KlaraBo Sverige AB (publ)

Hi, and a warm welcome to Klarbo's quarterly presentation for the third quarter of 2025. Today, my colleague Magnus Nordholm and I will go through the quarter. We have just left behind us, where we then go through the financial development, summary of our portfolio, value creation in practice, as well as a short preview. Efter presentationen ges möjlighet till att ställa frågor, antingen via handuppräckning eller via chatten i Teams. Allt material kommer dessutom från presentationen finnas tillgängligt på vår hemsida efter dragningen. Generellt upplever vi ett successivt förbättrat operationellt klimat, där intäkter och kostnader förefaller blivit mer stabila efter sista årens ökningar. The same applies to the mortgage market, where we have now come down further in level, as an attempt to improve the economy. The demand for our product in our main markets is still strong and is driving the development in Driftnetto, as well as value associations for properties. Samtidigt så ser vi en ökande fastighetstransaktionsmarknad om än fortsatt i huvudsak runt Stockholmsområdet, vilket båda gått inför 2026, där vi kan ta del av möjligheter som dyker upp. Ska vi över och titta på kvartalet. we see that both administrative results and substance value per share increase towards a comparable period. The implementation of the Helsingborg transaction at the beginning of the year continues to deliver and contributes positively to the fact that we increase our administrative results per share by 4.6 percent, as well as substance value per share by 4.1 percent compared to the third quarter last year. Under kvartalet har vi genomfört ytterligare cirka 40 rotlägenheter med i praktiken bibehållen reell uthyrningsgrad runt 97%. Våra huvudmarknader eller kluster där merparten av roten genomförs ser vi att efterfrågan är fortsatt stark med fullt uthyrda portföljer även efter förädling. Detta är självklart positivt och både har gått även under kommande kvartal. If we look at the housing revenues, it has increased by 5.7 percent during a 12-month period, where 4.9 percent is due to the general annual rent increase. The remaining part can be considered as profit and contributes to positive value associations on properties, which in turn has increased the value of shares by improving the value of substances. If we look at the surplus rate, it is constant compared to previous years, and during the quarter we deliver 65% in surplus rate. At the beginning of the period, we have properties valued at 10.5 billion, with a net LTV, i.e. loan rate, at a level of 50%. This, in combination with the fact that we see an attractive financing market, gives it good opportunities to use the capital market to successfully move forward the position of the company. In addition to the fact that banking financing works excellently in today's market, vilket vår senaste refinansiering om drygt 20 % av låneportföljen är ett kvitto på, ser vi även att obligationsmarknaden öppnat upp sig väldigt starkt och kan således bidra med ytterligare en finansieringskälla om nödvändigt. Jag tänkte att Magnus skulle dra lite utfall.

Yes, thank you Andreas. If we look at the rental revenues, the first nine months of the year have caused an increase of 14% compared to the same period the year before. This is a big driven by the acquisition and then the private acquisition in Helsingborg. If we clean up for this acquisition and deductions, that is, like for like, then this increase increases to 4%. and which of course includes annual rental negotiations, but also total renovations of apartments, as Andreas has said. On the cost side, the cost has increased by 13% for about the same reason, that is, net acquisitions. If we clean up for these acquisitions, we are at about 3%. It's pretty low if you think about the fact that we have had tax-based cost increases of about 6%. Det kan vi väl lägga till att det handlar om god kostnadskontroll plus att det var en mild start på året. Överskottsgraden ligger stabilt på 57,9 %. When we look at the financial costs, they have increased by 8 percent during the first nine months of the year compared to the same period the year before. This is primarily due to the fact that the underlying time-consuming loan volume has increased by about the corresponding percentage. The average rate rises to about 3.7 percent and is considered to be market-based. We will come back to this later when we look at derivative value and financing portfolio. ICR at 1.9 is both well above the covenants and above our financial policy at 1.75. If we look at the administrative result, both the financial costs and the central administration have increased less than what Driftnet has done, which means that the administrative result increases more than these. and in this case with 22 %. Per share it has also increased in relation to the same period previous year, 4.1 % up to 0.83 and the result per share has increased from 2.3 kronor to 2.38. If we then look at the balance sheet, We should focus on the value of the property. It has increased by about 1.5 billion towards Q3 2024. This is of course driven by the acquisition in Helsingborg and the value increases that this acquisition followed. Avkastningskravet på portföljen är i stort sett oförändrad mot Q3 2024, varmed värdeökningarna rensat för förvärv kommer från ökning av driftnetto på grund av hyresförhandlingar och totalrenoveringar. På derivatsidan så har vi haft en positiv utveckling med ungefär 50 miljoner kronor. Detta är en indikation på att vår portfölj ligger rimligt nära marknadsvärden, det vill säga skulle vi göra en omläggning av derivatoräntor idag så hade vi hamnat på ungefär samma nivå. Det kommer inte att bli några stora hopp. Det här skapar stabilitet och förutsägbarhet i vårt finansnett och framgent. Under In the first nine months of the year, we have refinanced about 2.3 billion in short-term debt. This short-term exposure has thus reached about 600 million. If we look at today's good access to financing and the fine banking climate we have, we feel very comfortable with upcoming refinancing. Kassan har sjunkit något till följd av amorteringar, renovering, andra investeringar, även aktieåterköp. Vi har tillgång till bekräftade revolverande kreditfaciliteter i den mån vi känner behov för detta. I tillägg så gör vår laga belåningsgrad på 50 procent, den skapar oss en ytterligare reserv och möjlighet att anskaffa kapitalframgängt. If we look at our interest bond as you can see on the left side of this slide, it is at 3.2%. We have 3.2 years, we have insured about 60% of the portfolio. As I said on the previous slide, we are now relatively market-wise in our derivative portfolio and loan portfolio with an average interest rate of 3.7%. That we are market-wise means that we will not see any big jumps up or down on our financial net because derivatives fall in or out of the portfolio. Of course, the refinancing of the short-term debt has increased our valued capital bond, and we are now at approximately 2.5 years. We have 600 million kronor that will be financed during the coming 12-month period. This is at the end of that period. Processen är påbörjad och som sagt med det positiva bankklimatet som vi ser, så ser vi positivt på denna process.

Okej, tack för det. Vi fortsätter egentligen att gå igenom vår portföljsummering och tittar vi då över portföljen så har vi då ett fastighetsvärde som överstiger 10 miljarder. Det här fördelas då på fyra regioner där vår region Syd är det största sätt till både hyresvärde och fastighetsvärde och då är det våra bestånd i Trelleborg och Helsingborg som är klart dominerande. Totalt så har vi 7400 lägenheter under egen förvaltning, vilket då innebär att hela 89% av vår totala portfölj är bostäder. Resterande del är då fastigheter med en del kommersiella inslag. Fastighetsvärd per kvadratmeter motsvarar 18 900 kronor kvadraten och har en totalyta på 550 000 kvadratmeter. Ett viktigt nyckeltal som vi analyserar noga vid förvärv är den initiala bostadshyran per kvadratmeter. And this is due to the fact that a low input rent per square meter actually allows for sales potential in the portfolio when it comes to rent. So if we have an initially too high rent, it actually limits the opportunities to get a good discount in relation to the fact that the apartment will be renovated. Våra cirka 4 000 lägenheter som vi bedömer har förädlingspotential har idag en ingångshyra som understiger 1 200 kronor kvadraten och år. Det där är en ingångshyra som möjliggör att vi vid renovering faktiskt kan höja hyrorna med uppemot 40 %. And since we can increase it so much and there is a strong demand for the product, it generates a drop in invested capital of up to 8%. The most important thing is, of course, that the market asks for the product and that we see that there is a willingness to pay and the ability to pay for it. Therefore, it is important for us to be able to show that our real rental rate, that is, where we adjust for our current rental apartment, remains at a stable 97 percent over time. Ever since we started the company, the main focus has been to operate outside the largest cities in the country. Cities such as Stockholm, Gothenburg and Malmö often contribute housing portfolios with low direct payments and with relatively high rents basically. Därför har det varit en medveten strategi att söka expansion på orter i landet som är medelstora, men som fortsatt har en god befolkningstillväxt, en bra betalningsförmåga samt tillväxt inom det lokala näringslivet. Bolagsstrategi har gjort att vi hittills skapat fyra dominerande kluster med snarlika attributer. Städerna Helsingborg, Visby, Trelleborg och Östersund har samtliga dokumenterad befolkningstillväxt, ett starkt företagsklimat samt flertalet stora intressanta projekt som kommer borga för en positiv efterfrågan av bostäder även framgent. Både Visby och Östersund omgärdas av försvarsupprustningar med anledning av det geopolitiska läget i omvärlden. Medan städerna Helsingborg och Trelleborg ligger i det expansiva Öresundsregionen. Där det händer en hel del intressanta saker kopplat till bland annat infrastrukturprojekt. Tillsammans utgör dessa fyra portföljer drygt 50 % av hela koncernens portfölj. Där vi då har över 3 500 as well as a number of premises on these four sites. It can also... Most of the land units that we do, which are around 40 apartments per quarter, are carried out on these sites, and therefore it is of course enjoyable to be able to show that the real degree of utilization is 100% on all four sites. clear indication of the demand for our product and something that we will continue with in the future as well. If we look at our organic growth, this is a graph that is recurring in our reports and presentations. The graph on the left shows the difference between on the site that contributes to the general increase in rent, which is the black line, versus the orange line, which is actually the added value that our administration has created by working with rent-increasing measures in the existing, among other things, apartments. And as you can see, every quarter we pass, this delta increases a little more, which is a clear indicator of the measures that we then carry out to give results. In total, since the measuring period started, the value of rent for the portfolio has increased by up to 43 million kronor. If you want to convert it into value, we have made a little calculation example on the right side, where we then take the 43 million in increased rental value in relation to what the historical weighted direct rejection has been on these portfolios, which then goes up to 4%. And then you get, quite simply, a gross value som det har ökat fastighetsutmanarvärden med över en miljard. Den miljarden där behöver vi såklart dra bort investeringarna som alla de här lägenheterna och alla de här åtgärderna vi har genomfört medför. De investeringarna uppgår då till ungefär 550 miljoner kronor. And then the net value increase will be 543 million kronor. So that's a quote on the fact that organic growth and what we work with on a daily basis has created shareholder value through our program, with a total of 540 million kronor.

Om vi då tar samma beräkningsfilosofi och tittar framåt, vad är det vi har kvar i vår fastighetsportfölj att jobba med, så bedömer vi att vi kan skapa nytt hyresvärde på ungefär 120 miljoner kronor utifrån den portföljen som ligger. Då väljer vi bara ut egentligen de lägenheter där vi ser att vi har en stor potential att höja hyran på. Applicerar vi dagens avkastningskrav på bostäder vägt för de här lägenheterna på 4,7 % så innebär det att vi med existerande portfölj kan skapa ett bruttovärde någonstans kring 2,6 miljarder. Dessa 2,6 miljarder kommer det kosta ungefär 1,5 to get to, and that's about 400,000 kronor per apartment on average. And then we see an increase of about 1.1 billion in net worth on the portfolio. This corresponds to 153.5 million shares, about 7 kronor per share. If we look at the income capacity, the biggest change compared to before lies in net financial costs, which have increased some to 200 million kronor. The basis for this is primarily the refinancing of a very promising fixed income loan that was made, which has increased the average income even if the margin on this loan went down. In general, the rent is quite stable due to a somewhat rising vacancy in the housing stock, a number of vacant premises at the balance day, which has taken away the positive development from rents. Same thing with costs. The cost side, both when it comes to property related costs and central administration, is stable. So we see ahead of us an administrative result 12 months ahead of about 172 million kronor and observe that this is not a forecast, but this is en ögonblicksbild per slutet av Q3 som visar vilka hyresnivåer har vi där och vilka kostnadsnivåer och räntor har vi.

Andreas? Tack igen och avslutningsvis då egentligen en liten framåtblick. Vi är väldigt nöjda med det kvartalet vi lämnar. Vi tycker att vi levererar fortsätter att leverera kring den organiska tillväxten och gör det vi har sagt att vi ska göra. Vi har en förhållandevis hög aktivitet när det gäller rotlägenheter, vi är upp mot 40 lägenheter även detta kvartalet. Year to date så är vi uppe i hela 140 lägenheter och där har vi då haft en en genomsnittlig avkastning på uppemot åtta procent, vilket anses som en väldigt attraktiv avkastning. Uthyrningssidan känns också förhållandevis stabil. Vi ligger på den reella uthyrningsgraden runt om 1997, något lägre detta kvartalet mot Q2, but it turns up and down a little bit during the quarter. What you can say is of course that it is a relatively new situation on the outsourcing side. The demand for housing in general is a little weaker, so it is important to keep an eye on which rents you have, what product you man sätter på marknaden, hur man marknadsför sina lägenheter och så vidare. Men kan vi hålla oss kring de 97 procenten då som vi har i reell uthyrningsgrad så tycker vi att det känns stabilt. Samt då att våra klusterområden, de fyra stora områden, att de då ligger kvar på upp mot 100 procent då. We have over time, in a very turbulent environment, actually been able to deliver shareholder value, where we maintain our operational goals, where we then have an increase in both substance value and management results, despite the fact that we have had rapidly rising interest rates over time. And there is a strong rise in tax-based costs. But not less so since 2019, with an administrative result that has increased on average annually by 23 percent and substance value that has increased by an average of 17 percent annually. And it is somewhere basically shows the strength of the product itself that we have, the organic growth. And that is something we will continue with in the future as well. So to sum up everything, we think that it feels safe and stable around the operational business. Vi tycker att vi har goda finanser, vi har en låg LTV-nivå och vi har då även en finansieringsmarknad som är gynnsam. Allt det summerat så känns det stabilt och tryggt och vi ser fram emot kommande kvartal och 2026. Och med det så tänkte vi avsluta och öppna upp... Då lämnar vi frågan till Bertil Nilsson Karlsjö

You need to activate your microphone to be heard.

Thank you. I was going to ask about the increase in value. You have already shown a very interesting calculation example with 2.6 billion in production and 1.1 billion in value increase. How long do you think that is? And also this 84 million in value increase during Q3. I'm rambling a little fast. I get to the point that a normalized value should be just over 50 million, if you look at the 543 that you brought up historically. Men det som sagt var en väldigt snabb gaffling. Det är alltså samma gilt som tidigare på de här renoverade lägenheterna. Det är bara de renoverade lägenheterna ni har nyvärderat så att säga. Det är min fråga. Sen tänkte jag fråga också om energibesparingar med tanke på taxibundna kostnader. Det är ingenting som är särskilt angeläget för er eller hur ser ni på det?

Okay Bertil thanks for the questions. I feel like there were three questions then. The first question is related to this Renovation potential we have in the entire portfolio and it will be It will be a bit of an illustrative example that we show because it presupposes that we will carry out renovations on all 4000 apartments and that takes of course quite a lot of time. Normally, in theory, we could go through with the flow rate we have, the whole portfolio for about 7-8 years, in normal cases. Then it is like this that for every year that goes, for every quarter that goes, the base decreases and there is a greater risk that the already renovated apartment will come back. i teorin så tar nog lite längre tid ju. Men hela exemplet bygger egentligen mest på att visa liksom hur mycket potential vi har i den organiska tillväxten i bolaget. Så det är klart att det där kommer ju ta tid och vi kommer behöva fylla på med andra bestånd över tid för att det inte helt också ska minska i någon drastisk traktor. The other question I understand was related to the ratings for the quarter and then it is so that we leave away our Contracts every quarter to The external rating company that we use and then they do a review of it and then they roll in updated figures and the increased rental value we have received on the existing portfolio that generates a new value for the properties and in that simulation, the direct release requirement in valuation is basically the same as it was last quarter. However, you may have made some other adjustments in the form of the view of rental growth, inflation assumptions, you may have adjusted long-term vacancies on some single property and so on, so there are always adjustments to adjust the valuation to the prevailing conditions that exist on the market and the known material that has come forward, so it's not just the increased rental value that goes through, but it is the driving force in the valuation for the third quarter. And then the last question was then connected to energy savings and that is something we work actively with all the time. We have gone through all the properties and we look carefully at which properties that have an energy declaration, an energy classification that is wrong. category, and they need to be lifted by late 2030, and we have communicated that before, so there is the type of energy savings we do all the time. And we also see of course that there is a good offset to get by continuing with this, so it's something we do running, and if something bigger appears as we do, we report it as well externally.

Thank you very much.

Ska vi se, där är inga fler händer uppe just nu och inga frågor i chatten än så länge. Vi kan vänta lite och se om det är någonting som dyker upp.

Men det verkar väl vara de frågorna för denna gången helt enkelt. Så vi tackar för att ni har tagit er tid att lyssna på dagens presentation. Och vi önskar er en fortsatt trevlig dag. Och så hörs vi nästa kvartal. Tack för oss.