JM AB (publ)

Hej och välkomna till presentationen av JMs rapport för det andra kvartalet 2026. Till min hjälp har jag som vanligt vår CFO Tobias Bjurling.

Hej.

Thank you very much. Pryserna på bostäder stiger i Sverige och i början på den här veckan så såg vi också att kundernas förväntningar på kommande prisökningar stiger också, vilket är positivt. Vi ser också att kundernas benägenhet att teckna kontrakt tidigt i processen stiger också i Sverige. I Norge och Finland är det däremot mer avvaktande på grund av den osäkra omvärlden och den osäkra omvärlden har ju förstärkts den här veckan med en eskalerande konflikt i Iran så det fortsätter att påverka efterfrågan för oss. i den här osäkra omvärlden så fortsätter vi att fokusera på det vi kan påverka det vill säga vi gör saker nu som kan stärka oss nu och framöver det vill säga förbättra våran konkurrenskraft och det gör vi genom att fokusera på våra strategiska inriktningar och våra strategiska initiativ och det ger också resultat I kvartalet redovisar vi betydligt högre försäljning jämfört med föregående år. Vi ser också att försäljningen till konsumenter ligger på de högsta nivåerna sedan den svagare bostadsmarknaden inleddes 2022. Vi fortsätter också minska de osålda färdigställda bostäderna, inte minst i balansräkningen, där vi för ett år sedan hade drygt 500 bostäder som var osålda i balansräkningen. De har gått ner till dryga 200 bostäder nu. Allt det här bidrar till att vi har ett kraftigt förbättrat kassaflöde. Vi har förbättrat kassaflödet med närmare en miljard jämfört med föregående år. Försäljningsgraden i våra projekt ökar också. Den ligger nu på 64%, vilket också är den bästa nivån sedan den utmanande marknaden började 2022. Det här tillsammans med de färre osålda bostäderna gör att vi ser mindre risker i vår bostadsportfölj. Samtidigt så ser vi också att vi förbättrar det underliggande resultatet i vår bostadsaffär och även marginalen i vår bostadsaffär om man tar hänsyn till de engångseffekter som vi hade förra året motsvarande kvartal. Vi arbetar vidare också med att optimera våran byggrättsportfölj och säkra produktionsstarter i närtid. Under det här kvartalet har vi sålt flera projekt till investerare. Vi har också i slutet på kvartalet förvärvat ett projekt i Malmö med närmare 300 byggrätter, där vi räknar med att starta det projektet redan nästa år. Sen förvärvade vi också 1300 byggrätter i första kvartalet i Norge, vilket bidrar på ett positivt sätt. I det första kvartalet så gjorde vi också en försäljning av del av ett projekt i Stockholm och samtidigt förvärvade vi byggrätter i Nacka med potentiell start 2027. In the quarter, we have also rejuvenated the business by the fact that the departure of GIMA Entreprenad is now fully implemented. This means that we can have full focus on our core business, which is to project develop housing and areas with competencies in all projects. Vi jobbar också vidare med vår standardisering och effektivisering, vilket ger resultat. Den har lett till att vi har 30% kortare ledtider i våra projekt, och vi fortsätter kontinuerligt identifiera kostnadsminskningar via vårt arbete med vårt strategiska initiativ, produktivitetslyftet. Så sammanfattningsvis så ser vi att det är fortsatt osäkert i omvärlden men utvecklingen under kvartalet visar att vår affärsmodell fungerar även i den här utmanande marknaden. Om vi går över till siffrorna då i kvartalet så ser vi som sagt var att de sålda bostäderna ökade kraftigt. Även bostäder i pågående produktion ökade kraftigt jämfört med föregående år. Vi har över 500 bostäder fler i pågående produktion i år jämfört med föregående år. Och vi startade fler bostäder i kvartalet. Tittar man på prisutvecklingen så stiger priserna nu i Sverige på våra marknader. Dock är det fortfarande varierande beroende på läge och projekt. Vi ser att på andrahandsmarknaden så stiger priserna mest på större lägenheter i de mest attraktiva lägena. Även i Norge så har priserna ökat det första halvåret. Lite svagare utvecklingen i Oslo under det första halvåret. Men en kraftigare prisutveckling i Bergen där JM är väl positionerade. i Finland var prisutvecklingen fortsatt svagare än i de andra två länderna. Vårt arbete med att möta kundernas förväntningar genom att utveckla hållbara bostäder med de bästa planlösningarna, en god standard och kvalitet i detaljerna ger resultat. Vi har fått ett kvitto på det genom att vi har Nordens nöjdaste bostadskunder Tillsammans med att vi har våra professionella säljpersonal och den stärkta bostadsmarknaden så redovisar vi nu en betydligt högre försäljning. Främst så ökar försäljningen för oss i Stockholm och i Riks. Om man fokuserar på första halvåret så har vi i år sålt över 1700 bostäder och det kan jämföras med helåret förra året då vi sålde drygt 2000 bostäder. Så försäljningen går betydligt bättre i Sverige. Tydligast var försäljningsökningen till konsumenter i Sverige. Men vi har även i kvartalet sålt tre projekt till investerare. Och vi har dessutom tecknat avtal om försäljning av ytterligare två projekt. Och de kommer att produktionsstartas ett utav dem i slut på det här året. Och ett ungefär vid halvårsskiftet nästa år. Och de kommer att redovisas som sålda i samband med produktionsstart, de projekten. Så ett ökat intresse även hos investerare, vilket är glädjande. Bostäder i pågående produktion. Thank you very much

If we start to look at the results, we can see that the revenues increased to 2.8 billion SEK this quarter. The increase is due to the fact that we have more housing in production and a higher activity in our projects. The revenue result was 70 million SEK compared to 116 million SEK last year, and the margin was 2.5%. But if we put back the effects of the one-time character, we can see that the underlying result is actually better in the housing business. In the previous year, we had a solution of cost reserves in our large office project, and we got a replacement for a twist, and in total it was over 80 million kronor. This year we have had a little smaller postage, but also a return character that also affects the result of about 25 million kronor. So if we adjust for those postages, we see that the housing business is doing better than in the previous year. Marginalen är ändå relativt låg i det här kvartalet och det beror mycket på den projektmix som vi har just nu där vi har sålt väldigt bra i tidiga skeden där upparbetningen låg och samtidigt så är vi försiktiga med att ta fram för mycket vinster i tidiga skeden i projekt. Å andra sidan har vi sålt också väldigt bra från lagret och i lagret har vi fortsatt lite svagare marginaler. Men tittar vi på halvåret så ser vi att vi ändå har en marginal som är nivå med föregående år. Och tittar vi också på helåret så har vi visserligen fortfarande ett projekt kvar med lite lägre marginaler som vi fortfarande behöver sälja av. Och det kommer hålla nere marginalen för helåret. Och därför tror vi att det kommer landa på en nivå ungefär som vi hade under 2025 för helåret. Om vi sedan går vidare och tittar på våran byggradsportfölj så har vi även det här kvartalet varit aktiva med att försöka optimera våran byggradsportfölj. I Stockholm har vi under första halvåret sålt mark där vi ser att vi har ganska lång tid fram till projektstart. Och vi har också ökat antalet stappler i Stockholm. Samtidigt har vi förvärvat ny mark och den är i bra lägen men nära till projektstart. Thank you very much. i Norge försöker vi kapitalisera på den förväntade marknadsuppgången så där har vi gjort det här stora förvärvet under första kvartalet och det gör att balansen ökar i Norge medan vi i Finland och andra sidan försöker minska exponeringen och det gör vi framförallt genom att starta hyresrättsprojekt till investerare. Vi har en stabil genomloppstid av våra byggrötter. Balansen är i stort sett oförändrad från det första kvartalet och vi ser att vi fortfarande har en genomloppstid som kanske är något längre än vad vi önskar. Men i takt med att vi anskaffar mer mark med kort tid till projektstart och samtidigt startar fler projekt så ser vi att vi gradvis kommer kunna närma oss vårt riktmärke om 5-6 år. De osålda bostäderna i balansräkningen minskade kraftigt, men under det andra kvartalet så hade vi flera projekt som avslutades och det totala antalet osålda bostäder ökade något. Men vi är inte särskilt oroade för det här för vi ser att vi omsätter lagret väldigt snabbt och lagret av osålda bostäder i balansräkningen minskade som ni ser. Vi är nu nere på en nivå av osålda bostäder i balansräkningen som vi tycker är långsiktigt hållbar. Kassaflödet var starkt det här kvartalet. Det var främst tack vare att vi minskade laget av osålda bostäder. Och vi har även jobbat på bra med övrigt rörelseskapital som var positivt. Och sammantaget gav det här att vi hade ett kassaflöde som var nästan en miljard bättre än samma period föregående år. Och tittar vi på de senaste tolv månaderna så har vi ett positivt kassaflöde på över en och en halv miljard. Och det här är också lätt till att vi har stärkt vår finansiella position från en redan stark position skulle jag påstå. Nettodonskulden minskade under kvartalet med ungefär en halv miljard. Samtidigt var den tillgängliga likviditeten i JM nu 4,3 miljarder. Det här ger oss en stor finansiell handlingskraft om det skulle dyka upp några förvärvsmöjligheter. Om vi sedan går över till de olika komponenterna i bostadsaffären och den successiva vinstavräkningen så ser vi att den kostnadsbaserade effekten var positiv och större än föregående år. Den kostnadsbaserade effekten är upparbetningen under kvartalet gånger den prognos man hade vid kvartalets ingång. Den ökade alltså tack vare att vi hade fler pågående projekt och en hög aktivitet i projekten. Även det här kvartalet så hade vi en positiv omräkningseffekt på totalen och det visar att sammantaget så har vi förbättrat våra projektprognoser. Om vi sen tittar lite djupare på omvärderingseffekten så kan vi se att Riks och Finland och Norge alla har förbättrat sina projektprognoser. I Stockholm har vi haft två kvartal med ganska stora prognosförbättringar. Där låg man stabilt under kvartalet. Vi har inte gjort några större prisjusteringar i Q2 2026. Som ni kan se så var även försäljningseffekten positiv. Det betyder att trots att vi hade en ökad produktion och en hög upparbetning så sålde vi snabbare än vad vi arbetade upp projekten. Då får man en positiv försäljningseffekt som ni kan se i det här kvartalet. Sammantaget kan ni notera att bruttoresultatet i bostadsaffären uppgår till 323 miljoner kronor, vilket är en tydlig förbättring jämfört med föregående år.

Med det så är det tillbaka till dig, Mikael. Tack, Tobias. Om vi går över till JM Stockholm då först. Vi ser att benägenheten för kunderna att teckna kontrakt tidigt i processen har ökat. Och nu är vi inne på en normaliserad nivå. Och vi redovisar en kraftigt ökad försäljning i Stockholm som är drivet av konsumentförsäljningar. Men samtidigt så noterar vi ett ökat intresse hos investerare av att köpa våra projekt. Och vi har under kvartalet tecknat avtal om försäljning av ett projekt i Solna i Huvudstad. som vi planerar produktionsstartar i andra kvartalet 2027 och det kommer att redovisas som sålt i samband med produktionsstarten. Vi redovisar också ett kraftigt förbättrat underliggande resultat i bostadsaffären i Stockholm om man tar hänsyn till engångseffekter vid motsvarande kvartal föregående år. Intäkterna ökar också till följd av fler bostäder i pågående produktion Och vi har i kvartalet startat fler bostäder än vad vi gjorde föregående år, motsvarande kvartal. Exempelvis så har vi startat det här projektet, det är 128 bostäder, i södra Stockholms högsta hus, Spiran, som ligger i området Marievik i Stockholm. I Marievik har vi också det nya utomhusbadet som JM har varit med och utvecklat och som i kvartalet blev nominerat till årets Stockholmsbyggnad. Och det är framröstat som årets Stockholmsbyggnad, vilket visar att invånarna i Stockholm uppskattar JMs sätt att utveckla platser och utveckla projekt. Och det är mycket glädjande. Det är ett väldigt fint projekt som vi startar. Vi ser på det första halvårets siffror att alla siffror stärks i Stockholm. IRIKS så har benägenheten också ökat hos kunderna att teckna kontrakt tidigt och är nu normaliserad. Vi sålde betydligt fler bostäder i år än förra års andra kvartal, men startade samtidigt färre bostäder. Intäkter, resultat och marginal stärktes i Riks och vi produktionsstartade bostäder i Riks i alla våra tre regioner. Bland annat i Spinnerifabriken som är det andra projektet i området Gamlestaden som JM utvecklar. Gamlestaden är kanske enligt mig det finaste arkitektoniska projektet som JM har för tillfället. Det ligger bara ett stenkast ifrån de centrala delarna av Göteborg. Vi sålde också på Riks två projekt till investerare. Det första projektet, Drottningen i Upplands Väsby, produktionsstartades också i det här kvartalet. Det andra projektet i Uppsala planerar vi att starta i slutet på 2026. Det kommer att redovisas som sålt i samband med starten. Dessutom så har vi under kvartalet förvärvat byggrätter. 290 fina byggrätter i Limhamn i Malmö, där vi planerar första produktionsstarten redan 2027. Om vi går över till Norge så ser vi att försäljningen och starten av nyproducerade bostäder i Norge är fortfarande kvar på historiskt låga nivåer. Precis som i Sverige så har man utmaningar med planprocesserna i Norge. De både försenar projekt och omöjliggör vissa projekt och också fördyrar projekt. Så det där måste man jobba vidare med att skynda på planprocesserna. För JMs del så har vi ökat antalet sålda bostäder i kvartalet jämfört med föregående år. Intäkten och rörelseresultatet ökade också jämfört med föregående år, tack vare förvärvet av byggresportföljen i kvartal 1, men även på grund av att vi då har fler bostäder i pågående produktion. Marginalen är i linje med föregående år. I kvartalet har vi inte startat nåt nyt projekt i Norge, men vi har tecknat avtal om en option i Oslo med 140 byggrätter som är villkor att laga kraftvunnen detaljplan. Glädjande nog i Norge så fick vi Svanenpriset, vilket är ett bevis på vårat systematiska arbete inom klimat och miljö. Så bra jobbat kring de frågorna från vår Norgeorganisation och våran stab. I Finland så ser vi att bostadsmarknaden fortsatt är mycket avvaktande med ett stort utbud och en svag prisutveckling. Samtidigt ser vi nu att man har infört lättnader i bolåneregler och konsumenternas förtroende och förhoppningar framåt är på de högsta nivåerna på fyra år i Finland. Det här har båda gått och bör inverka positivt på bostadsmarknaden i Finland framöver. Vi på JM ökade vår försäljning i kvartalet genom att vi sålde ytterligare två projekt till Ice Capital. Tyvärr, däremot, så har förutsättningarna för statligt stöd till hyresbostadsproduktion successivt stramats åt, och det bedöms försvåra försäljningar till investerare framöver i Finland. Vi ökar produktionsstarterna i Finland. Bland annat startade vi 34 bostäder i Esbo. Intäkter, resultat och marginal minskade däremot på grund av lägre pågående produktion och en stor del av bostäderna ligger i tidiga skeden i pågående produktion med lägre resultat som följd. Sammanfattar vi läget så har vi branschens nöjdaste kunder. Vi har också ett starkt varumärke på JM och även om vi ser fortsatt stora utmaningar med både komplexa och långsamma detaljplanerprocesser som försenar många projekt och tyvärr ibland bromsar projekt helt under en period så har JM en attraktiv byggrättsportfölj med många bostäder och byggrätter i bra attraktiva lägen. JM has always focused on having a well-measured risk profile. And we have a strong risk profile, because we have a strong sale rate, we have significantly fewer unsold properties in our balance sheet, and we also have a strong financial position, which has been strengthened through the strong cash flow in the last quarter and the last year. Vi fokuserar på det vi kan påverka genom vår strategi, där vi med många kompetenta medarbetare i alla skeden i projekten hela tiden arbetar intensivt med att förbättra oss. Och det ger resultat. Vi har genom standardisering och effektivisering sänkt ledtiderna med 30% och vi sänker även våra produktionskostnader. Så vi lever i en geopolitisk osäker omvärld och i Finland och Norge ser vi fortfarande att det är avvaktande. Men samtidigt så ser vi under det här kvartalet en positiv trend på bostadsmarknaden i Sverige. Det är svårt att förutse hur det här kommer att fortsätta att utspela sig med tanke på omvärlden, men vi jobbar med det vi kan påverka och vi ser det här kvartalet att det ger resultat. Så sammantaget så är vi på JM väl positionerade i takt med att marknaden fortsätter att successivt förbättras. Jag vill passa på att tacka alla engagerade JM-medarbetare som på ett så professionellt sätt varje dag jobbar med att vi ska bli bättre och leverera bättre resultat. Jag lovar er, investerare och ägare, att vi gör allt vi kan, jag och mina medarbetare, för att vi ska fortsätta att förbättra resultatet framåt. Därmed vill jag tacka er för att ni har lyssnat. Jag och Tobias är redo för frågor.

For questions on the phone, please press star and one. The first question comes from Kayvan Chivarampur from SEB. Please go ahead.

Good morning. I have a few questions. The first is just technicality. How will it be that these 233 units that have been sold to Hemvist will not be delivered as sold units even though they are sold on paper?

I can't hear you. No, it's because we only deliver sold projects that have also started. And that's nothing new for this business. It's always been like that. As soon as the project is delivered, or has started, we have started production, it will also come into our sales statistics.

Okay. And then I just want to ask about Finland. The margin of return is quite large compared to last year. Could you develop a little, for example, what is relevant to Inventarier, men även med tanke på att en ganska stor andel av pågående produktionen borde ju vara de här försålda hyresprojekten. Hur ser ni på marginalen i dem? Om man tänker bara några kvartal framåt. Hur bör det utvecklas givet det?

Dels är det en mix av att vi har färre pågående produktion till konsumenter där marginalen oftast är högre. Sen i det här kvartalet så har vi visserligen precis startat men vi har inte hunnit upparbeta så mycket de här nya projekten som vi har sålt här under året. Så det är en låg upparbetning i de projekten. Så där kommer resultaten komma mer gradvis. Så det är projektmixen som är problemet.

Okej, och sen bara en sista fråga när det kommer till, ni nämnde om att ni tror att helårets marginal för 2026 kommer ungefär vara i linje med förra året, och kanske man kan utveckla det resonemanget med tanke på att förra året var ju lite påverkat av både positiva engångsposter och negativa aspekter då, och sen har det ju varit ganska stora skillnader mellan de olika affärsområdena, kanske man ska kunna få någon mer detalj i hur ni Thank you very much.

Ja, i den stora bilden så är det så att vi fortfarande har ganska mycket kvar att sälja från lager. Det har vi också sett, det är ju det vi ser effekten av i det här kvartalet, det första halvåret. Vi har fortfarande kvar, vi har fortfarande 200 lägenheter plus med lägre marginaler som ska säljas av. Och att de här projekten som också avslutas nu, det är ofta äldre projekt som också har en lägre marginal. They need to be sold off. At the same time, we are starting new projects where we will hopefully be able to get better margins in the future. But there we have a low employment rate and we are careful with the revenue intake in the earlier stages. And that is what keeps the margin down. Then we have had one-time positions both last year and this year. This year we have sold land with high profits. But in total, and last year we had perhaps greater solutions to cost reserves, but above all a good result in property development in the previous year, which now lies in Stockholm. The next question comes from Fredrik Stensved from ABG Sandal Collier. Please go ahead.

Tack för det. Jag skulle vilja börja på marginalen. Går det att kvantifiera vad mix-effekten gör på marginalen i kvartalet? Det vill säga om vi säljer bostäder från lagret med lägre marginal än projekten ni har igång, hur mycket drabbar det marginalen på gruppen?

Okay.

Och fortsätter på temat marginal och en uppföljningsfråga på det här med marginal i år mot föregående år. Är det alltså inklusive alla engångsposter åt alla möjliga håll som man ska tänka att er kommentar utgår ifrån?

Ja, i det enskilda kvartalet. Om du tittar på redovisningen av bruttoresultatet i bostadsaffären, då får du en bra bild av hur det underliggande resultatet går. Men du får summera ihop de olika engångseffekterna så det är över 100 miljoner kronor sammantaget kvartal mot kvartal.

Ja, men det är hela året 2026 så säger ni att det ska vara likt eller samma härad som hela året 2025. Är det inklusive eller exklusive engångsposter som är positiva och negativa i båda åren?

Det är inklusive och exklusive engångsposter på grovt räknat.

Vilka är exklusive? Vilka ska jag ta bort från den matematiken?

Okay, it sounds like it's exclusive to all one-time posts. Which one-time posts should I include? Jag kan bara svara på totalen så kommer vi ha ungefär samma marginal som vi hade föregående år.

Sen har jag en sista fråga på kommentaren kring att marknaden börjar normalisera sig vad gäller försäljning på ritning.

En tydlig indikator på det är ju våran bokningsgrad och säljgrad i pågående produktion som nu ligger på 64%, vilket är över normalspannet på 55-60%. Så den indikerar att vi säljer mer tidigt och bokar mer tidigt i projekten. Yes, super, thanks.

As a reminder, if you wish to register for a question, please press star followed by one. Star followed by one. Gentlemen, there are no further questions. Back over to you for any closing remarks.