KlaraBo Sverige AB (publ)

Thank you for that and warm welcome to Klarbos first part of the report for 2024. Today we present the company's new member CFO Per Holmqvist and myself Andreas Morfiadakis. We thought we would start a little briefly by going through the development of the quarter to then talk a little bit about our stock and how we create value in the company. Then we will also follow up what we have done in the last quarter by going a little deeper into a special stock and this time we will go to Visby. After that, Per will go over the financial position of the company as well as financing before I return to talk about income. and summary. Finally, we open up for any questions. The first quarter of 2024 has been introduced in a satisfactory way, where we show an increase in rent by 10% compared to previous years. An increase in rent that can largely be explained by the fact that we have achieved success in our rental negotiations, where the majority of these have grown to 30 already on January 1st. In a time when we have had a strong inflation and a marked increase in interest rates, it has been important for us that the rents also keep up, and above all that they have grown to 30 already from January 1st. The annual process with the general rental income has in recent years tended to go out on time, So that it first gets full effect during the second quarter, and maybe even at the end of the second quarter, and that it is first when you see it properly in the company's results. But we have felt that it has been particularly important this year, where we have seen that Kostnadssidan har kraftigt justerats, framförallt de här taxibundna kostnaderna som vi har. Det har skett från och med till oss i januari. Det har varit väldigt viktigt att bolagets intäkter också gör det. Det har vi varit måna om att få igenom. Vi tycker att vi har i väldigt stor utsträckning lyckats med detta i år. In addition to the annual increase, we have of course also continued our work with the distribution of our stock, which has had a positive impact, as well as we have completed some production of new apartments in Borlänge and Helsingborg, which now have a full quarter. The effects of our previously mentioned work in combination with the predictability in our financing, thanks to the high rate of insurance we have, levererar vi idag ett förvaltningsresultat som ökat med hela 35% jämfört med motsvarande period 2023. Som ni förstår är det särskilt tillfredsställande att vi idag redovisar ett resultat som uppgår till 20 miljoner kronor trots att det har varit ett särskilt kallt och snörikt kvartal vilket påverkar bostadsbolag markant då fastighetsägaren står för dessa löpande kostnader. Och i en tid av osäkerhet kan vi konstatera att agerandet med att tidigt i den ekonomiska nedgången räntesäkra en stor del av portföljen, som idag uppgår till 80% med en räntebindning om 3,5 år, visar sig vara fördelaktigt och gör att vårt förvaltningsresultat ökar väsentligt, som jag var inne på. In addition to this, we can also note that our interest rate, which is an important measure compared to banks, and our financial statements in the loan amount actually increases somewhat when it is based on the 12 months, based on the rolling 12 months. The quarter has also generally been characterized by a somewhat more stable transaktionsmarknad och framförallt räntemarknad, där marknadsaktörer i dagsläget pratar mer om räntesänkning än räntehöjning. Då kan vi konstatera att även om fastighetsvärdena stabiliseras något. Vi har förvisso även i detta kvartal justerat direktavkastningskravet upp något i våra värderingar, men det får betraktas som mindre än tidigare kvartal. vilket gör att även värdeförändringar påverkar resultatet väsentligt mindre då än vad vi har i jämförande period föregående år. Slutligen kan vi konstatera att bolagets arbete med förädling av bolagets bestånd genom rot fortsätter som tidigare, om än i något mindre takt. För kvartalet uppgår det till 41 lägenheter. Anledgen till detta är att vi är ödmjuka kring det faktum att det fortsatt råder osäkerhet kring när och hur mycket räntan kommer sänkas Vilket gör att vi noggrant följer kassaflödet i bolaget för att säkerställa en solid likviditetsposition. Detta i kombination med att vi för varje kvartal som passerar också får en mindre bas att arbeta med genom färre lägenheter som har renoveringspotential gör att antalet rot minskat mot tidigare kvartal. Samt att vi har varit något mer selektiva i urvalet som vi önskat renovera. Om vi går över litegrann och tittar på portföljen. Det här är en bild som ni har sett tidigare. Men då är ju Klarbo ett bostadsbolag som idag består av 85 % av bostäder och totalt sett har vi 6600 hyreslägenheter i förvaltning från Trelleborg i söder till Visby i öst och Umeå i norr. Vi har en reell uthyrningsgrad på höga 97,8 %. Efterfrågan fortsätter vara stabil i vår portfölj trots att vi märker en något avvaktande marknad kring uthyrningen. Men det känns ju ändå, att ligga på den här höga nivån känns ju tryggt, då den höga uthyrningsgraden bäddar för fortsatt organisk tillväxt och hög efterfrågan på vår produkt, både den orenoverade och renoverade produkten såklart. Utöver att verka i attraktiva orter är det viktigt att förvaltningen arbetar på liknande sätt över hela landet, där speciellt utstyrningsprocessen är en nyckel till framgång. Vårt bestånd är uppdelat i fyra regioner, syd, öst, mitt och norr, där arbetet samordnas och utförs lokalt, men med styrning centralt när det kommer till övergripande frågor. Trots att regionerna har lokala förutsättningar och utmaningar kan man dra lärdom av varandra och på så sätt effektivisera arbetet och processerna i det dagliga arbetet. Våra tre största orter är Trelleborg, Östersund och Visby, där vi har nästan 50 % av våra lägenheter. Men vi har även då 50 % av vårt kvarvarande renoveringspotential. Den här renoveringspotentialen som jag nämnde tidigare är ju då fortsatt framgångsrik i den rådande marknad och vi ser ju då att vi har en avkastning på de här investeringarna som vi gör på någonstans mellan 6 och 8 %. Det kan man då jämföra med direktavkastningskrav som ligger på i denna rapporten på 4,8% i senaste värderingen. Detta är orter som har tydlig tillväxt med stora infrastrukturprojekt som planeras, återuppstart av regement i Östersund till exempel, och har en dokumenterad lång köttid för att få en bostad. Allt som tryggare är efterfrågan på vår produkt. Nyckeln till framgång i själva förädlingsarbetet är att ingångshyran i portföljen är låg. Som ni ser här i prestationen så uppgår den för den orenoverade delen till 1130 kr per kvadratmeter år. Vilket innebär att det finns en betydande uppsida när vi då genomför en renovering. Investments in a total plot in an apartment is somewhere between 400,000 and 450,000 kr. Then we need to rent somewhere between 30 and 40% to be able to create an economy in the project and get a discount on the level I talked about before, between 6 and 8%. This generates in turn that the company's The cash flow is gradually improving and the value of properties and everything else is increasing accordingly. If we then turn to Visby, then this is a stock of two properties, almost 900 apartments that were acquired in 2018 by Gotlandsämnda, the general utility company. Here we have a total available space of 63,000 square meters The stock itself has a very high demand on the market, we have a real availability rate of 100% And the whole 72% of the apartments have a documented renewal potential. And just for Visby, where we then carry out the ROT-project, they deduct around 7% on average. With regard to the strong growth that Gotland has, and with documented housing shortage, we can see that the demand is Stabil på en hög nivå på lägenheter med ny standard efter renovering då som vi erbjuder Samtliga lägenheter ligger i Visby och är väl samlade med vår förvaltning närvarande dagligen då deras områdeskontor finns mitt i området Till skillnad för de casen som vi drog de sista två Kvartalen då i Trelleborg och Östersund så driver Klara Bo i Bisby då tillsammans med Region Gotland en större detaljplan för att få fram nya byggrätter i området. I den planeringen ingår det då att Klara Bo kan möjliggöra nya byggrätter motsvarande 100 lägenheter utifrån förtätning i vårt område som kommer bidra till ett mer modernt och levande område än idag. Planar för dessa byggrätter går framåt och vi hoppas kunna få byggrätter på plats under 2025 för att därefter möjliggöra etappvis byggstart. Varför lyfter vi fram våra referenscase? Precis som jag nämnt vid förra kvartalet vill vi berätta om hur vi arbetar med områden och vilken samhällsnytta liknande transaktioner medför till kommuner som sålt fastighet till slarvbord. För inte bara att kommunen friar kapital för andra investeringar såsom nyproduktion En försäljning till Klarbo innebär också ett commitment av oss där vi investerar betydande belopp för att höja den tekniska standarden i området Samt att vi då arbetar med förtätningar där vi i många fall bygger bort till exempel oanvända parkeringsplatser och på så sätt skapar nya bostäder på orter med dokumenterad bostadsbrist It is an undeniable collaboration that we consider to be successful. At the same time as all this happens, we of course also create shareholder value for Klarbos owners.

Let's move on to

My favorite graph is the crocodile gap that we called it on Klarbo, to the left. It shows the model of how our value creation work happens quarterly and over time, where we have the orange line that is Hyresvärdesutvecklingen för jämförbart bestånd och dess utveckling. Den mörkare linjen då som då visar den generella hyreshöjningen som vi då har erhållit i samband med förhandlingar med hyresgästföreningen på respektive ord. Det man då kan se här är att under den här dryga femårsperioden som vi då redovisar här gap between these two lines is called the whole 15.4%. So it is something that we have created, an increased cash flow, but also of course an increased property value in our stock through active administrative work. Only during the first quarter this year, In addition to the annual increase, the rent has increased by another 0.6 percent. If you add to the general increase in rent over time, this increase has ended up at more than 30 percent. So this is like a A clear example of how we work on a daily basis and how well the administration works with the established business model that Klara Bo has. If we manage to convert our approximately 4,000 remaining apartments that we consider to have the potential for renovation, then you end up in this graph on the right side and in the right column, which means that A potential rental value increases with about 100 million kronor. And that is what we consider organic growth. We are not dependent on new acquisitions or other things on the market. This is something we can work with in the existing stock. As usual, it is important to follow the graph to the left and follow its development quarter by quarter. That is what creates great value for the company today. When we come over to project development, we all know that it is a complicated market for new nybyggnation, nyproduktion av framförallt bostäder. Det gäller väl fortfarande då för första kvartalet i år. Vi arbetar dock vidare med våra redovisade projekt och vi försöker driva fram dem så långt det bara går så att när vi anser att marknadsförutsättningarna är rätta så är vi redo för byggstatet. En viktig signal att sända kring projektutveckling, att det här är då ett område i bolaget där vi binder väldigt lite kapital för denna del i balansräkningen. Då vi dels inte har någon egen byggverksamhet att ta hänsyn till, samt att övervägande del av byggretterna då inte består av några bindande avtal i dagsläget, utan har främst antingen markanvisningar och eller egna förtätningsprojekt på egen mark. Det innebär att vi har synnerligen låg risk i detta avseende. Vi kan således fatta helt egna beslut som inte påverkas utifrån vilka åtaganden vi har gentemot annan part eller hur mycket kapital vi har bundit i balansräkningen. Med det sagt så fortsätter vi att utvärdera projekten löpande Se fram emot bygdstarten när vi anser att det skapar tillräckligt aktieägarvärde för våra ägare. Med det så skulle jag vilja lämna över ordet till Per som går igenom lite mer siffror under kvartalet.

Tack för det Andreas. Vi har redan nämnt det men Intäkterna för första kvartalet ökar med 10 % jämfört med samma kvartal föregående år. Den ökningen i det jämförbara beståndet uppgår till 9 %. Detta beror på vår värdeskapande modell med renoveringar och den årliga hyresindexeringen. Om vi tittar på driftkostnaderna så har vi också en ökning. Den ökningen drivs framförallt av värmevatten och snöröjning. Vi hade ett kallt första kvartal och vi har också sett prishöjningar på de här taxibundna kostnaderna. Tittar vi sen på vårt förvaltningsresultat, så får vi ut en ganska stor del av den här hyreshöjningen. Vi ökar med 35 % jämfört med samma kvartal föregående år. Vi lyckas hålla våra centrala administrationskostnader och våra finansiella kostnader i linje med föregående år. Det här är en ökning som vi tycker är väldigt stark, givet det ganska utmanande marknadsklimatet. Vi har en stabil finansiell ställning. Avkastningskraven i vårt fastighetsbestånd ökar med i genomsnitt åtta punkter jämfört med föregående kvartal. Det skulle generera en teoretisk värdenedgång på cirka 150 miljoner kronor i vårt fastighetsbestånd, men vi lyckas då genom våra värdeskapande åtgärder och hyresindexeringar begränsa den här värdeförändringen till 45 million kronor. Likvide medel uppgår till 160 miljoner kronor. Vi har en belåningsgrad på cirka 53% bestående uteslutande av bankfinansiering från fem nordiska banker.

NRV per aktie uppgår till cirka 32 kronor på balansdagen.

Vi har en låneportfölj som till 80% är räntesäkrad och det såg vi ju när vi tittade på resultaträkningen att det tjänar oss väl. Vi lyckas hålla de finansiella kostnaderna i linje med föregående år. Vi har en portfölj som har en total lånevolym på cirka 4,9 miljarder. En genomsnittlig räntebindningstid på 3,5 år. and an average interest rate of about 3.5%. The credit binding time on average for the portfolio is about 1.9 years. So we have a high probability when it comes to our average interest rate and financial costs due to the high rate of insurance that we have at the moment. An increase in the base interest rates would have a margin påverkan på vår snittränta. Cirka 20 % av lånerportföljen har ju rörlig ränta per Q1. För 2024 så kommer cirka 25 % av skuldportföljen att ha rörliga räntor och för 2025 så kommer allt annat lika our interest rate will drop somewhat and about 35% of the portfolio will have a movable interest rate. If we look at the fallout structure in our portfolio, we see that we have a number of interest rates that are declining in the coming quarter. And a number of these insurances have a fairly moderate average rate, so we will see a somewhat increasing average rate when these interest rates go out. When it comes to Låneförfall så har vi ett ganska stort låneförfall i 2025. Där kommer vi under nästa kvartal här att gå igång och börja diskutera med bankerna kring förlängningar av de här krediterna. Vi har fått positiva signaler från våra banker så här långt gällande att förlänga kreditbindningstider. Så vi ser inga Risks linked to this stack in the right diagram where we see that we have quite large cases in 2025.

Thank you, Per.

We are approaching the end of today, but we have some slides left and I thought I will talk briefly about the income capacity. As everyone knows, this is of course not a prognosis. It is only a momentary picture of income and interest costs, while operating and maintenance costs as well as central administration are assessments based on a normal year. Men då även detta kvartal så visar ju intjäningsförmågan att den är stigande Och detta är trots att vi ännu har ett ett fåtal med ett antal orter där vi inte fått in årets hyreshöjningar Men där vi då har justerat för hela den ökande delen på kostnadssidan. Den släpar fortsatt något utifrån den årliga hyreshöjningen. Vi räknar med att de resterande orter kommer synas i intjäningsmålen nästa kvartal och förbättra driftnettet ytterligare. Tittar vi på förvaltningsresultatet i intjäningsmålen så ökar det för 50 kvartalet i rad och uppgår nu till drygt 167 miljoner kronor på helår. Det motsvarar en ökning med 35 % sedan januari 2023. En drivande faktor i den här utvecklingen av intjäningsmönen är, som vi varit inne på flera gånger, redan förutsägbarheten i våra räntekostnader som ligger relativt konstant under den här perioden, tack vare den höga andelen räntesäkrade volymer. Som jag inledde med i dagens presentation så tycker jag att kvartalet har varit tillfredsställande, där vi ser att flera punkter talar för bostadssegmentet de kommande perioder. En anledning är att vi har fått in rent increases at a level of 5.3% on average. The large bulk of the increase is already included in the first quarter and the remaining part will come in the second quarter. There is also already indication of where it could end up in the coming year, the rent increase. Det har slutits ett antal avtal runt om i landet redan nu för 2025. Det ger såklart en fingervisning om nivåer. Det är nivåer som ser ut att ligga en bra bit över inflationsprognoserna som gäller 2025. Det känns ju komfortabelt i dagsläget. Utöver det så har vi en byggbransch för primärt bostäder som i princip har avstannat. Det bör allt annat lika gynna hyresrätten med den ökade efterfrågan med anledning att det finns en dokumenterad bostadsbrist runt om i landet. att vårt bestånd dessutom har en låg genomsnittshyra och finns på attraktiva orter. Det är ju såklart ingen nackdel i sammanhanget då vi befinner oss i en lågkonjunktur med invånare som kanske då är mer noggranna om hur man fördelar sin inkomst idag. Efterfrågan på bostäderna vet vi finns redan idag då vår reella uthyrningsgrad ligger på nästan 98% och vi tror oss kunna bibehålla ett lågt vakansantagande framöver också, vilket skapar en stor förutsägbarhet i vårt framtida kassaflöde. Avslutningsvis några ord om framtiden. Jag tycker det finns anledning att se försiktigt positivt på det kommande kvartalen. Det förefaller mer eller mindre klart att en räntesänkning är på väg. och nu är det mest en fråga om när i tiden den kommer. Därför så tycker vi att vi successivt kan börja titta på sätt att fortsätta växa vårt förvaltningspåstånd, dels via förvärv, dels expandera via nyproduktion över tid. Även om Klarbo i grunden ska vara ett tillväxtföretag, förblir basen i vårt värdeskapande vår affärsmodell som kontinuerligt leder till ett högre värde på vårt fastighetsbestånd och tillväxt i kassaflödet per aktie över tid. Det något mer gynnsamma marknadsläget vi sett det senaste halvåret skulle även kunna innebära förvärvsmöjligheter av såväl kompletterande förvärv på befintliga orter eller etablering på nya orter. Later it was assumed that we would find the right object, of course. With that said, we are at the same time hoping to have a healthy risk profile and continuously create financial stability over time. We do this, among other things, through our return program for one share, which gives us increased opportunities to be able to adjust the company's capital structure from time to time. Vi har en hög andel lån med räntesäkring och vi är, som Per var inne på, enbart finansierade genom banklån och säkerställd skuld, vilket är en trygghet. Det är min övertygelse att vår affärsmodell och strategi med såväl organisk tillväxt som förvärv i kombination med en trygg finansiering ger oss rätt förutsättningar hållbar lönsam tillväxt och ett långsiktigt aktieägarvärde. Vi kommer att vara väl rustade och förberedda när marknaden väl vänder och det uppstår nya attraktiva affärsmöjligheter. Så med det så skulle jag då vilja tacka för visa successet för vår rapport idag, presentation, och öppnar härmed upp för frågor.

Om du vill ställa en fråga, tryck fyrkant 5 på din telefon för att ställa dig i kön. Om du vill dra tillbaka din fråga, vänligen tryck fyrkant 6. Det finns inga fler telefonfrågor just nu, så jag lämnar över ordet till talarna för eventuella inskickade frågor och avslutande kommentarer.

Vi har fått ett par frågor här Skriftliga frågor och den första frågan är då angående Återköpsprogrammet Och huruvida det då har gjorts något köp under första kvartalet Och det har gjorts köp under första kvartalet Jag har inte den exakta siffran exakt hur många aktier som bolaget har förvärvat men det har absolut gjorts och det är ju då den bank som vi arbetar med som rapporterar in detta här till Nasdaq så det ska finnas dokumenterat hur många aktier vi har återköpt ju. Hur de här återköpen ska se ut framåt så är det så att vi kommunicerade under kvartalet också att styrelsen fattat beslut om att vi ska under året försöka allokera ungefär 30 miljoner kronor till återköp under året. Hittills tror jag att vi ligger på ungefär 5 miljoner kronor.

Then the next question is like this.

Do you feel that the market, funds, institutions, etc. are starting to understand Klarbo and do you feel that your road shows and performance are starting to give effect? I think so. Marknaden förstår absolut Klara Bo, man förstår affärsmodellen, man förstår vad det är som är värdeskapande. Men i en turbulent värld som vi lever i, där man då initialt har varit väldigt fokuserad på kassaflöden och vi har haft de här kraftigt stigande räntorna. så har det varit svårt att attrahera attention runt om. Vi upplever väl liksom att det finns en svagt ökande eller förbättrad trend i det här ju. Vi är väl ganska så övertygade om att när nu räntesänkningar börjar Träder i Kraft, situationen förhoppningsvis i omvärlden förbättras litegrann, intresset kommer att öka, för Klarbo självklart men även bostadssegmentet överlag som har varit synnerligen pressat. Sen så är det då slutligen en fråga kring fastighetsmarknaden, och huruvida det är dags för Klarboa att agera på köpsidan. Vi annonserade väl det redan då lite försiktigt under bokslutskommunikeringen då, att vi tycker väl att vi har liksom en finansiell ställning som är stabile. Vi tycker inte att vi har en belåningsgrad under kontroll, att vi har vakanser under kontroll och att vi kan skapa värde helt enkelt. Någonstans vill vi över tid vara ett tillväxtbolag. Förvärv och transaktioner är en del i vårt DNA and it has been a time where we have also been watching over transactions since you don't really know how much the interest rate will go up and how the direct release requirements will look in different transactions. But now we start to feel a little more comfortable around these levels and therefore we need to show interest that at least it starts to discuss possible transactions, but at the same time as I say that, it is not that we are being over-voted with propos from sellers today, but it is relatively watchful, even if it is a little better today than it was a year and a half ago. We'll see when it comes. As I said, we don't have a problem, but it's going to be like... Vi tycker att vi skapar värde med den portföljen vi har, men det är klart att samtidigt vill vi vid något tillfälle fortsätta att växa bolaget. Vi får se när det kommer, vi kommer självklart återkomma i kommande presentationer. Sådär, då hoppas jag att jag har besvarat de frågorna. Och om det då inte finns några ytterligare frågor så skulle vi vilja tacka för oss och önska er en fortsatt trevlig dag och en trevlig helg när det väl blir dags. Tack så mycket.