KlaraBo Sverige AB (publ)

Okay, welcome to Klarbo's report presentation for the second quarter of 2024. Presenting today is the company CFO Per Holmqvist and myself Andreas Morfiadakis. Today we are going to start by talking a little bit about what has happened during the quarter. the development of the company, but also briefly mention the transaction we carried out during yesterday and what we see in the future. After that, I go through the company's access and operations before I hand over to Per to draw the financial statement, financing and also the income capacity. Därefter kommer jag tillbaka och summerar upp allt innan vi lämnar över till eventuella frågor. Under det andra kvartalet har bolaget fortsatt på den inslagna vägen med att successivt arbeta med att förädla beståndet. Vi ser att intäkterna till stor del av den generella hyreshöjningen för året och investeringsverksamheten i värdeskapande åtgärder ökat med 5 % jämfört med föregående år. Viktigt att komma ihåg är att vi inte haft full effekt av hyreshöjningen i andra kvartalet då vissa hyror har kommit in successivt under andra kvartalet. Det saknas ungefär 2 miljoner kronor på kvartalsbasis som vi från och med nästa kvartalår fångar upp We have not had the full effect of the annual rent increase. This will mean that we will roll at about 160 million kronor per quarter in revenues this year. As a result of the increase in revenues, the net profit is improved during the quarter and rises to 97 million kronor. The comparison period was a very strong quarter. Trots kraftiga taxehöjningar under detta året inom värme, el, vatten och renhållning som nu då har slagit igenom så förbättrar vi driftnettet och det är vi självklart väldigt nöjda med. Förvaltningsverksamheten fortsätter arbeta på som vi gjort under hela den utmanande perioden med att vara duktiga på att förädla beståndet och samtidigt vara kostnadsmedvetna. Under kvartalet har vi sett en fortsatt stabilisering av fastighetsvärdena och även om direktavkastningskravet ökat med en handfull punkter levererar vi en positiv värdeförändring för fastigheter. Då, som vi sagt många gånger förr, en justering av avkastningskrav motverkas av vårt rotprogram. Bolags organiska tillväxt som under de sista åren tydligt visat på potentialen i vårt bestånd och det metodiska sätt vi arbetar på. Avkastningskravet för kvartalet landar på 4,7 % för bostäderna. När vi genomför de här rotrenoveringarna så har vi en yield om kost som vi tidigare sagt på någonstans mellan 6 och 8 % för varje lägenhetsrenovering. Det vill säga att det medför den positiva värdeförändringen som man ser i resultatet. All in all, the company delivers a positive result in the last row, and we even have a somewhat increasing substance value under 2024, despite the fact that we have repurchased a lot of shares during this period. An important parameter in the business model is that we are always ensuring a high degree of visibility, and that we have listened to the current demand, which vilket den såklart då efterfrågan är ju då en viktig del och att vi säkerställer att den ligger kvar på en hög nivå och det har vi ju då säkerställt även under detta kvartalet då den landar på ungefär 98%. Vidare kopplat till rotrenovering har vi sett ett fortsatt minskande antal renoveringar som vi har genomfört under kvartalet och det är delvis självförvållat då vi har varit något mer restriktiva eftersom vi försöker hålla lite extra i likviditeten, men vi är även extremt på mål med att bibehålla den höga uthyrningsgraden. De där två grejerna måste gå hand i hand. I våra tre största bestånd, Trelleborg, Visby, Östersund, fortsätter investeringarna i samma tempo som tidigare, medan i övriga delar av beståndet är vi något mer försiktiga. Då kanske efterfrågan i dagsläget inte är lika tydlig som den har varit tidigare. Att genomföra rotrenommeringar utan efterfrågan är ingen betjäning av, så vi ser därför att numerären minskat de senaste kvartalen. Efter kvartalets utgång igår pressreleaseade vi en genomförd transaktion med Diös, där vi dels köper en renodlad bostadsfastighet i Falun, and at the same time sells two commercial properties in Borlänge. The transaction can be seen as a sign of an improvement in the market, which has now begun to open up and that the distance between sellers and buyers has decreased. That we have acquired a property in Falun that will be managed by our existing staff from Borlänge is completely according to our business model. då vi har estimerat att hela 80 procent av lägenheterna har rotpotential och även andra värdehöjande möjligheter. Avryttringen av fastigheterna i Borlänge sker även den i enlighet med affärsmodellen då bolaget har som mål att minimera andelen kommersiella ytor för att minska risken med slag i intäkterna i samband med omflyttning av hyresgäster. Samtidigt som vi nu faktiskt frigör en viss likviditet för att investera i det befintliga beståndet. Att det nu är de som tar över dessa är vi glada för. För då vet vi att fastigheterna kommer att vara i goda händer. Och affären är ju förhoppningsvis då inledningen på vår väg tillbaka med att vara transaktionsintensivt bolag där vi fortsätter tänka genom förvärv. En liten upprepning från tidiga presentationer över portföljen, som består av 85 % bostäder, så har bolaget nu 6 600 hyresrätter under förvaltning, från Trelleborg i söder till Visby i öster och Umeå i norr, med en reell uthyrningsgrad på höga 97,7 %. Efterfrågan fortsätter vara stabil i vår portfölj, trots att vi märker något avvaknande marknad. vilket känns tryggt då en hög uthyrningsgrad bäddar för fortsatt organisk tillväxt och hög efterfrågan på vår produkt. Nyckeln till framgång i förädlingsarbetet är att ingångshyran i portföljen är låg. I vårt fall ligger den på ca. 1130 kronor per square meter. So there is a significant upside when the renovation is carried out. The investment is often somewhere between 400-450,000 kronor per apartment. So the rent needs to increase by about 30-40% to create economy in the project and get a discount on a level around, as we have said before, somewhere between 6-8%. Detta då gör ju att bolagets kassaflöde och fastighetsvärden allt annat lika successivt ökar över tid. Avkastningen på investeringen ska ställas i relation till fastighetsvärderingsavkastning, vilket för perioden ligger i snitt på 4,7 %. Det är det som bäddar för den fina värdetillväxten i samband med de här renoveringarna. Beståndet som vi har sagt tidigare är ju uppdelat i fyra regioner, sydöst, mitt och norr. Där arbetet samordnas och utförs lokalt men med styrning centralt när det kommer till övergripande frågor. Trots att regioner har lokala förutsättningar och utmaningar kan man dra lärdom av varandra och på så sätt effektivisera arbetet och processerna. Nästa bild bevisar att affärsmodellen funkar även i praktiken. Vi ser grafen på vänster sida, en stigande hyresvärdesutveckling, parallellt som vi bibehåller den höga uthyrningsgraden på 98%, som vi har sagt tidigare. Jag har sagt det flera gånger tidigare, och den här grafen till vänster, det är min favoritgraf, det är ett kvitto på att det är pengar som investeras i bolaget, går till att skapa aktieägarvärde genom förädling av fastigheter. Hyresvärdet har under en femårsperiod överstigit den generella hyresvärdesutvecklingen med hela 15,8 procentenheter för jämtlade fastigheter. Det är ett imponerande arbete av vår förvaltning. Jag vill därför passa på att rikta ett särskilt tack till dem. Utvecklingen av hyresvärdet kommande kvartal består i vilken takt vi kan fortsätta att renovera baserat, att renovera baserat på vilka lägenheter som blir tillgängliga, samt hur mycket kassaflöde som finns tillgängligt. Vi styr alltså inte det här exakt vilka lägenheter som blir tillgängliga, utan det är en naturlig omflyttning av lägenheterna, av våra hyresgäster. Dessutom har vi medvetet dragit ner något på renoveringstakten, Vi har varit måna om att under en turbulent period bibehålla en stabil finansiell ställning under en period där räntorna har skenat jämfört med tidigare. Man kan även tillägga att för någon av de starka orterna har vi arbetat igenom beståndet ganska mycket nu då vi har ägt dem under en tid, vilket har gjort att takten sjunkit något. Därför är det viktigt att vi över tid kan tillföra nya fastigheter som vi bland annat nu gör i Falun, där vi då ökar basen av möjliga lägenheter att renovera, vilket gör att vi förhoppningsvis kommer att kunna hålla uppe numerären även framöver. Om man tittar på grafen till höger, så visar den potentialen i hyresvärdesutvecklingen, det vill säga den organiska tillväxten. All of the apartments that we have identified with renovation potential that goes up to almost 4,000 apartments out of our 6,600, there is a potential, a theoretical potential in increased rental value with a total of 110 million kronor. 110 million may not seem like a lot, but if you put it in relation to company valuation, which I said was 4.7%, så blir det ett marknadsvärde om drygt 2,3 miljarder före investering. Drar man sedan bort investeringar på 1,6 så årskolligar man den potential som bolagets organiska tillväxt kan utgöra till bolagets aktieägare. Det finns därför alla anledning att fortsätta med arbetet inom detta område. Om vi hoppar över lite kort till projektutvecklingen då så har vi under kvartalet tagit ytterligare ett steg i riktning mot vårt Malmöprojekt som vi har i Hylje i Malmö. Där har vi då tillsammans med Obus skapat ett joint venture. Malmöprojektet då är ju ett försök för Malmö stad att möjliggöra hyreslägenheter med en låg normhyra. genom att subventionera vissa delar i byggprocessen. Nu kommer nästa fas inledas, så det innebär att vi kommer börja projektering av de ungefär 300 lägenheterna, som då innefattar både hyres- och bostadsrätter, där vi förhoppningsvis har en byggstart i början på 2026. In addition to that, the activity within the area has been low even during this quarter, when we still think it is a challenge. In recent years, we have seen rising production costs and a fairly strong decreased demand for newly produced apartments, while the segment in Stortor has been strongly questioned. Då har det varit en fördel för bolaget att vi har haft väldigt lite kapital bundet i projektverksamheten och att vi inte har arbetat med en egen produktion, vilket då har gynnat vår finansiella ställning under den tuffa tid som har varit. Vi har haft inställning att det är svårt att vara experter på både entreprenad och förvaltning samtidigt och därför valt att fokusera på förvaltning. Detta har varit rätt under rådande marknadsförutsättningar då vi själva kunnat styra entreprenaderna på ett sätt som gynnar våra aktieägare snarare än att man behöver hålla igång verksamheten för produktionens skull. Vi ser därför med tillförsikt att successivt påbörja och genomföra vår byggrättsportfölj och tillföra attraktiva bostäder med rimlig hyra till marknaden när förutsättningar nu förhoppningsvis successivt blir något bäst. Med det tänkte jag lämna över ordet till Per.

Går vi vidare till resultaträkningen. Om vi börjar med intäkterna. with 5% compared to Q2 last year. This increase is mainly explained by the annual rental indexing, where the last rental negotiations for 2024 ended under Q2. This means that the full effect of the rental negotiations will be achieved first in Q3, and the remaining effect, which still does not appear in Klarbos revenues, is estimated at about 2 million SEK. All the rest is the same. This would mean that Klabo on the balance sheet has contracted rent income of about 160 million kronor. If we start with the operating costs, they increased due to price increases in electricity, water, waste management and snow cleaning. It should also be added that last year it was compared to some measures to skydda bolaget på kassan. Exempelvis då er politiskt underhåll flyttades fram. Det är en tuff jämförelseperiod som vi har i andra samtalet, men vi lyckas på ett steg kompensera oss för de påståndsökningar som vi har haft och faktiskt öka driftsnittet något. Om vi sedan tittar på centrala administrationskostnader så ökade de något och det beror på att vi under maj hade en konferens för koncernens samtliga anställda som var väldigt lyckad. Det hade vi då inte i kvartal 2 2023. If we then go further down in the results, the financial costs increased by about 3 million kronor, which was driven by the fact that the company had a slightly higher loan volume after last year. The administrative result was 37 million kronor, or about 0.22 kronor per share, and the total result after value changes and taxes was 29 million kronor, so it is the second quarter Om vi tittar på värderingen av koncernens förvaltningsfastigheter så ökade avkastningskraven med i snitt sju punkter Avkastningskraven uppgick då till 4,9 % totalt and 4.7% for housing. Everything else in the same way, the change in the repayment requirements would have meant a value reduction of about 100 million kronor, but value-generating measures and rent indexing compensated for the increasing repayment requirements and resulted in a positive net change of about 11 million kronor. Det ska tilläggas att på somliga orter har andra aktörer träffat tvåårsuppgörelser när det gäller hyresindexeringar som innebär att nästa års hyresindexeringar kan komma att landa på ungefär 4% och det har då också föranlett justerade antaganden när det gäller hyresindexeringar i Klarbos värderingar. When it comes to liquid funds, the company had on the balance sheet 169 million kronor in the treasury and an additional 200 million kronor in available credit facilities. When it comes to investments, the company has completed 76 renovated apartments during the first six months of the year and Klarbo continues to invest and sell despite the fact that we have had a pretty tough time. It is a strength that we continue to invest despite the fact that interest rates have gone up and the general market has been a bit resistant. Let's look at the company's debt portfolio. Klarbo's debt portfolio went up to about 4.9 billion SEK on balance day and had an average credit binding time of about 1.7 years. It may seem a bit forward-looking when you start looking at this graph over credit binding, but we have already started working on extending the loans that fall during next year. The conversations with the bank have so far been positive. De indikationer som vi har fått hittills innebär faktiskt lägre marginaler för de refinansierade lånen än portföljens genomsnitt som ligger över på cirka 160 punkter. I nuläget är det indikationer så vi har inte gjort någon skarp refinansiering än men det är positiva diskussioner och positiva indikationer. Jag kan också tillägga att som en del av arbetet we also intend to increase the share of sustainable loans, where the pricing is partly linked to the company's sustainability work. We press-released our first sustainable loan framework the other day. To sum up, when it comes to the debt portfolio, we hope to be able to return with a report on refinancing already this autumn. Let's continue to look at the interest rate binding. The average interest rate for Klarbo's loan and interest rate derivatives went up to about 3.6% on average. The average credit binding time was about 3.3 years and with a interest rate safety rate of about 70%. Klarbo has a decline in interest rate derivatives in July and August. De har inte räknat in i räntesäkerhetsgraden på 70 % under den korta fallstiden. Klabo tittar nu på närvarande på räntebindningsstrukturen och överväger att öka räntebindningen framöver, men om detta får vi också återkomma när det blir aktuellt. Vi går vidare och tittar på intjäningsförmågan. As we have mentioned earlier, the lease negotiations ended in 2024 under quarter 2. Contracted rental revenues rose on the balance sheet to 642 million kronor for the whole year or about 160 million kronor per quarter. It is worth noting that the amount of income is a momentary picture and not a forecast. I can also note that Financiella kostnader ökade jämfört med föregående kapital drivet av en högre belåningsgrad.

Okej Per, tack för det. Under the last two years we have worked purposefully and methodically with what we usually call keep the company safe and chosen to prioritize a stable financial position via safe financing and predictable interest rates. In addition, we have reduced the risk to the company by mainly focusing on organic growth in our administrative branch. Medan projektutveckling och transaktioner fått stå tillbaka då vi haft skenande produktionskostnader, en kraftigt ökad ränta och svårt egentligen att hitta en prisnivå i samband med transaktioner. I början på året började vi tala om att det finns möjlighet för bolaget att nu inta en mer offensiv roll. i tillväxtfasen, och även om det tagit lite längre tid än vad vi hade trott initialt, så märker vi nu då, framförallt de senaste månaderna, att aktiviteten har ökat på marknaden. Den genomförda affären är såklart en signal om detta, men vår pipeline är väsentligt större än så, Så vi har en hel del att ta ställning till i dagsläget. Det ska väl dock sägas att en välfylld pipeline betyder på inget sätt att transaktioner kommer genomföras, men det är ändå en tydlig signal om att marknaden på något sätt bottnat ur och att kritviljan nu har vuxit. Österns aktiviteter blir således intressanta att följa. In addition to the transaction side, we also chose to include a market announcement agreement for the Malmö project together with OBUS, which is also a signal that project development is slowly beginning to take off. We see simply more opportunities today than we have done for a very long time. i kombination med nyss nämnda sjunkande marknadsräntor när man nu pratar om 2-3 sänkningar under bara detta året och en inflation nu som verkar vara kring Riksbankens mål så ser vi alltså gynnsamma möjligheter bland annat då tack vare att vi kommer se högre hyreshöjningar för vårt förvaltningsbestånd På några av orterna har man ju redan nu tecknat avtal för 2025 på nivåer på någonstans mellan 4-4,5 % Vilket då självklart kommer vara en måttstock när det är dags för vårt bestånd att omförhandlas. Kan man då hamna på de nivåerna så kommer det ge ett väldigt bra lyft för intjäningsförmågan. Kan vi då parallellt hålla tempo i rotrenoveringarna och bibehålla den höga utbyggnadsgraden så ser det väldigt bra ut för framtiden. Avslutningsvis då, så sa vi då förra kvartalet att det finns anledning att se försiktigt positivt på det kommande kvartalet. Det tycker vi då fortsatt gäller. och vi kan till och med säga att vi kan vara än mer positiva till det kommande kvartalen. Vi verkar i en miljö där efterfrågan på våra bostäder är tydlig och där prissättningen och kvaliteten som vi har är rätt. Att då sitta med ungefär 60% av portföljen med potentiell renoveringspotential känns ju såklart tryggt inför kommande år. Bolaget ska fortsätta leverera med både substans- och förvaltningsresultat tillväxt som nu då sedan 2019 uppgår till 24 respektive 27 procent på ett strukturerat och metodiskt sätt där risken hela tiden ska hållas hanterbar. Affärsmodellen är beprövad och bevisad sedan lång tid så att nu då när vi börjar äntligen se fler möjligheter så känns det ju väldigt lockande. Vi har en fungerande verksamhet som löper på bra och utfallet i kvartalet och under det senaste kvartalet. Kvartalen visar att vi gör rätt saker. Vi har bra bostadsfastigheter i rätt lägen och med en fortsatt god efterfrågan. Jag ser därför positivt på framtiden och ser fram emot att fortsätta leverera resultat tillsammans med våra medarbetare och skapa värde för våra aktieägare. Och därmed så skulle vi tacka för att ni har visat intresse för Klarbos Q2-rapport och öppna därmed upp för eventuella frågor.

Det finns inga frågor just nu, så jag lämnar över ordet till talarna för eventuella skrivna frågor och avslutande kommentarer.

Okay, we have received a few questions here in writing. I will read the first question. The first question is, what time horizon does the company have to give issuance? Yes, that is of course a question for the board, but we have a fixed policy when it comes to that. Till svidare återinvestera likviditeten i bolaget och helt enkelt avvakta med utdelning här och nu. Det är inte så mycket mer jag kan utveckla kring det. Sedan har vi ytterligare ett antal frågor. Per can take the first question, which is, what are the main causes of the reduced sales result despite increased rent, income and drift net?

The reason for this is increased financial costs, mainly 3 million kr. Do you want to develop it? Vi har tagit upp en något högre lånevolym och det har inte inneburit ökade finansiella kostnader. Trots att giften ska öka med nästan en miljon kronor så är det klart att en kostnadsökning på tre miljoner kronor på finansiella kostnader gör att vi inte riktigt kan kompensera för det fullt ut i det här kvartalet.

Jag kan också lägga till att en av anledningarna till att vi tar upp lite mer lån är ju för att kunna fortsätta investeringsverksamheten till rotrenoveringarna. Som jag sa i presentationen så ligger yield on cost någonstans mellan 6-8 % mellan fastigheternas värderingsyield ligger en bit under 5 % så det finns en bra värdetillväxt att faktiskt använda likviditeten och låna upp ytterligare pengar i den mån den finansiella ställningen inte rubbas. Fråga två, nästa fråga, hur planerar ni att hantera den kommande refinansiering av lån och vad är era förväntningar på lånemarginalen?

Refinansiering redan under rösten. Som vi sa, hoppas vi får anledning att återkomma snart i den frågan. Förväntningarna på lånemarginalen är att de kommer att vara lägre än genomsnittet. Jag vill inte låta fast mig vid någon exakt siffra här och nu, men att det kommer att bli lägre än fortfarande genomsnitt, det känner vi nu. Jag kan tillägga att vi har påbörjat diskussioner med samtliga TTIO-banker där vi har låneförsamling under nästa år. Diskussionen är igång med alla. Det är positiva signaler. Jag uppfattar att våra banker som vi samarbetar med ser positivt på oss som bolag.

Okay, thanks for that. Next question, will acquisitions only be with banking financing or are you also looking at the obligation market? When it comes to the obligation market, we have of course noted that it has become a little more accessible than it has been before. And we can simply evaluate how we see that market going forward in connection with eventual acquisitions, but we will need some type of capital beyond banking to be able to carry out these acquisitions. It is not unreasonable that we at least will be snagging the obligation market as one of several alternatives. Okej, det var egentligen den sista frågan som vi också har här i skift. Tack så mycket igen för visat intresse och önskar er en trevlig sommar!