John Mattson Fastighetsföretagen AB (publ)

Welcome today. My name is Per Nilsson and I am the CEO of Jomatson. I look forward to, together with our new CFO Ebba Pilokart, presenting our report for the period from January to March. The first quarter of the year has been eventful, where we have continued to advance in the development of the company. We carry out our strategy with a focus on the existing cash flow, while we reinvest in long-term value creation. We also evaluate running both selective withdrawals and acquisitions in order to optimize the use of capital and at the same time strengthen the company's conditions to handle higher interest rates. During 2023, Madsson carried out a successful work to optimize the business and strengthen the cash flow to the company. It is exciting to see that during the first quarter we maintain the effectiveness of the business despite continued price increases. Förvaltningsresultatet för perioden ökade med 11 procent jämfört med samma period föregående år som följde av bibehållen, effektivitet och lägre räntekostnader. Årets hyresförhandlingar för samtliga våra bostäder är nu klara. Vi kommunicerade tidigare att hyresökningen för våra bostäder på Lidingö och i Sollentuna i genomsnitt blev 5,1 procent från och med 1 januari. The rent increase for rented properties was 5.2% from March 1. In the framework of the year's rent negotiations, several real estate companies have concluded two-year agreements with historically high rent increases even for 2025. Historically, housing properties have been compensated for inflation even if it has decreased before rents have been adjusted. Under 2023, we had a positive net income of SEK 8 million in our commercial stock, which contributes to increasing our income. It is very happy that the share of our previous vacancies in the slaughterhouse area is now out. In total, we have spent about SEK 2,600 per square meter in the slaughterhouse area. The expenses strengthen our cash flow, while the new businesses also contribute to the development of the area. Visionen för Svarthusområdet är en blandstad med brett utbud av mat, kultur och upplevelser. En vision våra nya hyresgäster kommer att bidra till. Trots ett sämre konjunkturläge ser vi en fortsatt god efterfrågan på våra kommersiella lokaler. Under det första kvartalet i år hade vi en positiv netthålltyrning i vårt kommersiella bestånd om 5 miljoner kronor. We have another potential to rent vacant premises and have continued to focus on that in the future. During the first quarter, we welcome new rental guests to their new homes in our project Gengasen in Öreby in southern Stockholm. The project includes new production of a total of 129 apartments and commercial premises, but also an upgrade project of 76 apartments. Nyproduktionsprojektet är nu färdigställt och det kvarstår ändå att färdigställa cirka 22 lägenheter i uppdateringsprojektet. Projekten bidrar positivt till utvecklingen av våra hyresintäkter. Jag kommer berätta mer om det här projektet senare i presentationen. Under första kvartalet har vi påbörjat vår största solcellsinstallation hittills. Installationen sker i vårt fastighetsbestånd i Larsberg på Lidingö och bedöms produceras cirka 350 megawattimmar el per år när den är i drift. Den här solcellsinstallationen är en del av genomförandet av den treårsplan för energieffektiviseringar som framarbetats. Jag kommer berätta mer om det här senare i presentationen. I början av april avyttrade vi en bostadsfastighet i Alvik i Stockholm till ett underliggande fastighetsvärde om 93 miljoner kronor. Försäljning är ett led i vår strategi. The strategy is to continuously evaluate our property and make selective assessments in order to optimize the use of capital and at the same time strengthen the company's conditions to handle higher interest rates. Including the payment from the sale of the property in Alvik, the loan rate increases to 49.8 percent, alternatively to the exit of quarter one. We are very pleased that despite Fortsatta prisökningar kan bibehålla effektiviteten i verksamheten. Det första kvartalet var ovanligt kallt och snörigt, vilket påverkar våra kostnader för uppvärmning och snöröjning. Jämfört med samma period föregående år är kostnaden för uppvärmning och snöröjning cirka 3 miljoner kronor högre. Förvaltningsresultatet ökar med 11 procent jämfört med samma period föregående år. Tillväxten i förvaltningsresultatet är främst ett resultat av att vi bibehållit effektiviteten i verksamheten. and the interest rate debt has decreased as a result of sales and new emissions during 2023. As a result of an increased number of shares, the growth in the management results per share is minus 44%. In the quarter, we see a continuous decline in real estate value as a result of rising cash demands in the market. Värdeförändringen för det första kvartalet blev minus 0,5 procent, vilket främst är en följd av att avkastningskraven för vår fastighetsportfölj justeras ihop med genomsnitt åtta punkter. De stigande avkastningskraven motverkas primärt av ökade hyresintäkter som följde de årliga hyresförhandlingarna för bostäder. Tillväxten i långsiktigt substansvärde för första kvartalet 2024 jämfört med samma period föregående år var 8 procent. And as a result of a larger number of shares during the first quarter of 2024 compared to the same period the year before, the growth in long-term investment value per share is minus 46% compared to the same period the year before. As I mentioned earlier, we announced at the beginning of April a housing property in Alvik, Stockholm, with an underlying property value of 93 million kronor, which is about 5% of the recorded value for the fourth quarter of 2023. Att vi fortsätter sälja fastigheter i linje med eller över bokfört värde befäster värdet på vår fastighetsportfölj. Även om läget på transaktionsmarknaden är fortsatt avvaktande märker vi sedan årsskiftet en viss ökad aktivitet, vilket är ett tecken på att köpare och säljare börjar närma sig varandra. Transaktionsvolymen i Sverige uppgick för det första kvartalet i år till 27 miljarder kronor, vilket är en ökning med 29 procent jämfört med samma period föregående år. As a result of the completion of the new production project, Gengasen in Örby, the number of apartments increased by 81 apartments and is now up to 4,351 apartments. The available area is now increasing by 4,000 square meters and is now up to 347,000 square meters. The housing in Alvik was removed after the period began, which is why the sale does not affect the number of apartments in the first quarter. As a result of the completion of project Gengasen in Örby during the first quarter, the number of apartments in our project portfolio is decreasing, with 129 apartments now going up to 660 apartments. All projects are located in attractive areas with high demand and willingness to pay for housing. If we look at individual projects, it can be mentioned that after the completion of project Ekporten in Lidingö, together with Lidingö stad, we now have a consensus on the project's formation. Beslut om nyt start PM är planerat till maj och ambitionen är att vara klar med detaljplanen under 2026. Arbetet med projekthjälpslaktaren i slakthusområdet löper på enligt plan och detaljplanen är för närvarande ute på samråd. Som vi tidigare nämnt planerar vi inte att starta nya nyproduktionsprojekt förrän tidigast 2026 och det här till förmån för investeringar i vårt befintliga bestånd genom primärt energieffektiviseringar and value-creating apartment upgrades. Until then, we will continue our projects in the early stages to have built-in building rights when the market conditions are again favorable to start new projects. We will also work to keep building rights open to our long-term goal of starting production of 250 apartments per year. In the picture, you can see our property in Jämnbasen 4, Örby, where we completed the last stage of our new production project during the quarter, with a total of 129 apartments and commercial premises, including a new home purchase boutique. In the same quarter, an upgrade project is also underway on 76 apartments, where the first two stages of 44 apartments are moved. The new production project and the ongoing upgrade project means both a big lift for the quarter and from the area to the grocery store and the rest of the service in the ground floor to facilitate everyday logistics for residents in the area. The project also has a strong sustainability profile, where the new production is certified by Miljöbyggnad Silver. We have, among other things, invested in solar cells, as you can see in the picture here, but also mountain heat to ensure a sustainable and cost-effective energy supply to the property. Under senare tid har det kommit information om att vakanser ökar i nyproducerade hyresbostäder i mindre attraktiva lägen runt omkring Stockholm i Sverige. Det är ett tecken på att presumtionshyran i de här lägena överstiger betalningsviljan från hyresgäster och således också marknadshyran. Det är ett resultat av stigande hyror i kombination med minskad kökkraft hos hyresgäster som följde den höga inflationen sedan 2022. Nyproduktionsprojektet i Örby har gått mycket bra och alla våra lägenheter är nu uthyrda. Det här trots att vi har en genomsnittshyra för projektet på cirka 2850 kronor per kvadratmeter, vilket kan jämföras för vår genomsnittliga hyra för bostäder i hela vårt bestånd, som är drygt 1700 kronor per kvadratmeter. Projektgengasen i Örby och våra övriga projekt i projektportföljen ligger i attraktiva områden med hög efterfrågan och betalningsvilja för bostäder. Det medför en låg risk för vakanser trots höga presumtionssyror. Läget för yrkesprojekt blir allt viktigare för framgångsrik och lönsam projekt framåt. Här är vi genom vår projektportfölj väl positionerade. Med det vill jag lämna över till Ebba.

Tack. Resultatet för perioden visar ett ökat förvaltningsresultat och ett positivt resultat för perioden. If we look at the revenues in the first blue column, we see the results for the period from January to March 2024. The rent revenues go up to 157.5 million kronor, which is 3.6 million higher compared to the previous year's corresponding period. The difference is mainly related to the rents in the apartments in Sollentuna and Lidingö, which were cleared in Q1 and are booked from 1 January. Övriga hyreshöjningar var inte klara vid periodens utgång och finns inte med i utfallen i Q1. Även ökad kommersiell uthyrning bidrar positivt till intäkterna. Vi har en ekonomisk uthyrningsgrad om 97,0% nu, vilket är en ökning med 0,9% jämfört med föregående kvartal. Det är främst ett resultat av vårt aktiva arbete med att hyra ut vakanser i vårt kommersiella bestånd. If you look at the commercial stock, the economic growth rate is now 93.9%, which is a big climb up from 87.5% at the start of Q4. The economic growth rate for housing is isolated at 98.7%, compared to 99.4% at the start of Q4. Preparations for upgrade projects in Rotebro and Rotsunda contribute to this reduction. På kostnadssidan, som Per tidigare nämnt, har vi genomfört ett effektiviserings- och kostnadsbesparingsprogram och vi tagit åtgärder för att förbättra energiprestandan i våra hus. Trots detta har ett kallt och snörikt Q1 2024 lett till ökade fastighetskostnader med 3,1 miljoner kronor jämfört med Q1 förra året. Varav 2,6 miljoner kronor ökade kostnader för uppvärmning och 0,5 miljoner ökade kostnader för snöröjning. The operating net for Q1 was raised to 101.6 million kronor, which is an increase of 0.5 million kronor compared to Q1 2023. The central administrative costs were raised to 11.8 million kronor, which can be compared to 10.6 million kronor in the same period last year. This is an increase that mainly depends on increased costs from internal staff. Finansmetod för perioden är minus 57,1 miljoner kronor och det har förbättrats med 4 miljoner jämfört med Q1 förra året till följd av lägre skuld som i sin tur är en effekt av genomförda försäljningar och den nyemission som genomfördes i slutet av 2023. Längst ner i tabellen ser vi att den genomsnittliga räntan har ökat från 3,1% föregående år till 3,4% vid Q1s utgång. Förvaltningsresultatet för Q1 blev 32,6 miljoner kronor jämfört med 29,4 Q1 föregående år. Räntetäckningsgraden för perioden uppgick till 1,6 gånger och överskottsgraden uppgick till 64,5 procent. Överskottsgraden i kvartalet har påverkats nedåt av driftkostnaderna på cirka 3,1 miljoner kronor på grund av ett snörikt kvartal. Without this effect, the surplus would have been 66.5%. Then we move on to the change in the property value in the quarter. This year we had a property value of 13,568 million kronor, i.e. 13.6 billion. Under the quarter, this value has been affected by investments in new buildings and upgrades, 69 million kronor. And then we have unrealized value changes that go up to a total of minus 73 million kronor. Under Q1 2024, we have adjusted the reduction requirement with eight points, and that corresponds to a negative value change of minus 325 million kronor, or minus 2.4 percent. Den förändringen av det negativa avkastningskravet har dock motverkats av ökade driftnetto, främst på grund av hyreshöjningarna för bostäder. Det har haft till en positiv effekt på värdeutvecklingen med hela 252 miljoner kronor, eller plus 1,9 procent för perioden. De här förändringarna tillsammans har resulterat i ett fastighetsvärde om 13.6 billion kronor at the start of the quarter, 13,563 million kronor. And then we move on to the company's balance sheet. In the left blue column we see the outgoing balances per 31 March 2024. As we just went through in the previous picture, the outgoing property value per 31 SEK 3 million. The debt side. Existing interest-bearing debts amount to SEK 7.2 billion, which is a decrease compared to the previous year's Q1 of a total of SEK 1.6 billion. Amortization of loans has been done with liquid from property sales that have been withdrawn over the past year, as well as capital from the previous emission that was carried out during quarter 4, 2023. At the bottom of the table, we see that the reward rate per end of the quarter goes up to 50.1%, which can be compared to 58.4% at the start of Q1 2023 and 49.8% compared to Q4 2023. Included is the sale of the property Fulfjället 1 in Alvik, which was removed on April 12, the reward rate goes up to 49.8%, everything else is the same. Långsiktigt substansvärde uppgår till 86,53 kronor per aktie där ju antalet aktier under förra året ökade från 37,9 miljoner till 75,8 miljoner aktier vid utgången av det fjärde kvartalet 2023 till följd av företrädesemissionen. Finansieringen Under inledningen av januari var John Mattsson fortsatt aktiva med räntesäkringar där vi utnyttjat att långräntorna följt tillbaka kraftigt under slutet av 2023. Kapitalbindning. Inga refinansieringar har gjorts under kvartalet därför den genomsnittliga kreditbindningstiden minskar något från 3,0 till 2,8 år. Räntebindning. Hela 76 procent av våra lån har en räntebindningstid som är längre än ett år And our average interest rate was 2.8, which is a little longer than the previous quarter, where the average interest rate was 2.9. The average interest rate rises to 3.38 percent per 31-33. If we calculate the planned amortization of 300 million kronor from the company's emissions and a final placement of the building credit we have for the Gengas project in Örby, then the average interest rate would have been 3.21 percent, all the other equal, per the 31st of March. Income capacity. This table illustrates John Mattsson's current income capacity on a 12-month basis per 31st of March 2024, with a back-down of the entire poverty status per balance day. This should not be equated with a forecast. The rental revenues are based on contracted revenues per balance day and go up to 634.4 million kronor, which is an increase of 34.3 million kronor. The rental value has increased with the rental increases that were made on the balance day, Sollentuna and Lidingö. In addition, the last stage of the finished new production project as well as moved upgraded apartments in Gengasen in Örby. The vacancies decrease by 2.5 million som en följd av fortsatt framgångsrikt utgivningsarbete och vakanser i vårt kommersiella bestånd. Driftöverskottet ökar jämfört föregående kvartal i den här intjäningsförmågan från 444,3 till 458,1 miljoner kronor. Drift- och underhållskostnader är baserade på rullande 12 månaders utfall. Kostnader för fastighetsadministration och centraladministration baseras på bedömda kostnader på 12 månaders basis. The administrative costs correspond to the decline in the past few months, but where adjustments have been made for property administration in sold properties, as well as the entry costs in the central administration of 3 million kronor that we had under 2023. The financial net has been calculated based on the average interest rate on the net debt per balance day, in addition to the interest rate of interest, and this does not make a forecast for future interest rates. Eventuell ränta på likvida medel har ej beaktats. Finansnettot var här minus 244,6 miljoner kronor, vilket är en förbättring från minus 253,1 miljoner förra kvartalet. Som en följd av stärkt driftnetto, tack vare bibehållen, effektiv förvaltning och ett bättre, högre finansnetto, så ökar förvaltningsresultatet i intjäningsförmågan från 143,6 miljoner the previous quarter to 165.4 million per Q1. And with that, I would like to hand it back to Per.

Thank you. As a result of the fact that we strengthened the balance sheet during 2023, we can now reinvest in long-term value creation. During 2024, it will happen by investing in our existing stock, where we will primarily invest in energy optimizations and value creation housing upgrades. In 2030, we will reduce our greenhouse gas emissions within scope 1 and scope 2 by at least 40% compared to the 2021 level. Scope 1 is made up of our direct emissions from the business, and scope 2 is the emissions related to purchased energy, which is primarily used to heat up our apartments. The emissions within scope 2 make up the absolute majority of the total emissions within scope 1 and scope 2 combined. Den långsiktiga planen för att nå målet till 2030 kompletterade vi under 2023 med delmålet att minska inköpt energi med 25 procent fram till år 2026. Här har vi tagit fram en treårsplan för att uppnå det här delmålet, en plan som vi redan har påbörjat genomförandet av. I planen ingår både åtgärder för att minska energianvändningen i våra fastigheter och även att tillskapa nya hållbara energikällor. Under första kvartalet har vi påbörjat vår största solcellsinstallation hittills i Larsberg på Lidingö och i samma område har vi även beslutat att investera i värmeåtervinning vilket i kombination med egenproducerad el kommer att ge en betydande reducering av inköpt energi till de här fastigheterna. Hittills i år har vi beslutat om att genomföra investeringar i energieffektivisering om totalt cirka 20 miljoner kronor. Investeringarna är lönsamma och har en genomsnittlig direktavkastning om drygt 10%. Investments strengthen the cash flow of the properties and the value of the property at the same time as they contribute to John Mattsson's climate impact. Under 2024, we plan to invest a total of about 60 million kronor in energy efficiency measures. We are preparing again to start new housing upgrade projects. Upgrading takes place in two steps, base and total upgrade. In the base upgrade, the technical status of the building is ensured, And in total upgrading, the cost of the housing changes to the same level. We have the potential to upgrade a total of about 1,500 apartments in our state, 600 apartments that can be both base and total upgraded, and 900 apartments that are already base upgraded and can be total upgraded. The investments are profitable and have a direct discount of between 5 and 6.5 percent, depending on whether the housing is both base and total upgraded or only total upgraded. The closest are our properties in Rotebro, which comprises 283 apartments. The turnover rate for properties that have not yet been upgraded is typically over 50%, as a result of low rents and high property costs. This can be compared with the turnover rate for all of our properties, which was 72% in 2023. In apartments that are both base and total upgraded, the rent can typically be increased by about 50% and the property costs are lowered blandat genom energieffektiviseringar. Uppgradering har därmed stor påverkan på fastighetens kassaflöden och överskottsgraden. Vår projektverksamhet stod under 2023 för cirka 70 procent av vårt totala klimatavtryck, varför det är viktigt att hela tiden utveckla hur vi uppgraderar våra projekt för att minska utsläppen av växthusgaser. Som del av vårt arbete med att nu återstarta vår uppgraderingsverksamhet arbetar vi med för hur vi ska minska klimatavtrycket i våra lägenhetsuppgraderingar. Sammanfattningsvis är det mycket glädjande att vi ökar förvaltningsresultatet samtidigt som vi nu återinvesterar i långsiktigt värdeskapande. Stort tack till alla medarbetare för era insatser under kvartalet.

Om du vill ställa en fråga, tryck fyrkant 5 på din telefon för att ställa dig i kön. Om du vill dra tillbaka din fråga, vänligen tryck fyrkant 6. Nästa fråga kommer från Erik Granström från Carnegie. Varsågod!

Tack så mycket och tack för presentationen. Jag hade några frågor. Jag tänkte börja lite med den likviditet som ni sitter på nu, eventuell amortering. Jag vet att i samband med Q4 så diskuterade vi möjligheten att amortera runt 300 miljoner. Om jag tittar i rapporten idag så har ni 391 likvida medel. Kan ni säga någonting om planen här? Tänkte ni använda det här, åtminstone delar av det, för amortering i Q2?

Ja, det stämmer. Vi har faktiskt efter periodens utgång amorterat 115 miljoner kronor och avser att fortsätta amortera till totalt belopp om cirka 300 miljoner kronor.

Okej, tack. Och sen så tänkte jag fråga lite om investeringar. Vad tror ni att ni kommer att landa på i år? Jag noterar att ni har ju en del nyproduktion med investeringarna här i Q1. But it is clear that new production is not something we will focus on here and now. So, 60 million in energy investments. What do you think the total will be for 2024?

If you look at our ongoing total upgrades, what we do when we have natural changes in our stock in combination with commercial rent and the rent adjustments we make, and also a certain amount of maintenance, it is somewhere around 100 million SEK during the year. Then there can be talk of larger investments, if we decide to start an upgrade project. And they are typically, if you upgrade both the base and total apartment, it is about 1.2 million SEK per apartment. And then, as I mentioned earlier, what is closest to hand for us is the Rotebro project. We have no decision to start that project yet, but look at the possibilities. But it's 283 apartments. Not all of those apartments would be able to be completed during the year, but it depends on when we start, then how big the investment will be in total under 2024. So we have to get back to that later on when we have a decision to start up an upgrade business.

Okay, thank you. And then maybe a little related to that, I note in the report that you write that you activated about 5.5 million, if I'm not mistaken. And I guess it's related to what happened during Q1, not to mention Örby. How do you see activation in the future, given how the project portfolio looks like?

Om man tittar på de investeringar som jag nämnde vi har här framöver så kommer det vara begränsat när det kommer till aktiveringar. Tittar man på projekt E-engasjning i Öreby så nu är ju samtliga nyproducerade lägenheter färdigställda och inflyttade och även då rotprojektet så kvarstår ju bara 22 av 76 lägenheter så att det blir mycket mer begränsat framåt då när det kommer till aktiveringar. But as Ebba mentioned, we are in the middle of the final placement of loans in the GMG, which will also generate a lower average interest rate when we replace building credits with final-placed loans.

Exactly. Thank you. Finally, you mentioned when it comes to these central costs they were partly dependent on hired personnel. And then I almost interpret it as something random. At the same time, the recognition ability seems to indicate that it is about the level you will probably be at in the future. Can you say something about that I did not interpret it wrong, simply that it is a form of effect that you had during Q1 that will not speed up in the coming quarter?

It's clear that the central administration varies from quarter to quarter. We were a little higher during Q1 compared to what we normally do. And that's from what Ebba said, that we've had a little extra hired staff until we replace it with permanent staff. Now the staff has been recruited, so now we replace hired staff with our own staff. Vår syn är ju att det som finns i intjäningsförmågan ska vara representativt för en hel årskostnad för centraladministration.

Jättebra, tack. Kanske en fråga till, och det gällde lite värdeförändringarna. Ni nämner ju lite att det har rört sig ändå på avkastningskraven här i första kvartalet. Kan ni säga någonting om det skiljer sig från någon geografi eller någon typ av the age of a property, for example, or is this a pretty general effect?

It varies a little from quarter to quarter, if it becomes more specific or more average in terms of resources. This time, it is actually the housing that has gone down a little more than the commercial, that is the difference we have. Not any direct geographical distribution, maybe some något högre ökning i norrort än vad vi har haft på Lidingö. Men inga stora variationer i utståndet.

Okej. Tack så jättemycket. Det var mina frågor.

Det finns inga fler frågor just nu så jag lämnar över ordet till talarna för eventuella avslutande kommentarer.

Då vill jag tacka för frågor och tacka för ert deltagande i vår presentation av vår rapport för perioden januari till mars. Tack så mycket från oss! Tack!