Stendörren Fastigheter AB (publ)

Hello and welcome to today's episode of Stendöre, where CEO Erik Ranje and CFO Per Henrik Karlsson will present the report for the first quarter of 2024. After the presentation, there will be a Q&A, so if you want to ask a question, press star 9 to raise your hand and then star 6 to unmute your microphone when you get the word. And with that said, I leave the floor to you, Erik.

Thank you very much and welcome everyone to this quarter's review. I thought before we go into the events of the quarter, to mention a little bit about what kind of company we are. In that case, everyone may not know us without us before. We are a listed real estate company operating within the Lager Logistik Lätt Industri. i vissa fall kan en del av våra fastigheter ha ett ypperligt bostadsläge så i några fall så tittar vi på att det driver ett halvplan för våra fastigheter mot bostadsändamål men det är ett fåtal fall. Vi är ett bolag som har ett väldigt klustrat bestånd i tillväxtregionen Mälardalen. Till och med så att en tredjedel av vårt bestånd är i Stockholms stad, lite grovhugget en tredjedel, ytterligare en tredjedel i övriga Storstockholm och en tredjedel i övriga Mälardalen. Så vi är belägna i en tillväxtregion och framförallt mikrolägesmässigt urbana fastigheter i många fall. Vårt bestånd är nästan uteslutande lager, logistik, lättindustri, drygt två tredjedelar, fastighetsvärde 12,5 miljard, cirka, högavkastande fastigheter, direktavkastning, cirka 6,5% med långa avtal. Vi tecknade ju ganska nyligen ett avtal med Fortifikationsverket, ett stort avtal och ett långt avtal så vår genomsnittliga återstående löptid på våra hyresavtal är 4,2 år. Låg belåningsgrad i vår värld, cirka 50%. Totalt bestånd 810 000 kvadratmeter uthyrbar yta. Men vi har en byggredsportfölj på 640 000 kvadratmeter ungefär. And that is part of the growth potential in Stendörren. We can grow within a large amount of existing stock. In short, where we come from. We have existed for about ten years. We started with a small portfolio that was carved from another company and was put on the stock exchange under separate management. And since then, the company has grown significantly. nästan uteslutade under de första åren med förvärvsdriven tillväxt. Sedan kom jag och många övriga ledningsgrupper in i bolaget runt 2020 och sedan dess har vi We want to accelerate growth by adding new markets of the same character. We want to be in a business capacity in urban areas, so we have gone into both Oslo, Copenhagen and Helsingfors. And then we have added or driven our development business much more forward-looking and to take advantage of the growth potential in our construction portfolio. What makes Stendörn interesting from an investment perspective? I have already mentioned some of the aspects, but we have a stability in our cash flow. We are in a high-end segment with long rental agreements with a very diversified rental guest list. Våran största hyresgäst kommer inom Kåkvara Fortifikationsverket på knappt 10% och det är uppenbarligen statlig risk. Sen är vi nere på ett par procent som de näst största och tredje största hyresgästerna. Så väldigt diversifierad hyresgästlista och väldigt diversifierad starkt kassaflöde. Men vi är samtidigt bolag med en stark tillväxtpotential. Fastigheten är belägena i tillväxtregionen Mälardalen. Vi utvecklar logistikfastigheter, delvisar ett e-handelsderivat, så den potentiella tillväxten genom e-handel driver efterfrågan på våra fastigheter och därmed också hyrorna. Sen så finns det en speciell dynamik i det här tillgångsslaget i det här läget. Jag nämnde att det kan finnas en potential för att konvertera fastigheter från verksamhetsändamål till bostäder. Så som man en gång i tiden konverterade Lugnes industriområde till Hammarby Sjöstad. Det gör att det försvinner kvadratmetrar verksamhetslokaler i de mest urbana lägena. And a reduced supply and increased demand creates an increase in price on the underlying access, in this case rents. So we have a very nice rental and growth potential in the company in the long term. In our project portfolio, we can grow by about 80% by taking into account our building rights, which are located in a well-planned area. Vi har en fin projektpipeline där många projekt redan är startklara. I takt med både uthyrning och färdigställande så kommer våra idag pågående projekt kunna addera ungefär 75 miljoner i driftnet, vilket är en relevant tillskott. Lite mer kring kvartalet då. Vi har haft en bra utveckling tycker jag. Vi har ökat vår driftnät med 7%. Naturligtvis har vi haft hjälp av inflationsjusteringar som har de kontraktuella rättigheterna vi hade. I våra hyresavtal har vi fått fullt genomslag. Vi har inte haft några hyresgäster som har velat omförhandla. indexation clauses or rents for that reason. So we have had a good net development. On the rental side, we have had a positive net rental. It may have been just over one million, but not less in this current situation, it feels good to say that we have a positive net rental during the quarter. Vi har omförhandlat en del avtal. Vi brukar ha en större hyresövning i samband med omförhandlingar på 20-25% i den siffra som många av er känner igen sedan tidigare som lyssnar på oss. Det är lägre det här kvartalet vilket vi också upplever är en konjunktureffekt. I can say in general that I feel the balance a little differently than before. The rent losses are low, they are 2.9 million kronor, while the same quarter last year was 2.3. So it's not a dramatic effect, but there are a little more moves, a little more contests. And there is a slightly lower increase in rents in the same monthly negotiations. But really no drama. The surplus rate is still strong at 78%, even if it is lower than a percentage. Men vi har ju lite ökad vakans och vi har ett ganska så kostsamt kvartal bakom oss. Även om det här meds på rullande fyra kvartal så är det här ett förhållandevis kostnadsbelastat kvartal gentemot Q1 förra året. Det har varit väldigt kallt och snörikt, vilket träffar vår resultaträkning. Inom In our development activities, we have completed a project of 2,000 square meters. We have started a project of about 1,000 square meters. We have 54,000 square meters of ongoing projects. We have a little bit, before we knew that we would rent out to the Fortification Agency during the last half year, we have eased a little bit on the gas because there was an uncertainty about a potential upcoming holiday when Coop leaves us this year. So we have eased a little bit on the gas at that time. But now that we have moved out to the Fortification Authority and feel safe with that, we will accelerate our development a little bit. Som jag sa, 54 000 kvadratmeter pågående projekt som korresponderar med ungefär 75 miljoner kronor i takt med utgivning och färdigställande.

Lite finansiella highlights. Trots starkt vattensultat har precis som föregående kvartal våra finansiella måltag, avkastning på e-kapital och navtillväxt påverkas negativt av omvärdering av våra fastigheter. De senaste tolv månaderna uppgick värdefällningen till minus 4,8 miljoner. Vi har en fortsatt stark motståndskraft avseende räntehöjningar. Ungefär 80 procent av vår räntebehandlingsskulder är säkrade. Vi har en stigbord på ungefär 1,4 procent per Q1. Och vår genomsnittliga åstånd är löpig på våra derivater 3,4 år. Vi fortsätter att ta hand om vår balansräkning. Som jag nämnde tidigare i kvartal så under 2023 minskar vi vår kapital- och marknadsbaserad finansiering med ungefär en halv miljard. Vi har ökat vår säkerstädande bankfinansiering under kvartalet, vilket gör oss mindre beroende av dyrare kapital- och marknadsbaserade finansiering. Vi har även fortsatt stark likviditet, cirka 650 miljoner per sista mass. Vi har gröna och hållbarhetslänkade lån. Per Q1 har vi 13 % gröna lån och 30 % hållbarhetslänkade lån.

Jag tänkte nämna lite grann om hållbarhet som en inledning till det faktum att vi här i samband med att vi presenterade årsredovisningen också uppdaterade eller justerade vår hållbarhetsstrategi. Men vi har haft en väldigt stark framdrift kring vissa av våra viktigaste hållbarhetsmål vad gäller energiförbrukning och koldioxidutsläpp och användande av förnyelsebara energikällor som ni ser. And that has meant that we have in advance increased our... We have in advance delivered on many of our goals, or at least come so far that we would deliver on them long before the date was set. That's why we have set our sustainability strategy, but we have reduced carbon dioxide emissions per square meter by over 30% and energy consumption per square meter by almost 40%. And that has made us in the past set our sustainability strategy. I'm not going to go through all of this, but basically it's about increasing the level of ambition, adding some sustainability goals, but also increase the measurability. But above all, it is about that we have as a long-term goal for 2040 to be carbon neutral throughout our business. And a little bit about what we practically do to achieve our sustainability goals. In our new project, we naturally have solar cells. Det handlar om att använda oss av byggmaterial med betydligt lägre koldioxidutsläpp, både betong och asfalt. Vi certifierar våra fastigheter, vi har laddstationer, jobbar med biodiversitet, bärvärme i många fall, eller fjärrvärme. Vi har några av våra senaste avslutade projekt jobbat med We are working with recycling and have made a number of investments recently in recycling that we would like to return to. And on the energy side, we are far below the building regulations of Boverket, often 80% below the requirements of the building regulations of Boverket. So this is a concrete example of what we are working with in sustainability. If we look a little forward, we feel that we are in a fundamentally different situation now compared to half a year ago. We no longer have an overhanging vacancy that 9% of Coop left us, but we have rented out to the Fortification Agency on a long, nice contract, which is then a stable tenant. Vi har en bra projektpipeline på över 50 000 kvadratmeter som vi gärna vill accelerera utvecklingen av och vi har också säkerställt en bra kapitalkostnad och en bra likviditet. Så vi kommer jobba lite mer framåtlutad och det handlar naturligtvis om att inom vår förvaltning ta tillvara den understated growth potential that exists in the company's rental growth. We have low vacancies, but we have good rental growth and we have a good level of surplus, but we also feel that we are on a journey there and can continue to work with it. In real estate development, it is about taking care of the 50,000 square meters that can add up to a net of 75 million in terms of sales. Vi har varit förhållandevis försiktiga, eller vi har egentligen inte köpt en enda fastighet under 2023. Lite grann av den enkla skälet att det känns som att det kommer att vara billigare om vi väntar till imorgon. Men vi känner att det börjar bli bottenkänning i marknaden. Det finns gott om kapital. Våra banker är väldigt finansieringsvilliga, så att vi... Vi ser att det finns bra affärer att göra, både likviditet i bolaget men också bankkapital för att genomföra förvärv. Där kommer vi fokusera på att bygga kritisk massa på våra nya marknader, alltså Oslo, Helsingfors, Köpenhamn, Västsverige. Men också i Stockholms stad, där det av konkurrensskäl har varit väldigt svårt att köpa någonting de senaste åren. And in terms of financing, we will increase our secure bank financing because it is the cheapest capital source and successfully reduce the capital market-based financing, even if we will remain in the capital market. And that's what we had to say. Thank you very much.

Ja, tack så mycket för presentationen här. Och nu kommer vi gå vidare till Q&A här. Och om ni ringer in och vill ställa en fråga, då trycker ni upp stjärna 9 för att räcka upp handen och sen stjärna 6 för att anmjuta er mikrofon när ni får ordet. Om ni däremot vill mejla in en fråga så använder ni formuläret till höger. Men nu går vi vidare och ger ordet till telefonnummer som slutar på 649. Använd stjärna 6 för att anmjuta.

Hi, this is Victor Husten from ABG Sundar-Kaljer. Can you hear me? Yes, we can hear you. Yes, a first question. You mentioned that there was a small competition in the quarter. Can you say something about where it was? And based on that, we have had small competitions in the last seven quarters or something like that. And when you then look out over your guests, when do you think that competitions will end in the future?

Is there any view on that? Now I hear a lot of echo here. Can you hear me now? Yes. Yes, great. We have had a number of competitions, but as I said, very small. So it's not a single big competition. But in general, no, it is very difficult to look forward. I do not feel a need for improvement. We know that there are some tenants who have problems. So if my question is motivated by a light in the tunnel, in the light of interest rates and other things, then the answer is no. Vi hade 2,9 miljoner tror jag det var i hyresförluster gentemot 2,3 förra året i samma kvartal. Det är ju låga siffror men vi känner inte att det har toppat. Det gör vi inte.

Uppfattat. När ni hyrde ut Green Hub till Fortifikationsverket så You indicated an interest of over 500,000 kvadratmeters. How much of that interest do you think you will be able to convert into other properties?

Not really much, because the units that we are talking about, the smallest units that we were out on the market with, Let me go back one step. The whole supply is 129,000 square meters. What we were looking at was of course to rent out the whole unit to one. Alternatively, divide it up to eight units where the smallest was 20-30,000 square meters. A little smaller in itself. But they are so big that it is difficult to convert them into something in existing vacancies. Since the situation is north-west of Stockholm, the only place where we could offer that type of large volume is in Almnäs, which is located in Södertälje, so we will be able to convert very little.

Understood. Aktuell skatt var på minus 16. Det är högre än vanligt. Det är en one-off. Vad är det som förklarar det?

Aktuell skatt minus 16? Det är... Jag måste nog kolla upp den, tyvärr. Exakt var den består av. Jag kan återkomma till den om det är okej.

Det är ingenting särskilt som har hänt, eller är det det jag tänker om det är en one-off?

Nej, det är i så fall en one-off, och det kan mycket väl ha att göra med att vi sålde en fastighet ut från en fastighetsaffär. Det ger ju en skatteeffekt. Så det är ingenting återkommande. Tack.

Bra, ni har ju utvecklat era kreditramar med bankerna. Hur ser marginalerna ut hos bankerna nu när ni pratar med dem?

Kan du upprepa frågan?

Ni har utvecklat era kreditramar med bankerna. Hur ser utvecklingen på marginalerna ut? Vad säger du om det?

It is stable, I would say. We have been below the 200-point margin in recent years, and when it was a bit more difficult with banking, Three months ago, and now we are back to 24 months, we have remained on the same margin, but we have shortened the run times. We have worked with extension options to mitigate the consequences of shorter runs. The margins are roughly at the same level as they have been for quite a few years. We have let the running time be the draw, so to speak, so it's a bit under 200 points. Satisfied.

That was probably the general question. Thank you.

Thank you very much. Let's move on to some questions that have been sent in to us. The first question is, you are increasing liquidity in the quarter. Where did the money come from?

It is refinancing of properties. We have increased our drift netto a lot over the past few years. When we have refinanced loans, we have increased the reward of the bank debt. That is an important part of our business model. We want to reinvest both our cash flow, where we do not share money, to take advantage of the potential in our construction portfolio. Då skapar vi ytterligare kassaflödet i takt med att vi bygger, men sen så omförhandlar vi också hyror på högre nivåer, vilket också genererar kassaflödet, och det kassaflödet, det belånar vi i takt med att det kommer in. Så att det är säkerställd bankskuld som pengarna kommer ifrån.

Tack. Ni har ju färdigställt ett projekt under kvartalet, vilket var det?

Ja, det är ett projekt i Almö som vi går till precis den sidan av. Down in the right corner in the picture, where we show with the arrow, we have two houses. This is an illustrative picture, but those two houses are finished. It was one of those houses at about 2,000 square meters. When we stop at this picture, we can also mention that we have under previous In 2023, we have completed a house that is a little higher up there, which we rented out to ISAB for 11,000 square meters. This is a very good example of how we work with developing a total area. When we bought this a few years ago, it was exploited or there was a rented area of ​​27,500 square meters. with a fairly high vacancy of 35% with a low rent. When we now develop this area, the exploitation increases up to 80,000 square meters with hopefully full rent, but at least double the rent, then we will be able to increase the income in this area, this property, seven times. So it is, by the way, a very good example of how we develop a total area. And this is located in the vicinity of Södertälje in Almäs.

Thank you very much. And then we have the last question here. What is the average age of your properties? That is, how many years on average have the properties been built or renovated?

I don't have that figure. We have both new and old properties. They usually talk about a value year in the real estate sector, i.e. year-to-year adjustment for major renovations. Unfortunately, I do not have that figure updated.

I understand. But that was the last question here. So I thank you for the presentation and for your time. I took the time to answer questions. Thank you to everyone who has called in and watched.

I wish you a nice weekend when it comes here. Thank you.