KlaraBo Sverige AB (publ)

Welcome to Klarbo's quarterly presentation for the fourth quarter of 2025. Just like last quarter, my colleague Magnus Nordholm came and I will go through the quarter we have just left behind us. By going through the financial development, summary of the portfolio, value creation in practice, as well as a short preview. After the presentation, it is possible to ask questions via hand development in Teams. All material from today's presentation will then be available on our website during the day. From a professional perspective for the housing company, 2025 is characterized by continued financial recovery. i förhållande till det tapp som skedde under perioden med hög inflation och kraftig ränteuppgång. På intäktssidan gav hyresförhandlingarna relativt höga höjningar, där snittet landade på cirka 5%, en nivå som var väsentligt högre än KPI. Det stärkte hyresintäkterna nominellt och förbättrade topline-utvecklingen för bostadsbolagen, vilket bidragit till bättre kassaflöden jämfört med föregående år. At the same time, significant cost increases in operating costs remained, especially in the industries that are comprised of monopolies. Electricity, heat, water and waste have all had significant tax increases during 2025, which in turn has affected businesses negatively. Since these larger costs in the company's operating net continue to increase significantly, More than KPI, there is reason to believe in continued rent increases at levels above KPI in the coming year. If we look at it from the perspective of Klarbo, we see that the income has improved with both increased net profit and administrative results. To a large extent thanks to the transaction in Helsingborg in early 2025, but also that the rent increases have been higher than KPI for the company. which we will also look forward to happening in 2026 and 2027. Adjusted to the positive impact of the gas subsidy announced in 2024, as mentioned in the previous year's report, our administrative results per share for the entire year increase by 6%. Detta trots en högre snittränta under året då bland annat förmånliga swappar förfallit under året. För kvartalet är den justerade ökningen i förvaltningsresultat per aktie hela 12%. Vidare under året och inledningen av 2026 har vi fortsatt att förbättra våra finansieringsvillkor samtidigt som marknaden är vidöppen och förmånlig. Vi har redan nu refinansierat de krediter med förfall under 2026, vilket ger oss en trygghet och försebarhet i verksamheten under resterande del av året. Upplevelsen är att finansieringsklimatet är väldigt attraktivt, där både låne- och obligationsmarginaler är på attraktiva nivåer. De senaste säkerställda bankkrediterna vi upphandlat ligger på nivåer kring 100-125 baspunkter, vilket är en tydlig signal att Klara Bors skapat förtroende hos våra långivare under en tid som varit utmanande för fastighetsbolag. Vårt klusterfokus fortsatte under året att vara en betydande målsättning och har bidragit till en rad transaktioner under året samt inledningen av Through the final business in Helsingborg and the exchange business with Sveafastigheter, we have increased our cluster share from 44% to 55%, which is a significant increase. We then add those close areas with a population of more than 70,000, such as Malmö, Sundsvall and Gävle, the share increases further. Det gör att vi får en ökad geografisk koncentration där vi minskat antalet orter samtidigt som vi stärkt vår storlek operationell skala i de mer prioriterande orterna samt ökat vår uthyrningsskala något. Förutsättningar för en effektiv förvaltning av värdeskapande renoveringar har således förbättrats väsentligt. Finally, it can be mentioned that the board during the fourth quarter chose to launch one more stock purchase program, this time for a maximum of SEK 50 million. This is in order to adapt the company's capital structure to effectively continue to increase the value of the shareholder. The volume of SEK 50 million has since the beginning of 2026 Uppnåtts och bolaget innehåller i skrivande stund 4,8% av bolagets kapital.

Om vi tittar på resultaträkningen så kan vi nämna att hyresintäkterna under 2025 var cirka 14% högre än 2024. Detta är till stor del drivet av förvärv och då primärt förvärvet i Helsingborg som vi har nämnt under året. Like-for-like, i.e. clean for acquisitions and acquisitions, increases to about 4%. The costs have increased by 17% during 2025 for the same reason, i.e. net acquisitions. Like-for-like increases the costs by 4.6%, which is relatively low considering high cost increases on tax-based costs. Överskottsgraden på 56,5 % är i linje med föregående år om vi rensar på poster av engångskarakter som Andreas nämnde. Driftnettot ökar med cirka 12,5 % från 2025 och räknar vi av engångseffekter så ökar de 13,4 %. Netto har räntekostnaderna ökat med 11 % mellan 2024 och 2025. Primärt drivet av en ökad tidsväg lånevolym samt att förmånliga fast ränteavtal och swoppar har löpt ut. Snitträntan uppgår vid periodens slut till 3,7% och bedöms ligga marknadsmässigt. ICRM på 1,8 är stabilt över både kovinanter och vår finanspolicy på 1,75. Since financial costs and central administration have increased less than the net net increase of 12.5%, the administrative result increases a little more, in this case by 17%. The administrative result per share has increased by 3% to 1.04 kronor. The limit for postage of one-time character increased by 6%. Resultat per aktie uppgick till 2,66 kronor per aktie, en ökning på hela 91%, primärt drivet av värdeökningar under året. Då går vi över på balansen och kan konstatera att fastighetsvärdet under året har ökat med cirka 1,4 miljarder kronor, återigen primärt drivet av förvärvet i Helsingborg samt investeringar i our properties. The demand for our external values has increased from 4.91% to 4.95%, which means that the increase in value primarily comes from growth in operating net from rental negotiations and total renovations. In total, the value of the property increases with 365 million kronor net. Den negativa derivatvärdet, som är en indikation på att marknadsräntor på motsvarande löptider är något lägre än våra avtalade räntor, har sjunkit med 24 miljoner kronor under året till 8,5 miljoner. Beloppet är återigen relativt nära noll, vilket indikerar att denna portfölj och vår finansiering är på marknadsmässiga nivåer. and that we will not see any major changes in our interest rates due to the fall in interest rates of derivatives. Short-term interest-bearing debts have dropped from 1.1 billion to 800 million towards the background of refinancing during the year. Efter perioden, vilket vi kommer in på lite senare, har även resterande kortfristiga räntebärande skulder refinansierats. Belåningsskadan har sjunkit något till 49,6% mot bakgrund av värdeökningar och löpande amorteringar. Kassan har sjunkit till cirka 80 miljoner kronor mot bakgrund av amorteringar, renoveringar Investments in properties, but also stock purchases that we have made during the year. Klara Bo has access to confirmed revolving credit facilities that can be converted to liquid funds in the short term. Per balance, this amounted to 100 million kronor. I tillägg så utgör ju koncernens låga belåningsgrad en ytterligare reserv och möjligheter att anskaffa mer kapital. När vi tittar på intjäningsförmågan så är det viktigt att reflektera på att det inte är en prognos utan det är en framskrivning 12 månader framåt av den hyresnivå, de kostnader med mera som föreligger på balansdagen samt det som i övrigt är känt. Therefore, it does not contain our view on unrecognized rent increases or opportunities. Income will increase due to rent negotiations. So far, we have included about 60% of the housing's rent development, since these are pre-negotiated. This has been calculated with about 14 million kronor or 3.3% increase. We also have rent increases on commercial premises and on already implemented land that gives us about 3.9 million kronor. The major change to the previous quarter's income capacity lies in slightly lower interest rates due to lower interbank interest rates. The income capacity also shows an unchanged rate of surplus If we look at the financing at the end of the year And focusing initially on interest, we can state that the loan portfolio was about 58% interest-safe, with a volume of interest for about three years. As previously mentioned, the derivatives that have entered relatively close to the market's interest levels on the balance sheet, which creates a fine predictability and stability in our financial network. Kapitalbindningen vid årsskiftet var i snitt 2,2 år vilket är något ned. Detta har dock förlängts efter årsskiftet genom de refinansieringar som har skett då. Vi tycker att det är väl värt att nämna vad som har skett efter balansdagen när det gäller finansieringen då mycket har hänt precis i början av året och innan denna rapport släpps. I Svea fastigheter bytestransaktionen så återbetalade vi cirka 529 miljoner i räntebärande skulder och tog upp 510 miljoner kronor i nya lån In addition, we have in two rounds refinanced about 1.4 billion kronor of existing loans to very favorable conditions. Among other things, about 800 million to 0.95% margin, which is 56 points lower margin than what we previously had on these loans. We have signed new agreements on revolving credit facilities that strengthen our liquidity position. In total, this amounted to 150 million kronor, which, after these agreements, revolverande kreditfaciliteter på totalt 250 miljoner kronor. Efter årsskiftet har 100 miljoner av dessa dragits. I samband med de här refinansieringsprocesserna har vi även knutit till oss ytterligare en fullservicebank, vilket stärker oss och ger oss ytterligare stabilitet och flexibilitet. Totalt sett kan vi säga att dessa åtgärder i början på 2026 innebär att vi inte har några kortfristiga skulder kvar, det vill säga inga låneförfall under 2026. Vi får en längre kapitalbindning, vi får lägre marginaler, vi får tillgång till mer likviditet och vi har en utökad bredd på finansiella samarbetspartners.

Tack för det Magnus. Vi går över till vår värdeskapande genom i den portföljen som vi då har. Och vi har då som sedvanligt redovisar vi den här bilden över utvecklingen av vår hyresvärde. Som ni då ser till vänster. Och det är fortfarande tydligt att hur vi kvartalsvis kan öka vårt hyresvärde genom att på ett systematiskt sätt arbeta genom beståndet med värdehöjande åtgärder. Så som lägenhetsrenoveringar. The difference between the orange and the black line, corresponding to the time period of 44 million kronor, shows how the increased rental value that the property has generated due to value-making investments increases the rental levels. If this rental increase of 44 million is capitalized on market value, it means everything else is the same that the portfolio has created an increased net market value of about 550 million kronor for the shareholders during the measuring period 2019 to 2025. And then we have taken the historical average yield connected to this measuring period. Then we see isolated how the development has been in 2025. So uppgår hyresvärdesutvecklingen till cirka 9 miljoner kronor, vilket då motsvarar en värdeökning om hela 90 miljoner. Avkastningen på dessa investeringar, som i genomsnitt uppgår till cirka 8 procent, har varit förhållandevis stabil över medperioden. Samtidigt har vi ju sett att avkastningskraven i marknaden stigit markant, vilket har medfört att nettovärdet i relation till produktionskostnaden minskat något. In summary, however, the development shows that the business model is resistant, profitable and in practice self-financed if you assume that you reward the gross value increase with a reasonable reward rate from the bank. It is worth adding that during the measuring period, the market has had significantly increased production costs and that the rents have been reduced in the plan book, but our product is still following the market where we have managed to maintain a similar real yield during the entire period. Positioning of the company through portfolio optimization that strengthens the focus on our value creation. Under the year and the beginning of 2026, the company has adopted a number of measures to effectively shift the portfolio's attractiveness by getting a better geographical focus and scale benefits. This by growing in prioritized areas and leaving non-strategic areas and where the volume is partially limited. Den första affären gjorde vi i början av året då vi tillträdde 740 lägenheter i Helsingborg. Med en bedömd renoveringspotential till hela 63% av beståndet. Stort samlat bestånd beläget i Fredriksdal med möjlighet att etablera egen förvaltning och aktivt arbeta med området. En transaktion som tickade alla boxar i vår affärsmodell. Affären, där priset uppgick till 15 000 kronor per kvadratmeter, finansierades med attraktiva lånevillkor och en företrädelseemission som blev övertecknad. Effekten på förvaltningsresultat per aktie första året, trots nyemission på substansrabatt, har blivit positivt jämfört med föregående år, vilket bådar gott för framtiden. Helsingborg establishes därmed som ny klusterort i vår portfölj där andelen klusterorter steg från 44% till 50% och således ökat portföljens attraktivitet.

Nästa transaktion som påverkar portfölj Sammansättningen i Klara Bo var bytestransaktionen som vi skrev i slutet av 2025 med svea fastigheter. Denna har vi per den sista januari i 2026 tillträtt. Transaktionen är på cirka en miljard på respektive sida, det vill säga två miljarder totalt, och innebär för Klara Bo ett nettoförvärv om cirka 70 miljoner kronor. Med transaktionen renodlar vi återigen vår portfölj ytterligare mot klusterorter och större orter, bland annat i Östersund och Trelleborg, där vi ökar, och vi reducerar vår portfölj med sex stycken mindre eller icke-strategiska bestånd. Nettoförvärvet finansieras genom räntebärande skuld Bankerna har varit väldigt intresserade av att finansiera denna portfölj mot bakgrund av vad den ger Klara Bo. Andelen klusterorter ökar efter den här transaktionen från 50 % till 55 %, det vill säga en ganska kraftig förflyttning. Det här beståndet ger ingen större förändring på Driften, men det ger en förbättrad potential för värdeskapande totalrenoveringar och stärker våra skalekonomiska fördelar något.

Nu senast så undertecknades ett villkorat försäljningsavtal av vårt bostadsbestånd i Bollnäs, som drygt 600 lägenheter, en galleria i Västervik, samt två samhällsfastigheter i Trelleborg för cirka 900 miljoner kronor. Ett försäljningsvärde som understiger senaste värderingen med drygt 2%. Affären är villkorad externfinansiering till köparen, men där vi räknar med att erhålla runt 40 miljoner kronor vid tillträde. Övriga delar av köperskillingen finansieras genom säkerställd Säljarevers på 23 år med kvartalsvisa räntebetalningar uppgående till initialt runt 8 miljoner kronor per år. Klarabo överhåller även aktier i det noterade bolaget Episof för 130 miljoner. Avbytringen är ju då ett fortsatt led i förflyttningen kring portföljoptimeringen där andelen klusterområden after completed business increases to a total of 59% and focus is concentrated on value-creating opportunities in the remaining portfolio. If we then summarize these transactions that have taken place during 2025 and at the beginning of 2026, we see on this page hur vår strategiska förflyttning mot ökad portföljkonstruktion har skett under de senaste 12-15 månader, där vi trots under rådande marknadsförutsättningar valt att begränsa tillväxten till våra prioriterade orter, vilket transaktioner är ett kvitto på. Som framgår av bilden ökar andelen i våra focus sites, Östersund, Visby, Helsingborg and Trelleborg from 44% to 59% of the portfolio's market value. Our larger sites are also included, where the number of inhabitants is exceeding 70,000. With content that so far is not significant in the portfolio, the proportion to a total of 74%. That means that 74% of our portfolio is then accessible to our cluster plots as well as larger plots around the country. This is a significant move that is carried out in relatively short time and this move strengthens the attractiveness of the portfolio through increased exposure to growth plots en större marknad, förbättrad operationell skala samt ett tydligare fokus på värdeskapande möjligheter, vilket kommer att vara värdefullt i framtida tillväxt. Sumeringsvis lämnar vi ett år där den finansiella ställningen förbättrats och risken sjunkit. Affärsmodellen har fortsatt levererat under året och vi har nu genomfört 190 lägenheter till 8% avkastning. Vi lägger där till portföljoptimeringen i de genomgångna transaktioner som väsentligt förändrat portföljens attraktivitet samt det förtida refinansieringar till förmånliga villkor. This in combination with decided and carried out stock purchase, we have under the year continued to create stock ownership value. The company has since the stock market had as a goal to be a long-term branching company, and the board now considers that the company's stable financial position combined with a stable prognosis for capital needs for, among other things, value-creating renovations, makes it possible to move. In connection with Kommuniken, the board has therefore decided on a change in the allocation policy, where now a maximum of 25% of the company's management results are annually distributed to the shareholders. For 2025, an allocation of 0.25 kronor per share is proposed. Och att bolaget ämnar fortsätta verksamheten med värdeskapande renoveringar oförändrat. Och med det så skulle jag tacka för visat intresse och därmed så öppnar vi upp för frågor via handomringning.

Nu har vi en fråga från Oskar Lindqvist. Sådär, kan ni höra mig?

Vi hör dig Oskar. Absolut. Toppen. Jo, jag tänkte att ni pratade lite om att kostnader är upp mer än hyresintäkter, ändå är Is the recognition capacity, the driftnet and the margin intact? Do you think you can maintain it?

It is our expectation that we will be able to do it based on where it is now.

Okay. And then I thought about the recognition capacity is also De centrala kostnaderna är upp 5 % jämfört med föregående kvartal. Vad är det som driver det?

Det är ju förändringar i personalstyrka plus lite övriga kostnader som ingår i den centrala administrationen.

Okej. Och sen även har ni inkluderat icke-kassaflödespåverkande finansiella poster Will that be seen in the financial network?

They are in the financial network. We have previously not had it in the income capacity under financial costs. There have only been liquid financial costs before. We have chosen to include this now also to increase transparency further. This is... for loans that are periodized, i.e. the resolution of them.

Yes, I understand. And then on the inflation rate there also with the rent increase effect, do you interpret it that way that 60% of the increase will have an effect during Q1 and the rest we will see during Q2? Yes.

Vi har bara inkluderat, Oskar, de som är undertecknade, så att säga, vid årsskiftet.

Jag förstår. Och sen pratar ni lite kring finansiell, eller ja, i samband med de här affärerna och utveckling på snittränta, att ni förväntar er att den kommer vara rätt stabil, men ni nämner också att marginalen kommer ner i de... De lån som ni omförhandlar, ska man tolka det som att snitträntan kommer fortsätta ligga på nuvarande nivå ungefär framöver med det vi vet idag?

Det kan man utgå från mer eller mindre. Vi har ju även en positivt lutad räntekurva som påverkar, men marginalerna är där lite nedåt tryck på. Och sen som sagt en positivt lutad räntekurva.

Thank you. And then the last question, regarding the current tax, in relation to the administrative results, what is the level you expect to be at during 2026?

In tax, in millions of kronor you mean?

Yes, in percentage of administrative results.

Vi lämnar ju inga prognoser för 2026, Oskar, så jag får be dig titta i de historiska siffrorna, hur stor andel den aktuella skatten har varit.

Men då tycker ni att om vi tar helårssiffran för 2025 är också talande för 2026, är det korrekt?

Vi uttalar oss inte om 2026 utan egentligen, jag tror att de sista åren är vägledande för det helt enkelt.

Okej, tack så mycket. Det var allt för mig.

Tack. Då har vi en fråga från Bertil Nilsson.

Så att Bertil, have you unmuted yourself as well? I think you have to unmute your microphone, Bertil. Okay, do we have any more questions? Hello, now then.

So, now we have you, Bertil.

Yes, okay. There are many different places to press on. Yes, I was going to follow up on one of the prevailing questions from OL here, namely the rent increases. If I understand correctly, there is a part of the calculated rent increases on the housing in the recognition capacity for the first year, but not all. That's right.

60% are in.

Yes, and that means that how much do you count on average? If what you have gotten so far would be on the entire stock, what is the prognosis then? Is it 3% or what?

They are on 3.3% on average, what we have closed so far.

Okay, and so then, okay. It's a... And do you think that the last ones will end up there as well?

You have come quite far in the housing sector across the country, so it is reasonable to think that there will not be any significant shift from the weighted average of 3.3% that we already have.

But if you look at the heat costs and the like, så är ju de privata ägarna i Stockholm, det är ju någon hyrestvist med hyresgästföreningen om att de vill höja mer på grund av de kostnader som har gått upp. Har ni haft det med i era förhandlingar?

Ja, men det är absolut ett argument för att få upp hyrorna ytterligare. Samtidigt så är det ju klart att det blir ju, If there is a large amount of property that ends contracts on specific sites where we are also active, they will be, on some level, quite misleading. And again, if we look across the country, it is actually this level that it is on. So you can think what you want about it, so to speak, but we do not control the individual negotiations. helt och hållet själva utan vi är ju också beroende av till exempel vad allmännyttan på de olika orterna landar på eller då större fastighetsägare. De blir alltid vägledande på ett eller annat sätt.

Mm, okay. Yes. Ja, men då så. Tackar.

Tack. Okay. Har vi någon ytterligare fråga?

Det förefaller inte vara så, så då får vi tacka så mycket för oss och önska er en trevlig helg när det väl är dags. Tack ska ni ha. Tack så mycket.