Stendörren Fastigheter AB (publ)

Hello and welcome to today's episode of Stendöre, where CEO Erik Ranje and CFO Per Henrik Karlsson will present the report for the first quarter of 2024. After the presentation, there will be a Q&A, so if you want to ask a question, press star 9 to raise your hand and then star 6 to unmute your microphone when you get the word. And with that said, I leave the floor to you, Erik.

Thank you very much and welcome everyone to this quarter's review. I thought before we go into the events of the quarter, to mention a little bit about what kind of company we are. In that case, everyone may not know us without us before. We are a listed real estate company operating within the Lager Logistik Lätt Industri. i vissa fall kan en del av våra fastigheter ha ett ypperligt bostadsläge så i några fall så tittar vi på att det driver ett halvplan för våra fastigheter mot bostadsändamål men det är ett fåtal fall. Vi är ett bolag som har ett väldigt klustrat bestånd i tillväxtregionen Mälardalen. Till och med så att en tredjedel av vårt bestånd är i Stockholms stad, lite grovhugget en tredjedel, ytterligare en tredjedel i övriga Storstockholm och en tredjedel i övriga Mälardalen. Så vi är belägna i en tillväxtregion och framförallt mikrolägesmässigt urbana fastigheter i många fall. Vårt bestånd är nästan uteslutande lager, logistik, lättindustri, drygt två tredjedelar, fastighetsvärde 12,5 miljard, cirka, högavkastande fastigheter, direktavkastning, cirka 6,5% med långa avtal. Vi tecknade ju ganska nyligen ett avtal med Fortifikationsverket, ett stort avtal och ett långt avtal så vår genomsnittliga återstående löptid på våra hyresavtal är 4,2 år. Låg belåningsgrad i vår värld, cirka 50%. Totalt bestånd 810 000 kvadratmeter uthyrbar yta. Men vi har en byggredsportfölj på 640 000 kvadratmeter ungefär. And that is part of the growth potential in Stendörren. We can grow within a large amount of existing stock. In short, where we come from. We have existed for about ten years. We started with a small portfolio that was carved from another company and was put on the stock exchange under separate management. And since then, the company has grown significantly. nästan uteslutade under de första åren med förvärvsdriven tillväxt. Sedan kom jag och många övriga ledningsgrupper in i bolaget runt 2020 och sedan dess har vi We want to accelerate growth by adding new markets of the same character. We want to be in a business capacity in urban areas, so we have gone into both Oslo, Copenhagen and Helsingfors. And then we have added or driven our development business much more forward-looking and to take advantage of the growth potential in our construction portfolio. What makes Stendörn interesting from an investment perspective? I have already mentioned some of the aspects, but we have a stability in our cash flow. We are in a high-end segment with long rental agreements with a very diversified rental guest list. Våran största hyresgäst kommer inom Kåkvara Fortifikationsverket på knappt 10% och det är uppenbarligen statlig risk. Sen är vi nere på ett par procent som de näst största och tredje största hyresgästerna. Så väldigt diversifierad hyresgästlista och väldigt diversifierad starkt kassaflöde. Men vi är samtidigt bolag med en stark tillväxtpotential. Fastigheten är belägena i tillväxtregionen Mälardalen. Vi utvecklar logistikfastigheter, delvisar ett e-handelsderivat, så den potentiella tillväxten genom e-handel driver efterfrågan på våra fastigheter och därmed också hyrorna. Sen så finns det en speciell dynamik i det här tillgångsslaget i det här läget. Jag nämnde att det kan finnas en potential för att konvertera fastigheter från verksamhetsändamål till bostäder. Så som man en gång i tiden konverterade Lugnes industriområde till Hammarby Sjöstad. Det gör att det försvinner kvadratmetrar verksamhetslokaler i de mest urbana lägena. And a reduced supply and increased demand creates an increase in price on the underlying access, in this case rents. So we have a very nice rental and growth potential in the company in the long term. In our project portfolio, we can grow by about 80% by taking into account our building rights, which are located in a well-planned area. Vi har en fin projektpipeline där många projekt redan är startklara. I takt med både uthyrning och färdigställande så kommer våra idag pågående projekt kunna addera ungefär 75 miljoner i driftnet, vilket är en relevant tillskott. Lite mer kring kvartalet då. Vi har haft en bra utveckling tycker jag. Vi har ökat vår driftnät med 7%. Naturligtvis har vi haft hjälp av inflationsjusteringar som har de kontraktuella rättigheterna vi hade. I våra hyresavtal har vi fått fullt genomslag. Vi har inte haft några hyresgäster som har velat omförhandla. indexation clauses or rents for that reason. So we have had a good net development. On the rental side, we have had a positive net rental. It may have been just over one million, but not less in this current situation, it feels good to say that we have a positive net rental during the quarter. Vi har omförhandlat en del avtal. Vi brukar ha en större hyresövning i samband med omförhandlingar på 20-25% i den siffra som många av er känner igen sedan tidigare som lyssnar på oss. Det är lägre det här kvartalet vilket vi också upplever är en konjunktureffekt. I can say in general that I feel the balance a little differently than before. The rent losses are low, they are 2.9 million kronor, while the same quarter last year was 2.3. So it's not a dramatic effect, but there are a little more moves, a little more contests. And there is a slightly lower increase in rents in the same monthly negotiations. But really no drama. The surplus rate is still strong at 78%, even if it is lower than a percentage. Men vi har ju lite ökad vakans och vi har ett ganska så kostsamt kvartal bakom oss. Även om det här meds på rullande fyra kvartal så är det här ett förhållandevis kostnadsbelastat kvartal gentemot Q1 förra året. Det har varit väldigt kallt och snörikt, vilket träffar vår resultaträkning. Inom In our development activities, we have completed a project of 2,000 square meters. We have started a project of about 1,000 square meters. We have 54,000 square meters of ongoing projects. We have a little bit, before we knew that we would rent out to the Fortification Agency during the last half year, we have eased a little bit on the gas because there was an uncertainty about a potential upcoming holiday when Coop leaves us this year. So we have eased a little bit on the gas at that time. But now that we have moved out to the Fortification Authority and feel safe with that, we will accelerate our development a little bit. Som jag sa, 54 000 kvadratmeter pågående projekt som korresponderar med ungefär 75 miljoner kronor i takt med utgivning och färdigställande.

Lite finansiella highlights. Trots starkt vattensultat har precis som föregående kvartal våra finansiella måltag, avkastning på e-kapital och navtillväxt påverkas negativt av omvärdering av våra fastigheter. De senaste tolv månaderna uppgick värdefällningen till minus 4,8 miljoner. Vi har en fortsatt stark motståndskraft avseende räntehöjningar. Ungefär 80 procent av vår räntebehandlingsskulder är säkrade. Vi har en stigbord på ungefär 1,4 procent per Q1. Och vår genomsnittliga åstånd är löpig på våra derivater 3,4 år. Vi fortsätter att ta hand om vår balansräkning. Som jag nämnde tidigare i kvartal så under 2023 minskar vi vår kapital- och marknadsbaserad finansiering med ungefär en halv miljard. Vi har ökat vår säkerstädande bankfinansiering under kvartalet, vilket gör oss mindre beroende av dyrare kapital- och marknadsbaserade finansiering. Vi har även fortsatt stark likviditet, cirka 650 miljoner per sista mass. Vi har gröna och hållbarhetslänkade lån. Per Q1 har vi 13 % gröna lån och 30 % hållbarhetslänkade lån.