Fastighetsbolaget Emilshus AB (publ)

Hej och välkommen till dagens sändning med Emilhus där vd Jakob Fyberg och CFO Emil Jansborg kommer att presentera rapporten för det andra kvartalet 2026. Efter presentationen kommer det hållas en Q&A som ni ringer in och vill ställa en fråga trycker ni stjärna 9 för att räcka upp handen och sedan stjärna 6 för att unmute er när ni får ordet. Det går även bra att ställa frågor i formuläret till höger. Om det är sagt så lämnar jag över ordet till dig Jakob.

Tack så mycket. Då ska Emil och jag presentera Emilshus Q2-rapport. Det första halvårs 26 har varit en period där vi fortsatt levererat enligt våran strategi. Vi har vuxit. Vi har stärkt våran marknadsposition. Vi har genomfört flera högavkastande affärer. Vi har jobbat intensivt med våran uthyrningsverksamhet. och därtill också stärkt vår förvaltningsorganisation. Samtidigt så behåller vi hela tiden fokus på lönsamhet och vårt långsiktigt värdeskapande. Utöver det så har vi också gjort en preferensaktiemission om 360 miljoner kronor. Och det är precis den här kombinationen som kännetecknar Emilshus. Att det är hög aktivitet, att vi har finansiell disciplin och hela tiden jobbar utifrån ett långsiktigt perspektiv. Vi börjar med vårt viktigaste mål, det är att skapa aktieägarvärde genom växande förvaltningsresultat. Vi fortsätter att utvecklas i rätt riktning. Förvaltningsresultatet fortsätter att öka och den långsiktiga trenden är tydligt positiv. Det visar att affärsmodellen för oss fungerar och vi fokuserar inte på Kortsiktiga trix utan vi jobbar hela tiden på att skapa långsiktiga, stabila, bra kassaflöden. Och det här har då resulterat i ett förvaltningsresultat per stamaktie rullande 12 månader, 21% upp. Tittar vi på förvaltningsresultatet per stamaktie under perioden januari till juni, 26 är upp 18%. Och för samma period då, för det totala förvaltningsresultatet är upp 27%. Det viktigaste vi har är ändå bara hyresgäster och det är också en stor styrka i bolaget. Vi fortsätter att visa en hög ekonomisk utgivningsgrad på 95% och den återstående kontraktstiden är också över fem år, vilket är stabilt och bra. Här måste vi ändå poängtera att den lokala förvaltningen är så viktig att vi arbetar nära våra hyresgäster, att vi alltid har full kontroll på vår marknad och på våra fastigheter. Vi växer ju väldigt kraftigt som vi känner till och i takt med att vi växer måste vi hela tiden också stärka upp den lokala förvaltningsdelen, det vill säga vår lokala förvaltningskontor. Tittar vi också var vi växer någonstans så är det framförallt i Östergötland och i Skåne. Och vi har ju som tidigare sagt att målet är att vi ska nå hundratusen kvadratmeter på orten och där har vi levererat i bra utsträckning. Vi kommer fortsätta att stärka upp Östergötland och Skåne där vi känner att det finns en bra efterfrågan för IVC där det är stark och bra marknad. Sen ska vi aldrig lämna Småland. Det ser ut som att vi ökar lite i Småland men vi är fortfarande en väldigt stor fastighetsägare i Småland. Där ska vi säga att vi koncentrerar oss mer på att förvärva fastigheter runt E4 än mot den östra sidan. Ja fastighetsportföljen fortsätter då att växa och nu är den uppe i lite drygt 13,5 miljarder. Sen ska vi också se att vi har nästan en miljard i fastigheter på väg in så snart står vi på 14,5 och 15 miljarder. Bolaget börjar bli större och om vi ska leka med lite siffror det vill säga om vi går då till 20 miljarder med ytterligare då 5 miljarder i ökad volym och vi gillar att göra mindre affärer volymmässigt. Säg att vi då gör 50 miljoners affärer så är det 100 affärer till som ska göras. Det kan man ju tycka är mycket men vi har ändå visat att vi är transaktionsintensiva och vi gillar att jobba hårt och få in bra fastigheter så det här ska inte vara en omöjlighet för bolaget. Samtidigt har vi fortfarande en väldigt attraktiv direktavkastning på våra fastigheter och vi har då också ett växande operativt kassaflöde. Det är viktigt att vi inte växer för växandets skull utan vi måste alltid ha en balans med att det är god lönsamhet i det vi gör. Återigen, det är väldigt fokuserat på långsiktig lönsamhet i så vi arbetar och i alla beslut vi tar är det alltid ett långsiktigt perspektiv. Det gör vi då väldigt selektiv affärer och investeringen om fastigheter vi gör är alltid avvägt så att den gynnar och bidrar till att göra Emilshus starkare. Vi fortsätter med vår fastighetsstrategi och den är väldigt fokuserad på lätt industri. Sen har vi externhandel och dagvaruhandel som vi också tycker om. Men som sagt, vi har vuxit väldigt mycket på lättindustrisidan. Nu är vi uppe i 260 fastigheter och har baserat ett hyresvärde på 1,1 miljarder kronor. Varför köper vi då inte mer extern och dagvaruhandlare om vi tycker om den? Ja, marknaden är så att avkastningen är något för låg där avslut görs mellan 5 och 6 procent, vilket inte riktigt är i linje med vad vi själva tycker att vi ska avkasta. Då tycker vi att det lätt industri avkastar bättre, men dyker upp fastigheter inom handelssegmentet som avkastar bra och rätt på orten, så det är klart att vi ska göra förvärv och växa där. Samtidigt kan man ju säga att hyresgästbasen i bolaget är numera väldiversifierad. Ingen hyresgäst är egentligen avgörande för bolaget och det är målmedvetet att vi minskar risken och ökar stabiliteten i bolaget. I den här presentationen så har vi inte topplistan på våra hyresgäster utan den finner ni i vår rapport. men den har förändrats en hel del senaste tiden och vi har fått in större starkare betalare med långa hyresavtal som till exempel Orkla, HMS och på Kalman Solutions så den har vi ändå jobbat med väldigt aktivt, och några som har jobbat väldigt aktivt under den här perioden är vår förvaltningsorganisation. Vi har vänt negativ nettuttidning, minus 11 miljoner, förra kvartalet i positiv, 2 miljoner. Man kan tycka att 2 miljoner är en liten siffra, men det är en väldigt fin trendvändning här av vår förvaltningsorganisation. och det tecknas en hel del nya avtal nu i slutet av kvartalet och framförallt under juni månad. Sen är det svårt att säga om det är proppen ur, om det är en effekt av marknaden eller om det är så att hyresgästerna vill gå på semester och få avtalen klara. Men vi märker ändå att vi har haft en god, gott flöde på nytecknade avtal senare i tiden. Vi tycker också att det är ett kvitto på att vi får en god efterfrågan på våra lokaler. Och det är också ett resultat att vi har jobbat med förvärven och förvärva hus som är mer sitternära också. Där finns det också en större efterfrågan på den här typen av lokaler. Så det här är nog ingen tillfällighet utan vi ser en god efterfrågan på våra lokaler. Ja, något som driver vårt förvaltningsresultat är ju att vi gör förvärv och under första halvård har vi en mycket högre aktivitet. Vi brukar hög aktivitet i bolaget så det är inget olikt. Men vi har nu kommunicerat förvärv för 1,6 miljarder över den här sex månaders perioden. Och gemensamt för vår affär att den passar väl in i Emilshus strategi. Vi fortsätter att växa på de orter som vi är på. Vi har gjort några tillväxtförvärv som ligger något utanför men är väldigt nära som vi redan finns på så det är ingen dramatik på det sättet. Genom förvärv kan vi också dra nytta av den lokala organisation vi har och det skapar skalfördelar och vi tror också att vi kan hitta bättre lönsamhet i det vi också har förvärvat genom lokala förvaltningen. Fastigheterna som står där kännetecknas av god uthyrningsgrad. Det är långa hyresavtal och stabila hyresgäster och vi är otroligt noggranna i våran vd när det gäller vilka typer av fastigheter och hyresgäster vi vill förvärva. Vi ser faktiskt en fortsatt god möjlighet att göra attraktiva förvärv även framöver och under hösten. Det var därför vi också gjorde vår emission nu här i närtid för att möjliggöra för att investera i befintlighet men också kunna göra bra förvärv under hösten. Hittills 18 transaktioner, vi ligger på avkastningar med 6,5 och 7,5% vilket är linje med vad vi levererar i bolaget. Här kommer lite exempel vi gillar att visa vad vi köper och här är exempel på det senaste förvärven som sagt det är inga volymmässigt stora affärer men tillsammans så blir det nästan en halv miljard och det är på de orterna som vi vill växa också med bra hyresgäster, bra kontaktstider och en väldigt fin uthyrningsgrad så att det här ger ju summa summarum väldigt fina kassaflöden för bolaget. Väldigt bra hus också. En affär som vi kommunicerade tidigare i år. Det var ett förvärv av Catena. En portfölj, framförallt belägen i Skåneregionen. En process som gick väldigt smidigt och en väldigt bra motpart att göra affär med. Vi är väldigt nöjda med fastighetsförvärven också. Ja, ytterligare exempel som ni känner till, det är hela tiden att vi fortsätter att utöka våra bestånd på de tillväxtorter som vi verkligen vill satsa på. Det är återigen bra fastigheter med bra hyresgäster. Ja, så fortsätter vi faktiskt att investera rätt mycket i vårt befintliga bestånd och projektportföljen har utvecklats väl. Vi har investeringar som stärker fastigheternas värde och nu har vi en portfölj som överstiger 200 miljoner kronor. Vi har till och med tecknat avtal om nyproduktion. Numera är vi ett projektutvecklande bolag som jobbar med nyproduktion och det är väldigt glädjande. Vår ambition är att öka upp något på projektsidan för det ger väldigt fin avkastning för bolaget. Där kan man ju också titta lite på om vi ska köpa lite mer vakanta hus men vi ska ju vara lite försiktiga där och vi ska liksom inte bli en enbart projektutvecklande bolag utan det är fokus på kassaflödesgenererande hus. Men med något tvist då, när vi har en bra förvaltningsorganisation så ska vi också kunna jobba lite mer på vakantsidan. Men som sagt, att jobba med ny produktion tycker vi också är glädjen att vi kunnat göra. Samtidigt ska vi ändå säga att hållbarhetsarbetet är viktigt för oss i bolaget och vi har minskat energianvändningen med nummer 4% och ni vet att det långsiktiga målet är 2% så vi ligger över den delen vilket är ett hårt arbetande för organisationen, vilket är bra. Här visar vi då vår ny produktion som ligger i Malmö där vi har tecknat ett 15-årigt hyresavtal med en YCS som heter Lokmark och projektet kommer att påbörjas inom kort. Här visar vi en bild på egentligen att vi jobbar mycket med om- och tillbyggnationer. Det har ju varit en stor del av vår projektportfölj. Exempel i Halmstad, Helsingborg och Falkenberg. Det finns en del att arbeta med i det befintliga beståndet också och det är väldigt glädjande att vi kan tillföra, bygga om lokaler, göra tillbyggnationer som också ger längre avtal och det ger också väldigt fina kassaflöden och bra avkastningar. Så vi ska inte tappa bort den här, utan den här är en grundstorm i bolaget att hela tiden investera i fintla hus också.

Ja, då tänkte jag kommentera lite mera i detalj på det finansiella utfallet under det första halvåret 2026. Vi rapporterade hyresintäkter om 545 miljoner och det är en tillväxt om 31% jämfört med samma period under 2025. Tillväxten framförallt driven av förvärv men även av indexering av hyresavtal. Driftnetot uppgick till 423 miljoner. Det är en ökning om 28 procent. Överskottsgraden sjunker marginellt från 79 till 78 procent. Det drivs framförallt av de högre mediekostnaderna som var under det kalla Q1. Kostnader för central administration uppgick till 25 miljoner beräknat som andel av hyresintäkterna som motsvarade en marginell minskning jämfört med föregående år. Finansnettot uppgick till 157 miljoner. Ökningen jämfört med förra året förklaras huvudsakligen av en större skuldvolym som följd av de förvärv vi har genomfört. Sammantaget så innebär det att vi redovisar ett förvaltningsresultat om 241 miljoner för det första halvåret och det är ju en tillväxt om 27% jämfört med förra året. Och ser man till förvaltningsresultatet på stamaktier som Jakob var inne på så innebär detta en ökning om 18% så över vårt finansiella mål om 15. Och tittar vi på rullande tolv månader så är det 21% tillväxt. Vi redovisar orealiserad värdeförändringar på fastigheterna om 97 miljoner och det där kommer jag återkomma till alldeles strax. Vi redovisar orealiserad värdeförändringar på våra derivat på minus 9 och det operativa kassaflöret växer med 25% och uppgick till 221 miljoner. då kommer vi till intjäningsförmåga och prognos och intjäningsförmågan den innebär då en kontrakterad årshyra om 1097 miljoner ett driftnett om 864 miljoner och ett förvaltningsresultat om 498 miljoner och per stammaktie så motsvarar det här ett förvaltningsresultat om 3 kronor 28 öre och det indikerar då en tillväxt om 18% under den gångna 12 månaders perioden Direktavkastningen enligt inkändningsförmågan uppgår till 6,4 %, vilket är marginellt lägre än det genomsnittliga avkastningskravet i våra externvärderingar. Den något lägre direktavkastningen jämfört med föregående kvartal förklaras till stor del av värdejusteringar som har skett på fastigheterna. Inkändningsförmågan indikerar en räntetäckningsgrad om 2,6 gånger och en skuldkvot om 8,7 gånger. Och när det kommer till prognosen för 2026 då, prognosen den inkluderar ju även signerade avtalade affärer och bankfinansiering som tillkommer under 2026 Och när det kommer till prognosen så justerar vi upp den från 490 i föregående rapport till 495 miljoner, så en ökning med 5 miljoner Och det här är drivet av tillkommande förvärv sedan föregående rapport Ja, när det kommer till värdeförändringar på våra fastigheter då, som ni vet, som vi brukar nämna, så värderar vi ju hela vårt fastighetsbestånd av en extern värderare varje kvartal. Och det här kvartalet så redovisar vi orealiserade värdejusteringar i resultatförräkningen på 97 miljoner. Det motsvarar 0,8 procent av fastighetsvärdet. Värdejusteringar förklaras av förändringar i direktavkastningskraven men även förändringar i kommande kassaflöde och förvärvsrelaterade effekter. Det vägda direktavkastningskravet i fastighetsvärderingarna var 6,5% och det var i linje med den rapporterade direktavkastningen både avseende första halvåret och rullande 12 månader. När det kommer till finansieringsidan då så har vi ju fortsatt varit aktiva här och som Jakob också var inne på, vi gjorde en nyemission av preferensaktier i juni där intresset från investerarsidan var mycket stort. Vi valde till slut att emittera 12 miljoner nya preferensaktier, vilket tillförde bolaget 360 miljoner för emissionskostnader. När det kommer till den säkerställa bankskulden så har vi refinansierat banklån om 320 miljoner under det första halvåret och avtalat de nya banklån till ett värde om 1,4 miljarder kronor. Och vi har nu också inlett ett samarbete med en sjätte långivande affärsbank. Och vi upplever finansieringsmarknaden som fortsatt mycket stark. Ser man till de finansieringsrelaterade nyckeltalen vid periodens utgång så hade vi då en snittränta om 4,1%. Det var i linje med föregående kvartal. Kapitalbindningstiden uppgick till 2,6 år och bortsett från löpande amorteringar på banklån så har vi inga skuldförfall under resterande del av 2026. Vi hade en räntesäkringsgrad om 65% och den genomsnittliga räntebindningstiden var 2,1 år. och vi uppvisar en belåningsgrad om 53 %.

Ja, tittar vi på ägarbilden så har vi en mycket stark ägarbas. Det är framförallt institutionella investerare tillsammans med några fastighetsbolag. den ger oss en god grund att stå på, support. Sen ska vi då säga, som vi har pratat om, den här emissionen då var preferensaktie på 360 miljoner. Där var Vansa-kunderna med i emissionen och fick möjlighet att teckna. Det tycker vi också ser att en ökad aktivitet och en ökad likviditet i aktien på preferensaktiesidan, vilket är glädjande. Så det är väl värt att kommentera när det gäller vår aktie. Vad säger vi då om framtiden? Jo, vi är optimistiska. Som vanligt skulle jag vilja säga. Men vi har nu en stark organisation. Det visar att vi har en växande projektportfölj. Vi har god kapacitet, det vill säga vi har kapital att genomföra fler förvärv. och där till värdeskapande affärer för Emilshus. Vi kommer fortsätta att växa på våra befintliga marknader och fokusera på lönsamhet i varje investering vi gör när det kommer till våra hus i befintliga beståndet och i nya förvärv. och vår ambition är som det är sedan det grundades att skapa ett fastighetsbolag med stabil tillväxt och långsiktigt värdeskapande, det vill säga skapa aktieägarvärde. Så vi växer, vi investerar, vi stärker kassaflöden, vi stärker vår organisation och vi fortsätter att utveckla vårat bestånd. Med det sagt, vi vill säga hösten blir full fart framåt. Med det vill Emil och jag tacka för att ni har lyssnat.

Tack så mycket för den presentationen och går vi vidare till Q&A här. Och den första frågeställaren som har ringt in är Staffan Bilo från SB1. Varsågod, du har ordet.

God morgon, tack så mycket för presentationen. Några frågor från mig. Och om vi börjar med senaste förvärvet som ni gjorde nu på 256 miljoner. Det är ju mitt antal att det är en initial avkastning på runt 6,5% på det förvärvet.

Det stämmer väldigt väl. Det ligger i linje med vad vi rapporterar. Så det är omkring 6,5 procent ja.

Tack. Under andra halvan av 2026, vad är det för typ av säljare ni ser framför er av lättindustripastigheter?

Jag tycker att den delen har faktiskt blivit bredare under den här senare perioden, under första halvåret, att det är både privata ägare men även noterade bolag, fonder vi diskuterar med och även utländska aktörer så att det är en rätt stor och bred palett som just nu är ute och testar marknaden för att göra sina försäljningar så att vi ser också ett lite större utbud på den kategorin framförallt lätt investi som vi arbetar med. Så att ja, det är roligt att ha klart.

Men är det ju även rättvisande att säga att konkurrensen också har blivit något bredare eller är det ungefär samma konkurrens med flera typer av säljare?

Ja men konkurrensen har ökat, det gör den ibland när det kommer in nya aktörer som gärna vill stå sig in i marknaden och det ser vi något på Ylän också att de har gått ner, inte så mycket men de har gått ner mycket på det sättet också att att man tittar på räntemarginalen som också har gått ner. Så man är ju fortfarande bra affärer när vi ligger runt de här 6,5 %. Men som svar på frågan, ja, det är något ökat konkurrens.

Okej, tack. Och sen så det som du nämnde i vd-ordet att ni öppnar för transaktioner i närliggande geografier, ska man tolka det som att det gäller We focus a lot on the markets we are in.

Then we see good businesses that are in nearby regions. Yes, then we look at them and do them. Det är ju vikten att vi bygger upp bra förvaltningsenheter så att vi har inte så mycket styckeköp på någon ort här eller där utan då ska det vara lite mer omfattning på det. Men vi är alltid intresserade av att stärka bolaget med bra affärer och då kan det vara så att vi tittar lite utanför de regioner vi är men ingen större dramatik skulle jag vilja säga det.

Okej, ja, jag förstår, tack. Och ni påbörjade ett nyproduktionsprojekt i Q2 som ni nämnde här. Tror ni att ni kommer göra fler nyproduktionsprojekt i 2026? Och sen vad gäller avkastningskrav på nyproduktion jämfört med förvärv, vad har det något internt sådant i organisationen?

Men historiskt sett när det gäller om tillbyggnationer och även kopplat mot nyproduktion så ligger vi på över 7%. Den kan ju ligga någonstans mellan 7-12% lite beroende på vad det är. Kopplat mot nyproduktion så är det lägre spannet. Men vi har fler förfrågningar på den delen och det är väl en naturlig utveckling att bolaget blir större och vi tänker lite fler marknader också. Så vår förhoppning är att den ska öka upp. Det här var väl ett första steg vi visade i den här rapporten och ja, vi har en ambition att öka på lite på nyproduktionssidan men även på om- och tillbyggnationssidan. Vi har en förhoppning om det i alla fall. Tack så mycket, det var mina frågor.

Tack så mycket för frågorna där. Då går vi vidare till nästa frågeställare som är Oskar Lindqvist från ABG Sundal. Varsågod.

Ja, hallå. Jag hade en liten uppföljningsfråga på förvärvet. Det var ju lite utspritt tillträde här över dels i Q2, sen i Q3 och i Q4. Hur ska vi tänka kring fördelningen av det bidraget från det förvärvet?

Ja, det är ju ganska spritt över tiden egentligen. Det sista av det där som är kontrakterat nu tillträds realistiskt i september och oktober. Det är också dessutom lite flytande tillträdesdag där på grund av åtaganden på säljarsidan och så. Jag skulle säga att det är ganska jämnt fördelat egentligen va? Ja, det är det. Alltså från idag till och med egentligen mitten oktober någonting är väl vår bästa guess om man ska räkna på det.

Okay, thank you. And how much is reflected in the admission capacity?

The admission capacity is only something that we have applied for, so it's not enough that we have contracted it. On the other hand, in the prognosis, we have more of everything that has been contracted, so the upcoming application. But the admission capacity is only what is in the rent roll, so to speak, per the last June.

And how much is that in total?

Vad var det totala beloppet sa du där som ligger i det här PM-et? Jag minns inte det ens.

Ja, totala hyresvärdet tror jag var 35 miljoner om jag inte minns fel.

Ja, det stämmer. Precis, och i rentrollen så ligger en väldigt liten andel av det där per sista juni. Väldigt begränsat skulle jag säga.

En väldigt liten effekt av det senaste förvärvet är reflekterat i inköpsmågen.

Utav det senaste pressmeddelandet, ja.

Bra, tack. Och sen lite... Ni har ju emitterat D-aktier här under kvartalet och sen har ni annonserat det här förvärvet. Hur ser ni på investeringsutrymme här i närtid?

Det är därför vi går ut och gör den här emissionen av vårt preferensaktie. Det är för att vi ser möjlighet att göra nya affärer och vi har ju nu kommunicerat precis. Vi sitter i ytterligare DD-processer och vi för diskussioner om ytterligare förvärv. Vi ser att pipeline byggs på kontinuerligt och därför går vi ut och gör en emission. Det är inte så att vi tyckte att det var ett bra tillfälle, utan vi gör ju väldigt starkt kopplat till att vi ser också förvärv i närtid, men också investeringar i våra befintliga hus.

Okej, jag tänkte hur mycket ni ser utöver det annonserade förvärvet, hur stort investeringsutrymme ni ser att ni har.

Det är väldigt svårt att säga vad vi kommer att förvärva. Det beror på hur förhandlingar och andra processer går. Men vi har hittills investerat för 1,6 miljarder. Förra året köpte vi för 3 miljarder. Så vår förhoppning är i varje fall att kunna göra för någonstans mellan 500 till 1,5 miljard under hösten.

Men det är mer spekulationer från oss två här. Men själv om du är ute efter den investeringskapaciteten som balansräkningen tillåter, som jag förstår frågan, så är det ju ganska lätt att räkna på det. Vi har ju en restriktion på 60% nettoblåningsgrad i koncernen. Vi ligger på 53% nu och låt säga då att man kan gå upp till, ja, någonstans kanske 57. Vi kommer ju vilja ha, vår styrelse kommer vilja ha en viss buffert emot restriktionen också givetvis. Då landar man på ungefär de volymer som du, Jakob, precis nämnde här skulle jag säga.

Perfekt. Tack så mycket. Och sen, jag tror Bilov ställde fråga kring avkastning på projekt och det här senaste annonserade projektet. Och att ni nämner att ni har en del pågående intresse. Vad förväntar ni er för avkastning i den här typen av nyproduktionsprojekt?

Det beror ju också helt på vad det är för typ av hyresgästläger, kontraktslängd och annat. Men vi har ju hittills sagt att projekten ska ligga någonstans 7% och över. Så det är ju det vi siktar på på nyproduktionssidan. Men allt är ju kopplat till hur affären ser ut. Men det ska ju liksom inte slå på fel håll i bolagets avkastning som ser ut idag. Lite luddigt svar, men vi räknar med Ja, runt sju och gärna över sju.

Perfekt. Det var bra svar. Det var allt som är. Tack.

Tack.

Tack så mycket för frågorna. Då går vi vidare till nästa frågeställare som är Erik Granström från DME Carnegie. Varsågod.

Tack så mycket. God morgon. Jag hoppas ni hör mig väl.

God morgon.

Vad bra. Jag hade egentligen en fråga kring prognosen men kanske också kopplat lite till inkänningsförmågan. Det känns som att vi har benat ut den lite men om jag förstår dig rätt så det senaste förvärvet ingår i princip inte i inkänningsförmågan per 1 juli. Vi kan börja där.

Ja, precis. En liten andel av det ingår men majoriteten ingår inte.

Okej och om vi försöker koppla det här då till prognosen som ni ser, vad är det ni ser framför er för andra halvåret som gör att ni känner att ni dels kan lyfta prognosen då till 495 miljoner men om vi tittar på den prognosen så kan vi konstatera att intjäningsförmågan är ju redan i det här dagsläget då över den och då har vi inte fått in Det senaste förvärvet, och sen det är klart naturligtvis ett halvår vi pratar om, men det finns ingen anledning att tro att den operativa verksamheten ska vara väldigt väsentligt skild. Så vad är det ni inkluderar i intjäningsförmån eller i prognosen, framförallt kanske kring finansieringskostnader?

Prognosen som sagt, den inkluderar ju allt kopplat, alltså allting som är kontrakterat då från respektive tillträdesdag och framåt. Och när det gäller finansieringen där så är det ju egentligen finansiering, bankfinansiering kopplad till de kommande tillträderna som ingår. Och ytterligare lite bankfinansiering ska jag säga, eftersom vi ju har ett visst obelånat utrymme också för att ta oss upp till kanske 56-57% belåningsgrad. ungefär så skulle jag säga.

Okej, men det är inte så att ni har antagit någon väsentligt skyld kostnadsförändring i snittfinansieringen, alltså all-in kostnaden för finansiering framöver?

Nej, det skulle jag inte säga. Vi har ju en ganska hög säkerhetsgrad också, så det finns ingen anledning att vi skulle ha gjort något sådant antagande, nej.

Okej, det var egentligen den enda frågan jag hade. Tack så mycket. Tackar.

Tack så mycket för de frågorna där. Då går vi vidare med några frågor som har blivit inskickade till oss här och den första frågan lyder Köpet om 465 miljoner hade 7,5% gross yield. Om vi antar 80% överskottsgrad är det ändå 6,0 net initial yield. Är det rimligt antagande och indikerar det att konkurrensen om förvärv har ökat?

Vi har ju svarat på att konkurrensen har ökat något. Det stämmer. Avkastningen känner vi inte i riktigt igen i frågan. Jag tror överskottsgraden inte heller riktigt stämmer ens utan den är högre så att avkastningen för affären är högre.

Tack så mycket för det. Då går vi vidare till nästa fråga här. Räntekostnader genom snittskuld i Q2 uppgick till 4,6% och räntebärande skuld var typ oförändrad i Q2. Vad förklarar avvikelsen mot 4,1% i snittränta? Hade ni några eokostnader i finansnettot i Q2?

En sådan avvikelse mellan snitträntan som anges i rapporten och det faktiska finansnettot är periodisering av uppläggningskostnader och där pratar vi om 15-20 baspunkter om man inkluderar obligationer också. Vi hade väl inga stora one-offs i Finansnetto men en sak som kan ha haft en viss påverkan är väl att vi gjorde två förlängningar utav räntederivat under kvartalet som har haft en viss one-off effekt. Därtill har vi också en del kreditlöften som löper med en viss löftesprovision eller commitmentfido också som också påverkar finansnettot men som inte är inräknat i genomsnittsräntan så att säga. Det är väl svaret.

Tack så mycket Fred. Då går vi vidare till den sista frågan här. Ert utökade fokus på projektutveckling, vad innebär det för organisationen? Behöver ni förändra den på något sätt?

Ja, vi har ju stärkt upp hela förvaltningsorganisationen. Det gör vi kontinuerligt. Sen har vi också förstärkt upp projektsidan, så det stämmer. Vi har fler projekt. Det är mindre projekt på det sättet att det är mycket om tillbyggnationer. Sen tillkommer det här med nyproduktion som vi också skäkar på. Vi har stärkt upp organisationen redan, men det är klart att Kommer in fler projekt så måste vi även bygga på där i ett naturligt led för bolaget. Svar ja, det kommer vi göra i så fall.

Stort tack för det och stort tack till Jacob och Emil som har presenterat här idag. Stort tack till alla ni som har rikt in och skickat in frågor och tittat. Ni får ha en fortsatt trevlig sommar här.

Tack så mycket. Tack så mycket. Tack tillsammans.