KlaraBo Sverige AB (publ)

Welcome to Klarabos Q2 report for 2025. During the first part of the conference meeting, the participants will be in a listening mode. During the question time, the participants can ask questions by pressing the square followed by the number 5 on their phone. Now I leave the floor to VD Andreas Morfiadakis and CFO Per Holmqvist. You're welcome.

Thank you very much, hello everyone and welcome to the presentation of the second quarter of 2025. As the vote just said, it is Sifo Per Holmqvist and myself Andreas Morfiadakis who are going to take over. This is the first quarter and we will talk about the essential events and the financial situation. And when we have done that, we thought we would open up for some questions. Initially, I can say that we are satisfied with the quarter. där vi igen redovisar positiva finansiella nyckeltal rakt igenom, samtidigt som vi i detta kvartal även redovisar en ökad uthyrningsgrad. Kvartalet som har gått så har vi haft konsolidering utav det här stora förvärvet i Helsingborg som vi annonserade i slutet av förra året. Det har vi haft fullt ut under hela kvartalet. Vi kan notera att det redan har bidragit positivt till vår resultatutveckling. Under the second quarter, we note that the management results per share increased by 7% compared to the corresponding period last year. It is satisfactory that we already see these positive effects in the business from this acquisition. The acquisition has, as we have previously mentioned, a determined initial direct discount of 5%, where we hope to be able to increase the discount in succession, partly through the annual rental adjustments, of course, Men även med den förädlingspotential som vi identifierat i beståndet i samband med förvärvet. Det var nästan 65% av lägenheterna som vi bedömer har en renoveringspotential. Förädlingspotential i hela vårt portfölj fortsätter att visa styrka då vi nu under andra kvartalet har renoverat ytterligare 42 lägenheter Det innebär att vi bara under första halvåret har genomfört 100 lägenhetsrenoveringar. Detta samtidigt som vi under kvartalet ökar vår reella uthyrningsgrad till 97,2%. Det är en markering på att efterfrågan på den produkten som vi levererar fortsatt står stabilt över hela landet och att vi använder den på rätt sätt. Ökningen i reell uthyrningsgrad för kvartalet var 0,4 procentenheter högre än vad vi hade under första kvartalet i år. At the same time as we see this increase, it has been reported in mass media about increased vacancies for housing around the country. And very rightly, Klara Bo has also noticed that the number of applicants has decreased compared to previous years. But we still think it is quite important to try to nuance this picture somewhat. Dels för att vi kommer från extremt låga nivåer när det gäller vakanser runt om i landet, men även då så visar ju vår reella uthyrningsgrad på att vi håller en hög uthyrningsgrad. Samtidigt som man faktiskt behöver se var bostäderna finns ju. Det kan vara stora lokala skillnader mellan kommuner och tätorter, men även inom tätorter, så det vill säga mikrolägen. Vår bedömning är att våra bostäder fortsatt befinner sig i geografiska lägen där efterfrågan finns och att de finns även efter att vi har renoverat lägenheten och på så sätt fått ett ökat hyresvärde. Since we have a fairly low entrance rent, even after the apartments have been renovated, we consider that we have a reasonable and attractive rent compared to other alternatives in the same word. Finally, also during the quarter, we have continued to work with our loan portfolio. och vi har refinansierat drygt 20% av den totala volymen under kvartalet. Det medför då att vi både minskar den genomsnittliga lånemarginalen på våra rörliga lån, men vi ökar även kreditbindningstiden till 2,5 år när lånen läggs om under nästa kvartal. If we take the figures a little short, Per will of course talk more about this very soon, but a little short then it is clear that we are delivering a new strong quarter, where all positions are better than a comparable period. Both if you look, of course, including the acquisition, but also if you look at comparable stock. And as I mentioned earlier, it is extra satisfying that the management results per share increased by 7% for the quarter and then went up to 0.3 SEK per share. If we look at the value associations, the values go up by the number of properties and that is i praktiken uteslutande till vårt rotprogram det vill säga ju fler lägenheter vi renoverar desto högre hyresvärde får vi och ett högre fastighetsvärde allt annat like At the same time as the value of the property has gone up, the market value of the derivatives has decreased. This is due to the fact that the market interest during the quarter has gone down, which for the quarter means a loss in terms of bookkeeping. Koncernets belåningsgrad den landar på strax över 50% och det kan man ju då jämföra med vårt långsiktiga finansiella mål som är på 60%. Belåningsgraden har ju då legat stabilt under merparten av det kvartalen som har befinnt sig under den finansiella oro, vilket innebär att vi successivt ser nu då förbättrade transaktionsmöjligheter och lägre räntenivåer och då anser att vi faktiskt kan använda vår balansräkning för att utvärdera nya förvärv i framtiden. And finally, we can also note that our interest rate has continued to improve somewhat. And now on a 12-month rolling basis, it is at 1.83 times. And that should be compared with the covenants against the bank, which are at 1.5. Then I thought I would hand over to Per.

Thank you, Andreas. The revenues in the quarter increased by 15%, driven by acquisitions above all, but we have also completed the rental adjustment for 2025 to an average rental increase of 4.9%. In the quarter, it is worth mentioning that the revenues in comparable stock increased by 4%. If we then look at the net profit in the result calculation, it increased by 13%, also driven by acquisitions, and 4% in comparable stock. Financial costs increased by 5%. It was mainly driven by acquisitions, where we partially financed acquisitions in Helsingborg with SEK 510 million in new debt. In addition to the increased loan volume, we have also had a number of rent savings that have run out, which has also affected financial costs. Tittar vi sen på det som jag tycker är den mest intressanta raden i resultatet, förvaltningsresultatet, så ökar det med 25%, vilket för anses vara ett styrke i vårt skäl. Och förvaltningsresultatet per aktie ökar med 7,1%. Vi tar nästa bild där nere. If we look at the balance sheet, we have a real estate value of 10.4 billion SEK with an average drop in values of 4.9%. The liquid funds went up to 116 million SEK on June 30th. Worth mentioning is that we also have 200 million SEK in unused credit facilities. Vi har även en ökning i eget kapital som delvis är driven av nyemission men givetvis också resultat. Det man kan nämna i kvartalet är att de negativa värdeförändringarna på derivaten höll tillbaka periodens resultat något. And that was driven by lower market rates. But then it is worth reminding ourselves that lower market rates are something positive for us in the first place. If we had done a market rating of our debt portfolio, we would have seen a positive effect and not a negative one. It is a bit contradictory that when the market rates go down, we get a negative effect on the result. Men den är ju rent redovisningsteknisk. Tittar vi på belåningsgraden så har Andreas nämnt att vi har lite utrymme i vår balansräkning. Vi har en belåningsgrad på 51% och vi har uteslutande bankfinansiering. Där finansieringen ligger i fyra nordiska välkända banker. Finally, if we look at our long-term substance value, it went up to 5.1 billion per 30th of June. We have two diagrams here in front of us, one that shows the fallout structure for the interest bond and one that shows the fallout structure for the credit bond. If we start with the interest rate, we have an interest rate time that in average goes up to 3.3 years and 60% of the portfolio runs with fixed interest on June 30th. We have an average interest rate that goes up to 3.4%. The reason that the credit blind has decreased compared to the last quarter is because we have a fixed income credit that runs out during the third quarter, which has run with fixed income that has risen to about 1 billion. The refinancing of this credit is communicated in the market and it is actually transferred to the right picture here. If we look at the fall structure, we have per Q2 reported that we have short-term profits of about 20% of the portfolio. These are then largely completely refinanced per Q3. And when we report in the next quarter, this stack will move to the left and show a run time of about four years. The refinancing of the credits that fall in Q3 increases the credit return period by about 0.8 years. The credit return period for June 30 was increased to 1.7 years. To these, 0.8 years will then be set, everything else is the same when we refinance. Snittmarginalen i portföljen den minskar också genom refinansieringen. Den går från 1,43% till 1,39%. Den överordet till Andreas igen.

Perfekt, tack för det Per. Om vi tar en liten kort uppdatering då på vår fastighetsportfölj. We see that the average rent on the unrenovated part of the portfolio now goes up to 1,190 kronor per square meter. Where then the whole 97.2% is regularly rented. That is to say, where we then adjust for rent contracts that are signed, but are not yet registered, as well as all parts of the property that are under ongoing renovation. This is an increase, as I have already said, towards the first quarter. The low rent, which is just under 1,200 SEK per square meter, makes it possible that the discount on the ROT program that we have, that it ends up at between 6 to 8 percent. And that also means that even if we get the rent Ganska ansenligt så är ju produkten även efter renovering attraktiv på marknaden utifrån dess skick och pris. Och det visar ju tydligt på vår högre uthyrningsgrad. If we look at the geographical distribution of the group, it becomes very clear that the majority of our stock is in areas where there is high demand for housing. of both the existing and new production of the older variant. Today we have four hubs, which are Trelleborg, Helsingborg, Visby and Östersund. These four stand for 50% of the company's total market value for properties. God efterfrågan av bostäder parallellt med god disponibel inkomst på de här orterna samt en rimlig hyra möjliggör ju ett fortsatt arbete med vårt förädlingsmodell. En kort uppdatering över den grafen som vi alltid har med som egentligen då är kvittot på vår leverans så ser vi då att hyresvärdet fortsätter att öka successivt och att vi då under årets första 6 månader så har vi då ökat hyresvärdet med en hela 3,8 procentenheter varav 2,5 procentenheter hänförs till den generella hyreshöjningen. Vi har kommunicerat tidigare att vår årliga hyreshöjning, eller att årets hyreshöjning låg på 5%, och nu sa jag då bara 2,5, och det innebär att de resterande 2,5 hade vi från 1 januari, så då fanns de med redan i Q4-rapporten. Men det innebär ju då att vi ligger på 1,3 procentenheter högre than the general increase for the first six months, which is very good. We look forward to a continued stable increase of this rent value in the coming quarter, as well as that we continue to renovate where we see that the demand is the largest. Increased rental value, of course, means improved revenues, an improved operating net, as well as a higher property value, which in turn creates shareholder value in the company's organic growth. Om den kvarvarande potentialen på drygt 4200 lägenheter omsätts i siffror så får vi då en liten annan graf som vi synliggör på efterföljande bild och då visar grafen till vänster då Att för det fall att man i teorin då väljer att renovera samtliga 4200 lägenheter och vi årsätter de förhandlade hyror så kommer det årliga hyresvärdet potentiellt öka med nästan 130 miljoner kronor årligen. Det här är alltså för fastigheter som Klarbo redan äger och förvaltar. Denna tillväxt, den förfogar vi ju helt över själva. Det vill säga att beslutet om att genomföra de här investeringarna, det bestämmer ju vi när, om och på vilka orter vi vill göra den investeringen i. Detta är en tillgång som i dagsläget då inte synliggörs i bolagets balansräkning, men som över tid kommer att fortsätta att skapa aktieägarvärde. Omsätter man det här hyresvärdet på 130 miljoner kronor till substansvärde så behöver man även ta höjd för ett avkastningskrav samt en investeringskostnad för att genomföra alla de här renoveringarna. Tittar vi då på grafen till höger så försöker vi synliggöra den potentialen och då utgår vi ifrån att vi har substansvärde vid periodens slut på 32,9 kronor And then the turnover of this 130 million in rent value would be converted to 6.4 kronor per share in increased substance value. Which is of course a significant access. And then we have rejected the rejection requirement that we then use in the company's värderingar, den viktade direktavkastningen där, samt en investeringskostnad på motsvarande 6200 kr per kvadratmeter och det är ju då i linje med vad vi betalar idag för renoveringarna. Så till således har vi egentligen bara använt kända antaganden och inte gjort några andra makroekonomiska antaganden. Slutsatsen är sålös att för det fall att vi renoverar samtliga lägenheter, allt annat lika, inklusive då självklart att efterfrågan finns där, så skulle det innebära en öknut av substansvärden med över 6 kr per aktie. Då tänkte jag att Per kan berätta lite grann om intjäningsförmågan.

Income is a momentary picture of the Klabo Group and what I think is important to highlight in the quarter is that the income, the contracted capital income on a 12-month basis increases by 5.6 million kronor compared to the previous quarter. Den förbättringen drivs av att vi helt enkelt har reducerat vakanserna och förbättrat utgivningsgraden. Den effekten uppgår till cirka 5 miljoner kronor. Vi har även en effekt som kommer av att vi investerar och renoverar lägenheter som egentligen utgör en investerande del av den här förbättringen. Summa summarum, vi har förbättrat de kontrakterade hyresintäkterna, framförallt drivet av en förbättrad uthyrning, men även på grund av investeringar och renovering av lägenhet.

Summarizing the second quarter, we note that the company continues to develop in the right direction, where all figures point upwards. Income, net profit, management results have all improved compared to the corresponding quarter of 2024, including when we look at comparable stock. Very satisfying. In addition to this, Under the period, we continue to refine the portfolio with a good outfall, where we have implemented a total of 100 apartments since the change of year, while at the same time we have increased the sales rate by 0.4% at the beginning of the period. Ett kvitto på att vi erbjuder en attraktiv produkt med rimlig hyra även i en tid som omges av makroekonomiska utmaningar. Kan vi fortsätta bibehålla en stabil högre uthyrningsgrad så finns all anledning att fortsätta förädla portföljen kommande perioder. Slutligen så ser vi möjligheter att framåt använda vår balansräkning. to in a way free liquidity to be used both for organic growth, but also for potential acquisitions. We see that market expectations, where both more transactions are carried out and interest rates have dropped, have become better successively, which gives us reason to further evaluate further growth. This when we have a reward rate of around 50% compared to our financial goal of 60%. And with that, we would like to open up for any questions.

Under frågestunden kan deltagarna ställa frågor genom att trycka fyrkant 5 på sin telefon. Om du vill dra tillbaka din fråga, vänligen tryck fyrkant 6. Nästa fråga kommer ifrån Oskar Lindqvist från Absundal KG. Varsågod.

Hej, kan ni höra mig?

Vi hör dig. Hallå? Stoppen.

Jo, jag tänkte på refinansieringarna jag gjort under kvartalet. Kan man kvantifiera hur mycket marginalerna har gått ner- från det ni omfinansierade till det som ni nu får?

Man kan väl generellt säga att- Marknaden för vår del verkar ligga en bra bit under 150 punkter i marginal och en del av krediterna som Klarbo har tagit upp är upptagna i en annan marknad och Klarbo var ett annat bolag. Jag tror att man kan väl förvänta sig att marknaden ligger kvar där någonstans även framöver när vi fortsätter göra finansieringar. Skulle jag tro. Jag vet inte om det var svar på frågan men att säga exakt hur mycket marginal vi

I understand. Can you see continued potential from refinancing?

I would definitely say that. The loans that are not refinanced, in a noted environment, when Klarbo is a bigger and more mature company, there will be, in my opinion, potential to reduce the margin.

Can we add something to that, Oskar? We experience that the banks, during the last few days, under fact a little longer period now has been very forward-looking and very susceptible to, of course, refinancing to better conditions than before, but also to take up new loans. And we didn't notice that when we did the acquisition in Helsingborg, where we got a very large hearing from several of the banks. Vi upplever inte att den marknaden är stängd på något sätt, utan tvärtom egentligen.

Sen tänkte jag på renoveringssidan. Ni fortsätter ju öka upptakten här år över år. Vad tror ni här kommande månaderna, vad siktar ni på?

Med antalet renoveringar menar du? Det är svårt att ge en exakt siffra, men det fina med den här affärsmodellen är ju att det här är investeringsbeslut som fattas tre månader åt gången. en lägenhet sägs upp så har vi tre månader på oss att fatta ett beslut huruvida vi vill genomföra den. Vilket innebär ju att vi har ju ganska kort horisont på själva besluten här. Vi kan ju aldrig säga exakt hur många lägenheter vi kommer göra för vi vet inte vilka lägenheter som blir uppsägda och sådär. Men så länge vi ligger kvar på en hög uthyrningsgrad och produkten är efterfrågad och vi har kapital, då finns det ingen som helst anledning att inte göra så många lägenhetsrenoveringar som vi bara kan. Jag menar avkastningen 68% är bland de bästa avkastningen som vi i den löpande verksamheten kan få. Så vi kommer att köra på så länge den här uthyrningsskadan finns kvar. Är det så att den skulle dippa och kanske dippa på några utav de viktigaste orterna där vi finns. Men det är klart då får man ju kanske se över takten eller skruva på produkten. Men i dagsläget så ser vi egentligen bara att det är ju fritt fram och köra på helt enkelt.

I era marknader så tycker ni ändå att efterfrågan finns där.

I mean these four hubs as I mentioned, we renovate all the apartments that come out that have a subsequent internal maintenance. So we don't rent out any apartments there, we do them 100%. So in general, that's how it is.

And then I thought a little about Can you say something more about what you are looking at in which regions?

We think that we have some room in the balance sheet and that in combination with the fact that we still consider that the banks are responsible for så det känns med lite fler krediter, så tycker vi att det finns möjlighet att vara lite mer framåtluta när det gäller förvärv. Vi försöker finnas över hela landet. Det är klart att vi har vissa orter där vi, och det har jag sagt tidiga kvartal också vissa orter där vi då tycker att vi har lite för få lägenheter för att få liksom en fullt fungerande egen förvaltning och en sådan ort är ju såklart Umeå där vi har 120-tal lägenheter där hade vi gärna ökat liksom Men sen finns det ju många orter där vi inte finns överhuvudtaget och det är klart att kan man hitta bestånd som påminner om det beståndet som vi förvärvade i Helsingborg nyligen så har du ganska många orter som skulle kunna vara attraktiva. Till exempel Linköping, Norrköping. Västerås, kanske, och så vidare. Så att vi riktar inte in oss på en geografi, utan vi tittar på hela landet helt enkelt. Och jag kan väl också säga att det är ju tydligt att det finns ju fler transaktioner nu än vad det gjorde tidigare. Så att möjligheten för att hitta någonting som passar in hos Klarbo, den har ju absolut ökat. Thank you, that was my opening question.

Good, that's all I have.

Yes, thank you. Have a nice evening.

The next question comes from Bertil Nilsson from Karls Square App.

Please go ahead. Hello. I was going to move to page 11 in the report. Building rights and project development, portfolio 809. Nya lägenheter som jag pratade, eller potentiellt nya lägenheter. Har ni någon estimerad genomsnittlig produktionskostnad på de där när ni producerar dem?

Yes, Bertil, these are building rights that we have, in one way or another, either through insulation on existing land or through land instructions. We have not imposed a production cost yet, because we som vi har meddelat tidigare ligger ganska lågt med nyproduktionen i sig. Vi har ju inte byggstartat någonting på en bra tid nu för att vi anser att den marknaden behöver stabiliseras och vi behöver se att efterfrågan ökar ytterligare. Vi har inte årsatt en produktionskostnad i dagsläget helt enkelt. Vi tycker absolutt att det är för tidigt. Det finns ett antal parametrar som vi behöver stabiliseras innan vi känner oss trygga. start something up. It is clear that a new production project also draws a lot of capital, which means that when there is financial concern around, it does not help. But of course, as time goes by, we feel a little more stability in that part, so in that way there can be a reason to titta lite mer intensivt på det kommande kvartal, men igen, nyproduktion så är det ganska höga hyror, du måste se till att efterfrågan finns där, och som vi har pratat om och som det har rapporterats om i media så är det klart att det finns ju en liten svagare efterfrågan på bostäder rent generellt, då är ju nyproducerade hyresrätter självklart en del av det.

Okay. Bra. Men det betyder att ni prioriterar snarare förvärv av liknande bestånd som ni pratade om i förra passagen.

Om man ska ställa de två emot varandra, alltså förvärvet av ett nytt bestånd kontra att uppföra ett nyproducerat hus och där avkastningen är snarlik, då avser vi nog att köra vidare med förvärv så att säga.

Okej, bra. Jättebra, tack.

Som en påminnelse, om du vill ställa en fråga, tryck fyrkant 5 på din telefon.

Det verkar inte vara några fler frågor på telefon. Vi har fått en fråga här i chatten. The first question is related to the purchase of shares or acquisitions. What is most attractive in the current situation? During the first quarter we have made some repurchases. We have received a renewed mandate from Årstermann in May. So that possibility still exists. And we will come back to that when or if we continue with the repurchase. But we have the mandate and we have of course, as I just said, already carried out some repurchase during the year. And what is most attractive in the current situation? Well, it's a bit different schools. We try to do it in a balanced way, where we can do some repurchase, some acquisition and some investment in organic growth. It's not that we exclude one from the other, but we try to work with several aspects at the same time. Och sen har vi fått även en fråga kopplat till vad aktiemarknaden tycker, eller att aktiemarknaden tycker aktien är värd 16 och ni ansatta är värd 36, vem har fel? Vi gör det så enkelt att vi väljer att passa den frågan, för att jag vill inte kommentera aktiemarknaden och vår kurs helt enkelt. Och med det sagt så har vi inga fler frågor i chatten. So vi kan lämna tillbaka till Moderatern då. Okej.

Det finns inga fler frågor från telefonlinjen just nu så jag lämnar över ordet till talarna för eventuella skriftliga frågor och avslutande kommentarer.

Med det sagt så vill vi tacka för att ni har lyssnat på dagens Q2-rapport och önskar er en