Fastighetsbolaget Emilshus AB (publ)

Hi, and welcome to today's webcast with Emilshus, where Jacob Fyrberg, CFO and Emil Jansbo will present their report for the third quarter of 2024. After the presentation, there will be a Q&A session, so if you call in and want to ask a question, press star 9 to raise your hand and star 6 to activate your sound when you get the word. It's also good to send in questions in the form to the right, and with that said, I'll leave the word to you.

Tack så mycket. Nu ska Emil och jag prata Emils Hus. Vi ska prata resultat i januari, september 2024 men också gå in på kvartalet, senaste kvartalet och prata lite om bolaget Emils Hus. Before we go into how we have developed result-wise, we want to remind you what is important in EML's house. You know from before, it is very much about our administrative result, that it will increase all the time, that we will create shareholder value all the time. value for our shareholders. It's a lot about working hard within the administration with our properties, with our operating net, work with the lease, work on the debt side, but also on the acquisition side. These components together will together create a good administrative result. In addition, it is incredibly important today to be local, especially in the situation we are in, that we are local, that we are close to the tenants, close to our houses, and that we know our market, our local market. It is so important that we always know our tenants and know what is happening and can also act there. In the long term, it is super important In all our decisions, long-term is the basis. In all our businesses, it should be long-term right for the company, even in our rents. You know that we don't try to stretch so much on the rent levels. We think it's better that the amount of payment, the will, is there and that we get long contract times. There too, when it comes to the debt side, to handle it in i balans och i balans handlar det om att hantera den i tid. Vi ska alltid agera långsiktigt. Vi är ingen projektbolag eller ett projekt som ska finnas i ett till tre eller fem år utan vi ska göra det här under så lång tid och därför ska vi alltid agera långsiktigt. Ja, vad har vi gjort senaste kvartalet? Ja, vi har stärkt vår finansiella ställning. Vi försöker alltid jobba hårt med den. Men under det här kvartalet så har vi räntesäkrat. Vi jobbar hela tiden med att försöka låna upp våra fastigheter genom att då få bättre kassaflöden och kunna använda pengarna till att göra nya affärer. And when it comes to the debt side, we also have obligations that we have handled. We made the solution of an obligation earlier this year. Now we have made another solution, a solution that was at a total of 7.25% plus dibs. It eats up on our administrative certificate, but by removing it, the administrative certificate becomes better and the debt side looks better. Vi gör affärer. Vi har förvärvat fastigheter i områden där vi avser att växa. Vi har gjort två stycken i Östergötland, då i Norrköping, och en i Kalmar. 156 miljoner. Ingen stor volym, men dock bra för bolaget. Och det är också bra kontraktslängd, det är på tio år de här tre tillsammans. Vilket gör återigen att vi får bra kassaflöden. Vi jobbar hårt med vår förvaltning. We are trying all the time to work with the rate of issuance, which is now at 95%. The net issuance was in balance, plus minus zero, which means that we have received some returns, but we have also been able to measure it with new issuances, which we think is good. As usual, there is high direct rejection of our properties. This is good with the cash flow. There is also a high rate of issuance, it is 95%, which we have had since earlier. And we also have long rents and then we talk about contract length if it is over five years. When it comes to the result for the period of January-September, we are a growth company and then the revenues should increase, then of course the administrative results should also increase. Under den här perioden så ökar förvaltningsresultatet med 20 %. Kassaflödet ökar mera 31 % under perioden januari till september. If we look at the administrative result, it increases by 9%, and you know that our goal is 15%. It is 15% over the course of 12 months, and if we look at that, it is at a level of 14%. But if we go back to these 9%, it is very much linked to the fact that we made a bigger emission during... in the summer and spring of 384 million SEK. And that has not really given an effect yet. We have done business and grown, but we also have the capacity to do more business, which we will do during the autumn. So that's where we hope to improve even more. If we look at the period from July to September, then the administrative result increases by 25%, per share by 6% and cash sales by 34%. Emil will tell you more about the numbers later in the presentation. But as I said, we are a growth company. This will of course increase. If we look at our assets, there are no major changes in the access laws. It is the light industry that is the big post. It is 50% that we have there. And then there is professional trade, food and external trade. Det vi vill säga här är att vi ska hålla fast vid de här tillgångsslagen. Vi ska inte fladdra ut och gå in i nya kategorier. Därför att vi har en bra efterfrågan på de här lokalerna. Det är fastigheter på orter där vi vet att det finns en efterfrågan också. So that there is a good discount, both when we make our acquisitions, but also when we make our investments in existing houses and locations. So our tenants are ready to pay for when we make our investments. And that, I think, differs a little from other access laws. If we look at the value of the house, it is now up to 744 million kronor. with an increase of 16%. That is the value of the property. We have a property value today of 8,400,000,000. Yes, if we look at it a little geographically, you know that we are a company from Småland. Still a key point in Småland. Then it is said that we always evaluate businesses and acquisitions in southern Sweden. We say that we should be a company in southern Sweden. But then it is said that it should always be the right type of business that we do. And we have so far found them in Småland. We have also increased. i Östergötland, Norrköping och sen även i Kalmar. Vi är för små i Halland och där ska vi givetvis växa och där tittar vi intensivt på förvärv. Utbildningsgraden är fortfarande bra, den är på 95%. Det är klart att den kan bli bättre. Men vi ska hålla oss på de här 95-96 procenten. Det ger också balans och stabilitet. Det skapar flöden och då pratar vi om kassaflöden. Givetvis så är vår våld väldigt viktig för oss också. Den är bara över 5 år, 5,2 år. Fastighetsvärdet är på 9 426 kronor per kvadratmeter. Ja, vi har också gjort affärer. Vi gör väldigt många affärer. Det har vi gjort nu under fem års tid. Och vi är inte de här bolaget som gör några stora affärer per år och sedan är i oss. Utan vi är lite de här grythundarna som är ute hela tiden och tittar på mindre affärer volymmässigt men även... de större paketen är vi intresserade av att göra. Sen vet ni oftast att avkastningsmässigt så blir det något bättre när man tittar på de mindre affärerna. Under det här kvartalet så har vi köpt för 156 miljoner. Och det är då främst kopplat till Norrköping men även en fastighet i Kalmar som ni ser på bilden bakom. Kontraktslängden här är 10 år vilket är bra. It is good rental levels and it is good paying rental guests. To comment a little around the market, the interest rates have made the sellers suddenly demand a completely different price range than what it was in ours. We bought properties at about 7.5%. Same house. ska idag kosta 6% säger säljarna och även rådgivarna. Det där tycker vi är fel. Alltså vi förstår att räntan ska gå ner och vi förstår att gilena också därtill kopplat ska gå ner men inte i den stora slaget så att säga. Man tar liksom inte hänsyn till att vi är inne i ett konjunkturläge som inte är det lättaste. Det finns en världsro också man måste ta hänsyn till. Så att vad vi får göra istället är att vi får titta på än fler affärer and evaluate even more so that it ends up right in terms of sales for us. And that we, as we said earlier, that we long-term feel that this works for us as a company. A lot of capital has been taken into the industry and that tends to suddenly become more buyers and that the sales go down. But we will try to keep up with that and do the business that we really believe in. And we just continue to work hard on the acquisition side. But as I said, the results in these businesses And we have more capital in the company through the emission we did. So there is room during the autumn to make more acquisitions. We have a fairly large prospect list of what we are looking at. We just have to see that it is right for us to do these businesses. When it comes to our rental guests, do you pay rent? Yes, it does. Det fungerar bra på den sidan. Vi pratar nettyrning, då är den i balans. Den uppgick till plus minus noll. 4 miljoner på nytecknande kontrakt möts utav 4 miljoner i uppsagda avtal. Förvaltning och uthyrning är inte ett självspelande piano. Där får man jobba väldigt hårt varje kvartal och det tycker jag vår organisation gör på ett väldigt dedikerat och bra sätt. Then we should say that size, we are talking about that we do not have any volume goals, but size still gives an advantage by reducing the risk associated with rental guests or individual rental guests. Then it is said that no rental guest is greater than 3% of our total rental turnover, which is good. We should always emphasize that we should not be dependent on any large rental guest. If you look at the bigger buildings, we have done it mainly connected to the retail side during the year, but also a little on the office side. We have a little office in Växjö, where we have succeeded with a few office buildings, but it is a very small part of the stock that is office space. Yes, the project portfolio is there. It is at 44 million right now. We say all the time that we want to grow with our project portfolio. And it does a bit. Then we are a company that likes to rent houses. And we don't buy any land to develop ourselves, but we do a lot of rebuilding and building nations. Just now it's at 44 million, but we feel that we have good dialogue with our shareholders and hope that it will increase with time. But as I said, we are in a situation where you make some decisions, but we still believe that it will increase in the coming quarter. But we still have to be careful with that part. However, it gives a very good discount. All of our projects give a very good discount. And when it comes to good waste, that's what we're going to focus on our sustainability side. Then we look a lot at energy efficiency. And then it's a lot about ventilation aggregates, pieces of that, pieces of LED lamps and the like. And that affects our household energy very much. And there we have a very... Structured work to go through house to house and be able to screw on this, invest, and that often gives a very, very nice discount for us as a company and also for the tenants. Then you should say that 44% of our content is triple net connected. And then it is so that we do not control the property entirely ourselves, but we are of course helpful to the tenants when they want to make investments of this character. But as I said, it should give a discount, it is very important for our part.

Yes, then I thought I would go through the development of the results a little more in detail. Under perioden januari till september så uppgick hyresintäkterna till 493 miljoner kronor som då ska jämföras med 446 miljoner under motsvarande period föregående år. Korrigerar man för engångsintäkter i form av statligt elstöd under föregående år om 5 miljoner så var tillväxten intäkter 12%. Det här är drivet av en kombination av indexuppräkning eller hyresavtalen, avslutade projekt och förvärv av nya fastigheter. Fastidiskostnader uppgick till 96 miljoner, vilket ska jämföras med 90 året innan. Den lägre kostnadsökningen i relation till intäkterna indikerar, lik tidigare kvartal, att vi är väldigt effektiva på kostnadssidan. Jakob har precis varit inne på det, att vi har fokuserat och fortsätter att fokusera väldigt mycket på energieffektiviseringsåtgärder. Det ser vi resultat av på kostnadssidan. Vi ser även fortsatta resultat av vår elprissäkringsstrategi. This means that the net profit increased by 12% and rose to 397 million SEK during the period. The cost of central administration rose to 25 million SEK and as a proportion of the revenue, this is in line with the previous year. Finansnettot uppgick till 159 miljoner och då trots en högre skuldvolym jämfört med föregående år så är finansnettot ungefär i linje med föregående år. Och det är en tydlig effekt av de åtgärder vi har jobbat med på skuld- och derivatsidan. Men också såklart en effekt av en lägre marknadsränta. Och jag återkommer till detta lite senare när vi kommenterar skuldportföljen. Sammantaget så innebar det här då att förvaltningsresultatet under januari till september uppgick till 212 miljoner och det är ju då en ökning med 20% jämfört med året innan. Och ser vi till förvaltningsresultat på stamaktier så var ökningen 9% year-to-date och 14% på rullande 12 månaders basis. Värdeförändringar på förvaltningsfastigheter via resultaträkningen uppgick till 52 miljoner och värdejusteringar på finansiella instrument minus 35 miljoner. The last mentioned is mainly explained by value adjustment on interest rates. I will return to the asset values very soon. The cash flow from the ongoing business rose to 188 million, corresponding to an increase of 31% compared to the previous year. Likt tidigare kvartal förklaras den högre tillväxten i operativt kassaflöde kontra förvaltningsresultat till stor del av lägre bolagsskatt. Det är en följd av att vi är mer effektiva när det gäller att nyttja skattemässiga värdeminskningsavdrag på ett mer optimalt sätt. Ser vi till kvartalets resultat isolerat så var intäktsökningen 16%. Income went up to 173 million SEK. The administrative result increased by 25% to 76 million SEK. The cash flow increased by 32% to 67 million SEK. A few words about income capacity and prognosis. The income capacity, which is a momentary picture of the result of the EMLS-result generation capacity, given the amount of property that was added per 1 October 2024, indicates a government result of 342 million kronor on a 12-month basis. This is an increase of 108 million kronor compared to 12 months ago. The government result per stock share is assessed according to the income capacity up to 2 kronor and 63 öre. And that corresponds to an increase of 27% compared to 12 months ago. Direct rejection, the implicit direct rejection given the recognition capacity, goes up to 6.7% and the interest rate degree to 2.8 times. When it comes to the prognosis for business in 2024, we judge that the administrative result will go up to 290 million kronor. vilket är oförändrat jämfört med den prognos vi till känna gav i samband med vår Q2-rapport. Bland fastighetsvärderingarna så hela beståndet värderas varje kvartal av en extern oberoende värderare. Fastighetsvärdet uppgick till cirka 8,5 miljarder kronor på sista september. Det är en ökning om 1,1 miljard jämfört med vid årets ingång. Det här är framförallt drivet av de förvärv vi har genomfört under perioden. Det här fastighetsvärdet innebär en direktavkastning om 6,6% givet vårt rapporterade driftnät under samma period. Det här är i linje med värderingsgilden. Värdejusteringar via resultaträkningen uppgick till 52 miljoner och det motsvarar plus 0,7%. Then regarding the financing side, we have under the third quarter, as Jakob mentioned earlier, pre-release remaining volumes of a total of 505 million av våra obligationer med ursprungligt förfall i april respektive september nästa år. Dessa har delvis tidigare under året ersatts av en ny obligation med betydligt lägre marginal. Skuldportföljen uppgick till totalt 4,6 miljarder, varav 4,2 miljarder utgjordes av säkerställa banklån och 400 miljoner av obligationslån. Snitträntan vid periodens utgång uppgick till 4,1 procent, vilket då ska jämföras med 4,9 procent i föregående kvartal. Den här ganska signifikanta förbättringen förklaras framförallt av att vi har förtidsinlösta obligationer med betydligt högre marginal än dagens nivåer. men även av en lägre ränta. Räntesäkringsgraden uppgick till 84% och den genomsnittliga räntebindningstiden var 3,0 år. Vi rapporterade en skuldkvot om 8,1 gånger och en räntetäckningsgrad om 2,3 gånger. Till lite kort om hur vi ligger till jämfört med våra finansiella mål. Vi har ju ett Målet som innebär att vi ska öka förvaltningsresultatet per stamaktie med minst 15% per år. Och ser man till perioden 2020-2024 så har vi i genomsnitt genererat 18% tillväxt. Och sen har vi mål om att avkasta minst 15% på vårt egna kapital. Och ser man på perioden 2024 så har vi i genomsnitt avkastat 16%. Och sen slutligen så har vi ju två huvudsakliga finansiella riskbegränsningar. Den ena är att vi inte ska ha en nettobelåningsgrad som överstiger 60% och vid periodens utgång så låg vi på 51%. Och den andra finansiella riskbegränsningen är att vi ska ha en räntetäckningsgrad om minst 2,0 gånger och under periodens uppgick räntetäckningsgraden till 2,3 gånger.

If we look at the ownership picture, it is stable, good. No major changes. MP3 has gone down in ownership. You know that. Lannebo has become a major owner of the company. We are institutional placers. Up on the top list has Danske Invest come, which is welcome. So it looks stable and good. What we can also say is that the liquidity in the trade of our shares has increased significantly since MP3 divided out the MSU shares and did that in spring. And there we thought for a while that we would get more shareholders. And that it would be sold off, that it would be reduced a bit on the number of owners, but on the contrary, it has actually increased. So today we are at about 10,000 owners of Invesus shares, which is very exciting. So stable and good, strong owner image. Ja, vad ska vi göra framåt under sista kvartalet och nästa år? Jo, vi ska fortsätta att arbeta med vårt befintliga bestånd, jobba mycket med driftnettorna, jobba hårt med uthyrningssidan, även fast den är bra, så ska vi alltid vara på den. Vi ska göra bra affärer, vi ska göra dem till bra avkastningar med bra hyresgäster och på bra orter. Och som sagt, där är södra Sverige vårt mål att vara i. Vi har kapacitet också, som sagt, som jag sa tidigare, att det finns... More to pick up there. And we will try to do that now during a period, but never at the expense of our profitability and our long-term. It should create good management results. In addition, we will work hard on the debt side. Emil and Emil's group work with it on a daily basis. We will always focus on increasing our cash flow and keeping the stability in the company. One of our owners said that we like that you are working on it. And that is exactly what we are going to do. We are going to work on the administration side, on the financing side, on the acquisition side. Så att det är ett arbete som ska fortsätta kvartal efter kvartal. Och med det så vill Emil och jag tacka för att ni har lyssnat på det här och är öppen för frågor.

Tack så mycket för presentationen här. Och som sagt så går vi vidare till Q&A. Om man ringer in och vill ställa en fråga trycker man stjärna 9 för att räcka upp handen och sen stjärna 6 för att aktivera sitt ljud när man får ordet. Och första frågeställare är telefonnummer som slutar på 594. Du har ordet.

God morgon, det här var Erik Ramström från Carnegie. Hoppas ni hör mig. Ja, det är bra. Yes, that's great. Thank you very much. I had a few questions. Jakob, you were in and talked a little about contract opportunities and the market and some price images. How do you think when you are looking for contracts? You have taken in money, you are obviously looking for contracts. Men hur tänker ni kring, hur långt är ni villiga att gå ner avkastningskravsmässigt för att faktiskt få affärer i hamn om man jämför med det som ni redan har på böckerna så att säga?

Det är en bra fråga. Vi förstår ju att vi inte kan köpa på de avkastningar som vi gjorde för ett år sedan, givet hur marknaden ser ut och vart vi är på väg. Vi tittar hela tiden på att vi ska hålla våra mål, kommunicerade finansierade mål och de nyckeltal som är viktiga för oss. När det kommer till avkastning så kan man i vissa affärer gå ner något om vi tycker att det är en väldigt bra IS-gäst. And good property with a long contract. But in other cases, we will try to stick to the high-end. We have always said that we will be somewhere around 7%. And there you have to be somewhere, plus or minus, we will say. But we are not going to these low levels that are indicated around 6%. Not in today's market. Then the conditions for financing will be radically changed. 7 plus minus, I would say.

Okay, and the fact that you see a falling drop in the transaction market, it becomes a little two-edged sword in some way, because even if it is difficult for you to maybe find all the acquisitions you want, then it should give emphasis on the transactions that are actually made on lower yields, if now external valuers Can you say something about how that discussion goes when you then have to evaluate your own portfolio? You have been relatively stable on the release requirements during a period, but it seems that the release requirements are in principle on the way down in the direct market.

Jo det stämmer när vi pratar med våra fastighetsvärderare så ligger man kvar utifrån tidigare kvartal och gör inga stora förändringar i vårat bestånd utan man vill se större effekter för att man ska gå ner yieldmässigt. Det tror vi att kan komma kanske i Q4 men det är väl snarare under nästa år men man måste också se fler affärer som görs på lägre gildar. Nu har det visats upp några men man måste se ännu fler för att värderingsbranschen ska kunna känna sig rätt så säkra. Det kommer nog ta ett litet tag innan det ger effekt, i varje fall i Emilshus portfölj.

Okej, och en sista fråga på just transaktioner och kanske den geografiska fördelningen. Är det fortfarande Småland, Östergötland och Halland som gäller eller tittar ni även utanför de här regionerna?

Vi tycker alltid om Småland. Vi är ju ett Smålands bolag. Men sen är det klart, vi ska ju öka givetvis i Östergötland och även i Halland. Vi är för små i Halland. Men sen, vi säger ju att vi är ett bolag som ska vara aktiva i södra Sverige. Så vi tittar ju även på förvärv i andra orter där vi inte är. Men det ska också vara rätt typ av första förvärv för oss när det kommer till typ av fastighet eller hyresgäst. Så ja, vi tittar på det, men vi har inte hittat de liksom rätt affärerna ännu. Utan det kommer att ta lite tag innan vi är där. Men som sagt, bli inte förvånade om vi under nästa år finns i fler orter i södra Sverige. Men det är mer en spekulation.

Okej. Tack och sen hade jag kanske en eller två frågor kring hyresgästmarknaden. Skulle du kunna beskriva lite hur diskussioner med kanske framförallt några av våra större hyresgäster går nu givet den konjunktur vi är inne i? Är det så att hyresgästerna i första hand letar efter möjligheter att minska sina ytor eller hur går de här diskussionerna rent generellt idag?

Discussionen med de större hyresgästerna är i form av att man vill vara kvar i fastigheterna. Men man ser också, för att få en långsiktighet så vill man gärna att vi som bolag är med och investerar lite även i husen. Och det gör vi gärna mot att vi får längre avtal och kanske också får lite högre hyror. Vi pratade ju om det att I thought it would be nice to have you in our casting also. But it still requires an effort from us as a hiring world. So we have ongoing discussions with some of our larger hiring managers, but it's not about the character of wanting to leave the house or that you should lower the hiring levels radically, but rather Man vill snarare ha en närvaro utav oss som fastighetsägare och vara med och diskutera en del, ja, investeringsfrågor och annat. Och då kommer det oftast fram till sådant som är på energiförbättring. Till exempel LED-lampor, ventilationsaggregat som vi har varit inne på. Det är sådana åtgärder som man gärna ser för att få en bättre driftsekonomi. på huset. På trippelnettavtalet kan det också ge en fördel för våra hyresgäster. Balancerad diskussion med våra hyresgäster det tycker vi, men sen när det kommer till tilläggsinvestering i husen så görs det några men där väntar vi lite på att kunna gå igång med projekt men det har varit lite avvaktande givet det konjunktursläget som vi är i. Okej och om

Om man tänker sig lite diskussioner kring hyresgäster som har det riktigt svårt. Vi såg ju att det fanns lite konkurser med siffrorna under första halvåret. Jag kan inte se att det ska ha skett någonting nu vid Q3. Men kan du beskriva lite om risken för till exempel en konkurs? Finns det hyresgäster som ni bevakar där betalningsförmågan kraftigt har försämrats? Eller är det helt enkelt mer vanlig verksamhet så att säga?

Den är vanlig den var ju väldigt specifikt kopplat till padelverksamhet vi hade två anläggningar den är bortrensad så att vi sitter inte i några liksom jobbiga diskussioner avseende släpande hyror men som du känner till så är vi ändå i ett läge där man måste vara väldigt vaksam så att det är än mer för vår förvaltning att vara på bollen om det skulle vara någonting med våra hyresgäster men vi kommenterade i den här rapporten att på inbetalningar och hyres så ser vi inga släpningar där vilket är en första indikation som är bra och vi sitter heller inte i några liksom stora diskussioner om bolag som har problem utan det rensades ut i början av året och som sagt var väldigt kopplat till den här paddelverksamheten.

Okej, jättebra. Tack. Då är min sista fråga egentligen bara på den aktuella skattesatsen. Om jag har förstått det rätt så är det här det andra kvartalet i princip i rad som ni har den aktuella skattesatsen kring 13%. Kan ni säga någonting om vad ni förväntar er att ni bör kunna landa på i år och kanske även ge oss någon liten känsla för nästa år?

Kanske svårt att nämna specifika siffror på samma sätt som i tidigare kvartal. Anledningen till att jag inte vill göra det är att det fortfarande pågår skattemässiga... Vi har en skatterådgivare inne som gör analyser av våra skattemässiga avdrag. Arbetet pågår nu under fas 2 under Q4 så jag vet helt enkelt inte utfallet av det men En gissning är att det kan komma ner någon eller ett par procent en liter till.

Okej, ja men det är bra. Tack så mycket. Det var de frågorna jag hade.

Tack så mycket för frågorna där. Och då går vi vidare och ger ordet till telefonnummer som slutar på 701. Du har ordet.

Ja, det här är Albin Sandberg från Kappelsebröd. Bra ålder igen. I also had some questions. The first one is that you have continued investment capacity. How should you look at it? Should you look at your maximum loan rate, which is 60%, and compare the gap in between from now on, or is 60% some form that you might not want to Vi har 60% som en riskbegränsning, det stämmer ju, sen kanske vi inte ska ligga exakt på gränsen men det finns kapacitet att använda

Ytterligare i bolaget. Och vi har som sagt även kapital till att göra affärer. Så jag tror att vi sitter i en bra position för att kunna göra förvärv utan att behöva ta in kapital från marknaden helt enkelt. Vilket också då skulle kunna gynna våra nyckeltal. Vi var inne lite det på... We have been a bit low in the last quarter, but that's because we haven't fully invested yet. However, as I said, on the rolling 12, we are at 14, which is something better. So there is a little more to do, but we should not stretch too much. We should not be on the exact 60 limit, so to speak.

It depends on how the transaction flow looks like.