Fastighetsbolaget Emilshus AB (publ)

Welcome to today's broadcast with us at Emilshus, where the CEO Jakob Fyberg and CFO Emil Jansbo will present. If you have any questions and call, press star 9, raise your hand and star 6 to activate the sound when you get the word. You can also use the form to the right of the broadcast. And with these words to you, please.

Thank you very much. High activity in the company. It is high activity on our acquisition side, on the administration side and on the financing side. We are a growth company and we also show that under Q2. We are a company that is to build stability and profitability, which we are constantly striving for. This has resulted in an administration result per share in 26% for the first six months. If we look at the administrative results from January to June, it is up 40%. The cash flow is up 47%. Then it comes to the important administrative results per share. It is up 26% from the first six months and then in the twelve rolling months it is 23%. Det här är en anledning för att vi har ett bra bestånd som ger god avkastning och väldigt fina kassaflöden. För oss är det så viktigt att vi hela tiden jobbar för ett förvaltningsresultat som är 15 % på årlig basis. Det ska alltid vara 15 % över årlig basis. Utydningsgraden är stabila, 95 %. Vi håller kvar vid den. Vi har gjort ett antal omförhandlingar och nyförhandlingar av våra avtal, vilket är väldigt bra. Vi kan väl säga dock att det är en försiktig och något volatil marknad på efterfrågan av lokaler. Så det gäller att vara väldigt nära kunden och vara väldigt lokal, vilket vi hela tiden. Och från början sagt, det är så viktigt för oss att vara den lokala partnern. Vi behåller vår utredningsgrad, vilket är väldigt bra, men vi ska jobba hårt för att bibehålla den kommande tid. Yes, there is full speed on acquisitions. There is still a focus on growth for the company. We have previously communicated that we are on our way to Skåne. We have also made additional acquisitions in Skåne. We have not yet granted the large stock from Akronova. We will come to that a little later. Vi har också stäckt upp våra positioner i Halland och Östergötland. Vi har gjort totalt 14 affärer under de första sex månaderna. Det har resulterat i 2,6 miljarder. Det är otroligt hög aktivitet på förvärvsidan. Det ska hela tiden vara rätt typ av affärer. Vi ska stärka de områden vi har. Vi ska fortsätta bygga på i Skåne. And it is also very important that we focus on the area of light industry. Then I would like to add that we are not afraid to do the smaller businesses. We have been down to 20 million businesses and up to 1.4 billion. So we like that combination very much in the company. Finansieringsidan så jobbas det på ordentligt också. Ni känner ju till att vi har gjort nya emissioner både på Prefsidan men även på Stamsidan. Där har vi tagit in 267 respektive 546 miljoner kronor. Det här gör vi i offensivt syfte. Det görs då till att förvärva nya fastigheter men också investera i det befintliga bestånd vi har. I då our emissions, we have received the money from existing owners, but also from new Swedish institutional investors, and also from foreign investors, which is delightful. On the financing side, towards the bank side, we have also been active, and there we notice that we have become a greater actor, including that we have a greater interest, and we also get better conditions from the banks, which is beneficial for the company. Now let's look at our financial goals. As I said, it is very important that the administrative result per share is 15%. We have 23% in the last 12 months. The average for 5 years is 20%. When it comes to spending on our own capital, it should also be at least 15%. There we are slightly below 8%, but 14% when we look at the five-year average. So we should always be hard on our financial goals and try to increase our administrative results, which is very important for us. Let's take a look at our stock. And the property value per last June is 10.5 billion. Compared to what we were at the time of the change of year, it is an increase of 18%. Then it is so that there are a number of properties that we have not reached yet, but will do under Q3. We are almost up to 12 billion, an increase of 34% since the change of year. So it's a big step up on the diagram that you see on the left side. We grow in Skåne, Östergötland and Halland, exactly according to the plan we have. We also grow through the industry area that is the light industry, exactly according to the plan we have. So yes, the company is growing and it has grown now for six months and will continue during the autumn, which is good. Yes, if we look at the map, there is an establishment in Skåne in Malmö. It is a whole one percent. It is based on four properties in two businesses that have been done recently. Det vi vill poängtera här det är att den här kommer att öka givetvis under Q3 när Aquinoa-förvärvet kommer in. Så den är liten nu men kommer att öka. Vi har byggt på våra förvaltningsenheter i Halland, i Östergötland framförallt med de förvärv som har gjorts. Vi behåller också vår uthyrningsgrad på 95% som vi sa tidigare här. Vi har ökat uppvålten till 5,4 år. Vilket är bra för stabiliteten i bolaget. Men som sagt, kartan har utökats med Skåne. Den är 1%, men kommer som sagt att bli större. Tittar vi på Skåne så bygger vi upp den enheten. We will take the first step on September 1st. What we do between signing and taking the first step is that we have regular meetings with Akrinova. Det är ett sätt för att sätta oss in väldigt dedikerat i både förvaltningsfrågor och projektfrågor så att vi inte blir tagna på sängen den första september utan att vi kan förvalta det på ett väldigt smidigt sätt. Vi har också redan nu byggt upp en förvaltningsenhet. that will be set up in Malmö with a commercial administrator and a technical administrator. Make sure that we also get our new property manager in August as well, so that we are well prepared to be able to take care of this acquisition as well, so that it feels safe. Här är en sammanfattande sida utav förvärvet från Acrinova. Det känner ni till så vi behöver inte beröra det så mycket men vi tycker att det är ett bestånd som passar oss väldigt väl med tyngdpunkt på lätt industri på de tillväxtorter som vi har satt upp som mål att etableras i också. Vi är spända på att ta över det här beståndet. Then we have in the near future communicated more acquisitions and it is nine separate businesses, a total of 14 properties. And now we have gone down a little in volume in the number of transactions, individual transactions. As I said, everything between 20 million up to 75 million. And this is where we think it's nice that we do both the smaller businesses up to the larger businesses. But together, this creates a very nice portfolio, good volume, good tenants, and above all, a very nice demarcation that we have scraped up here. We also grow in the areas that we expect to become larger. As I said, it is in Halland, it is in Skåne, and it is in Östergötland. And a lot is linked to light industry. Tittar vi på nättyrningen så är den plus minus noll för sex första månader. Vi som sagt omförhandlar och nytecknar avtal, vilket är bra. Sen är det en volatil och något osäker marknad. Därför gäller det att ta hand om de hyresgäster som finns- och ödmjukt jobba med det beståndet vi har- och att hela tiden vara den lokala partnern- som hela tiden finns i närheten av hyresgästerna och fastigheterna. Vi kan säga att projektdelen rullar på bra. Det har faktiskt ökat volymen något också så att det taktar på i bra på bra sätt men som sagt man måste vara ödmjuk för att det finns en hyresmarknad och det finns hyresgäster som vet om att man kan ställa krav på ett annat sätt och det gäller att vara följsam men också för oss är det väldigt viktigt att vi fortfarande har de här låga hyresnivåerna så att det inte blir diskussioner om de delarna men vi har också Nöjda med att vi kan behålla en uthyrningsgrad på 95 %. Frågan är också då, går det att hyra ut kontor? Ja, det gör det faktiskt. Här ett exempel, det är Växjö. Vi har tomställt ett hus, vi flyttade Skogsstyrelsen som satt i hela huset till en annat hus i närområdet, ägt av oss då. Vi har totalrenoverat hela huset under 2023-2024. Vi tecknade ett långt avtal med vår ankare Hyrvidsgäst Griffel, som är ett IT-bolag. Vi har nu som sista etapp hyrt ut ett par lokaler. Det innebär att vi gör de sista renoveringarna under 25 september-oktober. And after that, the property is fully rented. So yes, it is possible to rent out offices, and it is possible to do it in a good way, but it still requires a lot of work to get it done in a good way for the tenants. But this has become very good with long contracts, means good cash flows and to a very good return as well. So it works. When it comes to Emilshus sustainability work, it is mainly focused on energy efficiency. It is closely linked to electricity and ventilation. We have been working on this and have shown great results lately. It continues. What is good is that we also acquire houses where there is potential. Vi förvärvar ju inte bara nyproduktion utan vi förvärvar också lite äldre, så där ser vi ju stor potentialeffekt när vi har förvaltat Metago och vår tekniska sida har gått igenom fastigheterna och det blir en stor vinning både för hyresgästen för oss och det har vi nu kunnat visa upp nu under ett par års tid och det där fortsätter. Och det där ska vi hela tiden vara på och fortsätta.

Yes, I was going to comment on the development of the results in more detail. During the first half of 2025, the rent income rose to 415 million SEK, which corresponds to an increase of 30% compared to the corresponding period of 2024. The growth is mainly driven by the acquisitions that have been made since the previous year, and thus gives index adjustments positive effects. If you look at the drift net, this also increases by 30%, up to 329 million. Central administration costs amounted to SEK 20 million, and the increase compared to previous years is explained by a more comprehensive business as a result of acquisitions. As part of the revenue, this corresponds to a decrease compared to previous years. The financial net amounted to SEK 119 million, which is mainly explained by a larger debt volume, but compensated for a lower average rate during the period compared to previous years. In total, the administrative result for the first half of 2025 increased to SEK 190 million. This corresponds to an increase of 40% compared to the previous year. If you look at the administrative result per joint stock, it increased by 26%. Value changes in administrative assets through the result calculation increased to SEK 128 million. This corresponds to about 1% of the property value. I will come back to this later in the presentation. The value adjustment on financial instruments went up to minus 70 million. This is in its entirety due to value adjustments on interest swaps due to lower market interest rates during the period. Kassaflödet från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital uppgick till 177 miljoner och det ökade då med hela 47 procent jämfört med föregående år. Det här innebär att vi fortsätter att se positiva effekter av det arbete som har lagts ned för att optimera bolagets skatteposition. If you look at the second quarter in isolation, we had an income of SEK 213 million, which corresponds to an increase of 31%. The net profit was SEK 171 million, which is an increase of 30%. And the administrative result of SEK 98 million, which is an increase of 38%. And if you look at the administrative result of the stock market, it increased by 20% compared to the same quarter last year. Yes, then I thought I would comment on income capacity and prognosis. Income capacity means a contracted annual salary of 867 million SEK, a net profit of 690 million SEK and an administrative result of 412 million SEK. And per stock share corresponds to 2.79 SEK per share. And this means that income capacity per stock share has increased by 25% compared to a year ago. The increase in income is largely driven by compensation, but also a more optimized cost structure, connected to both property management and financing, has contributed. The direct deduction in terms of income is 6.6% and the income indicates an interest rate of 2.7 times and a debt rate of 7.8 times. When it comes to the forecast for the company in 2025, we have now chosen to adjust it from the 390 million that we communicated in connection with the press release at the beginning of May. The new assessment is 400 million and the increase in the forecast is mainly explained by the changes that have been made during the second quarter, as Jacob has mentioned. Then I will comment a little on the property values. The entire stock is valued, as always in the MSU, by an external party every quarter. The property value per 30 June rose to 10.5 billion. This means that the property value has increased by 1.6 billion compared to the entry of 2025. This is due to the depreciation that has been carried out during these six months. Given the reported net worth, it means that the direct issuance Under the first half of the year, and also during the last 12 months, the direct return rate went up to 6.7%. This is in line with the valuation yield. Value adjustment through the result calculation went up to SEK 128 million, which corresponds to 1% of the property value. This was a combined effect of minor changes in direct return requirements, cash flow and acquisition-related effects. And out of the 128 million in value adjustments, 7 million saw realized value changes, linked to the sale of a property during the period to over-booked value. A few words about the financing side. As Jacob mentioned, we have been active during this quarter as well. If you look at the entire period from January to June, We have made capital market transactions for 1.2 billion, including the obligation we made in Q1 to the level of Stibor plus 250 base points. During Q1 we also made a preference share emission and now under Q2 we have made a stock market share emission of 546 million. All these capital market transactions have been done for an offensive purpose, as we continue to see good opportunities to make attractive transactions. In addition, we have financed bank loans of about 400 million SEK. This was done in combination with the fact that we took up the new financing. This was done to handle debt defaults in good time, but also to improve the credit margin. Then a few words about the financial key figures. On 30 June, we had a capital bondage period of 2.6 years and an extra margin of decline during the remaining part of 2025. The interest rate was up to 74% and the average interest bondage period was 2.6 years. The average interest rate at the beginning of the period was up to 4.2%, which can be compared to 4.9% a year ago. The return rate was 2.5 times for the last 12 months, and the debt rate was 48%, which is compared to 55% in the previous quarter. This is primarily an effect of the fact that the company's cash per the last June is relatively high, as a result of the newly implemented new emission. But with that said, there is a continued loss capacity in the company.

If we look at the owner's side, it is relatively intact. We have in this time made a joint mission and then it was marked above all by Handelsbanken Fonder together with Sagax. And yes, the other owners held their private share in large parts. What was the joy there, as I said, was that we got in utländskapital också, nu syns inte det på den här listan, men det har tillkommit utländskt ägande i Emsys och det var vi eftersträvade också. Så att det är en bra, fin ägarbild i bolaget. The focus is to continue to build a stable and profitable company. We also have to think about taking care of the tenants that exist in today's market. That is so important and we do that through our local administration. We should also take care of the stock that we have acquired during the year. It's an increase in the capacity of our property. So that is prioritized and we have also done that by hiring here. Then we are going to do complete acquisitions, especially in the light industry and on the markets that we see a future in. Vi har ett stort förvärvsutrymme, så vi har möjlighet att vara offensiva på förvärvsidan. Där ser vi att marknaden har öppnat upp, som många säger. Vi har alltid varit aktiva på förvärvsidan, så det är inget nytt för oss att det har öppnat upp. Däremot ska vi inte dra sig med i ett drev och pressa ner giler och gå med på villkor som inte passar MSYS, utan vi ska göra right business for the company. So stick to our business idea, continue to work hard both on the administrative side, on the acquisition side and on the financing side, then we will make sure to try to deliver a very good administrative system Och med det så vill Emil och jag tacka för att ni har lyssnat idag. Vi vill också tacka vår organisation som jobbar väldigt hårt med Emilshus och Emilshus utveckling. Så ett stort tack till organisationen den här gången också.

Tack så mycket för presentationen där och som sagt nu går vi vidare till frågestund så man ringer in och vill ställa en fråga trycker man stjärna 9 för att lägga upp handen och sen stjärna 6 för att aktivera sitt ord när man får frågan. Det går även bra att skicka in frågor i formulär till höger. Den första frågeställaren på tur är Staffan Bülow från Nordea. Varsågod.

Ja, man kan nu höra mig. Yes, good morning. Perfect. I have a few questions. To start with, the latest acquisition that you announced, which was just under 400 million, is it reasonable to assume that the initial share of that portfolio is just over 7%?

Vi går aldrig ut med någon avkastning men vi säger ju att vi ska hålla oss runt 7% i de affärer vi gör så att dina antaganden är väl hyfsat trimligt får man då säga?

Okej, det förstår jag. Om man tänker sig, om man blickar framåt, vi har haft en hög förvärvstakt i år och om man tänker sig förutsättningar för att hålla en Thank you very much for the similar return requirements around 7%. Are they as good as the second half of the year compared to the first half of the year? Or is it that you see increasing transaction competition and that you may have to lower the return requirements or that there is too much competition to carry out potential businesses?

Yes, that is a good question. As I said, there are several companies on the market, but there is also a slightly larger supply that we experience. When it comes to discount, there is a risk that the discounts can go down somewhat in line with the increased interest and purchase width. But there we choose to keep quite strictly within our release requirements. So we will not talk about them so much. But then it is like this, if it is a good deal, we should do it anyway, regardless of whether it is in the middle of seven or just under or just over seven percent. But I think the trend in general is that the release requirement will probably go down somewhat. Men då gäller det för oss att hålla fast vid våran affärsidé att ha liksom högavkastande hus i våran portfölj. Vi kommer då se möjligheter att göra affärer under hösten och det har vi ju visat, vår track record är rätt stark där att vi kan göra affärer på bra avkastningar. Vi kommer kunna leverera enligt de mål vi har.

Okej, jag förstår. Another question is about geography. In Q2, you took the step into a new geography in Skåne. Do you think that you will expand to more geographies in the near future, or do you feel that you have enough to do with existing geographies?

Vi ska hålla oss vid det vi är nu. Vi får inte fladdra iväg för mycket. Fokus just nu är skådemarknaden, att bli större där och hitta bra förvaltningsenheter. Men sen vill vi gärna kompletteringsköpa i Halland och i Östergötland. Vi är ju redan stora i Smålandsregionen. Jag tror vi kommer hålla med de områdena som finns nu. Sen vet vi inte vad som händer om ett, två eller tre år. Men om vi tittar på hösten, så tror jag inte att ni kan förvänta er någon större geografisk spridning, utan vi håller oss där vi är.

Okej, det är tydligt. Sen en sista fråga från mig gällande finansiering. Många fastighetsbolag har i den här rapportsäsongen och föregående rapportsäsongen pratat om press på marginaler. Hur ser det ut för er? Vad kostar ett a bank loan today, roughly.

No, but we, as we have said in earlier such calls, we have also noted a fairly strong pressure on the margins. And that has to do with the fact that the banks want to take exposure to the sector and it may not be a lot of new volume that has come out on the market, a lot of refinancing. So we have seen quite a strong pressure. Yes, and I would say that the pressure on our margins has been somewhere at least 50 points down from what it looked like maybe a year and a half ago. So yes, we experience what many other companies experience. Then it is so that Emilshus has become an increasingly larger and stronger company, which has also probably contributed to this.

Amen. Toppen. Tack så mycket för att ni svarade på mina frågor. Tack. Tack, tack.

Tack så mycket för frågorna där. Och bara för att repetera en gång så att om man vill ställa en fråga till MSUS här så trycker man stjärna 9 för att räcka upp handen och sedan stjärna 6 för att aktivera sitt ljud när man får ordet. Och jag tänker att det är några till som har ringt in så vi ger dem några sekunder och räcker upp handen för att se om det är någon till som vill ställa en fråga här. Det verkar vara alla frågeställare vi hade idag, så vi får tacka MSUS för presentationen här idag och tack till alla som har ringt in och tittat på sändningen. Ni får ha en trevlig sommar.

Detsamma. Tack, detsamma.