Stendörren Fastigheter AB (publ)

Hello and welcome to today's episode of Stendalen Fastigheter, where VD Erik Ranje and Economy Director Per-Henrik Karlsson will present the report for the third quarter of 2024. After the presentation, there will be a Q&A, so if you call in and want to ask a question, press star 9 to raise your hand and star 6 to activate the sound when you get the word. It is also good to write in questions in the form to the right. With that said, I leave the floor to you.

Tack så hemskt mycket. Innan vi går in i presentationen så kan vi vila ögonen på den här fina bilden som visar en av de fastigheter i Uppsala som vi köpte här för en kort tid sedan. Men vi går in i presentationen och innan jag går in på vad som framförallt har hänt under kvartalet så kan vi ändå göra en liten... En beskrivning av vad vi är för bolag, en del känner till oss väl men alla kanske inte känner till oss väldigt väl. Så Stendören då, vi är ett börsnoterat fastighetsbolag, verksamma inom lager, logistik och lätt industri. Vårt bestånd är beläget i och omkring Stockholm, alltså Storstockholm, Stockholm och i övriga Mälardalen. Vi har till och med en tredjedel av vårt bestånd i Stockholms stad. We have properties after these acquisitions, among other things, that we have made of over 13 billion, with a high drop-off, a direct drop-off of about 6.5%, long contracts and a loan rate of around 50%. Vi har inte bara så att säga gildande fastigheter utan vi har en stor byggradsportfölj som är en del av vår potential. Om vi jämför det då med våra standing assets på drygt 800 000 kvadratmeter så har vi en byggradsportfölj på ungefär 640 000 kvadratmeter vilket ju är en del av potentialen i bolaget. Vi har funnits i år, faktiskt i tio år. Har grundades för 2014 som en avknoppning av ett annat fastighetsbolag. Bolagets utveckling var väldigt förvärvsdriven första åren och sen när jag kom in och övriga management runt 2020 så har vi fortsatt på den inslagna tillväxtvägen med förvärv men också framförallt accelererat vår fastighetsutvecklingsverksamhet. Vi har färdigställt ungefär 8000 kvadratmeter som ett exempel de senaste 12 månaderna och har ungefär 50 000 kvadratmeter pågående projekt med en driftnät och potential på ungefär 70 miljoner kronor. Sen har vi också ökat förvärvstakten i den bemärkelsen att vi har adderat lite nya marknader, samma typ av lägen. namely growth macro, major city regions, Oslo, Copenhagen, Helsingfors, in an urban micro situation. The main potentials in Stendöra and what makes Stendöra interesting from an investment perspective. We have a strong and stable cash flow, it is the core of our business. We are in a high-discount segment, namely low-cost logistics, light industry. We have long contracts, as you saw in two previous pictures, we have about four years left on average on our rental contracts. And we have a diversified rental guest list. Since October 1st, this is our largest rental guest, Fortificationsverket, with about 9% of our rental flow. Näst största hyresgästen ligger på 2% och det vill säga en väldigt granulerad hyresgästlista bortsett från Fortifikationsverket, nämligen Svenska Staten. Det är inte bara så att vi har många hyresgäster, alltså ungefär 800 hyresgäster, de kommer också från olika industrier. Så en väldigt starkt, stabilt kassaflöde med en visibilitet i de långa avtalen. Samtidigt är vi ett tillväxtbolag. Våra fastigheter är belägna, som jag sa, ungefär en tredjedel i Stockholms stad. Ungefär, väldigt grovhuggna siffror nu, ytterligare en tredjedel i övriga Storstockholm och ungefär ytterligare en tredjedel i övriga Mälardalen. Sen har vi 5% av vårt bestånd i utlandet, Oslo, Köpenhamn och Helsingfors. Men vi är belägna där det finns en ekonomisk och populationstillväxt och det driver hyrorna. i vårt bestånd vilket gör att vi kan vid omförhandling utöver den inflationsindexering som sker kontinuerligt höja hyrorna vid avtalsförfall och historiskt har vi ofta kunnat höja hyrorna på de som vi ser upp för omförhandling med 20-25% så det finns en underliggande hyrespotential i beståndet. Sen är vi också ett tillväxtbolag i bemärkelsen att vi har en stor byggrättsportfölj som jag nämnde tidigare. Vi har 640 000 kvadratmeter byggrätter att jämföra med vårt existerande bestånd på 815 000 kvadratmeter. Det är att vi kan växa inom befintligt bestånd med ungefär 80%. And these are building rights that exist. It's planned. If we find a lease, we can start building in a short time. I usually say that buildable land in large-scale regions is the ultimate scarce resource in the real estate sector, because it's very painful. So it's an economically and strategically very important resource. If we go into what has happened during the quarter, we have had a nice underlying growth in our drift net at 8.4%. When I say underlying, we have adjusted for an insurance income that we got in Q1 last year. That is, it was a one-time event. And then we also made a cancellation at the beginning of the year of a property in Botkyrka. But the underlying growth in the comparable portfolio is 8.4% for the first three quarters, which we think is a good figure. Vi har haft en förhållandevis stark uthyrningsverksamhet tycker jag. Dels har vi omförhandlat en del avtal och de har ökat intäkterna på de avtalen med 6%. Vakancen är i allt väsentligt oförändrad. Jag tror den sjönk något, men 7% vakans givet de ekonomiska lite tuffare förutsättningarna som det har varit där ute konjunkturellt tycker vi är en bra siffra. Vi har dessutom haft en positiv nettuttydning under de här tre kvartalen och framförallt i Q3 så har vi en positiv nettuttydning på över 7 miljoner. Vilket också är bra och tycker jag indikerar att det finns en viss ljusning där ute med den ökade efterfrågan från våra hyresgäster. Överskottsgraden har legat stabilt på 79% från att det kommer från en mycket lägre nivå. Men sen då på 79%, vi var ju för ett antal år sedan på 66% och har ökat kontinuerligt upp till 79%. Sen framförallt har vi då under det här kvartalet, under Q3, ökat tillväxten kraftigt i bolaget. Vi har gjort ett antal förvärv, sex förvärv på 740 miljoner kronor och vi har också startat ett lite större projekt i Q3 i Bromma där vi hyr ut, vi har tecknat ett avtal med en ny hyresgäst på 3700 kvadratmeter och Det motsvarar en investering på 821 miljoner, de här förvärven och det här projektet. Räknar vi på vad det avkastar, så om vi exploderar byggradsvärdet som vi tar i anspråk, så är det en avkastning på över 7% och ökar vår driftnetto med 8,5%. Under the quarter, we have accelerated growth and see very good expansion opportunities in the future. We have 53,000 square meters in ongoing projects in different stages. We will go into more detail about this later, but more than the net potential of about 70 million. This is what has happened during the quarter. During the reporting period, we found a little longer historically. If we look back a few years, we have had a net of growth in the company at about 13% per year, which we are very proud of. And then we managed to succeed without taking in additional capital from the stock market, which many of our competitors have done in various ways in recent years. Utan där har vi åstadkommit genom att sänka vakansen kraftigt som ni ser i grafen nere till höger eller snarare ökat uthyrningsgraden kontinuerligt men också överskottsgraden. Sen har vi också förvärvat med egna medel men också färdigställt projekt och det är det som har gett den fina driftnettotillväxten på 13% under de senaste åren. A little bit on the financial side. What I think is worth mentioning is that the financing market has become much stronger compared to what it has been in recent years. We have financed an obligation of 600 million by giving out a new obligation of 800 million where we lowered the margin from 3.90 to 2.90. Det vittnar ju om en väldigt stark kapitalmarknad men det har varit lika så väldigt starkt även på bankmarknaden. Vi ser ju en väldigt god tillgång till finansiering för både kapital och bankmarknad och även då i bankmarknaden har marginalerna sjunkit. For those who have followed us for a long time, we know that we have had a very good hedging portfolio and insurance portfolio in recent years. One of the swaps that we have with low capital costs has run out, which means that our share has decreased somewhat. We have 64% of our interest rate hedging when we go out of the quarter, out of Q3. And then we have a corresponding increase of 1.6%, which is no less than the actual increase. So we still have a very good share of rent insurance to a very good capital cost with the remaining relatively long period of time. Tittar vi på våra nyckeltal så när vi kanske i någon mening är på passera den tuffaste perioden både konjunkturellt och finansiellt så har vi faktiskt klarat av att hålla våra finansiella defensiva måltal med en soliditet på 35% och en räntetekniskt grad på två gånger vilket jag tycker känns väldigt komfortabelt och starkt. Om vi fördjupar oss lite grann i hur vi har expanderat under kvartalet. Vi har som sagt gjort ett antal förvärv. Förvärven som ni ser på bilden här summerar till 740 miljoner. De har vi förvärvat på en yield på 7,1%. Sen har vi då... An investment decision on the project Båglampan 25, which you can see in the upper right corner, is an investment exclusively in Jansbroktaget's construction value of SEK 83 million. Räknar vi på avkastningen exklusiv i byggresvärdet utan bara att titta på driftnett och dividerat med capex, alltså pengar ut, då är det en avkastning på 7,7%. Den här expansionen som totalt summerar till 820 miljoner ungefär, avkastar totalt 7,2% vilket man jämför med finansieringskostnaden. Isolerat är det en väldigt bra och fin avkastningsnivå men ställt i relation till finansieringskostnaden så ger det en väldigt fin kalkyl. Vi har under de senaste sex kvartalen färdigställt, och då tar jag i lite grann för Q4 här, om ni tittar ner i högra höran så inkluderar jag det i de här siffrorna, kommer vi färdigställa projektet Stenvreten i Enköping. Men om vi tar de här sex kvartalen, inklusive det här kvartalet vi är i nu, så kommer vi då ha färdigställt 37 300 kvadratmeter, huvudsakligen logistik. Till nästan 90% uthyrt. Det här är som sagt färdigställda projekt av väldigt hög och fin kvalitet som avkastar väldigt bra. Jag vill lägga till här att det här är ju existerande byggrätter som vi har tagit i anspråk. And if we financially think that the value creation that happens in the project is allocated to the written value of the building, then these building rights would actually be worth two and a half times more than the written value of our building rights. And I think that's an important figure to point out, because this shows both the commercial and financial value of our construction portfolio when we carry out a project. Then it is also the case that there is a strategic value in our construction portfolio, because the market is hardly near Stockholm, and this construction portfolio makes it possible to build custom-made solutions. The potential of the company is big. This is an overview of what we call future projects, where we are not out marketing daily and where we do not have concrete project ideas yet. Men vi ser ju här att det här är i Stockholms nära kommuner. Det är inom lager, logistik och lätt industri i detaljplanerade områden. Det här är faktiska byggrätter. Hittar vi kund så kan vi dra igång projektet egentligen med en gång. och koncentrerar oss på våra pågående projekt i tabellen som ni ser högst upp så har vi ett antal projekt pågående där byggnation pågår. De flesta av projekten är dessutom redan uthyrda med färdigställande både under Q4, Q1, Q2 och Q3 nästa år. Sen har vi ett antal projekt där vi är mer i bygglovsskede där vi har bygglov men vi har ännu inte hittat en hyresgäst och vi vill inte projektstarta förrän before we have a tenant. But these ongoing projects that are under construction, or we have construction laws and are actively out there and the market sums up to about 50,000 square meters. Some of the slightly larger logistics projects here, We take for example Almnäs 523 in the above table. There we have a building at 70,000 square meters. If we find a lease, we can actually start building in a short time. We actually have an agreement with a builder also on site. So if we find a lease, we can start in a very short time. And these ongoing projects have a net potential of about 70 million in terms of lease and completion. But a relevant part of them is already leased and construction is underway. And actually the same information, here are some pictures of the ongoing projects. And it is easy industry and logistics of very good quality in very good conditions. Jag brukar visa den här för att verkligen förstå på djupet vad det är vi gör. Det här är ju ett område i Almnäs, en case study då. Ett område i Almnäs utanför Södertälje som vi köpte av PIAB för ett antal år sedan där ingenjörstrupperna var hyresgäst tidigare. När jag tillträdde så var vakansen hög på 35%, exploateringsgraden i området låg, 27 500 kvadratmeter uthyrbar yta och väldigt låga hyror. Vi driver nu en utveckling där vi redan har byggt och hyrt ut ungefär 18 000 kvadratmeter och fullt uthyrt kan vi då om vi ökar fullt exploaterat där vi ökar exploateringsgraden driver och ökar exploateringsgraden så kan vi gå från 27 500 kvadratmeter till 80 000 kvadratmeter. Från en låg uthyrningsgrad till en hög uthyrningsgrad med åtminstone den dubbla hyran. Så här kan vi alltså på den här marknaden öka driftnettot med sju gånger. Och det här är någonting som vi inte bara tänker oss att vi ska göra, utan här har vi byggt 12 000 kvadratmeter logistik och spekulation som dock är fullt uthyrd. Vi har byggt två stycken lättindustrihuskroppar på ungefär 2500 kvadratmeter styck, lite drygt, fullt uthyrda, byggdes på spekulation, så vi har färdigställt ungefär 18 000 kvadratmeter logistik. Logistics is an industry that is fully expanded, and we have now started another household on 2-3,000 square meters. So this is something that we are simply doing here and now, and this area has an incredibly nice potential. Lite om hållbarhet. Vi har en fortsatt fin framdrift i energibesparing och energiintensitet per kvadratmeter och koldioxidutsläpp per kvadratmeter. Vi har också ökat andelen förnyelsebara energikällor i vår total energiförbrukning. Jag tror vi hoppar över den och talar lite grann om vad vi gör på projektsidan. We work in many ways with sustainability. Of course, we work with solar cells, but we also work with recycling. In the project that I mentioned earlier in Enköping to Advania, in the project that we are currently completing in Q4, we recycle a lot of building materials from Från vårt egna bestånd egentligen. Där vi gör hyresgästanpassningar och river så använder vi en hel del till exempel textilmattor och andra saker i det här nya projektet. Vi jobbar med trästome. Båda de projekten som vi startat i Alvnäs men också i Upplandsbro bygger vi med trästome för att ta exempel. Vi jobbar med bärvvärme och har en energiförbrukning som ligger ungefär 80% under Boverkets byggregler, vilket är en väldigt stark siffra. A little bit about the future then. We have communicated in the last quarter that we have the intention to increase the growth rate in the company. This was partly a consequence of the COP vacancy that COP left us on our largest property at the end of September and the Fortification Agency moved in. När vi har löst den i takt med att vi har byggt upp en projektpipeline och lyckats refinansiera och säkerställa en bra kapitalkostnad och god likviditet så har vi egentligen ökat bolagets tillväxt. under Q3, and we will continue to maintain a high growth rate, and it is very much about continuing on the same path and doing the type of business that we have now done in Q3, that is, we buy Single assets on the acquisition side or small portfolios in off-market transactions. Preferably in Stockholm and the rest of Mälardalen. During the last few years, it has been difficult to grow in the city of Stockholm. We would like to do that. But then we are a little too small on our new markets, so we would like to prioritize our new markets to achieve a critical mass there. And before we leave the acquisition side, we see, if we look at the acquisitions that we have made on a direct transfer of 7.1% in relation to the financing costs, which are now starting to become low with an incredibly good access to capital. I have not in many years, in any way, had such good opportunities to make good acquisitions. Så det kommer vi fortsätta göra. Vi tycker att vi ser en liten ljusning från våra hyresgäster med ökad efterfrågan. Vi hade som sagt en fin positiv nettotgivning under Q3. And there are many projects in construction laws where we have construction laws. And if that's not the case, we have at least concrete ideas. So we would like to build more and develop our construction portfolio to finished administrative facilities. So we will do that with full force. Then we also see within our administrative activities, we have a Vi har en underliggande hyrestillväxt i vårt bestånd eftersom det är fastigheter i Stockholm och Mälardalen med en positiv hyrestillväxt och vi kommer vara lite mer offensiva på omförhandlingar framöver för vi ser att det finns en hyrespotential långsiktigt som vi måste ta tillvara. Så det är väl egentligen vad jag har att säga om bolagets inriktning framgent. I övrigt så tänkte jag inte säga så mycket mer. Jag får tacka så mycket.

Thank you very much for the presentation, and as I said, we move on to Q&A. So if you call in and want to ask a question, press star 9 to raise your hand and star 6 to activate your sound when you get the word. It is also good to send in questions in the form there to the right. And the first question is a phone number that ends with 763. Please, you have the word.