Fastighetsbolaget Emilshus AB (publ)

Hej och välkomna till dagens sändning med Emelshus. Det är vd Jakob Fyrberg och CFO Emil Jansbo kommer att presentera rapporten för det tredje kvartalet 2025. Efter presentationen kommer det att hållas en Q&A så om ni ringer in och vill ställa en fråga trycker ni stjärna 9 för att räcka upp handen och sedan stjärna 6 för att unmuta er när ni får ordet. Det går även bra att ställa frågor i formulär till höger och med det sagt så lämnar jag över ordet till dig Jakob.

Tack så mycket! Emil and Jakob are here. We will present the report for Emil's House in January-September 2025. The most important thing for Emil's House are our tenants and those we will take care of. We do this through local administration. då närhet till våra hyresgäster och närhet till våra fastigheter. På så sätt skapar vi långsiktiga relationer och långsiktiga relationer med en god uthyrning ger också stabila kassaflöden. Förvaltningen är kärnan i Emeliushus verksamhet. Vi fokuserar på betalningsstarka hyresgäster oftast med långa hyresavtal och det ger både en balans men också en trygghet och uthållighet i våran intjäning. Sedan är det så att alla beslut i Emils hus, vare sig det är i fastighetsaffärer, inom våran förvaltning, inom våran finansiering, det tas alltid med ett långsiktigt perspektiv, allt för att bygga ett robustt och stabilt Emils hus. Let's take a look at the administrative results. This is a very important goal for us. It's the administrative result per share. Our goal is 15% annual growth. We do this through active administration, through effective capital use, through profitable projects, and through well-prepared transactions. Och då ser vi att förvaltningsresultatet rullande 12 månader plus 30 procent. Tittar vi på resultatet januari-september så är det plus 29 procent. Så vi överträffar ju vårat mål rätt så ordentligt. Tittar vi också då på femårigenomsnittet så ligger vi på 21 procent. Och sen har vi också ett annat viktigt mål och det är avkastningen på vårt egna kapital och då är det ett femårigt genomsnitt och där ligger vi idag nu på 15%. Så summa summarum så levererar vi i linje på egna kapitalet och väl över på förvaltningsresultatet per stamaktie. Ja, nu har vi fått in Skåne på vår karta här, som vi har pratat om det ända sedan i våras. Då kan vi också konstatera att 35% av innehavet ligger faktiskt utanför Smålandsregionen. And when we started the company six years ago, we were very focused on the places of Vetlanda, Värnamo, smuggled down to Växjö and then up to Jönköping. But now we have really expanded out in Sweden, we have to say. for us in any case. So we have worked hard in Linköping, Halmstad, but also down to the Skåne market. And as you can see, for us it is so important with the local, and then we look at our administrative offices, which are now six units. The latest establishment in Malmö, where we now have two people. We will also soon establish an office in Östergötland, most likely in Linköping. Then we also look at our exit rate, a stable 95%. We keep it in, despite the fact that the market, the exit rate, is something you work actively with. It's not a self-playing piano, but it's still at a stable 95%, which gives us very good cash flows. And the rental time is still over 5.2 years. So, summa summarum, it also looks very stable on this side. Fastidtsvärdet är väldigt nära 12 miljarder. Räknar vi då in senaste förvärvet i Norrköping så är det över 12 miljarder. Vi har vuxit väldigt kraftigt. Senaste 12 månader har bolaget vuxit med 40%. Man måste också tänka på att man har en organisation som tar hand om det här och vi har utökat vår förvaltningsorganisation. Vi har också byggt på ekonomifunktionerna. Allt för att kunna ta hand om det här på ett långsiktigt och bra sätt. Sen är det så att Det är inte ett volymmål för oss, utan ni vet ju att det viktiga är lönsamhetsmålet för MS-hus. Men vi växer kraftigt, och det gör vi genom att göra bra affärer. And we are left with our discount of 6.7%. Emil will come back a bit, and that also depends on what our valuers say about the stock. But it is still a high-discounting company. Then it is said that every business is unique. So that every business should fit in for Emil's house. Tittar man då på uthyrningsgrad i 95% tillsammans med avkastningen på 6,7% och vi lånar på väldigt bra marginaler, det ger också väldigt starka och bra kassaflöden. Då ökar vi med hela 48% under perioden i januari till september för i år. Här ser ni innehavet och vi är fortfarande tungt, ska vi inte säga, men vi vill alltid ligga på över 50% lätt industri. Det är där vi förvärvar merparten av våra fastigheter. Vi toppar ju upp med lite bra handelsfastigheter också. Men vi har ju identifierat och vi har köpt en bra... sitter nära industrilagerfastigheter och där håller vi fast vid att vi ska ha fastigheter som ligger väldigt nära stadskärnan för att det också finns en alternativ användning på våra hus. Then when we look at the trade side, we think that it delivers well. We are now in the days, among other things, out to Claes Olsson. So we also feel that there is a good demand for locations on the trade side. This also means that we will probably make some acquisitions on that part. So the composition of the portfolio we think looks like we... We are satisfied with it and think that the company should have it. Then the number of properties does not matter so much. For us it is important that the rent value per square meter is low and it is under 900 kronor per square meter. And that is very careful with every business. We make sure that the rent should be in balance. It should be a little below the market rent. We always prioritize long deals before high rents. It should be a balance on the rent. Then you can also say that it is a milestone, Emil, that the rent value is over 1 billion. Yes, absolutely. The first time we showed it. And we have talked about that for a while and now we are there. Then we come to our Neto newspaper. Everyone is interested in how it is going there. We can say that the newspaper work is going well for the company. It has gone well throughout the year. If we look at newly signed agreements. Then it meets out of a lot of upsets. So there will be a plus minus zero for the period. And we think that's good in the sense that it is not a market that has been the strongest. But the administration organization is working very hard. And as I said, there are a lot of conclusions, but there are also a lot of claims. If we were to give a trend, we would think that at a later stage the outsourcing work is going well. We think that we have better demand for stores. And then we are mainly talking about the industry, the law side, but also on the trade side. So we should keep this in mind. Then when it comes to the ability to pay for the guests, it is still high. We don't see a slowing trend there, but good companies in Emilshus or the guests in Emilshus. Yes, always high activity on the transaction side and We are always going to do business that benefits the company. Here we have identified a number of businesses. We have done over 20 businesses in the last 12 months. But as I said, the smallest business I think was at 17 million and up to 1.4 billion. So we are moving in a very broad span on which... We look at each business and each business is unique and it should contribute something for the company and for our administrative results. If you look geographically, where do we buy? It is in Halland that we have said that we will increase. It is also in the Skåne region together with Östergötland. So we think we've found good portfolios, but also good pieces. And we also think that we have a good pipeline during the autumn. We emptied out the stock market, if you can call it that. We did nine businesses before we went on vacation. It was a huge work from the company's side. But now during the autumn, we think we have received good inquiries. Good discussions. We are in the process as usual. And we have also communicated an affair in Norrköping in the near future. So the activity on the transaction side continues. As usual, I would say. We have always been doing that since the company was launched. And here is the latest acquisition we have made. It is in Norrköping. And we have said that we will increase in Östergötland. We think that Norrköping and Linköping is a market that works very well. And in the picture you can see one of the properties where Kasal has his main office and operations for his training tools. The training tools are in the house. A very modern building. This is the entrance to Norrköping. And on the left side you can see a small part of Erbkont that we bought a year ago with Lagercrantz company. A little further away we have a coffee bar that also sits in a property that we just acquired. Then we have two units that are a little further in towards the city and towards the English area. But these are exactly the units that we want to own. Not too big, not too small. Good location, good rental guests. And it is very much linked to the light industry. We will continue to do that. Then you know when we come to our sustainability side, we are very focused on the energy side. The goal is to reduce 2% on the cost side. And we are still at 6%, which is very nice. An incredibly dedicated work from our administration organization. And here we can see that we have an advantage of buying a slightly older house. There is always little to screw on the house. And it also has an effect on energy use and on the cost side. And in this picture you can see a recently completed ventilation project in Norrköping. So we will continue to work on this as well. Yes, when it comes to the project side, the latest report has increased significantly. It was up to 150 million in the project pipe and it has increased somewhat to 157 million. We hope to be able to build it further, especially through our acquisition in Skåne. Here we present a case that we are a part of. And that is an Aklinova acquisition that will be completed around the end of the year with M. Balazsson as its board member. And it is a completely newly produced property in Landskrona at a little over 3,000 square meters with a long lease agreement. Och det är väldigt roligt att kunna få in nyproducerade enheter i Emelshus portfölj. Ni vet ju att vi sedan tidigare har en stock av hus som är lite äldre. Men de är redan byggda och fulla med hyresgäster. Men nu har vi också fått in nyproducerade enheter med bra hyresgäster. Och det tycker vi är glädjande. Och det här är också ett projekt som våran... Vår projektavdelning, den är inte stor, men den finns ändå. De har följt det här sedan förvärvet i våras. Så vi har även där varit väldigt aktiva. Det är därför vi lyfter fram det också som en del av vad projektsidan håller på med.

Ja, då tänkte jag kommentera lite på den finansiella utvecklingen i detalj under den här nio månaders perioden. And if you look at the interest rates, we have revenues of 643 million during this period. That's an increase of 31% compared to the same period in 2004. And that's primarily driven by the acquisitions we have carried out since last year. But then we also have index adjustments that have affected positively. The net profit increased by 30% and went up to 517 million. The cost for central administration is 29 million SEK. The increase in central administration is explained by the more extensive business we have built up as a result of the acquisitions we have carried out. Calculated as part of the rental revenues, this means a decrease. The financial net amount went up to 184 million SEK. The increase is explained by a larger debt volume as a result of the acquisitions we have carried out. Men det här har till viss del motverkats av en lägre genomsnittlig skuldränta under perioden. Sammantaget så uppgick förvaltningsresultatet till 303 miljoner. Det är en tillväxt om 43 procent jämfört med motsvarande period 2024. Ser man till vårt viktigaste finansiella mål som Jakob var inne på, som är förvaltningsresultat per stamaktie, så har vi en tillväxt om 29 procent under de här nio månaderna. Orealiserade värdeförändringar på förvaltningsfastigheter uppgick till 197 miljoner, motsvarar cirka 2% av fastighetsvärdet. Därtill redovisar realiserade värdeförändringar på fastigheter om 8 miljoner. Det är hänförligt till två stycken försäljningar som har skett till en nivå över bokfört värde. Värdeförändringar på finansiella instrument uppgick till minus 42 miljoner och det är i sin helhet relaterat till lägre marknadsvärde på räntederivator som en följd av lägre marknadsräntor under perioden. Ser man till det operativa kassaflödet så uppgick det till 278 miljoner och det är en ökning med 48% jämfört med föregående år. Den högre tillväxten i kassaflödet kontra förvaltningsresultat förklaras av en lägre aktuell skatt som andel av förvaltningsresultat. And if you look at the isolated quarter, the rent income increased to SEK 228 million, an increase of 32%. The drift net increased by 31% to SEK 188 million. And we predict a management result of SEK 113 million, an increase of 48%. And the management result per share under the quarter increased by 34% compared to the same quarter in 2024. If we look at the income capacity then, it means a contracted annual income of 979 million SEK on a 12-month basis, a net profit of 777 million SEK and an administrative result of 460 million SEK. This means that the administrative result according to the income capacity has increased by 48 million SEK compared to the previous report. This is explained by the largest part of the portfolio acquisition in Skåne. Per stammaktie motsvarar ett förvaltningsresultat om 3 kronor 17 öre, och det motsvarar en tillväxt om 21 procent jämfört med för ett tag månader sedan. Ökningen i intjänningsförmågan är ju såklart till stor del driven av de förvärv vi har genomfört, men också kopplat till en mer optimerad kostnadsstruktur, både vad gäller fastighetsförvaltning och finansieringsverksamhet. Vi uppvisar en direkt avkastning enligt intjänningsförmågan om 6,6 procent, And we also see in the graph up here to the right the clear difference between the direct rejection of our properties and the average interest rate we loan finance ourselves to. The interest rate indicator indicates an interest rate of 2.7 times and a debt rate of 8.5. When it comes to the forecast for the business year 2025, we have chosen to adjust it to 10 million compared to the previous quarter. So the new forecast is 410 million for the year 2025. The increased forecast is explained by the acquisition, which is press release on Monday, but also by a revised picture of the net worth in comparable stock. If we look at value changes in our properties, we can first say that the entire property stock is valued by external valuers every quarter, as is the case this quarter. Det redovisade värdejusteringen i resultaträkningen om 205 miljoner. Det motsvarade ungefär 2% av fastighetsvärdet. Värdejusteringen förklarades av mindre förändringar i direktavkastningskrav och kassaflöde och även lite förvärvsrelaterade effekter. Det vägda direktavkastningskravet i värderingarna var 6,6% och den rapporterade direktavkastningen uppgick till 6,7% under perioden. So these two are very well aligned with each other. That's how we think it should be. Regarding the financing side, you know that since our previous quarter, we have been active on the capital market during this nine-month period. We have been out and taken in capital to finance acquisitions. We have made two stock emissions and a new obligation. And if you look at the third quarter, we have carried out a larger new financing in banks. with one of our existing lenders, linked to the acquisition in Skåne. And in connection with that, we also refinanced three existing loans, with defaults in 2026, on reasonably improved credit conditions. We had a capital-based time of 2.7 years and no debt defaults during 2025. Räntesäkringsgraden uppgick till 71% per 30 september och den genomsnittliga räntebindningstiden var 2,1 år. Vi hade en snittränta om 4,1% vilket var marginellt lägre än föregående rapport och en räntetäckningsgrad om 2,6 gånger för den senaste tolvmånadersperioden. Belåningsgraden var 53% per 30 september vilket kan jämföras med 48% i föregående rapport och ökningen är en effekt av att likviden från den senaste nyemissionen av stammaxer som vi genomförde innan sommaren nu har använts till att finansiera förvärvet i Skåne samt att vi har tagit upp nya banklån kopplat till den affären.

Yes, if we look at the owner's image, we say goodbye to NP3, or we say thank you to NP3, because you have been on the owner's side. They have sold their assets, and then you can also see that the fourth AP fund has built on its assets in the company, so you can draw a conclusion from that. That NP3 has sold its shares, you have known that before, so it is not a direct news in that way. But summa summarum, good, stable delivery, I would say, in that it is a good ownership for Emilshus. Vi ska fortsätta och gneta på med vårt bolag. Vi ska vara den duktiga lokala förvaltaren, ta hand om våra hyresgäster och ta hand om våra hus. Vi ska göra rätt affärer för bolaget. Som sagt, vi ser ju nu en antal affärer som kan bli av under hösten. Då ska det vara rätt avkastning, det ska vara rätt type of area, type of rents and so on. We will also continue with the project side. It gives a good response to our home and construction nation. I hope to be able to increase that. And we are, as I said, a growth company, so we should not stop here, but we should continue to build a robust and stable company. And the important thing is to give discount to our shareholders. Men vi får samtidigt inte glömma att de vi lever på, det är på våra hyresgäster. Så det är de vi ska vara mån om. Så att vara mån om hyresgästerna och se till att revelera bra avkastning till våra aktieägare. Med det så vill Emil och jag tacka för den här rapporten.

Tack så mycket för det där och då går vi som sagt in på frågestund. Så har man några frågor så trycker man stjärna 9 för att träcka upp handen och sedan stjärna 6 för att muta sig. Och den första frågeställaren vi har här är Staffan Byhlof från Nordea. Varsågod.

Hej, jag hoppas att ni kan höra mig. Absolut, vi hör dig. Perfekt. Några frågor från ni, och det är prognosen och intjäningsförmåga. Jag är lite osäker på om jag hörde det här, men inkluderar den det senaste förvärvet i Norrköping?

Ja, prognosen inkluderar det senaste förvärvet i Norrköping. Intjäningsförmågan inkluderar det som var tillträtt per den 30 september, så alltså inte Norrköping.

Tillträde av Norrköpingsförvärvet förväntas ske i Q4. Vet ni redan nu ungefär om det är början på kvartalet eller slutet på kvartalet?

Det är början av december.

Förlåt, ursäkta.

Början av november. 3 november är det schemalagt.

Good, beginning of November. And a question about the Skåne acquisition of 1.4 billion. There were, as I said, three project properties that will be added after completion, which you expect to happen around the year's change. Can you give any indication on how much property value and rent value Is it in such a case that you reject the purchase-discrimination in connection with the completion?

The purchase-discrimination is rejected in connection with the completion. One of these three is expected to take place at the beginning of December. The other two, even more likely, are still around the year change. So I don't think that will affect the result for 2025. Regarding the value of rent and property on those, I don't really have them in my head. It's a total of 130 million from three together, right?

Yes, that's what we have to deal with the value of rent on those. But as we showed in the report, the HTA-emballage looks to be completed around the end of the year. We will see if we enter it before or after the end of the year. It looks more likely to be after the end of the year. But then the property that is in Helsingborg with a large migration for MAX, we will enter it in the near future. The last fact is that it is also a bit dependent on the plan process and other things, so we can't really say about the timeline on it. But in terms of volume, it's not that big, so it's not something that affects our results as a whole very much.

Okay, I understand. I have only one question left, and that was regarding Nu kom den ner lite i kvartalet från 4,2 till 4,1 procent baserat på det ni vet idag. Ska man förvänta sig att den ligger kvar ungefär på 4,1 procent eller är det något annat vi behöver känna till i räntebindningen som kan ändra det här åt någon riktning?

What can change this is how the derivative portfolio falls over time and of course how the Stibor curve develops over time. It is a bit difficult to stick out the hook and say what the average rate will be at the end of the next quarter. If I were to guess, it would be roughly in line with what it is now. It could go up about 10 points as well. It depends a little on, I mean, we have a few advantageous derivatives that fall, which you can also read about in the report. Vi har ju ett räntetak till exempel på 300 miljoner som löper med 100 punkter stibor som ju förfaller under Q4. Det framgår ju av rapporten då. Det är klart att å andra sidan det är en ganska liten del av totala skuldportföljen. Vi har också ett par andra swoppar som löper ut under nästa år som är ganska bra. Å andra sidan så har vi just nu en ganska fördelaktig stiborbana framgent. Så det är lite svårt då att säga exakt vad snitträntan kommer att vara de kommande kvartalen.

Det är bra att få en liten känsla för det men Stort tack, det var mina frågor.

Tack så mycket för frågorna där, då går vi vidare och släpper in nästa frågeställare, Erik Granström från Carnegie. Varmt välkommen.

Tack så mycket, god morgon, har ni med Jakob och Emil?

Yes, vi har dig.

Vad bra, tack. Då har jag några frågor. Jag tänkte börja lite med möjligheten att göra ytterligare förvärv. Hur ser ni på Att kunna göra förvärv på nuvarande avkastningskrav som ni har. Har marknaden hettat till i de nya områdena? Tarvar de ungefär den typen av avkastning som ni har i portföljen idag? Eller förväntar ni att det förändras markant?

Vi älskar ju att göra högavkastande affärer. Trenden som vi ser är att avkastning faktiskt inte går ner speciellt mycket. Det är klart att ska du köpa väldigt bra citynära lager, industrihus i Malmö, Helsingborg, så skiljer de sig lite mot Växjö. Thank you very much. 6-6,5% but it can also be met with those who are at 7-7,5% so I think we will keep ourselves quite well around our 6,7% that the average portfolio likes. We have said that it is stable there. Okay, thank you.

Then I thought I would ask a little about the project portfolio and what you expect you to invest in befintliga fastigheter nästa år? Ni ligger på nästan 100 miljoner nu för de första nio månaderna. Det är en rejäl ökning. Hur ser ni på möjligheten att investera 2026? Givet vad ni vet om planerna framöver, hur mycket tror ni att ni gör nästa år?

Den är lite svår att ge ett exakt tal på. Det tror jag inte heller att du velde. Det kanske också är mer en trend. Den är uppåtgående på industrisidan. Men också på handelssidan så ser vi en bättre efterfrågan. Där gör vi en del investering. Vi har precis skrivit ett avtal med Claes Olsson i Värnamo som är väldigt välkommet för staden. Den kommer nog It will increase enough. Our project organization has been strengthened, so now it's two people instead of one. But we think it's a good dialogue with the tenants. And then it's a natural development. We now have 226 properties. och då blir det ett större flöde på projektsidan på om och tillbyggnationer. Sen är det så att vi inte är inne i en högkonjunktur utan börjar vi närma oss lite bättre tider så tror vi att den kommer att öka

We apologize for the interruption there, if Erik can continue his question there.

Do you hear me now? Yes, we hear you. Då fortsätter jag med att jag utgår ifrån att svaret på investeringarna var att de nog kommer att öka 26 över 25.

Går det bra? Ja, det var inte tyst för vår sida eller markering utan det var väl ett tekniskt problem här. Men ja, den kommer att öka men vi kan inte ha svårt att säga hur mycket.

Okay, we'll say that. I heard goodbye in my phone and I didn't understand, but I thought I'd try to include one more question. Do you expect any major movement in terms of vacancy in the coming months and into next year?

We really don't want that. It's not like we have a big decline in contracts in the coming time. So it's not like we're in many discussions about extensions of agreements or of... We expect it to be somewhere around 95%. Sure, it can drop down to 94% and up to 96%. But we work very hard to maintain these 95%. But as I said, we see an increased demand on premises and a better discussion out at our offices. som våra egna lokalkontor med hyresgäster. Vi tror att den kan man hålla i sig, men det är inga stora vakansdiskussioner eller konkursdiskussioner på den delen. Vi tycker ändå att det ser väldigt stabilt ut.

Okej, bra. Då bara en följdfråga på den. Det är ju... Prognosen som ni lämnar nu skulle indikera att ni gör ett förvaltningsresultat på 103 miljoner i Q4, om jag inte har räknat helt fel. Men intjäningsförmågan indikerar ju ändå hyresintäkter på 245 miljoner per kvartal, exklusive förvärvet i Norrköping, som ju ändå borde bidra med någon miljon kanske. Vad är det ni förväntar er händer egentligen med driftnettot i sista kvartalet för att you will end up at 410 million for 2025. Is there a strong drop in the surplus or something else that we need to be aware of?

Partly Q4 is a cold quarter with higher media costs. So the surplus is always lower per definition in Q4. Men sen så är det också så att vi har en del underhållsåtgärder som förväntas ske i Q4. Så det är väl egentligen de två effekterna som gör att överskottsgraden ser lite lägre ut i Q4.

Okej, jämfört med Q4 förra året helt enkelt. För det är väl ungefär så man ska tänka.

Yes, and then there is a slightly different disposition. We can say that the surplus in the Akrinova portfolio is also somewhat lower, so it does something on the margin there as well. But in principle, you should be able to compare Q4 last year with Q4 last year. Then I think Q4 last year was a slightly higher surplus, if I remember correctly, right? Jo, det hade vi. Det är kanske lite konstigt att högt på ett sätt.

Det kanske inte är representativt långsiktigt i ett Q4. Där ser vi en skillnad.

Okej, jättebra. Det var mina frågor.

Stort tack för frågorna. Det var faktiskt alla frågor vi hade idag. Alla som hade ringt in. Så stort tack till Emil Sus som har presenterat här idag. Och stort tack till alla som har tittat. Ni får ha en fortsatt trevlig dag.

Tack.