Fastighetsbolaget Emilshus AB (publ)

Hello and welcome to today's episode of Emil's House, where the CEO Jakob Fyberg and CFO Emil Jansbock will present their report for the second quarter of 2024. After the presentation there will be a Q&A, so call in if you want to ask a question, press star 9 to raise your hand and then star 6 to activate your sound when you get the word. It is also good to send in questions in the form to the right. With that said, I leave the floor to you.

Tack så mycket. Vi ska presentera Q2 januari-juni 2024, halvåret då, första halvåret 2024, men även komma in på kvartalet april-juni. There is always high activity in Emilshus. The growth continues with the focus on increasing the administrative results and strengthening the company's profitability. What we have done in the past is that we have strengthened our capital base. Vi har tagit in pengar, vi gjorde en emission på 384 miljoner kronor gjordes i maj månad, ett väldigt bra utfall. Vi har fått in nya institutionella ägare, supportade utav befintliga ägare. In this emission, MP3 also sold out parts of their shareholding, along with the fact that they shared shares during the spring. This means that today we have almost 10,000 shareholders in Emil's house. And this emission also means that we will have an increased acquisition capacity. We have a cash register today of 900 million. Then we will have to pay off a part of an obligation. But according to it, we have about 600 million to be able to acquire properties for, new properties, but also invest in existing properties. So it gives us a huge opportunity to continue the growth and grow the company. Därtill så har vi gjort en referensering av en obligation. Det gjordes nu i juni månad. Vi gjorde en obligation på nivån 3 och 10. Och då ska den bytas ut mot en tidigare obligation som ligger på 5,25. Så det här stärker ju bolaget, eller snarare sagt det minskar ju kostnaden för den här obligationen på 400 miljoner. Så det är bra för bolagets del. Vi har också gjort i vanlig ordning bra förvärv. Vi har förvärvat för ungefär en miljard under första halvåret. Vi ska fortsätta med det även under andra halvåret. Men vi gör alltid strategiskt rätt förvärv, rätt ord, rätt hyresgäst och till rätt avkastning. What is also positive is that the rent has fallen very well in the last quarter. It is 1 million plus. It goes from minus 4 million in Q1 to plus 1 million. And this is not a self-playing piano, but it is a hard work from our administration organization. So it is the hat off to our administration association that has been waiting for a positive net rent. Därtill har vi som vanligt hög direktavkastning på våra hus, både befintliga hus och de vi förvärvar. Vilket också gör starka kassaflöden, givetvis att husen är till stor del uthyrda. Vi har ju en väldigt hög uthyrningsgrad och fortfarande väldigt långa hyresavtal. Vi ska också säga att vi håller i kostnaderna så att intäkterna ökar men kostnaderna ökar inte i samma nivå. Det är också att förvaltningen jobbar väldigt effektivt framförallt på energisidan som ger effekter. Så ökade intäkter men inte i samma nivå ökade kostnader. Ja, och till det här då att vi då har gjort förvärv, bolaget Växer gör också att vi höjer våran prognos till 290 miljoner kronor. Och tittar vi då på siffrorna för första halvåret så ökar förvaltningsresultatet med 18%. Vi är väldigt fokuserade på det här med författningsresultat på en stamaktie och vårt mål är ju att vi ska ha 15% per år. Nu ligger vi för första året på 10% men det förklaras också av att vi har då tagit in mer pengar, vi har tryckt nya aktier och de har vi inte riktigt satt i spel ännu. Så vi hoppas att det här kommer att ge en än bättre effekt under kommande tid. Med 10% ligger vi på just nu. Tittar vi på kvartalet så ökar förvaltningsresultatet med 17% och förvaltningsresultatet på stamaktien med 7%. Det som är bra också är att kassaflödet ökar. Det ökar med hela 29 respektive 32%. Det stärker bolaget. Yes, and if we look at our property stock, we have now reached 8.3 billion kronor. That is a leap upwards, we have to say. And that is linked to the fact that we do not make acquisitions, that we have a changed value change on properties, but they are stable. But it is linked to the acquisitions that have been made. We hope to be able to continue –att öka på fastighetsvärdet. Det är viktigt att vi håller oss till våra kategorier som är prioriterade. Det är lätt industri och lager. Sen lite proffshandel och därtill bra dagligvaruhandel och externhandel. Men vi måste vara väldigt picky med vad vi köper. Det ska vi hela tiden fortsätta med, utvärdera på rätt sätt och koppla det mot den förvaltning vi har att köpa på de orter där vi ska vara också. Men hyresvärdet idag uppgår åt 730 miljoner kronor. Som jag nämnde tidigare så behåller vi vår uthyrningsgrad på 95%, vilket är bra. Återstående hyrestiden är då över fem år, vilket också ger oss de här stabila, bra intäktsflödena, kassaflödena. Vi har gått upp i antalet fastigheter genom förvärven nu till 157 stycken. Fastighetsvärdet är fortfarande lågt, lite drygt 9000 kronor kvadratmeter än And where we are expanding is on the places where we have said that we will get bigger, that is to say Linköping, Norrköping in Östergötland, but also in Jönköping. And these are places that have strong, good growth, good demand for legals, good companies that exist on the site. And we always want to be a big, strong, local partner, have knowledge of our properties, our IDC's and have control over our market. So we should always be Good local administration, but also in terms of size, you should be somewhere around about 100,000 square meters per administration area. So that's what we're going to stick to, and that's what we continue to do through our selective acquisitions. If we look at the deals we've made over the past six months, it's acquisitions from local sellers. where we buy, mainly light industry, professional shops in good, city-close locations. We have done this in Linköping, Norrköping. We have also made a bigger acquisition in Jönköping from Kårem. It was mainly connected to Jönköping, city-close properties, where we also have very good rental guests and what a very good level of rental. There are the big rental guests of Bubbs, Postnord, Ramudden, ÖB, D&L, well-known, well-paying rental guests, which is very important for the company. In the near future, we have made a few more deals, of course. We have added a newly-produced property in Linköping. We agreed on this a year ago, but it was under production. And it's a company called Ionbong that belongs to HI Group, a large Japanese company. It has a great business and the property is well adapted for their business, but there is also a good alternative use. However, it should be said that they have been in business for 10 years, so they will remain in the property. Sen har vi gjort två förvärv i Linköping. With easy industry, professional trade in good conditions, with good contract lengths. Then we will join these a little later because there are some adjustments. For one of the rental guests, especially Bergstad, to move in on a 10-year rental agreement. And there the locations should be in order before we join. This is the type of business we are going to do in these markets and with good rental guests and a good house. Yes, if we look at the rent basis, and then connected to the net rent, I mentioned earlier that it is positive for the quarter, which is very nice to point out. It also shows that we are in a state where there is a demand. We experience that the demand has been quite good for a while. Dock ska man säga att det är inget självspelande piano utan det är ett hårt arbete från förvaltningen. Så det här måste vi fortsätta att ligga nära marknaden, ligga nära de hyresgäster som är potentiellt intresserade av våra fastigheter. Men också förlänga de hyresavtal vi har med befintliga. Och där nu i senaste tiden har vi haft It's a very good outcome from the year of our big rental accounts, so that's very grateful. What we can say on the big list, so to speak, with the big rental agreements, is that we have received one rental account, and that is Bub's candy, which now more and more everyone knows. väldigt populärt i Norden, men även i den amerikanska marknaden om man följer TikTok och så vidare, ägs numera utav Orkla. Men som sagt, de kommer in som en stor hyresgäst i bolaget, sitter på ett långt avtal i Torsvik i Jönköping. Utöver det så är bra betalande hyresgäster inget problem på den delen när det kommer till hyrorna. Men som sagt, det är ett hårt arbete med utbildningssidan och det ska vi givetvis fortsätta med i bolaget. Våra projektportfölj växer. Som ni känner till så är inte den jättestor. Vi köper oftast uthyrda hus, till stor del helt uthyrda. Sen gör vi en hel del om tillbyggnationer. Där upplever vi från industrisidan en större efterfrågan. Industriföretagen ser en framtid som är ljusare. And we are also prepared to discuss projects with us as property owners. So we hope to be able to sign a number of agreements on the industry side and that we can increase our project volume. But it is now at 48 million. Sen är det viktigt för oss att vi investerar det. På energisidan, det är där vi lägger vår fokus. Det är det som ger effekt för bolaget. Det är där vi ska fokusera på hållbarhetsarbetet. Vi har ju varit väldigt tydliga med hur vi arbetar och det är väldigt mycket kopplat till att vi går igenom hela våra bestånd på energisidan, ser vad vi kan göra för åtgärder och vi tar tag och gör dem också. Vilket sedan visar sig väldigt direkt och ger positiva effekter. Det är där vi ska lägga på våra fokus. Det är bra för yrkesgästen men det är också bra för oss som bolag.

Nu ska jag dra lite mer detaljer kring resultatutvecklingen under perioden. Och hyresintäkterna då uppgick till 320 miljoner under det första halvåret 2024, jämfört med 297 miljoner under motsvarande period föregående år, så det är då en ökning med 8 procent. Och det är en effekt av indexeringar, där vi mycket hög andel av Emilshus hyresintäkter räknas upp med index, men även kopplat till förvärv. Fastighetskostnaderna då uppgick till 66 miljoner som Jakob var inne på så det är då i linje med föregående år. Så trots en intäktsökning så ligger vi kvar på samma kostnadsbas och detta är då ett tydligt effekt av att vi har jobbat effektivt med energieffektiviseringar och i övrigt egentligen sett över kostnadsbasen. The net profit increased by 9% during the first six months. The cost for central administration increased to 17 million SEK, which is in line with the previous year's corresponding period. The net profit increased to 101 million SEK, which is also in line with the previous year. Despite a higher debt volume, we are on the same net profit. Detta är en effekt av att vi har fortsatt att jobba aktivt med skuldsidan och derivatsidan. Jag kommer återkomma lite mer i detalj kring skuldportföljen senare. Värdeförändringar på förvaltningsfastigheter via resultaträkningen uppgick till 48 miljoner. Varav 47 miljoner var orealiserade och en miljon var realiserat resultat kopplat till den försäljning vi har gjort under perioden. Värdejusteringen på derivat uppgick till 21 miljoner. Kassaflödet från löpande verksamheten uppgick till 120 miljoner och ökade med 29 procent. Det som Jakob också var inne på tidigare är ju väldigt positivt. Anledningen till den högre tillväxten i kassaflödet kontra förvaltningsresultat är i hög utsträckning kopplad till en lägre aktuell skatt i förhållande till förvaltningsresultat. And that, in turn, is an effect of the measures we have taken to optimize our tax-related deductions during the period. And if we look at the quarterly results, isolated, i.e. Q2 2024 compared to Q2 2023, the revenues increased by 9%, the administrative results by 17%, and the administrative results on the stock market by 7%. Kassaflödet ökar med 32 %. Då har vi kommit till intjäningsförmåga och prognos. Intjäningsförmågan är en ögonblicksbild av resultatgenereringsförmågan givet det fastighetsbestånd och de kontrakterade hyresintäkter som vi hade per 1 juli 2024. Intjäningsförmågan per 1 juli innebär ett förvaltningsresultat om 293 miljoner på 12 månaders basis. Det är en ökning med 33% jämfört med motsvarande period föregående år. Förvaltningsresultatet per stammaxie bedöms uppgå då enligt intjänstförmågan till 2 kronors 4 öre för perioden. Det motsvarar en ökning om 15% jämfört med för 12 månader sedan. Direktavkastningen uppgår till 6,7% och räntetäckningsgraden till 2,3 gånger. When it comes to the forecast for the business year 2024, we estimate that the administrative result will go up to 290 million SEK, which is an increase of 10 million SEK compared to the forecast we communicated in connection with Q1. In terms of property values, the entire stock is valued by external evaluators every quarter. And on June 30, the property value rose to 8.3 billion SEK. Det är en ökning med 968 miljoner jämfört med Q1. Den ökningen förklarar sig av förvärv som har genomförts under perioden, i huvudsak av dem. Det här fastighetsvärdet innebär en direktavkastning om 6,7 % givet rapporterat driftnetto. Det är väldigt väl i linje med värderingsgilden. Värdejusteringen via resultaträkningen uppgick till 48 miljoner. When it comes to the financing side, we have been active during the quarter, which Jacob has also been involved in, both when it comes to debt financing and own capital financing. During the May month, we have made a new emission of stem shares to Substanspremie, which provides the company with 384 million kronor for emission costs. När det kommer till skuldportföljen så har vi också varit aktiva under kvartalet. Kopplat till förvärv så har vi på sedvanligt vis tagit upp ny säkerhetsskuld. Vi har med fortsatt goda villkor kunnat växa volymen med en av de fyra affärsbankerna som vi fokuserar på att jobba tillsammans med. Vi har omförhandlat befintliga säkerställa lånefaciliteter med en volym om i storleksordningen 1,4 miljarder kronor för två olika banker. Genom detta har vi förlängt kapitalbindningstiden på lånen och minskat andelen lån med förfall 2025. Vi har genomfört ett återköp av obligationen med initialt förfall april 2025 kombinerat med en emission av en ny obligation med förfall juni 2027. Återköpet kommer då vara fullt genomfört den 15 juli. Det innebär att vår obligation med förfall april 2025 kommer då vara helt ersatt av en ny obligation med förfall juni 2027 med en volym om 400 miljoner kronor. Den nya obligationen löper med stiv och tre månader plus 310 baspunkter, vilket då ska jämföras med 525 baspunkter för den gamla obligationen. De här aktiviteterna bidrar till både förlängd kapitalbindningstid, lägre snittränta och förbättrat finansnetto. Skuldportföljen uppgick totalt till 5,1 miljarder kronor. Per 30 juni varav 4,2 miljarder var säkerställa banklån och cirka 900 miljoner var obligationer. Men då ska jag säga att 295 miljoner av obligationerna avser den här obligationen som är föremål för det pågående återköpet. Efter att återköpet är gjort klart den 5 juli så kommer obligationsvolymen uppgå till 600 miljoner. Bortsett från den förtidslösta obligationen och ordinarie amorteringar så har vi inga skuldförfall under 2024. Snitträntan vid periodens utgång uppgick till 4,9% och då är 63% av ränteexponeringen hedgad med genomsnittlig räntevinningstid om 2,3 år. Justerat för förtidslösta obligationer som då kommer vara klart den 15 juli så skulle snitträntan uppgå till 4,6%. Vi har en låg skuldkvot om 8,1 gånger och amorterar löpande i storleksordningen med 100 miljoner per år. Räntetäckningsgraden uppgick under perioden till 2,3 gånger. Sen har vi två huvudsakliga finansiella mål. Det ena är att öka förvaltningsresultatet på stamaktier med 15 procent per år. Tittar vi på snittet under perioden 2020-2024 så uppgår det till 19 procent. Tittar vi på rullande 12 månader per Q2 2024 så har det uppgått till 21%. Det andra målet är att avkasta minst 15% per år på er kapital i genomsnitt över en femårsperiod. Ser vi till de senaste fem åren så har avkastningen varit 16%. Och sen har vi två huvudsakliga finansiella riskbegränsningar. Den ena är att nettobelåningsgraden inte ska överstiga 60 procent. Och nu på Q2 så låg vi på 50 procent. Och räntetäckningsgraden ska vara minst två gånger.