KlaraBo Sverige AB (publ)

Varmt välkomna till Klarabos kvartalspresentation för det andra kvartalet 2026. Jag heter Andreas Morfidakis, jag är bolags vd och tillsammans till dagens presentation har jag då bolags vice vd och CFO Magnus Nordholm. Vi kommer gå igenom det kvartal som precis har avslutats. Vi kommer behandla den finansiella utvecklingen, ge en kort sammanfattning av portföljen, belysa vårt värdeskapande i praktiken och även då gå igenom väsentliga händelser under första halvåret. Efter prestationen så finns det möjlighet att ställa frågor via handuppräkning i Teams. and all presentation materials will be available on our website after the review. The second quarter shows that the company is still operating completely according to plan. We are improving revenue, operating net and administration results across the entire line compared to the corresponding period 2025. och då har vi i praktiken ett helt jämförbart bestånd. Förvaltningsresultatet per aktie, eller även kallat kassaflödet per aktie, ökar med hela 6,2 %. Anledningen till ökningen är primärt hyreshöjningar, ökat driftnettoportföljen tack vare rotprogrammet, samt en stabil nivå kring utgörningsgraden. Detta trots att energimarknaden fortsatt varit volatil, med anledning av oron i omvärlden och ett relativt kylslaget väderförhållande under inledningen av året, vilket då har påverkat kostnadsmassan negativt. Antalet rot under kvartalet uppgick till 34 lägenheter, och det är i huvudsak våra fyra klusterorter Trelleborg, Helsingborg, Östersund, and Visby, which continues to deliver these routes, with a declared reduction of about 9%. This essentially exceeds the direct reduction requirements of the properties, which at the beginning of the quarter is around 5%. The individual largest news during the quarter is of course the announcement that Klarbo is now taking a new step in its development. Under en längre period har det varit tydligt att kapitalmarknaden för tillväxtbolag förändrats och att investerare tydligt premierar bolag med storlek och en större free float. Med detta i årtanke samt med identifierade synergieffekter om uppemot 120 miljoner kronor årligen har därför styrelsen i Klarbo föreslagit ett samgående med sverfastigheter och på så sätt skapat Sveriges ledande noterade bostadsbolag. som tickar många boxar som respektive styrelse efter fråget. Funktionen har passerat godkännande vid en extra stämma och inväntar nu godkännande hos Bolagsverket. I samband med detta godkännande kommer Klarabo dels förvärva ett fastighetsbestånd för 6,8 miljarder av SBB som omfattar 4100 lägenheter och dels genomför en extra utdelning till Klarbos existerande ägare om 1,4 kr per aktie. Tidplan för genomförande transaktioner är estimerade att ske i månadsskiftet september-oktober. Vidare så genomförde och avslutade vi även affären med Episurf, där vi avyttrade icke-strategiska tillgångar for 897 million kronor i underliggen fastighetsvärden. Ekonomisk frånträde sker för hela portföljen 30 juni medan legalafrånträden sker i två etapper. Syftet med transaktionen är att vi avytrar dels ett bostadsbestånd i Bollnes som över tid inte utvecklas i den riktning vi önskat samt kommersiella fastigheter i Västervik och Tällborg som inte är att betrakta som core business. Effekten som denna avbrytning ger är att vi förväntar för en något högre överskottsgrad samtidigt som uthyrningsgraden för bostäderna förbättras och då vid kvartalets slut uppgick till hela 97,4%. Episurf har utöver lösen av existerande lån betalat köpskilje med aktier på kurs 4,5 öre per aktie samt med revers. Noterbart är att Episurf aktiekurs ligger en bra bit högre än emissionskursen vilket innebär att vi i skrivande stund har ett övervärde på detta innehav. Under kvartalet har Klarbo även blivit ett utdelande bolag för första gången genom att man har beslutat och genomfört en aktieutdelning till ägarna om 0,25 kronor per aktie. Det är såklart en milstolpe i sig att styrelsen anser att verksamheten genererar tillräckligt stor intjäning med stabila nyckeltal att utrymme för utdelning finns. Slutligen så måste vi även slå ett slag för vår fantastiska personal. I samband med bolagets årliga medarbetarundersökning når vi vårt högsta resultat någonsin när vi mäter EMPS, som är ett nyckeltal som beskriver hur sannolikt man föreordrar Klarbo som arbetsgivare. I årets undersökning landade vi på 50 i utfall mot 43 året innan. Nivån 50 är att betrakta som utmärkt där personalen är väldigt engagerade och lojala gentemot sin arbetsgivare. Att som vd få möjlighet att presentera sådant fint utfall är särskilt glädjande, men samtidigt inte förvånande, för jag vet hur engagerade och dedikerade medarbetare Klarabo har, vilket vi kvartal efter kvartal visar operativt, trots att vi lever i en orolig omvärld.

När vi tittar på resultaträkningen så bör det nämnas att bytesaffären med sveafastheter har en marginell påverkan på både intäkter och kostnader precis som Andreas sa. Underliggande portfölj andra kvartalet 2026 är därmed i storlek och intjäning väldigt lik portföljen samma kvartal föregående år. Hyresintäkterna under andra kvartalet var 4,7% högre än motsvarande kvartal 2025. Denna ökningen kommer från en generell hyresökning på cirka 3,3% och resterande del från hyresökande investeringar. Vakansgraden var återigen stabil och vi hoppas nu på en positiv utveckling framgent. Kostnaderna har under andra kvartalet ökat med cirka 4% i förhållande till samma kvartal föregående år, trots de kraftigt ökade taxibundna kostnader. Detta beror primärt på väldigt god kostnadskontroll hittills i 2026, vilket vi är mycket nöjda med. Att kostnaderna ökar mindre än intäkterna ger även en liten extra effekt på driftnettot som därmed ökar med 5,3%. Överskottsgraden på 61,1% är något högre än föregående år samma period. När vi tittar på det finansiella blocket så ser vi att nettorentekostnader har ökat med 9,6% i jämförelse med samma kvartal föregående år, primärt drivet av att underliggande tidsvägda lånevolym ökat samt att underliggande räntor haft en marginell ökande. Snitträntan uppgår nu till 3,7% vid periodens slut, exkluderat de fastigheter som ligger för försäljning. Räntetäckningsgraden på 1,8 gånger ligger stabilt över både kovenanter och finanspolicy, och vi ser inga tydliga trender åt något håll i denna. Räntan är däremot väldigt volatil mot bakgrund av det oroliga omvärldsläget så vi följer denna noggrant löpande. Finanskostnader och centraladministration sammanlagt ökat mindre än driftnätöökningen på 5,3%. Ökar förvaltningsresultatet procentuellt ännu mer än driftnätet. Detta kvartal låg det 6,2% högre än samma period föregående år. Förvaltningsresultat per aktie har stigit med 8,5% i förhållande till samma kvartal föregående år till 0,33 kronor drivet av bland annat aktieåterköp i period. Orealiserade värdeförändringar drar tyvärr ner resultatet till minus 11,3 miljoner under kvartalet. Resultatet för halvåret ligger dock fortsatt positivt på 112,7. Den största orealiserade värdeförändringen hänförs till våra derivatpositioner. Dessa värden har under kvartalet fallit med cirka 54 miljoner och under året med 12,5 miljoner som en följd av lägre marknadsräntor. Värdeförändringar på fastigheter är underliggande positiv med cirka 54 miljoner kronor men reduceras till minus 4,4 av tidigare presenterade episurforsäljningen där fastigheterna såldes cirka 2% under bokfört värde samt av kvartalets investeringar.

Let's look at the balance sheet.

No major changes can be seen, apart from the effects from the sale to Episurf, where economic interference occurred in the quarter and where legal interference occurred on July 2 for most of the properties. The value of the property has decreased by about SEK 500 million compared to the second quarter of 2025. Detta är drivet av nettot mellan förflyttning av tillgångar till fastigheter under försäljning, det vill säga episurftransaktionen, nettoförvärv i bytestransaktionen med sveafastigheter samt värdeförändringar under perioden, drivet av både investeringar och driftnettoökning. Avkastningskravet har ökat med cirka två punkter från samma kvartal föregående år till 4,9% rensat för fastigheter under försäljning. Värdeökning like for like kommer primärt från tillväxt i driftnettor från generella hyresförhandlingar och totalrenoveringar och dessa uppgavnettor till cirka 365 miljoner. Den negativa derivatvärdet, en indikation på att marknadsräntor på motsvarande löptider är lägre än våra avtalade räntor, har ökat med 12,5 miljoner kronor under året till cirka 21,1 miljoner. Räntorna har varit ovanligt volatila under året, vilket ses inte minst på den negativa rörelsen på cirka 54 miljoner under det senaste kvartalet av våra derivatvärde. Det finns en risk att de fortsätter vara volatila ett tag framöver mot bakgrund av instabiliteten i omvärlden. Kortfristiga räntebärande skulder har netto sjunkit från cirka 1,4 miljarder kronor för ett år sedan till cirka 450 miljoner kronor nu mot bakgrund av tidigare presenterade refinansieringen. Belåningsskadorna har sjunkit något till 49,8% mot bakgrund av både värdeökningar, löpande amorteringar och återbetalning av lån. Kassan har i linje med våra förväntningar sjunkit till cirka 60 miljoner kronor mot bakgrund av både amorteringar, renoveringar samt andra investeringar och aktieåterköp samt den utdelning som nu genomfördes i andra kvartalet. I tillägg till de likvida medlen har vi tillgång till bekräftade revolverande kreditfaciliteter som på kort sikt kan omvandlas till likvida medel. Dessa uppgår till 110 miljoner kronor per balansdagen. Det ska tilläggas även här att koncernens låga belåningsgrad utgör ytterligare en reserv och möjlighet att anskaffa kapital. Det långsiktiga substansvärdet per aktie är oförändrat under kvartalet på 35 kronor. Detta då kvartalets resultat om vi justerar för effekter från värdeförändring på derivat samt latent skatt ungefär motsvarar den betalda utdelningen i perioden. Det är alltid värt att upprepa att en intjäningsförmåga inte är en prognos utan endast en framskrivning 12 månader framåt av den hyresnivå, de kostnader med mera som föreligger på balansdagen. Den innehåller därigenom inte vår syn på framtiden. De stora förändringarna mot föregående kvartals intjäningsförmåga ligger primärt i att vi har tagit bort alla fastigheter under Episurfförsäljningen med tillhörande lån då vi i Klarabo inte längre är berättiga till något ekonomiskt resultat efter den 30 juni på de här fastigheterna. Vår låneportfölj får i tillägg en marginellt högre marginal efter återbetalningen i samband med försäljningen. Den del av avtalad räntebärande fordran på Episurf som erhölls vid tillträdet den 2 juli är också medtaget att reducera nettofinanskostnader. Operationellt kan sägas att verksamheten är stabil, något sjunkande vakansgrad samt bra kostnadskontroll som motar de ökande taxibundna kostnaderna. Inkänningsförmågan innehåller en hyresintäkt på 690 miljoner och kostnader, fastighetskostnader på 295, vilket resulterar i ett driftnetto på cirka 395 miljoner kronor. Detta påvisar därigenom en stigande överskottsgrad på 57,3%, primärt baserat på avyttringar av fastigheter med högre vakansgrad. Förvaltningsresultat per aktie enligt den här intjäningsförmågan uppgår till cirka 1,07 kronor, vilket är något lägre än föregående kvartal, vilket är naturligt mot bakgrund av den minskande. Vår finansiering påvisar inga stora förändringar mot föregående år. kan börja nämna att siffrorna i graferna är justerade så att de inte innehåller de fastigheter som har sålts till APSUF. Vår låneportföljränta säkrar till cirka 66% och har en volymvägd räntebindning på 2,9 år, vilket är upp från cirka 2,8 år föregående kvartal. Snitträntan på lån och derivat inklusive marginal ligger på 3,7%, vilket är något upp på grund av bland annat återbetalning av lån med lägre marginal i samband med den senaste försäljningen. Snitträntan på 3,7% bedöms vara marknadsmässigt, vilket syns i de låga värdena på derivat i balansräkningen. Per kvartalsskiftet hade vi en kapitalbindning på i snitt 2,3 år, vilket naturligt är något lägre än föregående år på grund av att tiden helt enkelt har löpt på. Bolaget har som tidigare nämnts per balansdagen tillgång till 110 miljoner kronor i revolverande kreditfaciliteter som ett komplement till vår kassa på cirka 59 miljoner.

Tack för det Magnus. Om vi hoppar över till Klarbo affärsmodell så är det ju så att lägenhetsrenoveringar är ju en nyckelfaktor i detta. Vi har ju som målsättning att förvärva fastigheter eller bestånd i många fall och byggda under perioden 60-70-talet. Där det invändiga underhållet oftast är i behov av uppgradering då det nått sin tekniska livslängd. Detta segment består i många fall av gedigna huskroppar i tegel, sammansatta större områden där förvaltning kan hanteras effektivt och volymen tenderar att vara i sådan omfattning att vi kan ha egen personal. Hyressättningsmodellen, den reglerade marknaden som Sverige har, tillåter att en hyresvärd får avkastning på investeringar som höjer standarden i en lägenhet då känslan efter renovering är att betraktas som nykänsla. Nivån på uppgradering kan variera beroende på lägenhetens skick. Men om Klara Bo utför en totalrenovering så inkluderar den nytt parkettgolv, nytt kök, kaklade badrum, nydragen el, hantering av liggande stammar med mera. Med vårt industriella tänk av denna process har vi arbetat fram en modell som i snitt över de lägenheter vi renoverat kostar 6400 kr per kvadratmeter inklusive moms. Applicerar vi denna kostnad på våra huvudsakliga klusterområden Trelleborg, Helsingborg, Visby och Östersund där avtalade hyreshöjningar efter renovering uppgår till mellan 36-46% så blir avkastningen i spannet av höga 8%. Det ska jämföras med att fastigheternas bokförda värden har direktavkastningskrav om strax under 5%. Mellanskillnaden är således den värdeförändring som kvartalsvis visas på raden värdeförändringar kopplat till våra existerande And that, in turn, creates future shareholder value.

From each quarter, the second quarter contains a large number of total renovations of apartments, in this case 34, in our portfolio, which creates a more timely product as well as value for the company and its owners. Om vi tittar på perioden från 2019 fram till idag har våra investeringar i produktförädling skapat en ackumulerad årlig hyresökning på cirka 49 miljoner kronor. Volymväghistorisk yield har varit 4% vilket har skapat ett bruttovärde på cirka 1,2 miljarder. Investeringen som krävs för att nå detta värde är cirka 600 miljoner kronor, varmed ett nettovärde på 600 har skapats. Det innebär en avkastning på investerat kapital om 7,9% eller uttryckt på ett annorlunda sätt att varje instoppad krona har skapat två kronor i värde eller en krona i nettovärde. Processen kräver därmed inget nyt eget kapital över tid, om man räknar med en belagningsgrad på 50 %. De senaste 12 månaderna, som ni ser längst ut till höger, har resultatet från denna process ytterligare finslipats och förbättrats, och trots en högre snittavkastning har en avkastning på investerat kapital om cirka 9 % uppnåtts. Detta har resulterat i... The creation of Sweden's leading listed real estate company.

Som tidigare framgått annonserade Klarabo under kvartalet samgåendet med Sveafastheter för att skapa ett av kapitalmarknaden efterlängtat större noterat bostadsbolag. Mixen av Klarabos portfölj med medelstora städer med tillväxt för att driva igenom value-add och Sveafastheters portfölj av bland annat byggrätter i Stockholmsområdet samt nyproducerade fastigheter får vi goda förutsättningar att attrahera större intresse hos inhemska och internationella investerare. Samgåendet ger även en större free float i aktien, vilket är positivt. Operationellt förväntas samgåendet generera minst 120 miljoner kronor årligen i besparingar, när vi även får full effekt av existerande finansieringsupplägg. Genom en större balansräkning och intjäning bör bolaget även ha möjlighet att generera utdelningsbara medel till våra aktieägare i framtiden. Transaktionen har i talande stund passerat respektive bolagsstämmer med godkännande vilket innebär att det nu kvarstår verkställighet hos Bolagsverket. Detta förväntas ske under senare delen av september och när det villkoret uppfylls kommer Klarbo genomför en extra aktieutdelning om 1,4 kr per aktie till Klarbo's existerande aktieägare Stant apporterar in det annonserade förvärvet från SBB med motsvarande cirka 4100 bostäder. Därefter kommer Klara Bo's aktier skiftas ut mot Svea aktier, där 22 Klara Bo aktier ger 9 aktier i motsvarande aktieslag hos Sveafastigheter. Något som förväntas ske månadsskiftet september-oktober. Som ni ser i den vänstra grafen växer bolaget till det betydande största noterade aktören inom bostadssegmentet och kommer efter genomförd transaktion ha motsvarande 26.500 lägenheter, cirka 400.000 kvadratmeter byggrätter inklusive det som är under uppförande och ett sammanlagt fastighetsvärde om hela 47 miljarder kronor. Vi kommer således vara mer än dubbelt så stor som vår närmaste peer. Bolaget kommer, som ni ser till höger, att ha en bredare geografisk diversifiering, kompletterande marknadsexponering mot idag och en högre andel inkomstgenererande tillgångar, vilket skapar en mer motståndskraftig portfölj i en tid där kassaflöden efterfrågas. Om vi går över till att titta på intjäningsförmågan för det sammanslagna bolaget förväntas vi få, vid en ögonblicksbild, generera årliga intäkter på 2,8 miljarder kronor med ett driftnettue efter förväntade synergieffekt på 1,7 miljarder motsvarande en överskuddsgrad om nästan 61%. Vid genomlysning av respektive förvaltningsorganisation så förväntas det sammanlagda bolaget realisera besparingar om 55 miljoner kronor årligen. Därutöver förväntas centraladministration generera ytterligare besparingar på ungefär 30 miljoner kronor årligen, vilket totalt då ger 85 miljoner. Det kommer delvis ske genom personalneddragningar, men även genom översyn av bland annat lokaler, IT etc. Därutöver, vilket inte redovisas i intjäningsförmågen, förväntas de gemensamma bolag kunna använda sin rating och storlek för att på så sätt skapa förbättrade möjligheter till mer fördelaktig finansiering och på så sätt över tid kunna realisera ytterligare drygt 35 miljoner kronor kopplat till lägre lånemarginal. Totalt blir det då ungefär 120 miljoner per år. Det senare då, det vill säga besparingen kopplat till finansieringskostnader, kommer dock ta lite extra tid då existerande avtal omförhandlas först när det förfaller. Med det sagt och före finansieringssynergier förväntas det nya större bolagets synergieffekter lyfta förvaltningsresultatet med hela 11% mot idag, vilket är självklart en stark drivkraft till denna annonserade strukturaffären. Om vi så summerar dagens prestation och väsentliga händelser är det tydligt att Klarbo tagit stora steg under det första halvåret där vi genomfört en rad olika aktiviteter för att generera ökat aktieägarvärde. Dels har vi under den inledande delen av halvåret återköpt ytterligare aktier då aktiekursen fortsatt handlas med betydande substansrabatt. Därutöver har bolaget genomfört sin första aktieutdelning till ägarna och på så sätt har vi via bägge dessa sätt återfört kapital till aktieägarna. På transaktionssidan inledde vi året med att annonsera försäljning av icke-strategiska tillgångar till Episurf. I vår strävan att förflytta portföljen till att primärt innehålla tillgångar som vi över tid önskar bibehålla. Effekten av denna försäljning som slutfördes i juni-juli är bland annat att bolagets reella uthyrningsgrad steg med 0,5 procentenheter och nu uppgår till hela 97,4 procent. Som betalning för transaktionen erhöll Klarbo bland annat aktier i Episurf som emitterades på kurs 4,5 öre per aktie att jämföra med en kurs som idag överstiger 6 öre per aktie. Därutöver annonserades även samgående med sveafastheter och bildandet av ett väsentligt större bostadsbolag på börsen med 26 500 lägenheter i portföljen. Ett av villkoren för slutförandet är att Klarabos aktieägar erhåller en extrautdelning om 1,4 kr per aktie innan utväxlingen av aktier sker. Slutligen så slår vi ett slag igen där vi då är extra stolta att presentera vår årliga medarbetarundersökning som nyligen genomfördes. Utfallet detta år av det så kallade EMPS-måttet uppgick till 50 mot 43 förra året. Ett mått som indikerar vår starka bolagskultur och medarbetarengagemang och lojalitet. Något som vi över tid har byggt upp och fått ett sammansvetsat bolag där alla hjälps åt. Detta engagemang och den här lojaliteten tar vi nu med oss i nästa fas som Klarabo är på väg in i. Och med det så vill jag tacka för uppvisat intresse och lämna då över till Q&A.

Då har vi en fråga från Bertil Nilsson. Varsågod Bertil. Nu. Vi hör dig.

Jo, jag tänkte om man tittar på sättet och affärsidéer kring just det ni har presenterat, hyresgästerenoveringar kontra nyproduktion och den lokala förvaltningen som ni har på klusterorter, kommer det bli så att ni tar med er den egna fastighetsförvaltningen på de här fyra klusterorterna in i de nya stora sveafastigheter och ... ... ...

längst ut i organisationen. Så att där är väl egentligen de primära delarna kommer ju då förmodligen vara oförändrade skulle jag säga. Till exempel så köpte vi några fastigheter som Svea hade i Trelleborg och där är det ju vår förvaltningspersonal som hanterar dem idag och där har ju Svea såklart ingenting numera. Just längst ute i förvaltningen så kommer det nog vara ganska oförändrat. Den råkaden gjorde vi redan i början på året, i samband med bynsaffären.

Okay, det märks ens. Hur är det med avkastningskrav på fastighetsmarknaden och värderingen? Vi pratade om underliggande 50 miljoner plus, men att det var mest... EPSURF-transaktionen som drog ner värderingen av fastigheterna under Q2. Om jag uppfattar det rätt?

Gilderna har varit väldigt oförändrade så egentligen så har du upp cirka 50 miljoner beroende på driftnätverkning. Det som drar ner det är ju de här tidigare annonserade 2% som vi säljer EPSURF-transaktionen till under bokfört värde samt investeringar i fastigheterna, det vill säga både rot och andra investeringar. Så det är det som gör att du hamnar på netto negativt. Men underliggande marknadstendens är positivt ökande marknadsvärden trots stabila gylder.

Okej.

Ja, tack. Okej. Tack för det Bertil. Har vi några fler frågor?

Det förefaller inte våra några fler frågor så att då avslutar vi dagens presentation och sen så önskar vi då alla en trevlig sommar när det väl blir dags. Tack så mycket. Tack.