Platzer Fastigheter Holding AB (publ)

Varmt välkomna till Platsers bokshuskommuniké. Med mig här idag har jag Ulrika Danielsson. Hej Ulrika. Hej hej. Och jag heter Johanna Hultrens. Jag tänker att jag börjar lite grann med att sammanfatta året. Vi lägger ett väldigt fint år bakom oss tycker jag. Vi har ju ett förvaltningsresultat som uppgår till hela 17% och ett driftsnetto som ökar till 16%. Och det är klart bakom det är det ju väldigt mycket hårt arbete från alla medarbetare i organisationen. Vårt fokus på kund och på att ligga nära våra kunder och utsidning och kostnadsstyrning är såklart det som ger resultatet. Och det är vi ju otroligt glada för. Hyresmarknaden kom igång litegrann i slutet på året, upplevde vi, efter en trögare start. Vi är på femårssnittet på marknaden i detta läget, om man tittar på den totala marknaden på Göteborg. Vi har lyckats behålla 85 % av våra kunder som har haft möjlighet att omförhandla sina volymer till en hyresökning på 7 %, vilket är bra. Our ability to meet our customers and really work with our existing stock is what shows in this beautiful result. And it also shows that we have relevant products in relevant locations. Vi har också varit aktiva på transaktionsmarknaden. Vi tog in MIMO, ett kontorshus i Möndal, som jag ska berätta lite mer om alldeles strax. Det gjorde vi i december. Vi tog också och sålde bostadsbyggrätter i december månad i Söderängården. Efter kvartalets slut har vi också avyttrat skolan i Söderängården. Så vi har varit aktiva på transaktionsmarknaden. And we have also lowered our average income in total in the portfolio. So there has been a lot of work with that. So with a nice result, I think, 2024. So we look forward to 2025. This is a place for those of you who don't know us very well. We are a company from Gothenburg, and it's not just that. This is a region where a lot is happening. We've had the lowest unemployment rate for many years now, compared to the rest of Sweden. This is due to structural changes in this region, which I'll talk more about in a moment. Vi kan också kommentera när vi tittar på den här bilden att vårt strategiska läge i den här fyrvägskorsningen i Skandinavien gör ju att vi har ett otroligt starkt läge både när det gäller sjöfart och när det gäller export. Tittar vi då på vad som har hänt hos oss det senaste kvartalet så har vi ökat vårt fastighetsvärde och det har vi gjort genom bland annat intaget av MIMO och vi har jättefina utvecklingsprojekt på 350 000 kvadratmeter som vi kommer jobba med framgent. På tal om MIMO då, det är ju ändå 6 % av vårt värde som vi har tagit in här i vårt portfölj här under december, så den är ju värd att lägga lite extra krut på. Underliggande fastighetsvärde var 1 780 000 000. And this property is a little over 80%, 81% out right now. Kappahls head office will move here and it is a very exciting part of the Gothenburg region. Direct connection 75 meters from the entrance is the second largest collective traffic hub in the Gothenburg region. And it will also be linked to Landvetter & Borås, a railway association that is now financed and taken in all instances. So this is a strong growth municipality that is always involved in these super municipalities and growth municipalities that are seen every year. And for those who have not been here, you don't really notice the difference between Mölndal and Gothenburg. They are two cities that have grown together. Men det jag också ska säga mer med den här fastigheten, det är 32 000 kvadratmeter uthyrningsbart och det första året så har vi ett kassaflöde här inklusive hyresgaranti på 89 miljoner, 92 miljoner när det är fullt uthyrt. Detta är ett må bra kontor och det innebär att det är väldigt konceptualiserat och fokuserar på människors välmående och organisationens förmåga att prestera. Okay, so this is the strong administrative result that I told you about. If I were to summarize once again, the rent income increased by 15% and the turnover by 16%. The administrative result increased by 17%. The net rent is for some in this quarter positive, but over the year due to... flytten utav Möllike Healthcare till Möndal, så det är 32 miljoner utav de här 37 så blir den då negativ. Vi har också 6 miljoner i konkurser med oss. Och When it comes to the nice results that we deliver, the board suggests a share of 2.10 per share. And of course, it is a balanced assessment that the board recommends. And yes, on a good level, we think. It's a little higher than it was last year. Efter periodets utgång. Det sålde som sagt var skolan i Södra Ängården. Och det gjorde vi då till ett underliggande fastighetsvärde på 552 miljoner kronor. Och vi har också rekryterat en ny CFO, Jakob Nilsson, som senast kommer här från Stena Fastigheter. Och han har många år i erfarenheter från vår bransch och ser väldigt mycket fram emot att börja jobba med Jakob också här till sommaren. Ulrika is left until Jacob comes in. Then we got very happy views here from NCR, our credit institute when it comes to our organizations. And we have then raised the views to stable and our instrument rating is then raised to triple B minus from So that's what we're very happy about. So it's been an intensive start this year. I also thought I would talk a little bit about the market situation in general in Gothenburg, because I think that our regions in Sweden differ a little bit. We are, just like the rest of Sweden, in a low situation. Our index is now at about 93. and 100 is the neutral one, so it's a normal weak connection. Then it's still the case that the growth on the 10 largest export markets was for 2024 actually at 1.7, so we've had growth on these markets. And unemployment, as I mentioned, is the lowest in the country. It is 6.3 in our region, and for the country it is 6.9. And this gap has existed for quite a long time now. And then I think it's important to understand what makes Gothenburg stand well. And there are a few different parameters that I will return to. What keeps Gothenburg up? Of course, exports. If we look at the graph on the left, we can see over the last ten years how big the export value is on average per year. In our region, it is twice as high as in the rest of Sweden. Of course, with a weak crown, we get an extra shot. Nu ser vi också att inköpschefsindex har vänt, vilket är väldigt glädjande. Vi har ju Skandinaviens största hamn och vi slår återigen nya rekord på containervolymen. Nu är det importen som ökar kraftigt. Det har tagits nya marknadsandelar utav Göteborgs hamn under egentligen hela den här konjunkturen, vilket är väldigt roligt att se. Men jag vill också nämna någonting som jag tror faktiskt har ännu större betydelse på sikt, och det är det här. Idag så har Västra Götalandsregionen 59 miljarder som läggs against F and U investments, and that is in the highest class in the country. Now we can look statistically at the structural shift with being the leading center for research and development in this region. Of course, this is important in the long run, because this is what builds companies. And if we look at it Per bruttoregionalprodukt så är det alltså 5,6 procent i den här regionen. Och per sysselsatt så är det också väldigt, väldigt högt. Det är nästan dubbelt så högt som, mer än dubbelt så högt, än som Sverige i övrigt. Och vad som är intressant med detta det är ju att Göteborg är idag inte bara en industristad, vi är en kunskapsstad. Det vanligaste yrket är civilingenjör och It shows itself in this collaboration between academia and business life, and as we see here, de enorma satsningarna som går in i forskning och utveckling i den här regionen. Och det är ju över ganska många branscher, ska vi också säga. Vi är ju exportledande inom petrokemi, inom fordon och inom medicin och life science i den här regionen. Men jag tycker att detta är intressant, därför att i en kunskapsstad så är den nya fabriken kontoren. Och där är vi strategiskt väldigt väl positionerade. So this is our future growth. If we take a closer look at the market in Gothenburg, the rental and transaction market, it has now started a little better. We can see that it has slowed down a little in Gothenburg, it has been a little slower here to start the transaction market, but before the change of year, there were a number of larger transactions. The largest is Alekta's purchase of the brick and mortar house on Mastuskaien for 2.2 billion. Men det gjordes även en del annat och vi har också varit aktiva i den marknaden vilket jag återkommer till alldeles strax. Det är glädjande. Det innebär att vi är klara med inflationsfördämtningen på den här bekämpningen för den här gången och räntorna ligger rätt och det finns en framtidstro i att investera. Tittar vi då på kontorsmarknaden framgent så vet ju ni som har följt oss att Göteborg har haft en ganska stor ökning utav ny kontorstock, nya kontor in på marknaden här 22, 21, 22, 23 kan man säga. Och det är det vi ser här på den blåa grafen. That means that our vacancy rate has gone up historically, because it was in Gothenburg. We are used to vacancy rates that are around 4% within the office, which in itself is a bit low, I think, to get a healthy market. But here we have the vacancy rate that is somewhere between 11-12%, depending on which analyst you are asking. Så det ligger fortfarande lite under Stockholm och Malmö, men för Göteborg är detta högt och det här får jag ofta väldigt mycket frågor på. Man ska komma ihåg att sysselsättningen inom de kontorsintensiva näringarna fortfarande ökar i Göteborg. De prognoser vi ser är att de fortfarande kommer att öka 25 och 26. De har varit lite svagare 24 till följd av lågkonjunkturen. Jag skulle också vilja kommentera den här bilden. Det här är en En markering där en normal konjunktur, hur mycket en normal stad i Sverige kan ta upp egentligen och då ligger det någonstans mellan runt en och en halv procent i det spannet utav nya kontor klarar man av att äta upp i marknaden. Tittar vi då på 2025 och 26 och framåt så tillkommer det ganska lite ytor. Betydligt mindre än det som staden växer. I see another picture of the same thing. In principle, nothing is completed in 2025, very little is completed in 2026, a little bit in 2027. And then 2028 and 2029, it's like nothing is started there. That's why it's empty in the future. And I think you have to remember this when you talk about our vacancy grades. On the same topic, I would also like to go a little deeper into where our vacancy grades actually exist, because it differs compared to, for example, Stockholm. Vi har mycket av våra höga vakansgrader mitt inne i centrala staden och i övre innerstaden och det är ju till följd av väldigt stora infrastrukturprojekt. Detta är en bild som är tagen ifrån centralstationen, blickandes ut mot älven. And as you can see here, this is what has happened in the last 4-5 years. We have dug up the whole city, so new bridges have been built, there have been fjärils with leads, there is a large railway tunnel called Västlänken that is still not finished, but will be finished by the end of 2026. This makes this area quite inaccessible and a bit messy, and it also means that the vacancy rates have gone up. So there are very logical explanations as to why the best locations in Gothenburg actually also have quite high vacancy rates. That will come to light as soon as we get order on our nice city's surface, so to speak. I will summarize the Gothenburg market. We have stable rent levels. They are in a declining rate of rent, so it is not in a downturn. We have transactions that are in progress and we have a rate of vacancy that is about 1% up on a yearly basis, but much lower on 10 years. We have a take-up on the market that is on the five-year average, 140,000 square meters that are rented out during 2024. It's roughly on average, on the five-year average. This one I would like to talk about. Västsvenska Handelskammaren, with support from Citymark, released this report in December. And it claims that there will probably be a lack of control again in ten years, due to the fact that the city is growing as fast as we are. Vi har ju vuxit nästan med ett borås på tio år, så det får man komma ihåg. Om man tittar på antalet arbetsplatser som de här prognoserna, om man tittar historiskt och bara lägger det framåt, eller om man tittar på kommunens egna tillväxtprognoser, så ligger vakansgraden någonstans mellan en och tre procent, lite grann beroende på vilken man tittar på. Det är 800 000 kvadratmeter. that would have been needed to keep up with these vacancy levels. The need is 800,000 square meters. Somewhere between 44,000 and 72,000 new jobs will be created here in 10 years. And the underlying reason is exactly what I started with here. We are an incredibly strong driving force for innovation and for industrial transformation. And it's not in the factories when this happens, but it's at our offices. A little short about industry and logistics, which accounts for about 25% of our value, almost half of our space. Vårat bestånd ligger ju väldigt mycket i närhet till hamnen. Det är Sveriges bästa logistikläge. Det finns en låg vakans, 4% i Göteborgsmarknaden, väldigt stabila hyresnivåer. Transaktionsmarknaden har varit likvid hela vägen egentligen. Det finns också en brist på mark och en bra efterfrågan. Där kan vi också se att även e-handeln har vänt nu och börjar hämta upp sig. För vår del så har vi en hel del... projekt som vi faktiskt kan köra inom industrilogistik. Vi har 110 000 kvadratmeter av byggrätter som är startklara, vilket är väldigt glädjande. Now a little bit about how it has gone for us on a yearly basis and on a quarterly basis. As I mentioned at the beginning, we have a positive net sales in the quarter. There is one million there. If we look at our own stock alone and rate for our interest companies, it is actually six million plus. Vi har upplever en ökad aktivitet på hyresmarknaden. Det största avtalet som vi själva skrev var med VBK, ett ingenjörsföretag, som satte sig här nere i Lilla Bommen, där vi själva har vårt huvudkontor. På helåret så har vi då en negativ nätutdydning, väldigt mycket till följd utav då Melvike Healthcares flytt till Möndal. When it comes to the knowledge structure, we have a relatively long contract length in our stock, which is 4.3 years. We are very happy to have a residual rate of 85% and with an increase in rent in our negotiations at 7%. We can look at the first Stapen som ni ser där, det är då förfallostrukturen. Det är då 15 procent som förfaller och det är ju våra jobb som kommer behöva sättas in där under 2025. Det är 217 miljoner utav våra 1742 ungefär som vi har i totalt värde då i våra kontrakt. Så att det där är det som vi ska fokusera på framåt det här året. And with this, I would like to hand it over to you, Ulrika.

Thank you. Let's see. How did it go? There we go. With today's report, we close 2024. And you can say that we close the year with bravura. Vi levererar ett driftsnätbeökning, isolerat kvartal om 7%, ett förvaltningsresultat om 15%. Men då vill jag ändå påminna er om vad jag stod och sa i Q3-rapporten, det vill säga att kvartal 3 2023 belastades bolaget med kostnader, en ganska stor kostnadspost som inte borde varit där. Det justerade bolaget i kvartal 4 och det gör att när vi nu mäter Q4 mot Q4, then we need to clean up for those effects. We also have a small cost of about 3 million SEK in this quarter, which should lie in quarter 4.23. So in total, adjustment for everything means that the operating surplus actually grew by 15% and the administrative result by 35%, so these are incredibly strong figures. And this is due to the fact that Driftnet has had a good development. All parts contribute. We have a stable development of the comparable stock. We have a good rush of completed projects and completed transactions. We have somewhat high central administration. Quarter 4 seems to be a little more expensive if you look back and then it is also 24. Half the increase is about About half of the revenue is due to the fact that we have spent money on reorganization in the company. Interest companies' financial results are better, and it's a combination of lower financing costs and improved net profit. And then to our financial costs, which are actually better compared to Q4 2023, actually Q3 2024 as well. And that is due to, shall we say, One should also consider that it is better even though we have a significantly higher debt volume, we have not activated any interest in the last quarter and we have a slightly longer interest bond. This is a result of the fact that Stibor has actually dropped during the year and that the company has worked with its derivative portfolio. So the average annual interest rate is actually 50 points lower. All in all, we get an administrative result in quarter four at 188 million kronor. It grows 15% or 35% depending on how you want to calculate. Below that row we have value changes in properties. I think it was nine quarters ago that the last one was positive. That's just a form of change in sentiment. Värdet ökar med 124 miljoner kronor. 5 miljoner kronor är en realiserad värdeförändring- till följd av en avyttring av bostadsbyggetterna- som vi gjorde till Bonava strax innan jul. Efter lite värdeförändringar på derivat och skatt- landar vi på ett positivt resultat på 316 miljoner kronor- att jämföra med minus 332 för ett år sedan. So it is a strong delivery. This strong income in combination with lower financing costs makes the interest rate degree improve. It also makes the net and interest rate debt versus EBITDA strengthened. The loan rate gets a hack on the curve, we knew that. due to the fact that we have acquired MIMO. From one day to another, we still increased the property value by 6% and the debt portfolio by 12-13%. But things have happened after the start of the year, as Johanna mentioned, and one important thing is that we have regulated the capital structure through this cancellation. 552 million kronor. Den påverkar belåningsskador med drygt en procentenhet. Allt annat lika. Vi har också fått en uppgradering av vår instrumentrating och en bekräftad rating av bolagsrating men då med positiv outlook eller stable outlook istället för negativ. Jag kommer tillbaka till vad det innebär för bolaget. Men vi kan konstatera att vi har lagt väldigt bra år bakom oss och vi har förstärkt möjligheterna framåt för 2025. Tittar vi på hur Driftnettet har utvecklats så är det nu väldigt mycket siffror på skärmen. Men jag tänkte att vi ska fokusera på sista raden. Vi har lite svarta och blåa procentsiffror där. De svarta procentsiffrorna visar hur varje aktivitet eller affärsområde It contributes to the growth in the driftnet from the reported figures, i.e. a growth of 7%. The blue percentage figures show how the growth is de facto adjusted for these post costs that I mentioned earlier. And then we can see that project development, i.e. completion of completed projects, contributes to about half of the growth. Compensable stock, that is, the daily cost, contributes to about a third and the rest are the effects of completed acquisitions. Thus, we can see that all parts of the business really contribute to this good delivery. Värdet på vårt portfölj, ja vi har ju då nettinvesterat drygt 1,7 miljarder sista kvartalet och merparten är ju som sagt förvärvet av MIMO. Vi har positiva värdeförändringar som jag nämnde tidigare, isolerat kvartal. Det är framförallt kassaflödesdrivet. Now I know that we got with us, we and all other real estate companies, 1.6 in indexing and that will hit the valuation. We do not really get the full exchange rate and that is due to the fact that we have also changed an assumption. We have changed the assumption that the indexing for the next few years should be 1% instead of 2% and that is in line with what we see that external valuers do. And that takes down the value somewhat, but the amount of actual losses Ändrat antagande ger ändrad en positivt bidrag. Sen har vi då avkastningskravet och vi har byggrätter. De där två ska man se nästan som en nettopost. Det här handlar om att vi har egentligen förändrat metodiken eller strömlinjeformen, den ska vi väl säga, i bolaget genom att byggrätter värderas genom krona per kvadratmeter och det som hanterar sig i avkastningskravet är avkastningskrav versus kassaflöde. Den här kalibreringen gör att vi får en något högre yield i portföljen. If we then go to the capital market and the credit market, there has been activity in the market and we have contributed to it. We have issued non-secure debt obligations of 760 million SEK and the purpose of this was of course to finance MIMO and at the same time maintain a reasonable level of non-secure debt financing and also handle a drop of 400 million SEK. Vi har också hanterat och löst in ett förfall genom en SFF-obligation, som vi redan har hanterat, förlängt durationen något, ungefär samma prisbild, om vi justerar för durationen, och vi har tagit upp ny säkerställd finansiering av bankerna för att finansiera MIMO-förvärvet. Det betyder att vi har varit aktiva i alla de market we can be. And we feel that there is a great interest in lending money to places. And in connection with last week's news about an improved instrument rating and a confirmed company rating, I think that this interest in any case does not fade. What does this rating mean for us? We have two ratings in this company. We have a company rating, which is investment grade. It had previously negative views, but now it has stable views. The big driving force is that the rating institute sees that we are working with our capital structure and wants to care for our financial policy, where the reward rate is an important key. The second is the instrument rating, which is based on the pricing of the obligations. It has previously been a non-investment grade, but since we have shown that we can keep ourselves at a level where secured financing exceeds 40% of the real estate value, which is a key number we respect, we have upgraded it to an investment grade. Vi har ju inte gjort några transaktioner för vi har ju varit i tyst period med den här rapporten. Vi skulle kunna börja agera idag så vi vet inte priceffekten men skärmpriserna nu indikerar någonstans ett snedställ på mellan 50 till 70 punkter på den icke-säkerställa finansieringen och det är ju otroligt värdefullt för det här bolaget framåt. To conclude with our financial position and look at the interest rate risk assessment first, we can say that the average interest rate is 50 points lower than one year ago, 20 points lower than at Q3. We have a interest rate bond that is basically the same as Q3, something better than one year ago, despite the fact that we have acquired a significantly larger debt portfolio. And this means somewhere that we have acted in the mortgage market. And the mortgage market has been quite volatile. We then went out in October and November and took total volumes of 1.1 billion. There is an average duration of 5 years, a spread of 3 to 8 years. And we have raised the total interest rate in that portfolio to 2.2% in the new one. And this also means that the rate of decline decreases from 46% in Q3 to 42% despite a significantly higher debt volume. Kapitalbildningen då, den är ju den samma trots att tid har gått och det beror ju på de aktiviteterna jag nämnde tidigare. Vi har en belåningsgrad som uppgår till 52% om vi tittar på bruttoräntebärande skulder mot fastighet. Men vi hade faktiskt en ovanligt stor kassa i årsskiftet bland annat i följd av den här liquidation regulation on the right to housing. So if you look at that, then the loan rate is 51%. If you also look at the sales that we have made in the beginning of 2025, then I would say that the net interest rate debt relation to the property value is down by 50%. And then we are close to our policy. However, we also pay attention to the fact that we have invested and a fairly long-term placement in our interest companies, and thus paying attention to total assets, we are down to 49.5, adjusted for sales this year to 48.6%. So we are working on the question of whether the keystroke is going in the right direction. So all this in combination with the improved rating make the company have much better conditions in 2025 than before. So, over to you now, Hanna.

Thank you for this, Ulrika. Yes, in these times, I think it is extra important to stick to the sustainability goals and our ambitions. That's why you don't do that everywhere. What I'm happy about is that we're actually making the right moves, especially when it comes to energy consumption, which we've worked with for many years. We're now down to 71.6% when it comes to our energy consumption, and our goal for 2020, which we set here a few years ago, is 70%. We have very good conditions to handle this. So that what comes forward here is that in addition to wanting to be climate neutral in scope 1 and 2 in 2030, we also very clearly introduce scope 3 in our sustainability goals in the company and work very intensively with recycling, as many of you who have followed us know. Det som jag skulle vilja kika på igen då, det är egentligen de här fina fastigheterna som vi har både tagit in och och lättat ifrån vårat bestånd och det här ger ju oss väldigt fina förutsättningar framåt och lite mer utrymme att agera när det gäller projekt och strategiska transaktioner även framåt. Det här med portföljöversyn tycker jag att man alltid ska jobba med i ett fastighetsbolag och det kommer vi också att fortsätta att göra framåt. I also think that when we talk about this upcoming development that is in our portfolio, these 350,000 square meters that we have as development opportunities, we see that just within industrial logistics, we have finished construction plans where we can actually press the button as soon as we decide that it is the right place to do it and it is rented. på 110 000 kvadratmeter. Där ser jag fram emot att kunna köra igång någonting här inom hyfsat närtid. Under året så kommer vi också att förvärva vår stora kontorsbyggrätt i Lilla Bommen, i det här området som jag precis visade med alla infrastrukturuppgrävningar som har skett. look here and see the opera right behind our building that is in the foreground. So it is in an incredibly nice location in Gothenburg. Those of you who know Gothenburg know that it is five minutes from the central station, max. We also have a large focus on root projects, also with working with recycling and the CO2 focus. And there we have a lot of things we can do in our portfolio, also where we still have a cash flow that works. Here we see Gamlestaden. We will of course start working with Melike Healthcare's vacancies when they leave their premises here. We have very nice development projects ahead and I am very hopeful to be able to start them now when we also feel that it is turning a little bit in the market. The focus is on the future. We have a great year ahead of us, with this nice management result of 17%, which gives us an incredibly good platform. It is also exciting to see when we look at our sales in this quarter, which we felt started off really well. It is actually our best sales result since Q2 2023, when it comes to existing stock and offices. So it shows that things are starting to get better in the rental market, and the transaction market is also starting in Gothenburg. Next year, INDEX will give us about 20 million SEK, and the income from MIMO, as I mentioned, will give us another 89 million SEK this year, in other words 2025. And a little more when it's fully outsourced. So that's a little bit of what I also want to look forward to and see that this really contributes to our existence something very good. We have lower average rates and a better rating, as Ulrika mentioned. It gives us a much better flexibility forward. And our nice project opportunities. It is a privilege to have so many nice project opportunities in our portfolio. So we can focus both on new buildings and take them in, but root projects, fast, start-up industrial logistics projects is what I see here in the future in a slightly bigger conjecture and a rental market that has been waiting. So with that, of course, this is not possible by itself. It is a lot of hard work and a lot of wired arms that will be required, but we will look forward to it. So the focus on customers and cash flow and sustainable businesses in our existing stock will contribute and we will be able to contribute to the development of Gothenburg. Och till att den här staden också fortsatt växer med vårt bestånd. Så sammantaget så står vi bra, tycker jag, i en stark position för att tas an 2025. Nu öppnar vi gärna för frågor till er.

Under frågestunden kan deltagarna ställa frågor genom att trycka fyrkant 5 på sin telefon.

Om du vill dra tillbaka din fråga, välj en tryck fyrkant 6.

Hi.

Hi, I guess I'm the one who's going to talk. I got a line unmuted. A complete presentation. Two questions from my side. First, when it comes to transactions, it's good that you got this distinction of school facilities. Obviously, you liked NCRD, so it gets a pretty good effect, as you pointed out, Ulrika, when it comes to financing costs. But are you done now? Thank you very much.

I feel that there is a better owner who will take care of the property because we are done with it. Then I think you should make sure to rotate those properties to be able to take on new things where we can contribute our competence of very local market knowledge, of course. We see it very clearly that in this market, you need to understand what the customers need. And we should take advantage of that. So I think we will see more rotation in general, actually. I hope so. And then we will of course We will see how much we feel is right to sell for us. It also depends on where the yields go and the values in total, of course. But we will work to long-term rely on our key figures that we will rely on.

Okay, question two about the market. You said that the stock market started at the end of the year. Samtidigt ser jag ledig kommentar i rapporten min bedömning att marknaden vänder under kommande år och sakta rör sig i en mer positiv riktning. Det låter ju inte att det är en vändning, men kanske inte med kraft 2025. Så vad jag vill komma till, om vi kokar ner det till en eftertydning, tror ni att de här negativa siffrorna som ni hade i Q3, kommer vi att titta tillbaka på det? Det var ett hack i kurvan. But in the future, it will be possible to generate positive numbers even in 2025.

The focus of the organization is absolutely to work on filling houses and getting close to our customers. Then it is very difficult to prognosticate exactly what we, that is, how sales look like. But we can see that we have succeeded well this year. We have a retention rate of 85%, for example. The one who could say that, of course, we don't have a possible health care every quarter that can say for itself, so it's very nice. But when I talk about the market in that context, I talk a lot about the economy, Lars. It's the one that somehow also Yes, we experience a more... We experience the rental market at the office, if we are to keep it, as more active now than it was right after the summer. We also see that when we look at how it looks in total with these 140,000 that are rented out, then we see that it is much more in progress. Then this is a question of connectivity. That's probably the only thing we can say about our environment, that we don't really always know what's going on. There have been quite a few black swans, but I think it feels like there are many stars that are in the right direction now, at least. I can't say more than that. We can influence what we can influence, and that is to be right-winged internally and to be close to our customers, and we do that.

Okay, bra. Tack för allt från oss här på SCB.

Tack. Ja, hej. Det var Marcus Henriksson på ABG här, precis som Lars utgår ifrån att det är min tur, med en unmuted mic. Först så har han frågat kring yrkesintäkterna. You pointed out, Ulrika, that we have several positive drivers. But if we could dig a little deeper, what has MIMO contributed to under Q4 in millions?

We have only had MIMO for 12 days. The increase was on December 18. So on the income side, if I remember correctly, it is roughly 1.5 to 2 million kronor that is MIMO effect.

Jättebra. Sen så är det väldigt imponerande om vi kollar sekvensiellt så jämförbart bestånd går från 333 miljoner till 342 miljoner så plus nästan 3%. Trots det går uthyrningsgraden från 93,3 till 92,3 procent om man kollar den inkänningsförmågan ni har. Är det en effekt av att MIMO har 81 procent uthyrningsgrad eller något annat? Och sen, vad är det som driver jämförbart bestånd?

Income capacity actually shows the turnover rate that is a snapshot forward, while the comparable status shows what has happened historically. So a little two different focuses. If you were to interpret them, you could say that if we have always caught income capacity, it would mean a slightly higher vacancy forward. And you see that for the historical turnover rate for 2024 is 93%, while income capacity shows 92%. So, what has driven the historical development in affordable housing in the last quarter is that we have managed to keep up with the rental levels. And then we have received a little more rental subsidies in connection with the changes in rental agreements. So that's the big reason.

Okay, very good. And then it's a very good positive driver from the project as well, sequentially. Yes. You have a number of investments during the year and so on, but what is it that specifically has come in here in Q4 that was not in Q3?

We have a slightly better effect of the school. I think they moved in during Q3, if I remember correctly. Det betyder att vi har aviserat om ett helt kvartal. De har en årssyra på ungefär 29 miljoner, så det blir några miljoner. Det är väl framför allt den. Sen har vi lite mer hälsa om industrilogistik i form av årstakten.

Tack för det. En fråga på... Du lyste fram Johanna lite kring logistikprojekt, att ni hoppas kunna starta något i närtid. Kan du berätta lite mer om dynamiken i marknaden just nu kring vakanser och gilder, potentiell gild om kost, vad händer med hyrorna?

Hyresnivåerna har varit väldigt stabila på industrilogistik. De har legat någonstans mellan 900 och 950 kronor i kvadraten. Det som är bästa gilderna. Det har varit en fin hyresutgång de senaste åren i det här segmentet. Vi har en låg vakansgrad i Göteborg. Det är för att det inte finns tillräckligt med mark. Det finns inte så mycket som tillförs. Vi sitter på mycket av de byggrätterna som finns i Göteborg. Transactionsmarknaden har ju varit igång och den ligger någonstans, de senaste siffrorna som jag såg nu ligger ju i yldena runt 5% någonting.

Vad kan ni se för potentiell projektmarginal eller yldomkost?

Vad ligger den på nu? I would say somewhere between 16.5-17% on the type of product, perhaps. Thank you.

Then you have an increase of 8 million in interest companies in the quarter. What kind of project property and contracts is this?

It is not in the project properties, but we also own three large offices, administrative properties. Det här är ett välkänt märke som sitter på höga kontorshyror mitt inne i City och som har valt att banta sin verksamhet. De sitter kvar men de är verksamma inom konfektion om man säger så. Det är en stor anledning skulle jag säga.

Hög kvadratmeter att hyra på. Can you tell us how much down in the area you go in percentage or any feeling about that?

Yes, but I don't know about the total area. I actually have no idea if they halve or how big the decrease is. But that there is a lot of money is that it is a fantastic location in the city that has a high square meter rent.

Then the last question, you deliver a government result to JV at 12 million. Here it was 7 million in Q3, the 12-month average is at just 7 million. You have been up to 10 before 12 some time, but how are we going to think here in the future?

I think things can happen, but based on what we are looking at now, I could think of some form of on a quarterly basis of 10 million or a yearly basis of around 40 million, maybe. Then it can be affected, of course, if there are contests or if the rental market looks a little different, if there are a little earlier loans in those companies.

A follow-up is also on Jive. You raised the report that you can potentially purchase the properties that have been developed in Jive during the year. Can you tell us more about that?

Vi har ju redan förvärvat ifrån Söder Logistikpark som är vårt JV med Katena Bokasjö. Vi har ju ett färdigställt projekt som färdigställdes här under hösten. Så det ligger ju i det läget där vi har möjlighet att förvärva här.

Alright, det var mina frågor. Tack så mycket.

Tack.

Som en påminnelse, om du vill ställa en fråga tryck fyrkant 5 på din telefon. Det finns inga fler frågor just nu så jag lämnar över ordet till talarna för eventuella avslutande kommentarer.

We have a question in written form. It is about the possibility of acquiring building rights in Lilla Bomen. The questioner Ida asks if there are more details about the building rights that are on the way to be acquired.

Yes, there is. It is a building right of 43,000 square meters BTA. We have an agreement with Göteborgs stad om det här förvärvet, ett auktionsavtal. And it will be acquired according to the market price, just like the city support rules. That's how it looks. And we have a common ambition to try to achieve this by 2025. Then we have no more questions and we thank you for your interest and for the good questions you have asked so far. Thank you very much. Ni är välkomna att höra av er på telefon också.

Mail funkar med. Det gör det också.

Bra. Ha en fin dag. Hej då. Hej.