Nivika Fastigheter AB (publ)

Welcome to today's episode of Nivika Fastigheter. With us today are the CEO, Sverker Kjellgården, and CFO, Kristina Karlsson, who will present and answer questions during the Q&A. If you have any questions, please use the form on the right of the episode. And with that, I'll pass the floor over to you.

Welcome! Thank you, and once again, a warm welcome to Nivika Fastigheter's quarter presentation of the fourth quarter. My name is Sverker Kjellgården and I've been the CEO of Nivica since the first of June this year. I'm joined by Kristina Karlsson, who works as CFO and IR-responsible for the company. Let's start with some slides about Nivica. What is Nivica in short? We are a small-scale real estate company with a purpose to long-term own, manage and develop commercial properties and housing, thereby creating profitable and sustainable value growth. Vi tror på lokal närvaro och att en närhet till kunderna av våra fastigheter skapar de bästa affärerna. Därför har vi Småland eller Kust i Kust i höjd med Småland som vår geografi. Vi har fyra förvaltningsområden, Jönköping, Värnamo, Växjö samt Västkusten. På Västkusten ligger kontoret i Varberg. För att ha den här närheten till kunderna och att... It should be felt that Nivica really is real and is present if something happens in the stock. We have a diversified property portfolio. Currently, the property value is over 11 billion, where 61% are commercial properties and 39% are housing. And within the commercial stock, it is mainly light industry, warehouses, some offices and some social properties. You can see on the right how we are divided in the portfolio. We have a growing property portfolio with stable finances and profitability. The diversification is large, we have almost 200, we have 199 properties worth 11.4 billion. As you can see, after a few years or a year of consolidation, we are growing in the portfolio again, which is very pleasing. At the same time, we have lowered our loan rate to 46.4%. This means that we are well equipped for growth now. Our financial policy allows an LTV of up to 55%. Over the years, we have had a strong growth in our long-term substance value, as you can see. A stable financial result with high profitability. Driftnetto has been stable at around 70% despite a strong growth. And on August 31, 2024, we have a contract value of 734 million. What happened in the fourth quarter? If we look at the figures, we see increased rental revenues and improved driftnetto. Den ekonomiska uthyrningsgraden är fortfarande svart hög på 96% där de kommersiella fastigheterna står för 95% och bostäderna för 98%. Vi har en positiv nätuthyrning på 9 miljoner med bland annat tre större nytecknade avtal. Vi har ett där vi har skrivit ett nyt tioårigt hyresavtal med ett företag som heter Rudhäll Industri där de hyr och vi uppför en ny industrifastighet på Breda Sten i Värnamo. And also a 10-year lease agreement with Sordin AB, which is a company that takes over after another lease. It shows that even if we get a vacancy, we fill it very quickly. This is also up on Breda Sten, which is an incredibly attractive area to be in. We have completed the construction of a safe housing in Jönköping with about 80 apartments. and acquired a commercial property with a triple net amount, a smaller portfolio with a center of properties and then built clear land for future projects. Then we held an extra company vote where we decided that Nivica should change the fiscal year to calendar year. And that means that Nivica will release a Q5 and a Q6 report to come in phase with the calendar year. So we hope to see you again November 21 when we release the Q5 report. And through that report we will come in phase with the calendar year. So it will be the corresponding Q3 report in the new format. So, Kristina, let's move on to the financial and figures.

Yes, thank you. If we go into the details here and look, we see that the income during the period, these last three months in the quarter, has risen to 176 million kronor. And it is an increase of 12% if you compare with the same period previous years. Just as Sverker said, we have a high passing rate of unemployment in our both local and residential areas. Drift netto has increased by 10%, up to 134 million kronor. Financial netto during the period is 65 million kronor, which is actually an increase compared to the previous year. But there we also have a somewhat larger debt than we have had historically. We have a rent technical degree that is 1.8, rolling 12. This means that we increase from successively with every period we report here. The administrative result during the period was 55 million kronor, i.e. unchanged for the previous year. But if you take into account the exclusive costs of the one-time character that we have had in the period, then the administrative result is 59 million kronor. We have had high activity, as Sverker said, we are now changing the year of registration, which means that we are calculating a lot of periods. Vi har ett vd-byte där Sverker kom in i juni som drar med sig en del och vi har dessutom bytt system här både finansiellt och fastighetssystem. Så vi är väl rustade framåt här nu för tillväxt. Resultat för aktieperioden blir blygsamma ett åre men en klar förbättring även med föregående år då vi låg negativt. Värdeförändringen för fastigheten är ju blygsamma 0,1% så det är ju egentligen ingen förändring. Vi går vidare och kikar lite på balansräkningen. Vi har ett fastighetsvärde på 11,5 miljarder knappt. Det är en ökning med 10% nästan från föregående år. Av dem så är över 95% vad vi kallar förvaltningsfastigheter, alltså fastigheter med fast kassaflöde och hyresintäkter varje månad. Pågående byggnationer och byggmark står alltså för mindre än 5% av vår portfölj. Under perioden har vi gjort kompletteringsförvärv, i huvudsak till Värnamo, men även ett... mindre förvärv till Jönköpings portföljen. Så centralfastigheter och kommersiell fastighet hör till Värnamo och byggklar mark för framtida projekt hör till Jönköping så det kan bli spännande framåt. Tittar vi på skuldsidan så har vi då 5,4 miljarder vilket då är 26% högre än föregående år. Trots det har vi en väldigt låg nettobelåningsgrad jämfört med många bankkollegor, 46%. Och den skulden ligger ju i nordiska banker i nuläget. Vi har räntesäkringar av 2,2 miljarder. Vi har beviljad, men ej utnyttjat finansiering i byggnadskreditiv på 362 miljoner och så har vi en kontokreditövelse över det. Långsiktsuppsamsvärde vid periodslut är 64,40 per aktie. Och tittar vi då på pågående projekt, vi är ett av 4 bolag som under period med högre ränta har fortsatt bygga så att under perioden har vi slutfört ett större bygga av ett trygghetsboende i Jönköping och en större renovering till polisen här i Värnamo. Vi har projekt som tillför totalt 35 miljoner kronor i kommande hyresvärde fram till 2026 och man ser ju också tydligt på uppe till höger på aktuell inkännelseförmåga tillväxten på ett årsbasis här i vi har alltså ett hyresvärde som var 621 föregående år vi har 766 här nu And then I thought I'd hand it over to Sverker who can talk a little more.

Absolutely. What has happened after the end of the period and what focus do we have in the future? In September we joined the UN Global Compact as a leader in our sustainability work. We have also completed negotiations on amortization levels with one of our main banks. With the current LTE V-level of the portfolio, the amortization goes down to zero and the cash flow effect for that is approximately 20 million kronor per year. And there is also a conversation with other banks about the same thing. In the picture to the right you can see that we took a very fun first spade, which was also part of our sustainability work, but also our role as a real estate world. Vi tog ett första spagtag gällande Sveriges första renodlade elmack som byggs på breda sten. I bakgrunden här ser ni vårt nya huvudkontor som är under uppförande och kommer bli klart här runt årsskiftet där Nivika kommer ta två våningsplan och resten kommer hyras ut till andra hyresgäster. And in front of that, there will be this power station, which is a collaboration. We have put together Ionity, which will run the charging station, and Frendo, which will run the service station on the same property. So it will be the first clean-up electric charging station that also has a service building. We have signed a contract for further acquisition in two separate businesses, and they are two commercial properties in Jönköping. Both are listed with the E4 and have a total rental value of 11 million SEK. We also have inquiries about a number of interesting commercial objects, especially in light industry in our geography. And also a number of inquiries from rental guests about adaptation and expansion of spaces. That was all about the presentation. Now we would like to answer questions.

Tack för den presentationen och vi har fått in en hel del frågor, så vi börjar direkt med den första som lyder så här. Hur stor andel konsumtionhyror har Nevike i bostadsbeståndet?

Oh, den kan inte jag i detalj, vet du det?

Ja, om vi säger så här, det är en relativt låg andel skulle jag säga. Om man tittar på beståndet så har vi ju ungefär 30%, 35% av bostäder. And I would think that there are about as many properties and maybe three or five of them have a lease. So it's a relatively low percentage, but we'll have to read that out.

Yes, but that's what we do. We have negotiated these and where we have it, we have had a very good outfall, especially here in Värnamo. So we are working with that amount as well.

Yes, and we have properties with a lease that still goes under normal negotiation. So we have a lease, but not one that affects the rent.

Thank you for that answer. Can you quantify the input costs for change of fiscal year and VAT in the quarter and will there be more input costs for this coming quarter?

Yes, we can do that. It is about 4 million kronor that are input costs and it is the system change that will continue. It is not really clear, but there will be some such costs and also kostnader för vd-byte, men de stora kostnaderna är väl tagmänn.

Innehåller Finansnät några engångskostnader eller är det representativt för räntekostnader på nuvarande skuld?

Det innehåller också, vi har ju tecknat om och lagt om lån hos en av våra stora banker och har plan att göra det även med en annan där vi sitter i samma ammonteringsdiskussion här också. Så det finns även engångskostnader där, ja.

And how do you assess that the ongoing increase in rental revenues affects your long-term growth goals, especially with the goal of reaching 15 billion in real estate value in the year 2028?

Of course, when the rents go up, the real estate values go up, so we will get help there. But that's not what will take us from 11.4 to 15 billion, it's growth through projects and acquisitions, but of course it helps.

Which strengthens the cash flow.

Absolutely. How do you plan to use the cash flow to support future growth, especially with regard to interest rates and your financing opportunities?

An increased cash flow makes it easier to grow through, above all, acquisitions. And since we are a company that som köper allt ifrån små enstaka fastigheter till stora portföljer så de enstaka fastigheterna är ibland lite krångligare att finansiera via bank utan de vill att man plockar ihop en portfölj och då är det väldigt smidigt att kunna köpa dem i kassa och sen så plockar man ihop den här portföljen så man sen kontaktar bankerna och finansierar. Så det kommer underlätta, det stärkta kassaflödet kommer definitivt underlätta vår förvärvsstrategi framåt.

And the result per share has increased compared to the previous year, as you mentioned. But how do you see your ability to improve the result per share in the future?

We have about 50% of our financing in interest-savings today. So we have a relatively high share on the running. So of course we will get a positive effect when the interest comes down. Vi tittar kontinuerligt på hur vi ska ligga räntesäkrat. Men alla tecken pekar åt rätt håll och tyder på att våra finansieringskostnader kommer gå ner framöver.

Hur bedömer ni då att den pågående omställningen av fastighetsportföljen, inklusive eventuella avbyttningar, kommer då att påverka er lönsamhet med en tillväxtstrategi?

We have a target of 15 billion in 2028, where about 30% will be housing and 70% commercial. If you look at what 30% of 15 billion is, it is roughly how much housing we own today. So the future growth will mainly be on high-end commercial properties, which will increase the income capacity and the result per share, and it will also be positive key figures for the rest of the concern. So the future growth will probably mainly occur via projects and commercial high-end properties.

With two thirds of your property in commercial properties, how do you assess future demand in this segment and also what risks do you see?

We are active in the Gnosjö region, which is an incredibly strong industrial region in Sweden, where you have a tradition of entrepreneurship and entrepreneurship. Det är också en region som historiskt har visat en ekonomisk uthållighet oavsett konjunktur. Så vi har sett väldigt få verksamheter eller företag som har haft problem även i den här högräntenivån. Så vi ser positivt framåt också och vi jobbar ju väldigt nära våra hyresgäster och vill utveckla dem och vi ser att det finns ett Det finns ett behov av större ytor och att kunna bygga till och bygga om eller titta på större lokaler så vi ser väldigt positivt på det framöver. Därmed är det inte sagt att allt är grund och gröna skogar. Vi har en stor respekt för högräntenivån och att alla har det lite jobbigare men tack och lov så ser vi att verksamheterna går bra och efterfrågan på deras produkter verkar också hög.

Mm. And how do you see the effects of the upcoming interest rates on your interest rates and even the result, especially considering that your interest rates are relatively short?

As I said, we welcome it, of course, and we will see positive effects of it in the future.

Let's take a final question here. Can you explain more about the strategy behind new emissions during 2023 and how these have contributed to your the financial stability of the company and also growth opportunities?

Yes, we can do that. We came into this high interest rate situation with a number of obligations that would be financed or resolved. And there was a decision to make a new emission in order to be able to resolve these obligations from the market and reduce the risk. When we went into this situation, the biggest risk for a real estate company was not being able to refinance its financing. So we made the decision to take in money and dissolve these, which also made it possible for the company to go down in reward rate, so we are today at over 46%, which is relatively low in the segment. That is why we are well equipped for growth today. Vi har en finansbehållelse som medger 55% belåningsgrad och vi har 46%. Vi pratar kontinuerligt med våra banker och vi har jättebra samarbete med de flesta nordiska bankerna och de är väldigt måna om oss och definitivt villiga att stödja vår tillväxtresa framåt. Så vi ser jättepositivt på framtiden.

Good, that was all the questions we had. Then I thank you Sverker and Kristina for the presentation and also for answering all of our viewers' questions. And I would also like to thank everyone who has followed today's broadcast with new facts. I hope it continues to be a nice day and see you soon. Thank you very much. Thank you.