Fastighetsbolaget Emilshus AB (publ)

Hej och välkomna till dagens webcast med Emshus, där vd Jakob Fyrberg och CFO Emil Jansbo kommer att presentera rapporten för det första kvartalet 2025. Efter presentationen kommer det hållas en Q&A, så om ni ringer in och vill ställa en fråga trycker ni stjärna 9 för att trycka upp handen och sedan stjärna 6 för att aktivera er ljud. Det går även bra att skicka in frågor i formulär till höger. Om det är sagt så lämnar jag över ordet till dig Jakob.

Tack för det. Då ska Emil och jag presentera som sagt Q1 2025. Vi ska prata hur vi har levererat resultatet. Vi ska prata också lite om vad vi gjort efter kvartalet också eftersom det har hänt en hel del i bolaget. Men vi kan säga att det är hög aktivitet i Emils hus. Det är hög aktivitet på transaktionssidan, på förvaltningssidan, på finansieringssidan men också på kapitalmarknaden. Och för oss är det väldigt viktigt att leverera ett bra förvaltningsresultat. Det vet ni säkert sedan tidigare. För första kvartalet levererar vi ett resultat på plus 33%. Det är då kopplat till vår stamaktie, alltså förvaltningsresultat per stamaktie. Det här är ju ett mål som vi hela tiden ska leverera utifrån att 15% är målet och vi ska alltid försöka leverera över 15%. Vi bryter ner lite här i övriga siffror. Emil kommer som sagt att presentera det än mer i detalj. Men tittar vi då på förvaltningsresultatet som helhet så är det upp 43%. Kassaflödet är också upp rejält, det är upp hela 55%. Sen när det kommer då till våran aktie, det vill säga till stamaktien, så som tidigare sa jag då att den är upp 33%, rullande då 12 månader, vilket är vårat mål, så ska det alltid vara över 15% och nu är det då 20%. Så att det här levererar bra, stabilt. Ökad i kassaflöden, vilket bolaget tycker om? If we break it down a bit in our important parts, we first come to the administration. It's hard work there. We have a positive net sales of 2 million, which is good. We are still at a very high level of sales, it is 95%. It is all about working close to the tenants all the time. All the time, renewing the lease agreements, Sign new contracts, meet certain requirements with new rents. We have succeeded with that. We put that on the plus side. Also work very dedicated on the cost side to keep the numbers in balance. We think we do that very well. And add our energy projects that we always feed on, which also gives good results. Yes, and then it comes to the transaction side. We say that we are a growth company, a company that should expand. We have really done that during this quarter and also after the quarter. We talked last about the affair with Kalmar Solutions, which was a great unit. We have also acquired a larger package in Halmstad, Lätt Industri. And after the quarter, we have also made a larger acquisition in Skåne for 1.4 billion. Light industry, exactly the category we want to work in. So yes, high activity, but there is also more to do. And then Emil and Emil's group have worked very well on the financing side. It has been renegotiated. Vi har också gjort en preferensaktie på 267 miljoner kronor som också kommer att vara en del av det förvärvet vi gjorde i Skåne. Vi har därtill också gjort en ny grön obligation på 400 miljoner till väldigt bra villkor. Så även där är det ett väldigt aktivt arbete. Ja, när det kommer till våra finansiella mål så är det väldigt viktigt att vi levererar 15% på förvaltningsresultat för vår stamaktie. Nu rullande 12 månader ligger vi då på 20%, vilket då är över våra mål, vilket vi alltid ska göra, tycker vi. Sen när det kommer till det egna kapitalet så ska det då vara 15%. Där ligger vi nu på rullande 12 månader på 9%, så det kan vi jobba upp något. Samtidigt är vi själva som styr mer förvaltningsresultatet och som sagt, där ligger vi väl till. Då ska vi prata lite om vårt fastighetsbestånd också. Ja, och nu står vi på 10 miljarder. När vi noterade bolaget 2022 så var vi på ungefär 5 miljarder. Då sa vi att vi skulle nå 10 miljarder vid årskiftet 2024-2025. Vi missade det med ett kvartal. Men vi tycker ändå att det är i linje att vi jobbar på och är ett tillväxtbolag, vilket vi sa vid noteringen. Sen har vi plockat bort volymmålet. Det är som sagt underordnat mot förvaltningsresultatet. Men ändå, bolaget växer i en god takt. Tittar vi på stapeln så är det ett litet hack från 23, men 24 stor tillväxt, men även under 25 en väldigt stor tillväxt. We will see how this year ends, but right now we have a very good volume of transactions and we also have very good business. It will come to that in a while, but we see that there are conditions for the company to grow. It has now grown by 34% and the rent value is almost 900 million kronor. Upptidningsgraden är bra. Den är 95%. Den har legat här under en period och det ska vi hela tiden arbeta med för att hålla den höga upptidningsgraden. Vår kontraktstid är också över fem år vilket skapar en stabilitet för bolaget. Then we have said before that we will prioritize places in Östergötland, grow there. We did that during the autumn. We have also said that we will become larger in Halland and especially in Halmstad. We also made acquisitions there during the autumn, but now we have also added a larger acquisition from Kåren. This means that it has become a really good administrative unit. Och vi har också kunnat etablera ett förvaltningskontor, vilket är viktigt för oss. Så det där tycker vi är i linje med vad bolaget ska göra. Vi är uppe 183 fastigheter och fastighetsvärdet per kvadratmeter under 10 000 kronor. I linje med vad bolaget vill. If we connect this to the business we have done, we have acquired from Kårem a larger estate in Halmstad for 520 million kronor. Easy industry with good tenants. bra kvalitet på husen, väldigt bra lägen, alltså sitter nära lägen för fastigheterna, precis utifrån den filosofi vi har. Våra hus ska ligga i tillväxtorter, men de ska också ligga bra på orten, så det finns en alternativanvändning för dem också. Men här är det till stora delar uthyrt, till stora starka hyresgäster. På bilden ser ni då HMS Networks noterat bolag, med sitt kontor och där till lager och produktion. Den här fastigheten ligger bara 100 meter ifrån tågstationen i Halmstad. Sen har vi tidigare pratat om fastigheten i Ljungby med Kalmar Solution. Vi behöver inte nämna den så mycket. Men det här är också en bra hyresgäst med ett långt avtal och det rullar på väldigt väl. Men den täcker ändå in vad vi har gjort under det senaste kvartalet. And then together with the latest acquisition, which is a large acquisition, but also an important acquisition for the company, that we go into the Öresund region. Here we have bought 35 units, 35 facilities for 1.4 billion SEK. Det passar oss väldigt väl. Det är lätt industri och lager till stora delar i oper som vi har identifierat som är intressanta för Emilshus att vara verksamma på. And from this we have built, or will build a platform. We have not yet reached 3,000 people, but we have a very good platform to operate from. And here we will not stop, but we will continue to make acquisitions in Öresundsregionen and build up a large, strong unit that completes our assets in Småland. tillsammans med Handland Östergötland. Så ska vi alltid fortsätta med vårt småländska tänk när det kommer till tillförvärv och till förvaltning. Så att det småländska entreprenörskapet som ska fortfarande leva i oss som bolag även fast vi expanderar ut i Öresundsregionen. Och här ser vi lite på vilka orter där fastigheterna ligger. Det är på bra stabila orter med Tillväxtfokus för oss där och det är vår avsikt att bygga på de här enheterna och nu under sommaren etablera ett förvaltningskontor där vi kommer ha teknisk förvaltning tillsammans med kommersiell förvaltning och hyresadministration vilket gör att det här blir en bra enhet att arbeta utifrån. Until then, we will of course do more acquisitions as well. So it will be very exciting to start with this and then build on it. When it comes to our rental guests, it is still good rental levels under 900 kronor per square meter. Vi jobbar på med att förlänga våra hyresavtal. Ni vet ju om det sedan tidigare. Vi förlänger våra hyresavtal gärna. Vi stretchar inte i nivåerna allt för mycket. Vi tycker det är så mycket viktigare att våra hyresgäster är kvar i husen och att vi kan behålla den här goda uthyrningsgraden också. Vad som är positivt här, det är också att vår projektportfölj har vuxit. Nu har den vuxit till över 100 miljoner. Det vill säga med över 70 procent. Det är kopplat till några större projekt. Det är väldigt glädjande att våra hyresgäster vill göra större om- och tillbyggnationer. Det ger också en indikation på att bolagen inom vår portfölj ser ändå att det finns möjlighet till att göra någonting och se ljust på framtiden. Vi tycker inte att vi märker av några stora sättningar hos våra hyresgäster. Sen gäller alltid att vara observant, givetvis. Men som sagt, projektportföljen ökar, vilket är väldigt roligt. And if we look specifically at a construction nation, it is a property in Jönköping. And it is connected to Orkla. It is rather so that it is Bubbs Godis that existed earlier. Now the agreement is signed with Orkla. It is a 25-year lease agreement. That means that the agreement extends to 2050. A long agreement. What we are going to do here is that we are going to rebuild the property, we are going to adapt it to be able to expand its production. and that it will be able to increase vigorously. We have also acquired a neighboring property that they will establish themselves in. So this will become an even larger unit to be able to see the demand that the housing agency has, which has been enormous in recent years. Which is very encouraging and for us in such a way that we can get a longer agreement with a good housing agency. When it comes to our sustainability work, you know from before, there is a great focus on energy use and making savings there, measures and investments. And here we have our group that works very dedicated. House by house, we feed on this and it also gives effects. And depending on the 12 months, it gives a The saving is 6%, which we also see in our figures in a very good way. We will continue with this. This is the story of one of the company's sustainability work. It is very easy to measure, and it is very clear to see, and it gives an effect for us, and it gives an effect for the industry, which is very good.

Yes, then I will comment on a little more detail on the development of the results during the quarter. Under the first quarter of 2025, the rental income rose to 202 million SEK, which can be compared to 158 million SEK for the corresponding period of 2024, which is an increase of 29%. This is mainly due to acquisitions that have been made since last year, but also to indexing contributions. If you look at property costs, they increased by 22% during the same period. The lower cost increase compared to growth in revenues is primarily a result of energy efficiency measures, as Jacob mentioned, and a generally greater efficiency on the cost side. This is also clearly visible in the surplus rate, which increased by a little more than one percentage, compared to the corresponding quarter last year, and now per Q1 2025 went up to 78%. In summary, this means that Driftnet has increased by 30% to 159 million kronor. The cost for Central Admin has risen to 10 million kronor. The higher cost for CEA is explained above all by a more extensive business than previous years, due to all the acquisitions we have carried out. As part of the rental revenues, the Central Admin level here during the first quarter corresponds to a marginal decrease compared to previous years. Finansnettot uppgick till 56 miljoner. Det högre finansnettot jämfört med förra året förklaras av en större skuldvolym som följd av de förvärv vi har genomfört. Sammantaget så innebär det här att förvaltningsresultatet uppgick till 93 miljoner och det motsvarar en tillväxt på 43% jämfört med Q1 2024. Ser man till förvaltningsresultatet per stamaktie så ökar det då med 33%. Vi hade värdeförändringar på våra förvaltningsfastigheter via resultaträkningen om 62 miljoner. Det kommer jag återkomma till lite senare. Vi hade värdejusteringar på finansiella instrument på plus 9 miljoner. Det är i sin helhet drivet av värdejusteringar på räntesvoppar till följd av fluktuation i marknadsräntorna. Ser vi till kassaflöret från den löpande verksamheten. compared to previous years. And the higher growth in the operating cash flow compared to the administrative results is explained by an overwhelming part of a lower current tax, which I think we have been talking about in previous quarters. Current tax as a proportion of the administrative result is now down to 10% compared to 16% 12 months ago. And that is an effect of the fact that we have optimized our tax-related devaluation. Income and prognosis. The income is a momentary picture of the result generation capacity in the company, given the real estate that occurred on April 1, 2025, and given the current debt volume at that time. It indicates an administrative result of 385 million kronor on a 12-month basis. This is an increase of 41% compared to a year ago. According to Inkaringsförmågan, the government-result of the STAM-currency is estimated to rise to 2.85 kronor, which corresponds to an increase of 23% over the past 12 months. The increase in income is largely due to acquisitions, but also a more optimized cost structure, connected to both property management and financing, has contributed to the increase in income. According to Inkaringsförmågan, the direct rejection is 6.7%, When it comes to the prognosis for the business year 2025, we estimate that the administrative result will go up to 375 million SEK by 2025. This is due to the recognition of the acquisition, but exclusively the large acquisition of the Akinova portfolio. The reason why we have not included the Akinova acquisition in the prognosis is that the acquisition is subject to a decision by the seller's board on the 6th of May. But as I have communicated earlier, there are approval from the larger shareholders on the seller's side and we therefore expect to return with an updated prognosis after the Prognosen om 375 miljoner för 2025 innebär en ökning med 10 miljoner jämfört med den prognos vi kommunicerade i samband med avlämnandet av vår bokslutskommunikering. Ökningen förklarades i huvudsak av B-förvärv vi gjorde i Jönköping för 520 miljoner som vi båda har avtalat och genomfört under det första kvartalet så efter det att vi släppte den föregående prognosen. The updated forecast also reflects the effect of the obligation we have issued during the quarter, and also the refinancing of the bank loan that has been carried out. Finally, I would like to comment on the difference between the income capacity and the forecast. Here, I would like to underline and clarify that the income capacity is reflected in the added properties per April 1, 2025. While the prognosis also reflects agreed-upon deals and the effect from the day of arrival to the end of the business year 2025. The same applies to the financial net. Here, agreed-upon events are included from the time expected to have a result, while the income is more of a mechanical calculation, where the financial net is calculated as the average income per 1 April multiplied by the debt volume at this date. The difference between Inkäntningsförmågan's 385 million SEK and Prognosen's 375 million SEK is that Inkäntningsförmågan takes into account the 12-month effect of the acquisition in Jönköping, which was done during Q1, while Prognosen reflected the result effect during the business year 2025, i.e. from February 28, this portfolio even occurred on December 31. Then if you look at the value of property for Q1, we evaluate all of our properties every quarter via external evaluators. As Jacob mentioned, we who work with the company, we think it's very cool to be able to announce that Emilshus has now reached a new milestone where the value of property for the first time exceeds 10 billion. The number of managers per square meter and the area of expansion exceeds 1 million. This means that the value of the property has increased by 1.1 billion compared to the same time point one year ago. This is mainly due to the acquisitions that have been carried out. Given the reported net profit, this means that the direct rejection went up to 6.7% during the quarter. Also 6.7% if you look at the rolling 12 months. This is in line with the average yield in our property values, which also went up to 6.7%. De orealiserade värdeförändringarna via resultaträkningen uppgick till 62 miljoner och det motsvarar då mindre än en procent av fastighetsvärdet. Sedan några kommentarer om finansieringen. Vi har ju som så ofta förut varit aktiva under det här kvartalet. Vi har finansierat banklån om 400 miljoner till väsentligt förbättrade kreditvillkor och högt längre kapitalbindningstid. Vi har emitterat en ny obligation om 400 miljoner till attraktiva kreditvillkor. Marginalen uppgick då till 250 punkter över 10 på 3 månader. Med din finansiering har vi inneburit att vi har hanterat våra kapitalförfall i god tid. Vi har åstadkommit en lägre kreditmarginal, längre kapitalbindningstid och bättre spridning av kapitalförfallen i tiden. And also on the equity side, we have, as Jacob mentioned earlier, been on the market. We have implemented a targeted new emission of preference stocks of 267 million during the quarter. We noted a great interest also for the preference stock, which was fun. It can be worth noting that a larger part of the liquidity from the emission is provided as a footprint on the coverage participants in this Q1 report. And that has to do with the fact that Emissionen var inte fullt reglerad på 31 mars, utan den blev fullt reglerad de första dagarna i april. Vi har nu efter refinansieringarna en kapitalbindningstid om 2,8 år att jämföra med 1,6 år för ett år sedan. Räntesäkringsgraden uppgick till 71 procent och den genomsnittliga räntebindningstiden 2,6 år. Snitträntan var 4,2 procent att jämföra med 4,7 procent för ett år sedan. The interest rate per Q1 went up 2.1 times for the 12-month period and the credit rate was 55%.

Yes, if we look at the owner list, there are no major changes. It can be noted that the fourth AP fund has We have also acquired some B-stamm stocks in the company, so that's the big change in the company. But still a stable and good ownership in the company. If we look at the future, it's super exciting. First of all, we're doing what we're supposed to do. We said a while ago that we were going to expand in southern Sweden. Then we got the question from a capital market state a while ago. When? On what day is it going to be in Öresund? Yes, we've done it now. Det är väldigt bra för bolaget att vi geografiskt växer. Det ger oss möjligheter att växa bolaget på fler orter. Köpa bra hus med bra hyresgäster och framförallt inom områdena lager och lätt industri. Toppat också med bra handel. Så 25 kan... Det blir ett väldigt bra år för bolaget. Det har börjat bra. Sen får vi väl se resten av året. Men det finns möjligheter för oss att växa ytterligare. Då ska vi lägga fokus på Öresundsregionen. Därtill ska vi göra förvärv i Småland, Östergötland och Halland. Då kanske det blir lite mer av styckefastigheter som vi kompletterar med. Sen är det vanliga arbetet att jobba med vårt bestånd, med våra hyrestester, hålla kontroll på kostnadssidan. To trade, to extend our rental agreements with existing rental stocks. And then also to be active, always active on the financing side. To be out in the capital market when it exists and when it meets the business that we are going to do. We are not a company that is with a large cash register and just waits. Vi tar in pengar när vi tycker att det finns anledning att göra det och att det ska mötas med att det finns också förvärv att hantera i närtid. Vi tycker Q1 var ett roligt kvartal. Vi ska fortsätta under det här året att jobba lika dedikerat med bolaget som vi gjort så tidigare.

Tack så mycket och innan vi går in på frågestunden här så vill man ställa en fråga och ringer in så trycker man stjärna 9 för att räcka upp handen och sedan stjärna 6 för att aktivera sig när man får ordet. Vår första frågeställare här idag är Albin Sandberg från KPF 4. Varsågod, du har ordet.

Ja, hej och god morgon från mig. Jag tänkte, ni var ju inne mycket på det här med förvärv och så vidare och jag tänkte lite vad som liksom är möjligt för er rent organisatoriskt att göra med, är gränsen här nu balansräkningen eller eller kommer ni behöva liksom växa på här, det går ganska snabbt allting kan jag tycka på slutet men det är positivt på ett sätt men det ska tas om hand om också eller det finns inga sådana problem som ni ser

It is necessary to build a strong organisation, as you mentioned. We are working on that already. It is about establishing an administrative office in Skåne. We are mainly looking at Malmö. That process has already started. We have also strengthened the administrative area in Halmstad. We have also employed people in Växjö at our headquarters. We also have a new head of property after the summer. We are building the organization to become a larger company. Then we don't have a big CEO, that we sit with people who wait, but we try, just like when we take a capital meeting with businesses, that we meet an adequate administrative staff for that staff. But we have employed people in the near future. Det är den ena delen tror jag du är inne på. Den andra handlar också om, vi har expanderat väldigt mycket vårdinmässigt, alltså förvärvat många fastigheter som vi ska ta hand om. Och det ska vi givetvis göra på rätt sätt. Har vi kapital till att göra fler affärer just nu? Nej, vi börjar väl stå lite i taket. Men samtidigt så finns det en kapitalmarknad att gå ut i. Så att vi känner oss inte så oroliga att vi inte kan växa bolaget. Men det handlar om på något sätt att takta rätt. ta hand om det vi får in, men också att göra förvärv för att bolaget ska växa. Men det ska byggas på ett strukturerat och på ett balanserat sätt. Men sen tycker jag inte att vi flyger ut för mycket. Vi har ändå sagt att vi ska expandera i södra Sverige, vilket vi gjorde nu. Så vi flyger inte ut för mycket, tycker vi, utan vi har ändå kontroll på det hela.

Ja, men det låter bra. Och sen... Emil, you might have been aware of this, but I read that the final financing costs were up 20 points per quarter. What was the reason for that?

I would say that it's a combination of the mix of different capital sources. We have a new obligation in the result calculation for Q1 that we didn't have in Q4. Vi har gjort en hel del olika refinansieringar, vi har ju derivatportföljens utveckling, så det är liksom en kombination av alla de här faktorerna som gör att snitträntan åkte upp med 20 baspunkter jämfört med det fjärde kvartalet föregående år.

Och givet hur liksom kapitalstrukturen ser ut nu, är det en rimlig nivå att vänta sig här framöver om man antar att basräntorna är flacka så att säga?

Yes, we can count on that based on how the quarterly report shows during the financing period, how the derivative portfolio looks like and roughly how it falls in time, because it goes quite clearly there. I would believe that everything else is the same, the average rate up somewhat over time. If you do that exercise and count on a reasonable credit margin, a reasonable long-term Stibor, för oss så tror jag att du skulle komma till en något högre snittränta över lång tid givet att Stiborn inte skulle röra någonting på sig.

Jättebra, det var mina frågor. Tack.

Tack så mycket där. Och för att repetera, om man vill ringa in och ställa en fråga trycker man stjärna 9 för att lägga upp handen och sedan stjärna 6 när man får ordet. Men vi kan gå vidare och ställa några frågor som har kommit inskickade till oss här. Hur upplever ni bankernas utlåningsvilja? Inom vilket intervall ligger era kreditmarginaler hos bank idag och hur skiljer det sig mot 6 respektive 12 månader sedan?

Yes, we experience the banks' willingness to borrow as very good. And it's not just us who do it, but it probably does the industry as a whole, and especially within the segment that we are in, that is, the light industry. It feels very positive for the banks right now. But then it is so, these credit margins go up and down, and it is the supply and demand of loans in the end that it is about. And to answer the question of how much down in six and twelve months, yes, what should we say then? I would say that in any case it is perhaps 30, 40, 50 points down compared to twelve months ago. It is always difficult to compare, you may not have a case that is exactly like for like, but something in that style is what we see.

Tack så mycket. Då går vi vidare till nästa fråga. Vad för utrymme önskar ni ha jämfört med riskbegränsning och maximalt 60% belåningsgrad? Avser ni att fortsätta finansiera er expansion delvis i eget kapital eller utvärderar ni även selektiva avyttringar av fastigheter?

Vi har ju nått en storlek där vi givetvis kan både jobba med förvärv och även med avyttringar. Det är klart att vi ska förfina vårt bestånd. Sen har vi ingen stress i att göra det, utan vi vill få rätt betalt om vi går ut i marknaden. Men kommande tid så kommer vi att göra både förvärv och försäljningar, men vi kommer framförallt att vara tunga på förvärvsidan. Under. Maybe we're talking about 57-58%, but we can reach 60% over a period if there are acquisitions to be made. In the long term, we should be below 60% in any case.

Yes, exactly. We also amortize. The majority of the bank loans are in some form of amortization. Which means that everything else is the same, so debt drops over time.

Tack så mycket. Vart i Öresundsregionen är ni mest sugna att expandera?

Ja, nu har vi gjort förvärv i Helsingborg, i Landskrona, i Malmö framför allt. Så det är väl de tre städerna vi tittar på. Vi har också gjort i Trelleborg. Så man kan väl säga tre plus en. Så det är väl där vi lägger vårt fokus just nu. And it's strong, good markets. There's a lot of demand. We've already noticed that. We've had a lot of business proposals since we started this business, which we think is very exciting. So that's where our focus is. And as we said earlier, if we want to increase the volume, it's mainly in the Öresund region and complete purchases on other markets. Then it's a good business. It's always a good business.

Tack så mycket. Det ser ut att vara alla frågor vi har fått in här idag. Så stort tack Emil Jakob för presentationen och tack till alla som har tittat. Ni får ha en trevlig vecka av Volvo när den börjar här sen.