningsresultatet med 18%. Vi är väldigt fokuserade på det här med författningsresultat på en stamaktie och vårt mål är ju att vi ska ha 15% per år. Nu ligger vi för första året på 10% men det förklaras också av att vi har då tagit in mer pengar, vi har tryckt nya aktier och de har vi inte riktigt satt i spel ännu. Så vi hoppas att det här kommer att ge en än bättre effekt under kommande tid. Med 10% ligger vi på just nu. Tittar vi på kvartalet så ökar förvaltningsresultatet med 17% och förvaltningsresultatet på stamaktien med 7%. Det som är bra också är att kassaflödet ökar. Det ökar med hela 29 respektive 32%. Det stärker bolaget. Yes, and if we look at our property stock, we have now reached 8.3 billion kronor. That is a leap upwards, we have to say. And that is linked to the fact that we do not make acquisitions, that we have a changed value change on properties, but they are stable. But it is linked to the acquisitions that have been made. We hope to be able to continue –att öka på fastighetsvärdet. Det är viktigt att vi håller oss till våra kategorier som är prioriterade. Det är lätt industri och lager. Sen lite proffshandel och därtill bra dagligvaruhandel och externhandel. Men vi måste vara väldigt picky med vad vi köper. Det ska vi hela tiden fortsätta med, utvärdera på rätt sätt och koppla det mot den förvaltning vi har att köpa på de orter där vi ska vara också. Men hyresvärdet idag uppgår åt 730 miljoner kronor. Som jag nämnde tidigare så behåller vi vår uthyrningsgrad på 95%, vilket är bra. Återstående hyrestiden är då över fem år, vilket också ger oss de här stabila, bra intäktsflödena, kassaflödena. Vi har gått upp i antalet fastigheter genom förvärven nu till 157 stycken. Fastighetsvärdet är fortfarande lågt, lite drygt 9000 kronor kvadratmeter än And where we are expanding is on the places where we have said that we will get bigger, that is to say Linköping, Norrköping in Östergötland, but also in Jönköping. And these are places that have strong, good growth, good demand for legals, good companies that exist on the site. And we always want to be a big, strong, local partner, have knowledge of our properties, our IDC's and have control over our market. So we should always be Good local administration, but also in terms of size, you should be somewhere around about 100,000 square meters per administration area. So that's what we're going to stick to, and that's what we continue to do through our selective acquisitions. If we look at the deals we've made over the past six months, it's acquisitions from local sellers. where we buy, mainly light industry, professional shops in good, city-close locations. We have done this in Linköping, Norrköping. We have also made a bigger acquisition in Jönköping from Kårem. It was mainly connected to Jönköping, city-close properties, where we also have very good rental guests and what a very good level of rental. There are the big rental guests of Bubbs, Postnord, Ramudden, ÖB, D&L, well-known, well-paying rental guests, which is very important for the company. In the near future, we have made a few more deals, of course. We have added a newly-produced property in Linköping. We agreed on this a year ago, but it was under production. And it's a company called Ionbong that belongs to HI Group, a large Japanese company. It has a great business and the property is well adapted for their business, but there is also a good alternative use. However, it should be said that they have been in business for 10 years, so they will remain in the property. Sen har vi gjort två förvärv i Linköping. With easy industry, professional trade in good conditions, with good contract lengths. Then we will join these a little later because there are some adjustments. For one of the rental guests, especially Bergstad, to move in on a 10-year rental agreement. And there the locations should be in order before we join. This is the type of business we are going to do in these markets and with good rental guests and a good house. Yes, if we look at the rent basis, and then connected to the net rent, I mentioned earlier that it is positive for the quarter, which is very nice to point out. It also shows that we are in a state where there is a demand. We experience that the demand has been quite good for a while. Dock ska man säga att det är inget självspelande piano utan det är ett hårt arbete från förvaltningen. Så det här måste vi fortsätta att ligga nära marknaden, ligga nära de hyresgäster som är potentiellt intresserade av våra fastigheter. Men också förlänga de hyresavtal vi har med befintliga. Och där nu i senaste tiden har vi haft It's a very good outcome from the year of our big rental accounts, so that's very grateful. What we can say on the big list, so to speak, with the big rental agreements, is that we have received one rental account, and that is Bub's candy, which now more and more everyone knows. väldigt populärt i Norden, men även i den amerikanska marknaden om man följer TikTok och så vidare, ägs numera utav Orkla. Men som sagt, de kommer in som en stor hyresgäst i bolaget, sitter på ett långt avtal i Torsvik i Jönköping. Utöver det så är bra betalande hyresgäster inget problem på den delen när det kommer till hyrorna. Men som sagt, det är ett hårt arbete med utbildningssidan och det ska vi givetvis fortsätta med i bolaget. Våra projektportfölj växer. Som ni känner till så är inte den jättestor. Vi köper oftast uthyrda hus, till stor del helt uthyrda. Sen gör vi en hel del om tillbyggnationer. Där upplever vi från industrisidan en större efterfrågan. Industriföretagen ser en framtid som är ljusare. And we are also prepared to discuss projects with us as property owners. So we hope to be able to sign a number of agreements on the industry side and that we can increase our project volume. But it is now at 48 million. Sen är det viktigt för oss att vi investerar det. På energisidan, det är där vi lägger vår fokus. Det är det som ger effekt för bolaget. Det är där vi ska fokusera på hållbarhetsarbetet. Vi har ju varit väldigt tydliga med hur vi arbetar och det är väldigt mycket kopplat till att vi går igenom hela våra bestånd på energisidan, ser vad vi kan göra för åtgärder och vi tar tag och gör dem också. Vilket sedan visar sig väldigt direkt och ger positiva effekter. Det är där vi ska lägga på våra fokus. Det är bra för yrkesgästen men det är också bra för oss som bolag.

Nu ska jag dra lite mer detaljer kring resultatutvecklingen under perioden. Och hyresintäkterna då uppgick till 320 miljoner under det första halvåret 2024, jämfört med 297 miljoner under motsvarande period föregående år, så det är då en ökning med 8 procent. Och det är en effekt av indexeringar, där vi mycket hög andel av Emilshus hyresintäkter räknas upp med index, men även kopplat till förvärv. Fastighetskostnaderna då uppgick till 66 miljoner som Jakob var inne på så det är då i linje med föregående år. Så trots en intäktsökning så ligger vi kvar på samma kostnadsbas och detta är då ett tydligt effekt av att vi har jobbat effektivt med energieffektiviseringar och i övrigt egentligen sett över kostnadsbasen. The net profit increased by 9% during the first six months. The cost for central administration increased to 17 million SEK, which is in line with the previous year's corresponding period. The net profit increased to 101 million SEK, which is also in line with the previous year. Despite a higher debt volume, we are on the same net profit. Detta är en effekt av att vi har fortsatt att jobba aktivt med skuldsidan och derivatsidan. Jag kommer återkomma lite mer i detalj kring skuldportföljen senare. Värdeförändringar på förvaltningsfastigheter via resultaträkningen uppgick till 48 miljoner. Varav 47 miljoner var orealiserade och en miljon var realiserat resultat kopplat till den försäljning vi har gjort under perioden. Värdejusteringen på derivat uppgick till 21 miljoner. Kassaflödet från löpande verksamheten uppgick till 120 miljoner och ökade med 29 procent. Det som Jakob också var inne på tidigare är ju väldigt positivt. Anledningen till den högre tillväxten i kassaflödet kontra förvaltningsresultat är i hög utsträckning kopplad till en lägre aktuell skatt i förhållande till förvaltningsresultat. And that, in turn, is an effect of the measures we have taken to optimize our tax-related deductions during the period. And if we look at the quarterly results, isolated, i.e. Q2 2024 compared to Q2 2023, the revenues increased by 9%, the administrative results by 17%, and the administrative results on the stock market by 7%. Kassaflödet ökar med 32 %. Då har vi kommit till intjäningsförmåga och prognos. Intjäningsförmågan är en ögonblicksbild av resultatgenereringsförmågan givet det fastighetsbestånd och de kontrakterade hyresintäkter som vi hade per 1 juli 2024. Intjäningsförmågan per 1 juli innebär ett förvaltningsresultat om 293 miljoner på 12 månaders basis. Det är en ökning med 33% jämfört med motsvarande period föregående år. Förvaltningsresultatet per stammaxie bedöms uppgå då enligt intjänstförmågan till 2 kronors 4 öre för perioden. Det motsvarar en ökning om 15% jämfört med för 12 månader sedan. Direktavkastningen uppgår till 6,7% och räntetäckningsgraden till 2,3 gånger. When it comes to the forecast for the business year 2024, we estimate that the administrative result will go up to 290 million SEK, which is an increase of 10 million SEK compared to the forecast we communicated in connection with Q1. In terms of property values, the entire stock is valued by external evaluators every quarter. And on June 30, the property value rose to 8.3 billion SEK. Det är en ökning med 968 miljoner jämfört med Q1. Den ökningen förklarar sig av förvärv som har genomförts under perioden, i huvudsak av dem. Det här fastighetsvärdet innebär en direktavkastning om 6,7 % givet rapporterat driftnetto. Det är väldigt väl i linje med värderingsgilden. Värdejusteringen via resultaträkningen uppgick till 48 miljoner. When it comes to the financing side, we have been active during the quarter, which Jacob has also been involved in, both when it comes to debt financing and own capital financing. During the May month, we have made a new emission of stem shares to Substanspremie, which provides the company with 384 million kronor for emission costs. När det kommer till skuldportföljen så har vi också varit aktiva under kvartalet. Kopplat till förvärv så har vi på sedvanligt vis tagit upp ny säkerhetsskuld. Vi har med fortsatt goda villkor kunnat växa volymen med en av de fyra affärsbankerna som vi fokuserar på att jobba tillsammans med. Vi har omförhandlat befintliga säkerställa lånefaciliteter med en volym om i storleksordningen 1,4 miljarder kronor för två olika banker. Genom detta har vi förlängt kapitalbindningstiden på lånen och minskat andelen lån med förfall 2025. Vi har genomfört ett återköp av obligationen med initialt förfall april 2025 kombinerat med en emission av en ny obligation med förfall juni 2027. Återköpet kommer då vara fullt genomfört den 15 juli. Det innebär att vår obligation med förfall april 2025 kommer då vara helt ersatt av en ny obligation med förfall juni 2027 med en volym om 400 miljoner kronor. Den nya obligationen löper med stiv och tre månader plus 310 baspunkter, vilket då ska jämföras med 525 baspunkter för den gamla obligationen. De här aktiviteterna bidrar till både förlängd kapitalbindningstid, lägre snittränta och förbättrat finansnetto. Skuldportföljen uppgick totalt till 5,1 miljarder kronor. Per 30 juni varav 4,2 miljarder var säkerställa banklån och cirka 900 miljoner var obligationer. Men då ska jag säga att 295 miljoner av obligationerna avser den här obligationen som är föremål för det pågående återköpet. Efter att återköpet är gjort klart den 5 juli så kommer obligationsvolymen uppgå till 600 miljoner. Bortsett från den förtidslösta obligationen och ordinarie amorteringar så har vi inga skuldförfall under 2024. Snitträntan vid periodens utgång uppgick till 4,9% och då är 63% av ränteexponeringen hedgad med genomsnittlig räntevinningstid om 2,3 år. Justerat för förtidslösta obligationer som då kommer vara klart den 15 juli så skulle snitträntan uppgå till 4,6%. Vi har en låg skuldkvot om 8,1 gånger och amorterar löpande i storleksordningen med 100 miljoner per år. Räntetäckningsgraden uppgick under perioden till 2,3 gånger. Sen har vi två huvudsakliga finansiella mål. Det ena är att öka förvaltningsresultatet på stamaktier med 15 procent per år. Tittar vi på snittet under perioden 2020-2024 så uppgår det till 19 procent. Tittar vi på rullande 12 månader per Q2 2024 så har det uppgått till 21%. Det andra målet är att avkasta minst 15% per år på er kapital i genomsnitt över en femårsperiod. Ser vi till de senaste fem åren så har avkastningen varit 16%. Och sen har vi två huvudsakliga finansiella riskbegränsningar. Den ena är att nettobelåningsgraden inte ska överstiga 60 procent. Och nu på Q2 så låg vi på 50 procent. Och räntetäckningsgraden ska vara minst två gånger.

If we look at the ownership picture, it has changed during this half year. And that is linked to MP3, which has sold off a large part of its income. Partly divided out the stock, but also sold off, as we mentioned earlier, through the emission that was made in May this month. Den har förändrats genom att vi har stärkt upp ytterligare på institutionella ägare i bolaget. Där har framförallt Lannebo Fonder blivit en stor ägare. Sen som tidigare finns LF Fonder och den tredje, fjärde AP-fonden med i bolaget som några av de större. Handelsbanken har köpt på sig under senare tid och har också glidit upp. on this share list. So that's a change. And what has also changed is that we have had a much larger shareholder base. There are almost 10,000 shareholders in Emel's House. In addition, the liquidity in our shares has increased significantly since these operations have been made. Stabilt och bra ägande i bolaget, sammanfattningsvis. If we look ahead towards the fall, there is still a lot of work to be done with the existing stock. We have been talking about that. We will continue to work very dedicated, both with existing tenants and new tenants. Then we are sitting on a large cash register, which makes it possible to do good business. And of course we will continue to do that. And we are constantly dealing with potential businesses, both in discussions and in DD processes. So our goal is to be able to present continually good businesses that strengthen the company. Sen har vi ett obligationsförfall på en mindre obligation, men som är på en kostnad på 7,25 baspunkter. Det är en hög kostnad. Så som vi hanterat senaste obligationsdelen så har det funnits ett fönster på lägre nivåer. Så den här ska vi försöka hantera i god tid. As I said before, we have a strong and good image of ownership, which also allows us to continue to grow. Growth is about growing in southern Sweden with the right type of acquisition, but also to invest in our existing properties. Och sen där till jobba på energisidan, att hela tiden vässa den delen, att vässa våra driftnettons, att hela tiden levereras bra resultat. Och ni vet ju sedan tidigare att det är alltid fokus på att öka förvaltningsresultatet och kassaflödet i bolaget. Och det här ska vi fortsätta med hela tiden, hela tiden, hela tiden. Men vi tycker att sommaren, hösten, ser spännande ut. Vi ska fortsätta tillväxten, vi ska fortsätta jobba hårt på den. Vi ska fortsätta med affärer, men vi ska också jobba hårt på skuldsidan, vilket vi har visat det här senaste halvåret.

There we go. Thank you so much for the presentation and start the Q&A. Call in and ask a question. Press star 9 to raise your hand and star 6 to activate your sound when you get the word. The first person to get the word is the questioner who has a phone number that ends with 594.

Good morning. This is Erik Ramström from Carnegie. Jakob and Emil, can you hear me? Yes. That's good. Thank you so much. Thanks for the presentation. I had a few questions. I was going to start with the rental market. Jakob, you were quite clear about the hard work behind the news. How do you see and how do you feel that the tenants are feeling out there? There were a few contests in the first part of the year, maybe specifically for a certain sector. But how do you see, how do you feel that the health is among the tenants and do you see further competition risks?

We see health as a good thing. We also look a lot at paid rents. Everything is paid in time, which is a good sign. Secondly, if there are dialogues with rental guests that flag up that you have problems with rent. But there are no such discussions with our rental guests. We feel safe with the rental guest base we have. But we are aware that we come from a tough time. So it is important to be active in looking and analysing our hiring guests, of course. But as it looks in the company right now, there are no ongoing discussions with big or small hiring guests about problems. Du nämnde ju att vi hade lite konkurser i början. Det var ju kopplat mot paddelverksamhet som sagt. Det är väl ingenting som vi kommer att teckna framöver utan det fick vi med oss i några förvärv och det har vi nu avslutat så att säga. Så skulle jag säga bra.

Okay, så det är inte så att ni vet att det finns hyresgäster som kanske sitter med skatteuppskog sedan pandemin som nu inser att man måste betala tillbaka det och därmed får problem. Det finns inga sådana tecken?

We have noted that there are other companies here and that is not something that we are informed about. But as I said, we take credit investigations on our companies all the time and follow them of course. But not what we in the company feel and not what has been flagged up for us.

Okay, and if we go a little further to acquisitions in the future, there are almost 900 million in the cash register, and then you would use a little, but as you yourself said, 600 million in acquisitions, and then you can think that you should reward it a little too. How do you see the acquisitions opportunities? What kind of rejection are you looking for out there, and Vilka potentiella säljare är det? Är det bolag eller brukare? Kan man säga någonting kring det?

Ja, men så är det ju. Vi gör ju en hel del förvärv från lokala fastighetsägare. Det har vi ju visat nu i de senaste affären. Men vi har ju också affären med de lite större noterade bolagen. När man kommer till de noterade bolagen så har det väl lagt sig lite där. Man har väl kommit över en gräns där man inte är lika stressad längre. Men jag tror ändå, och det finns ändå en renodlings... effect on some companies that you want to achieve. So there are discussions, both with listed companies and larger real estate companies. But as I said, you know that we do a lot of smaller businesses in terms of size. And then it comes more to the local real estate owners and, as I said, even to the users of the properties. So we're really coming up with the strategy that we've had since before. But the business environment exists. Och när det kommer till en avkastningskrav så har vi alltid sagt att vi ska köpa över 7%. Det håller vi oss till, men samtidigt liksom räntan går ner, självförtroendet stärks hos vissa bolag. Så det finns väl en förväntan att avkastningskraven ska gå ner. De har inte gjort det nu, men kommer att göra det under hösten. Så vi får väl se lite vad som händer där. Men vi ska bara göra affärer som liksom stärker våra nyckeltal.

And a little about that topic. There were 29 million investments in the existing stock in the first half of the year. Would you have the opportunity to increase the project portfolio if you feel that the release requirements in the direct market inte riktigt når upp till det ni vill ha. Lite också det du var inne på, det här med energieffektiviseringar hos brukare till exempel. Finns det kapacitet hos er för att matcha intresset så att säga?

We continue to work with the whole system, even with the new one, so that we can always improve the operating net. And as you say, there can be even better deductions. We get very good deductions on our projects and our reconstruction parts. Then we are not sitting with a large land bank. Utan det kommer mycket till AMO och tillbyggnationer och då handlar det också mycket om hur hyresgästerna mår. Och där tycker vi att vi ser en något förändrad trend i att det är större efterfrågan på att träffa oss och diskutera, vilket vi hoppas också kommer resultera i en något större projektportfölj under året. Och som sagt, det ger dessutom oftast en bättre avkastning också. Men vi kommer inte kunna öva alla våra pengar på befintligt bestånd, utan vi måste göra nya förvärv också.

Bra, tack. Sen tänkte jag gå över lite till finansieringen. Det är väl egentligen en tvådelad fråga. Den ena är kanske främst kopplad till Vad var det som gjorde att den genomsnittliga finansieringskostnaden, alltså snitträntansteg i kvartalet, var det kopplat till omläggningen av lån till exempel? Och det andra är ju då att ni är väldigt tydliga med att den skulle ha varit 4,6 inklusive den inlösta obligationen. Så är det snarare den nivån ni vill signalera att man ska tänka sig för andra halvåret och framöver?

Yes, I have said in previous presentations that we are at around 4.7%. Given the level of insurance we have and the level of housing we have, it is reasonable to expect that it is there somewhere. Then of course we have a derivative portfolio that also develops over time and so on. So you have to model it, you want to see exactly how it will look in the future. Men svaret på frågan är ju att vi ligger med dubbla obligationer i Q2 nu, just under de sista dagarna i Q2. Så de här 295 miljoner som kvarstår av den här 400-ringen som vi håller på att förtidsinlösa, kommer ju förtidsinlösas bara om några dagar här den 15 juli. Och plockar du bort den ur ekvationen, den löper ändå med Stibor tre månader plus 5,25 då, så tar du bort den av volymen 300, så då landar du på snittränta per sista juni på 4,6%.

Thank you. And then just a follow-up on that. I assume that the income capacity does not include that effect?

No, that's correct. We see the income capacity as a purely generic exercise per last, or first July. And then the 295 million is included. And then in the financial net it is also included in the income capacity as a rent income on the big cash register. the same methodology.

Yes, exactly. Thank you. And finally, I can note that the current budget looks like it's going down a bit here in Q2. And you were a little bit into the work that you have. What can you say about the budget we see here in Q2, isolated? Do we show the whole year? And maybe a little bit, how are we going to think in the future?

No, but as you mentioned, it's the effects of the tax optimization project that we have carried out together with a tax advisory firm. In other words, within the regulatory framework, we have reallocated a larger portion of the tax-related writing base to inventories. Emelius Hus has had an extremely small portion of inventories compared to other companies, so we have actually cleaned it up a bit. And regarding the level, what it will be in the long term, it is always difficult to promise a number, but I think that the trend you see in Q2 now is probably quite representative of how it will look in the company in the long term. Yes.

Okay, thank you very much. Those were my questions.

Thank you. Thank you very much. Then we move on to the phone number that ends with 701. Let's see. 701, you have the word. Use star 6 to mute your microphone.

Let's see if Albin Sandberg from Kepler is here. Hi. Hi. Let's see here. Many questions came from my side. What is the income capacity in general when it comes to your interest rates? Do you make any calls on the interest rate line in general? Or is it the rate that is the last one?

Yes, not in terms of the income, but as I said, it's a generic exercise. The average income that broke in the company on July 1st is simply multiplied by the debt volume that prevailed then. So we don't take into account our paid amortization, which is roughly 100 million per year, when we count on it. However, of course, in the prognosis we take a assessment of the income development, of course.

Yes, and then it was, as you say here, that you trade bonds at significantly more favorable levels, and then you have to make a difference. Maybe a bank is secured, but I think it's still cheaper to borrow a bank. But is it the debt mix that you see here after you solve it? In July 2015, is that where you want to be? And what is the reason that it is so important to be out and about on the bond market?

As it looks now, after we have solved the last 295 million, yes, it is about what we think it should look like. Then it depends on the pricing on the bond market, how much of the obligation we want to have. But we will not be a company that has an overwhelming share on the bond market. And what was the other question? You're wondering why we are on the bond market. The reason is that we see the obligation financing, given that it is reasonably priced, which we think it is now, as a good top financing for the company.

It's an opportunity for us to grow further and to be able to take care of our capital. It should be balanced and not be a large part of the debt portfolio, but as a top financing it fits the company well. Vi har gjort obligationer ända sedan Invesys startades. Sen har det aldrig varit en stor del och kommer inte vara en stor del av skuldportföljen. Men vi kommer nog att vara en kontinuerlig aktör på obligationsmarknaden, givet att kostnaden är rätt, som Emil säger.

Och sen en liten uppföljningsreda på Eriks M&A och det ni ser framåt lite här. Som sagt, nu har ni tagit in pengar, ni hade 600 miljoner kvar ungefär. Och ni har ju track record att kunna visa affärer. Men i ett läge där det inte finns några uppenbara M&A, hur stor volym ser ni i det befintliga beståndet möjliggör kanske här inom den närmsta året om ni skulle vilja öka den delen av investeringsbenet istället.

We have said before that we hope to achieve a volume of around 100 million a year in our stock. Then it is so that it grows. But we have also been in a little different conjecture cycle. And then that part has gone down for us and for other companies. But as I said, we now see an increased optimism. And there is also... We are always optimistic when it comes to acquisitions, so we believe that we will be able to make acquisitions during the autumn as well, at good levels. But it is important to be very selective in what we buy.

Min sitta fråga är bara när det gäller pressfaktor, de släpptes ju också när Emilshus var lite i ett annat stadium än vad de är nu. Är pressarna en naturlig del av Emilshus fem år framåt?

Yes, they are a natural part of the company, but even there they should not be an all-too-large part. But it is an instrument that we have worked with since the start. We look at it continuously, how that price is set, if you are going to do something in the market, on the PREF or the stamp side. But it must also be linked to the fact that there are a business flow that can match that as well. It's a bit unique that we're sitting in a cash register with 600 million. We usually have quite a bit in the cash register and come up with business, but there was a time during the year when we felt that we wanted to take in capital. It may not be the answer to the question of preface, but yes, it will remain and we look at it in the future as well.

Thank you for your questions.

Thank you for those questions. We have received a few questions as well, which we take here at the end of the clip. According to the income capacity, the interest rate goes up about 57 square meters per quarter compared to a drop of 52 in Q2. What explains this difference?

Yes, what I was talking about, the income capacity is a momentary picture. Vi ligger med lite, om man får uttrycka sig så, dubbel obligationsfinansiering just de sista dagarna i juni, vilket gör att generiska finansnettot som vi beräknar intjänningsförmågan är lite högre än det rapporterade för kvartalet och perioden. Det är väl svaret på frågan.

Yes. Hur har ni hanterat kassan 906 miljoner i intjäningskapaciteten?

Ja, det tror jag också jag svarade på tidigare under kolet. Men där har vi ju då, i och med att det är en generisk bedömning, vi ligger med dubbla obligationer, de kostar ränta givetvis. Då har vi också antagit att överkassan, det ska uttryckas idag också, också är räntebärande. Vilket också stämmer med verkligheten.

Tack så mycket. Betalt skatt minskade jämfört med tidigare åkertal. Är det någon engångseffekt eller är kring 13% en rimlig framtida nivå?

Ja, den var vi också inne på tidigare under callet och jag skulle svara ja på den frågan.

Avslutningsvis, sista frågan. Hur ser ni på utsikterna för förvärv under H2? Hur stor kapacitet har ni och vilken nivå på direktavkastning tror ni att ni kan köpa på? Det var tre frågor i en där lite grann.

Ja, det tror vi kan tala om. Jag nämnde tidigare att vi bara köper högavkastande fastigheter. För oss har det under en tid varit runt 7%, snarare över 7%. Det gjordes över 7% i 2023, även under 2024. Kapaciteten med 600 miljoner i kassan, 50% belåning innebär att vi kan köpa för över miljarden. So that we can make bigger acquisitions. And is there a market for it? Yes, there is. But it's about being, like on the administrative side, very active in their processes. And to be out in the market and look for objects and discuss and meet people. That's what we do. The answer is yes.

Kanon. Tack så mycket för presentationen idag och tack till alla som har ringt in och tittat och ställt frågor. Jag får önska dig en trevlig sommar.

Tack så mycket. Trevlig sommar och trevlig semester till alla.