Logistea AB (publ)

Thank you very much again and welcome to Logistea's presentation of the first quarter of 2024. Niklas Uckeman, CEO of the company, and next to me is Philip Lövgren who is CFO. We start the year strong. We deliver our best results ever. Income, respectively, net profit is up 17, respectively, 18%. Medans förvaltningsresultatet är upp hela 46 procent jämfört med första kvartalet 2023. Och som ni ser då kan vi redovisa ett förvaltningsresultat på 35 miljoner för första kvartalet 2024. Vi har fortsatt att addera fastigheter som är uthyrda till stabila hyresgäster på långa kontrakt. Genomsnittlig löptid uppgår numera till hela 8,1 år. Under kvartalet så har vi genomfört en riktad emission om 250 miljoner kronor och vi återkommer lite mer i detalj kring den. Men vi kan konstatera att efter emissionen så uppgår belåningsgraden till 44 procent. Emissionen kommer vi då använda till att både göra investeringar, nya investeringar och även investera i vårt befintliga bestånd. Fokus ligger kvar. Vi ska förvärva och förvalta lager, logistik, lättindustrifastigheter. Vi har nu lyckats nå ett fastighetsvärde som ni ser på precis drygt 6 miljarder kronor, vilket är glädjande. Vi har en fortsatt hög uthyrningsgrad. Värderingsgilden uppgår nu till 6,7%, vilket är den högsta nivån vi har sett i bolaget sedan starten. Vi återkommer lite senare till vad vi ser på direktmarknaden men det är klart att mycket tyder på att vi nu har sett de gilderna pika och att vi snarare kommer att få se sjunkande avkastningskrav för vår typ av fastigheter under året. Vi kan gå till nästa sida. and talk a little about the business that has been carried out. The first two are properties that we communicated in the fourth quarter, but then joined during this quarter. So we will not talk much more about them. The latter is a property that we have both signed an agreement on and acquired and joined during the quarter. It is a property in Falun. Den är fullt uthyrd till NKT på ett 13-årigt hyresavtal. NKT som hyresgäst känner vi sedan tidigare från vår fastighet i Allingsås, och en hyresgäst som vi verkligen gillar. Både med tanke på att det går extremt bra för NKT och deras verksamheter, men även att det är en typ av hyresgäst som gillar att investera i fastigheten tillsammans med oss som fastighetsägare. And after this acquisition, NKT is our largest tenant. In general, if you look at the tenant structure, there are no major changes to talk about, except for NKT, which will be our largest tenant. We have continued to have a high proportion, 99% of the contracts that have an index clause and 97% are linked to KPI. As you can see, the network supply is weakening in the quarter. This is due to a competition that we had in a property. Fortunately, we managed to rent out half of that area shortly after the competition. And further positive is that this negative network supply will be met by a new agreement that we have written with the Fortification Agency after the quarter. And we will return to a little more detail about that agreement later in the presentation. In the first quarter, we have externally valued 24% of the stock. We externally valued everything in the fourth quarter, and the remaining part is internally valued. In total, we see a positive value adjustment of 121 million kronor, where one part comes from adjusted release requirements in the stock, and one part comes from increased operating net. If you look at the market for our segment, storage, logistics, light industry, you can see that the transaction market in general in Sweden is up in the first quarter compared to the first quarter of 2023. If you look more specifically for our type of property, it is actually up by 34%. And this is due to the fact that many actors, both Swedish and perhaps especially foreign actors, are looking for this type of investment. Relatively high-impact properties, a large yield gap in relation to borrowed capital, often long rental agreements and good rental payers. And of course, everything else is the same, as long as we see interest-sinkings around the year, it is likely that this type of property investments, the drop-off levels will be able to drop perhaps a little faster than for other types of properties.

And over to the finances. Som Niklas var inne på har vi intäkter i kvartalet som ökat med 17% upp till 111 miljoner kronor. Intäktsökningen är främst drivet av genomförda förvärv och slutförda projekt. Vi har driftnettoökning på 18%. Driftnetto för kvartalet landade på 78 miljoner kronor och här är vi klara med en Lång kall vinter. Q1 har påverkats av säsongseffekter. Även här så är ökningen främst driven av förvärv och projekt. Förvaltningsresultatet är upp hela 46% till 35 miljoner kronor. Noterbart här är att Finansnettot som ingår i förvaltningsresultatet är detsamma som jämförbart period, alltså Q1 2023. 33 miljoner kronor och det är trots att vi har 22 procent större fastighetsportfölj. Avkastning på eget kapital för kvartalet var 20 procent. Let's move on and look at some key figures. For the third quarter in a row, we have a reward rate that is around or below 45%. We feel very comfortable with that number, but we feel that we can increase it in the future. Under kvartalet har vi refaniserat en större andel av vår bankskuld, vilket har lett till att kapitalbindningen har ökat från 1,9 till 2,5 år. Förfallstrukturen som man ser nere till höger har då flyttats där en större del som skulle ha förfallit närmast 12 månader har flyttats fram 3 år. Som Niklas var inne på så har vi ju genomfört en riktad emission på 250 miljoner kronor under kvartalet. Fokus har varit för att få in lite institutionellt kapital. Emissionskursen var den senaste substansvärdet vid årsskiftet. Vi har därför både genom periodens resultat och emissionen haft ett substansvärde som har ökat från 13,2 till 13,9. Ränsar man då för emissionen så skulle vi haft ett substansvärde på 14 kronor blankt. Ränteteknisk graden den är högre i kvartalet 2,2 jämfört med de senaste 12 månaderna 2,0 vilket innebär att vi taktar uppåt. Vi hade 1,9 i slutet på 2023. Räntesäkringen har sjunkit från 84 till 71 procent. Det ser vi positivt nu när vi har kommande räntesäkringar som kommer mot våren och sommaren. Intjäningssäkringen. kapaciteten. Vi har gjort lite förändringar i redovisningen så att en läsare ska kunna följa intjäningsförmågan mot resultaträkningen. Den största skillnaden är att vi har bruttat upp fastighetskostnader så vi har högre fastighetskostnader men även högre hyrestillägg. Driftnettot är detsamma. Det är just för att vi har så mycket hyrestillägg kopplat till el, värme och annat sånt. We receive the property costs that we then add to the rent. During the quarter, we have increased the rent value by 38 million kronor. The reason that the administrative result does not increase as much is that the financial net has increased, based on a higher average rate and a higher loan stock. Genom den riktade motionen så välkomnar vi Länsförsäkringar Fonder som ny aktieägare i Logistea. Även Slette, Fjärde AP-fonden, M2, Carnegie, P&O Nilsson med flera tecknar sig. Just att vi tecknade, eller teckningskursen var på senast publicerade substansvärde anser vi vara ett styrketecken. And on the chart to the left we see that the stock has recovered somewhat since last fall and we are now in line with Carnegie's property index.

Good. Det här är utanför kvartalsrapporten men vi kommunicerade här på morgonen två stycken förvärv och vi tänkte när vi ändå har förhoppningsvis många lyssnare så tänkte vi att vi tar några minuter kring de två affärerna. Den första är en fullt uthyr fastighet som vi har för avsikt att förvärva i Åmål. Hyresgäst är Dana Sweden som är en underleverantör inom fordonsindustrin. Väldigt stora underleverantörer till framförallt Volvo. It is a relatively new building. It is rented for 14.5 years. We buy this property for an initial discount of 8%. It will be financed with a bank loan and the remaining part that is not issued by bank loan will be paid with new logistic stocks at a rate of 14 kronor. The second property is a property in Borås via Red, fully allocated to Samhall. Den här fastigheten är under produktion just nu, så vi tillträder den när den är färdigställd, vilket då förväntas ske i Q4 november. Utöver byggnaden så kommer vi investera här i solceller, laddstolpar till hyresgästen och sen så ett lagringsbatteri. Total avkastning på investeringen initialt 7,5 %. And here we will then share and pay with Logistea shares in a span between 14 kronor and 15.50. And that rate will then be set in connection with the increase in the autumn. So if the rate is under 14 kronor, it will be 14 kronor. And if it is over 15.50, it will be 15.50. Both of these businesses are close transactions, so we will call an extra company to vote. and let our shareholders vote if we are going to implement them. But two fine modern properties that add both two good tenants and good running times. In Borås, we are already big and have our own administration in the area, so natural access in that way. Den sista då, det är en utredning som vi också kommunicerade, eller den kommunicerade vi för någon vecka sedan, där vi har hyrt ut 6100 kvadratmeter i Kristinehamn då till Fortifikationsverket. Och det är avtalet löpet till 2029. Det var vad vi hade tänkt att presentera, så vi tar jättegärna emot eventuella frågor.

Om du vill ställa en fråga, tryck fyrkant 5 på din telefon för att ställa dig i kön. Om du vill dra tillbaka din fråga, välj en tryck fyrkant 6. För er som lyssnar på presentationen via webbsändningen kan ni ställa skriftliga frågor via formuläret under webbsändningen. Som en påminnelse, om du vill ställa en fråga, tryck fyrkant 5 på din telefon. Nästa fråga kommer från Victor Rudstenlöv från APSK. Varsågod!

Tjena Niklas, tjena Philip. Victor Rudstenlöv här från AVG som vi kollar. Jag hör dig.

Vi hör dig.

Ja, bra. Jo, jag tänkte börja med, ni hade ju en liten konkurs i kvartalet, vart var den? Och sen så har ni även, ni sa ju att ni har hyrt ut hälften redan. När bedömde ni kunna fylla ut resten av den fastigheten också?

Det är fastigheten i Timrå, så de gick i konkurs här Yes, time goes fast, but around the change of year and then in connection with the fact that a new owner has been found for the business, we have signed a contract for about half of that area. There are pågående och hyfsat bra diskussioner för resterande ytan, både med befintlig hyresgäst som då kan tänka sig att ta sig an flera verksamheter, alltså samlokalisera, men även med andra typer av hyresgäster som inte har någonting med hyresgästen att göra idag. Vi vågar inte lova att vi har några avtal tecknade tills vi har nästa samtal om tre månader, men det finns goda förhoppningar om att fylla upp den där ytan. Det är en... Uppfattat, tack.

Sen så skrev ni att fastighetskostnaderna är upp 12% jämförbart bestånd här. And there are slightly higher average costs and it is a re-classification of the administration and other things. Would you like to delve into that and maybe share so that we understand what drives the costs?

Yes, it is mainly one or two properties where we ... ... ... i den utsträckningen som det nu har varit. Så att enkelt sett så kan man tratta ner det till en eller två fastigheter där vi har läckage av driftskostnaden.

Uppfattat. Ja, förlåt.

Nej, det var det.

Then on the value changes here, you break it down into three different components. It is 75 of the total of 121. Then it is 74 from Stiglund Driftnetto, 12 million in tax or water. But then you say that it is 35 million due to a height of the tax requirements. So then I just want to understand how that works.

Ja exakt, vi kan ta fram den sidan. Det står väl adjusted yield requirements och för att det ska bli en positiv värdeförändring så är det snarare så att yielden ska ner. Men jag tror den reflektionen du gör är att vi totalt för bolaget har en ökad värderingsyield. Both are correct. What happens is, and we can take Falun as a good example. If we consider that we enter the quarter with a valuation of 6.4. Then we acquire the property in Falun at approximately 8%. Then it raises the valuation. But it is still the case that we have some properties where the demarcation requirement may have gone down somewhat compared to the fourth quarter. But in total, the demarcation requirement for the entire portfolio goes up. But that is due to the fact that we have acquired properties that are significantly higher demarcation than what the average was when we entered the quarter.

Then I understand that the adjustment is not what drives this 35 million survey, but it's on the total portfolio. That's what I stumbled over a little.

We haven't stumbled over it ourselves, but we've understood that it's not super clear if you're not into the details, but that's simply the explanation.

Yes, understood. Then it's clear. I was thinking if we could touch on, you mentioned, I've done a lot of acquisitions here in the morning, otherwise you sell even more. Your target was 8% and then you have always indicated other yields. But where are the finished yields in your pipeline if you were to give an assessment on what you're looking at?

In relation to the targeted emission, we have said that we will buy properties that emit at least 7% at least for that emission liquid and that is fixed. Then of course we Vi tycker att vi är duktiga på att hitta bra affärer och har ett bra kontaktnät så att utan att lova för mycket så vill vi göra ännu bättre affärer än på just sju blankt. Men det är sju och uppåt helt enkelt.

Uppfattat. Sen tänkte jag om vi skulle bara som en sista grej kanske också få en liten uppdatering kring hur det går med projekten i Vaggrud till exempel. Ni har skrivit lite om det i rapporten men har ni någon mer

Någon mer färg på det? Det pågående projektet som vi har just nu i Allingsås, där vi bygger till för NKT, det går enligt planer kanske till och med lite snabbare. Vi har kommunicerat att det där ska bli klart fram mot årsskiftet. Vi har en byggnad i Vaggryd. Det som händer där i närtid är att vi håller på att installera en hyfsat stor mängd batterier. Men sen har vi kvar en stor byggrätt där och sen har vi också en byggrätt i Boramo och där pågår det diskussioner med potentiella hyresgäster. Men det är klart att vi befinner oss i en marknad där gildomkost eller gild på investeringen med nybyggnation måste ju vara högre än den avkastningen vi kan få när vi köper en befintlig fastighet. So it's a decision on what we should do with our emissions liquid. Should we buy existing assets at 7.5-8% as we have done here today, or should we build new ones at drop-off levels that we think must be at least 8% and preferably 9%? So there is an equity discussion, but it must take place at the right drop-off levels. And we are not stressed to start building just for the sake of the building, but it should be to the right type of tenants and to the right level.

If you were to start today, what would it be then?

In our case, it has to exceed what we can buy existing buildings on, so in our case it should be Den absolutt bästa hyresgästen kanske vi kan gå under åtta, men det ska ju vara ett åtta plus procent.

Ja, ja, uppfattat. Och sen kanske en sista då egentligen, med lockrydd. Om vi har någon uppdatering där?

Nej, det har vi inte. Detaljplanen fortskrider och vi pratar med potentiella hyresgäster så att det... Det finns bra intresse för den sajten men vi har sagt att innan vi har någonting skrivet som är bindande så ska vi inte sticka ut näsan för mycket utan vi jobbar på tillsammans med kommunen och som sagt vad intresse finns.

Fortsatt full kontroll på optionen?

Ja, exakt. Vi har förlängt vår option med Svenjunga kommun. Där hoppas vi kunna återkomma också såklart.

That was all of my questions. Thank you.

Thank you.

There are no more questions right now, so I will leave the floor to the speakers for any written questions and final comments.

We have received this via chat from Mattia who wonders if you have any conversations about the collaboration or purchase of existing property companies. Yes, we have always been able to say that. We have communicated strong growth goals and, as we have said before, if we are to reach those goals, it will be a combination of buying pieces of property, looking at portfolios, Pay with shares, as we do here in the morning, in the form of equity-emissions in real estate businesses. And then, of course, we look at both the relationship and being able to buy real estate companies and pay with shares. So, absolutely, we are active in all of the, what should I say, sub-markets to be able to find good growth that creates value for the shareholders.

Thank you for listening.