Platzer Fastigheter Holding AB (publ)

But of course, we do have a recognition of the low-income conditions. There will be a few quarters, I think, where we feel a high degree of vacancy before this starts to heal. Then we look at the housing development in offices over time and compare our three major cities. Så tycker jag att detta är jätteintressant för hyresnivån i Stockholm är ju dubbelt så hög som i Göteborg. Ytminstnings, den här trenden att försöka minska ytor är ju såklart inte lika stark. Mycket drivet då för att hyrorna är lägre i Göteborg än vad de är i Stockholm. Men också varje uthyrning är mindre. En stor uthyrning i Stockholm är kanske 20 000 kvadratmeter. I Göteborg är den 5 000 kvadratmeter och i Malmö mindre, kanske 20 000. 1500 square meters. And that means that if you are going to reduce and save, it means a 20% saving. It's hard to motivate the actual moving costs when the rents and average rents at 500 square meters in Gothenburg are so small. What I also think you can note here is that Stockholm has had an increase in the past one to three years, which has been quite large. Quite short-term, you can say that it is a little more volatile in Stockholm than it is in Gothenburg. Gothenburg has a better long-term stability than we look at the rents here. So a more stable market and a little more modest rent development, but even and reliable. And it's clear that I can think a little bit about how we can raise the rent levels, because it's not entirely safe that it's half the rent in Gothenburg versus Stockholm, because it's about the same company. Further, during the quarter, we have worked a lot with our existing customers, of course. We have a remaining rate of 87%, an exit rate of 92%. We have traded 57 million in this quarter. Vi jobbar väldigt tajt med våra kunder men vi lyckas ju inte alltid såklart. I det här ser vi då att Nordea har valt att lämna oss. Vi har fortfarande inte fått uppsägningen men de kommer flytta från oss i första kvartalet 2027 eller slutet på det kvartalet. Det gör ju att vi kan ta ett nytt helhetsgrepp. på den här fastigheten i tännet, eller Gullbergsfass 526. Därför att den hänger ihop med Skanska's nya projekt. Och då kan vi liksom få till något riktigt bra, för det öppnar också upp de möjligheterna. Vi har redan börjat. Vi har hyrt ut till en restaurang som öppnar här i höst. Gamlestadens fabriker... fortsätter vi att området utvecklar. Det är ett av våra prioriterade områden. Här expanderar Forum, Nordens största varuhus för vintage och konst och design. De får också bra sällskap med stadsbyggnadskonsulterna Tibic och milespecialisten Mileway. Här förflyttar vi den här och fyller de här vakanserna. Det känns jättebra. Vi har också hyrt ut till stads till staden här i brämaregården. Nu över till hållbarhet som vi på platser fortsatt brinner för. Vi har för fjärde året förnyat Nasdaqs gröna aktiemärkning och det känns ju bra. Vi har en förbättring i energiprestandad på 6% det här kvartalet och vi tror att vi kommer klara våra väldigt högt satta mål på 70 kilowattimmar per avtemp här i under 2025, we should do that. And we have also actually opened Sweden's first clean charging station. Circle K has made its first investment where you don't have any fossil fuels at all. And that is a way to work with sustainability in a very concrete way. And now I'm going to hand over to Ulrika. And Ulrika, this will actually be our Ja, håll här tillsammans. Du kommer ju lämna din roll som tillförordnad CFO hos oss. Ja. Och nästa gång så står Jakob Nilsson här bredvid mig. Och du går ju in i vår styrelse. Ja. Så att vi kommer ha kvar dig ändå. Så att jag lämnar över till dig.

Ja, tack, tack. Då ska vi se om vi ska kunna ge lite färg och flärd, skulle man väl säga, till vår Q4-leverans. Vi levererar andra kvartalet en tillväxt i förvaltningsresultatet om 16 %. Det är precis samma tillväxttakt som vi hade första kvartalet, men det finns vissa nyansskillnader. Driftnetttillväxten är god. Den drivs av en stabil utveckling, skulle jag vilja säga, jämförbart bistånd och bidrag framför allt från MIMO-förvärvet. The income increase is lower than the first quarter, but it is compared to a very good cost control. So the growth in comparable performance is higher Q2 than Q1, but I will come back to that. Vi har två miljoner kronor i engångskostnader i centraladministrationen kopplat till bonus och kostnader för det nya LTI-programmet som beslutades av stämman i mars 25. Vårt finansnetto är lägre trots att vi aktiverar mindre ränta. Vi har en högre skuldvolym och vi har en längre räntebindning. Och det förklaras ju av att snitträntorna är faktiskt ungefär 50 punkter lägre jämfört med ett år sedan drivet dels av sjunkande marknadsräntor i kölvattnet av att Riksbanken har sänkt räntorna men också att vi har gjort en mängd omförhandlingar på kredithavtalssidan och har därför en lägre genomsnittlig kreditmarginal och vi har också ingått bra räntepositioner. So this means that we get a management result of 204 million kronor. And that corresponds to an increase of 16%. If we then take the cash flow to the valuation, then we have the real estate value that is stable, weak, ticking upwards. But the two value-driven cash flows and yield go a little in different directions. So we wrote down the assets in the second quarter with SEK 74 million connected to the cash flow. And that is primarily driven by this future and that statement that Johanna mentioned and that we are already taking into account in the valuation. In the second scale are the yields and we draw down the yields on some logistics assets based on the transaction that was made here during the summer in our joint JV-owned company. And that contribution means a subscription of 113 million kronor. So this net will be 39 million kronor. We have had a high pace in the transactions. We have sold almost one billion in six months. Half of the other And that means that we provide a realized value change at minus 72. But then I actually want to say a big but. In that post, there is a deduction for tax evasion that you do in the business. Some real estate companies are provided as places, that is, I put them as a sales cost. which I personally think is more correct. Some choose to provide it further down in the result calculation on the row of taxes. If you want a complete picture of the current effects of the sale, you need to move further down in our result calculation, because there we solve a tax income of 67 million. If you take those 67 together with these minus 72, then we actually have a result effect of minus 5 million kronor and not 72 due to this sale. Lågkonjunkturen byter sig ett tag på andra sätt också. Vi har en lägre investeringstakt i befintlig portfölj. Det beror helt enkelt på att vi inte har startat några stora kontorsprojekt och hyresgästanpassningarna tappar också lite i volym. Det är ganska naturliga följdeffekter av att man befinner sig i en lågkonjunktur. Marknadsräntorna de har ju också gått ner framförallt här under andra halvan av juni vilket gör att vi då får en orealiserad negativ värdeförändring på derivat så efter det och efter skatt så landar resultatet sista kvartalet på minus 6 miljoner kronor. En stabil intjäning, eller en god intjäning skulle vi säga, en stabila fastighetsvärden och genomförda avyttringar gör att alla våra kreditrelaterade nyckelavsaktliga förstärks och går åt rätt håll. We have a net and interest-bearing debt through EBITDA, which is now down to 10.8. It was actually 12 at the end of last year. We have an interest rate of 2.4, or 2.5. We are approaching the rating requirement levels of 2.5. And we have a loan rate of 48%, and with a decimal we are down to 47.9. All of this is going in the right direction and we are in a very strong financial position that allows us to catch businesses that the market makes possible for us. Worth mentioning, I don't know if you've heard the reports yet, is that we have increased our share value in interest companies by 216 million kronor this quarter. These are historical figures, so to speak, that have been adjusted. This is due to the fact that we, this quarter, have made a thorough deep dive and through ensuring that we have the same training and evaluation principles. It ended up with the value going up by 216 million SEK. 24 million SEK goes through the result calculation for 2024, and the remaining 192 million SEK goes through the opening balance of 2024. I would like to point out that this does not affect the management results of the company. It is a pure assessment and evaluation.

If we then go to I said that we have a little... And that is that we... We lose a little in the income increase, of course.

We have actually sold the school. We had a little income in the first quarter. We have no income in the second quarter. But above all, we also have a lower income. Den mitigeras mer än väl av väldigt god kostnadskontroll. Vi har lägre... Allt från... ...till... ...till faktiskt befarade kundförluster, till underhåll, och det innehåller vattenläcker och dylikt... Och det gör att drift... ...uppgår till 2,4 procent i en...

Johanna said that there has been a high pace in the business.

There has actually been a high pace also on the debt side. Vi har andra kvartalet omförhandlat lånevolymer om 3 miljarder. Vi har 4 miljarder.

Vi har stängt ner befintliga krediter, gått till förfall.

4 miljarder har också förflyttat sig från FF, vilket gör att bolaget har ännu större finansiell flexibilitet, både i sin cash management i förmågan då att kunna finansiera.

Vi har också tagit fram ett definitivt utestående, vår längsta, som faller mars 2029. Vi gjorde den på 145 punkter.

Det är ungefär samma prisnivå som i februari. Även det tycker jag är ett starkt kvitto för att obligationsmakten har dragit isär som en konsekvens av en stökig omvärld med krig och tullkaos kan man väl lugnt konstatera. På räntesidan har vi inte agerat så mycket mer. Vi gjorde ju lite volymer när räntan dök i början av april. Sen har vi hållit oss lugna och är nöjda med räntepositionen. Det gör att durationen har gått ner något. Så sammantaget skulle vi väl kunna säga att vi står i en väldigt mycket finansiellt bättre position än på väldigt länge. Vi har större likviditetsbuffert. Det kan hantera antingen förfall eller användas till affärer så att vi blir snabba i det avstampet. Vi har en längre räntebindning utan att jag kallar nämnden på kostnadssidan. Vi har förstärkt alla våra kreditrelaterade nyckeltal och det ger oss flexibilitet att kunna agera framåt. Så med det så skulle jag ju faktiskt vilja säga ett stort tack till Ratser, ett stort tack till Johanna, and a big thank you to all the employees and colleagues at the places. The future is yours.

Thank you Ulrika. Let's talk a little more about the future, because that's always what we're going to look at. That's what leads us to growth. And for us, our focus looks like this. Vi kommer att fokusera på att fylla våra vakanser. Det kan ge oss otroligt bra hävstång. Vi har idag ett vakansvärde ungefär på 210 miljoner kronor så det gör ju att vi kan också få en fin effekt när vi lyckas släcka de här vakanserna. Potential skulle jag vilja säga. Vi kommer fortsätta att köra våra rotprojekt. Det är ju också ett sätt att släcka vakanser. Också snabba projekt i industrilogistik fungerar ju väldigt bra i den här marknaden som vi också ser i det här kvartalet. Och fortsatt aktivitet i transaktioner därför att det hjälper oss att förflytta våran portfölj. Så att de tre områdena är där vi organiserar oss runt idag. A little insight. Here we have Arendal, some examples of industrial logistics projects that are ready to start. Here we have Portview, 55,000 square meters that we can start here and now. Here we have Gamlestaden and here we actually have quite a lot of possible development projects somewhere around 80,000 square meters. Today we are starting with this one that we see in front of us. This is a real picture that we put in here on the left side. Here we also see that the development portfolio in the long run has this nice potential, even if we will have to wait a little longer with the really large office projects, possibly, until the market feels right. But here we have a long-term potential. So, in a messy world, we continue to focus on what we can influence. It is our biggest success so far, to work with our vacancies and with our customers. We have a very good proximity to both market understanding and our customers, since we are located locally in Gothenburg. And we will continue to be active here on the transaction market, as I mentioned, to optimize the portfolio and get an increase through increased cash flow and through further potential. Organisationen har visat att vi kan leverera även i en tuffare marknad och det kommer vi fortsätta att göra. Konjunkturer vänder, det kommer även den här att göra och då möts vi av en piggad hyresmarknad och får en snabb hävstång. Så det må dröja någonting men vi är målmedvetna och vår marknadskändom är också vår styrka. Så med detta så vill jag öppna upp till er att ställa frågor. Tack!

If you wish to ask a question, please dial pound key five on your telephone keypad. To enter the queue, if you wish to withdraw your question, please dial pound key six on your telephone keypad.

Ja, hallå, kan ni höra mig?

Ja, absolut.

Yes, great. I was thinking about Volvo Cars Polestar. It's 4% of contracted annual rent. How does the decline look on those rent contracts?

There are quite a few contracts, so it's a bit difficult to say. It's not really possible to say that it's one big contract, but they decline a bit after all.

Ja, det förstår jag. Men kan man säga någonting om inom vilket tidsspann?

Snittet i ett portfölj ligger ju någonstans runt 40 månader i dagsläget. Den ligger inte kortare än det skulle inte jag säga. Men jag kan återkomma om du vill med exakt hur mycket det är. Men jag har inte exakt de kontrakten för det är ganska många och snittlängden när jag står här just nu.

Ja, jag förstår. And then at Nordea, the Q1-27 will be moved out. When will that website come out in Q1-26? Or did I get it wrong?

Yes, we believe that they will send the statement. Our best assessment is that we will get it in Q1-26.

Okay. And that website is the entire exposition, so about 2% of contracted years? Yes.

The next question comes from Albin Sandberg from Kepler. Please go ahead.

What do you see ahead of you, both in terms of companies, when this trend turns into something better, and perhaps the Gothenburg market as a whole as well?

But just like in the rest of Sweden, we also have a low conjecture in Gothenburg. And of course, in a low conjecture, it is the mortgage market that is felt. That's how it is. så funkar ju en lågkonjunkturen ju helt väntad. Vi ser ju också någonstans att själva nyproduktionstakten går ju väldigt kraftigt ner i Göteborg. But it will take a while before the market level goes down to low levels again. We have had the privilege of being at 3-4% for many years and it's almost too low for the other city. But what I think is interesting to add is the trend that companies They want to get their staff back to the office. It's also logical in a low-income situation, because you have to gather your teams. And if we look at the corporate composition in Gothenburg, we have a lot of corporate services. That's the big sector. We have less IT and less finance. IT and finance are perhaps a little more the type of corporate services that a lot of the industry and knowledge... I would say that our... The size of the office is larger, we don't have as many long queues, we are a smaller city. But of course we will continue to knead for a while in the future, I think it's quite logical. The activity is highest, if you look at the rental market, in the central locations. So the upper inner city and CBD are there as the largest outdoor activity. The JLL analysis shows that about 80% of all vacancies that were done last year were done in CBD or other cities or in new offices. So it's a very clear trend, I would say. If we look at the turnover, we're actually a little over the five-year average if we go back one year. Så det är ju inte så så att underliggande efterfrågan har försvunnit, men så får man ju vara ödmjuk. Vi vet ju fortfarande inte riktigt hur tullarna slår och vi är exportberoende stad och sådär. Så det är ju lite mer det här att det är mer osäkerhet i marknaden, precis som det är överallt, att man tar lite längre tid på sig och fattar beslut och man sitter lite still igen. Så jag är nöjd med att vi kan hålla igång det på det här sättet och få det här resultatet som vi har i kvartalet.

Yes, thank you. And then I also thought, when it comes to the ratings in general, and maybe the discussions we have with the board of directors, I think about the change in Q1 and Q2, if there is something that has changed differently, and if there is anything in your view that differs from theirs, do you think?

Vi har inte gjort några externa värderingar sen andra kvartalet. Sen har vi gjort värderingar utifrån att bankerna ska ha underlag för lån. Nej, jag ska säga att det har inte varit några annorlunda diskussioner än tidigare. Som det alltid är i alla bolag med alla värderare, att man kan ha lite olika syn på saker och ting. Och det är ju fullt logiskt att man har, man ligger olika nära en hyresmarknad eller en fastighetsmarknad. Utan man kan säga att i vår värdering nu, vi värderar en ganska stor andel vid årsskiftet. Jag tror vi har 58% externvärderat. We have only changed the actual statements or newly signed contracts in our ratings since then, plus this determined Nordea effect that we know will come. So we haven't changed any other assumptions, but these are actual events. And then we have lowered the yield on some logistics facilities related to Den avvittning som skedde i vårt gemensamma bolag och då är vi ändå inte nere på de yieldnivåer som den transaktionen skedde till. Vi har fortfarande lite höjd då får man väl säga. Så att lyfta oss mot Q4-värderingen då vi hade 58% extern värdering och sen bara justerat för faktiska händelser. Det är så du kan se vår Q2-värdering.

Jättebra. Tack för det. Det var mina frågor.

The next question comes from Oscar from Lindquist. Please go ahead. Yeah.

Det är egentligen en väldigt stor drivare och det är att, nu ska MH säga som Mönnlycke Healthcare, den här stora uppsägningen som vi fick in i nätutsägningen, vad var det, Q3 förra året. De flyttar ut, de har betalat fyra till sista juni. Det är en årsreda på lite över 30 miljoner om jag kommer ihåg. And they have that one, but the one with the first July, which is based on income, it is a single big event where we then lose all that income, you can say. Okay, I understand. So is it included in the issuance rate for

for Q2, or will we see the effect on the degree of extension in Q3 first?

You will not see it on the degree of extension based on the fact that it is a project property. The degree of extension we published is exclusive to the project, but you have the annual fees in the property status table, and there it is vacant, since it is based on the income capacity. You can find it on the site number, but it is where the property is described. So if you want to have a vacancy rate with all the projects we have, you can calculate it yourself. And then it is included as a vacancy.

Yes, I understand. Good. Thank you so much. Thank you.

There are no more questions at this time, so I hand the conference back to the speakers for any written questions.

And that's Munlik, they are part of this number.

You mentioned a co-working actor who has been in contests. Which actor is it? Are they the majority of the 11 million contests in the quarter? Yes, the actor who has been in contests is one of the companies that Mindpark runs. And it is the 11 million in contests. We have no other contests in the quarter. The third question, other changes in the existing stock go up to minus 8 million. What is that?

Oh, I wonder what other changes... ...seem, I think. Yes, you almost have to have a report here. Excuse me, I'll just see here. If it's on the income or cost side or... Minus 8. I can't find the number. Are you still there? You can chat in and clarify the question so we can help you with the answer. For the comparable amount, we have isolated the quarter income increase by 1 million and a cost reduction of 6 million. En del av det är ju jämförbart bestånd. En del av det är att vi har förvärvet och möjligtvis så vet jag ju att har man isolerat och tittat på presentationen så har vi lite tapp på det som heter projekt. Det beror på att vi har, och jag vet inte om det är som avslutning, men det är en negativ siffra där. Det beror på att vi har projekt som har delvis haft hyresgäster och som nu är avflyttade och står tomma. Så det är vakansdrivet, att vi tappar driftnettet helt enkelt. Och var det det du avsåg så har vi svarat på frågan i något annat så får du jättegärna höra av dig.

Good. Thank you very much. Those were the questions we received. Thank you for listening. Have a nice summer.