Stendörren Fastigheter AB (publ)

Hello and welcome to today's episode of Stendalen Fastigheter, where VD Erik Ranje and Economy Director Per-Henrik Karlsson will present the report for the third quarter of 2024. After the presentation, there will be a Q&A, so if you call in and want to ask a question, press star 9 to raise your hand and star 6 to activate the sound when you get the word. It is also good to write in questions in the form to the right. With that said, I leave the floor to you.

Tack så hemskt mycket. Innan vi går in i presentationen så kan vi vila ögonen på den här fina bilden som visar en av de fastigheter i Uppsala som vi köpte här för en kort tid sedan. Men vi går in i presentationen och innan jag går in på vad som framförallt har hänt under kvartalet så kan vi ändå göra en liten... En beskrivning av vad vi är för bolag, en del känner till oss väl men alla kanske inte känner till oss väldigt väl. Så Stendören då, vi är ett börsnoterat fastighetsbolag, verksamma inom lager, logistik och lätt industri. Vårt bestånd är beläget i och omkring Stockholm, alltså Storstockholm, Stockholm och i övriga Mälardalen. Vi har till och med en tredjedel av vårt bestånd i Stockholms stad. We have properties after these acquisitions, among other things, that we have made of over 13 billion, with a high drop-off, a direct drop-off of about 6.5%, long contracts and a loan rate of around 50%. Vi har inte bara så att säga gildande fastigheter utan vi har en stor byggradsportfölj som är en del av vår potential. Om vi jämför det då med våra standing assets på drygt 800 000 kvadratmeter så har vi en byggradsportfölj på ungefär 640 000 kvadratmeter vilket ju är en del av potentialen i bolaget. Vi har funnits i år, faktiskt i tio år. Har grundades för 2014 som en avknoppning av ett annat fastighetsbolag. Bolagets utveckling var väldigt förvärvsdriven första åren och sen när jag kom in och övriga management runt 2020 så har vi fortsatt på den inslagna tillväxtvägen med förvärv men också framförallt accelererat vår fastighetsutvecklingsverksamhet. Vi har färdigställt ungefär 8000 kvadratmeter som ett exempel de senaste 12 månaderna och har ungefär 50 000 kvadratmeter pågående projekt med en driftnät och potential på ungefär 70 miljoner kronor. Sen har vi också ökat förvärvstakten i den bemärkelsen att vi har adderat lite nya marknader, samma typ av lägen. namely growth macro, major city regions, Oslo, Copenhagen, Helsingfors, in an urban micro situation. The main potentials in Stendöra and what makes Stendöra interesting from an investment perspective. We have a strong and stable cash flow, it is the core of our business. We are in a high-discount segment, namely low-cost logistics, light industry. We have long contracts, as you saw in two previous pictures, we have about four years left on average on our rental contracts. And we have a diversified rental guest list. Since October 1st, this is our largest rental guest, Fortificationsverket, with about 9% of our rental flow. Näst största hyresgästen ligger på 2% och det vill säga en väldigt granulerad hyresgästlista bortsett från Fortifikationsverket, nämligen Svenska Staten. Det är inte bara så att vi har många hyresgäster, alltså ungefär 800 hyresgäster, de kommer också från olika industrier. Så en väldigt starkt, stabilt kassaflöde med en visibilitet i de långa avtalen. Samtidigt är vi ett tillväxtbolag. Våra fastigheter är belägna, som jag sa, ungefär en tredjedel i Stockholms stad. Ungefär, väldigt grovhuggna siffror nu, ytterligare en tredjedel i övriga Storstockholm och ungefär ytterligare en tredjedel i övriga Mälardalen. Sen har vi 5% av vårt bestånd i utlandet, Oslo, Köpenhamn och Helsingfors. Men vi är belägna där det finns en ekonomisk och populationstillväxt och det driver hyrorna. i vårt bestånd vilket gör att vi kan vid omförhandling utöver den inflationsindexering som sker kontinuerligt höja hyrorna vid avtalsförfall och historiskt har vi ofta kunnat höja hyrorna på de som vi ser upp för omförhandling med 20-25% så det finns en underliggande hyrespotential i beståndet. Sen är vi också ett tillväxtbolag i bemärkelsen att vi har en stor byggrättsportfölj som jag nämnde tidigare. Vi har 640 000 kvadratmeter byggrätter att jämföra med vårt existerande bestånd på 815 000 kvadratmeter. Det är att vi kan växa inom befintligt bestånd med ungefär 80%. And these are building rights that exist. It's planned. If we find a lease, we can start building in a short time. I usually say that buildable land in large-scale regions is the ultimate scarce resource in the real estate sector, because it's very painful. So it's an economically and strategically very important resource. If we go into what has happened during the quarter, we have had a nice underlying growth in our drift net at 8.4%. When I say underlying, we have adjusted for an insurance income that we got in Q1 last year. That is, it was a one-time event. And then we also made a cancellation at the beginning of the year of a property in Botkyrka. But the underlying growth in the comparable portfolio is 8.4% for the first three quarters, which we think is a good figure. Vi har haft en förhållandevis stark uthyrningsverksamhet tycker jag. Dels har vi omförhandlat en del avtal och de har ökat intäkterna på de avtalen med 6%. Vakancen är i allt väsentligt oförändrad. Jag tror den sjönk något, men 7% vakans givet de ekonomiska lite tuffare förutsättningarna som det har varit där ute konjunkturellt tycker vi är en bra siffra. Vi har dessutom haft en positiv nettuttydning under de här tre kvartalen och framförallt i Q3 så har vi en positiv nettuttydning på över 7 miljoner. Vilket också är bra och tycker jag indikerar att det finns en viss ljusning där ute med den ökade efterfrågan från våra hyresgäster. Överskottsgraden har legat stabilt på 79% från att det kommer från en mycket lägre nivå. Men sen då på 79%, vi var ju för ett antal år sedan på 66% och har ökat kontinuerligt upp till 79%. Sen framförallt har vi då under det här kvartalet, under Q3, ökat tillväxten kraftigt i bolaget. Vi har gjort ett antal förvärv, sex förvärv på 740 miljoner kronor och vi har också startat ett lite större projekt i Q3 i Bromma där vi hyr ut, vi har tecknat ett avtal med en ny hyresgäst på 3700 kvadratmeter och Det motsvarar en investering på 821 miljoner, de här förvärven och det här projektet. Räknar vi på vad det avkastar, så om vi exploderar byggradsvärdet som vi tar i anspråk, så är det en avkastning på över 7% och ökar vår driftnetto med 8,5%. Under the quarter, we have accelerated growth and see very good expansion opportunities in the future. We have 53,000 square meters in ongoing projects in different stages. We will go into more detail about this later, but more than the net potential of about 70 million. This is what has happened during the quarter. During the reporting period, we found a little longer historically. If we look back a few years, we have had a net of growth in the company at about 13% per year, which we are very proud of. And then we managed to succeed without taking in additional capital from the stock market, which many of our competitors have done in various ways in recent years. Utan där har vi åstadkommit genom att sänka vakansen kraftigt som ni ser i grafen nere till höger eller snarare ökat uthyrningsgraden kontinuerligt men också överskottsgraden. Sen har vi också förvärvat med egna medel men också färdigställt projekt och det är det som har gett den fina driftnettotillväxten på 13% under de senaste åren. A little bit on the financial side. What I think is worth mentioning is that the financing market has become much stronger compared to what it has been in recent years. We have financed an obligation of 600 million by giving out a new obligation of 800 million where we lowered the margin from 3.90 to 2.90. Det vittnar ju om en väldigt stark kapitalmarknad men det har varit lika så väldigt starkt även på bankmarknaden. Vi ser ju en väldigt god tillgång till finansiering för både kapital och bankmarknad och även då i bankmarknaden har marginalerna sjunkit. For those who have followed us for a long time, we know that we have had a very good hedging portfolio and insurance portfolio in recent years. One of the swaps that we have with low capital costs has run out, which means that our share has decreased somewhat. We have 64% of our interest rate hedging when we go out of the quarter, out of Q3. And then we have a corresponding increase of 1.6%, which is no less than the actual increase. So we still have a very good share of rent insurance to a very good capital cost with the remaining relatively long period of time. Tittar vi på våra nyckeltal så när vi kanske i någon mening är på passera den tuffaste perioden både konjunkturellt och finansiellt så har vi faktiskt klarat av att hålla våra finansiella defensiva måltal med en soliditet på 35% och en räntetekniskt grad på två gånger vilket jag tycker känns väldigt komfortabelt och starkt. Om vi fördjupar oss lite grann i hur vi har expanderat under kvartalet. Vi har som sagt gjort ett antal förvärv. Förvärven som ni ser på bilden här summerar till 740 miljoner. De har vi förvärvat på en yield på 7,1%. Sen har vi då... An investment decision on the project Båglampan 25, which you can see in the upper right corner, is an investment exclusively in Jansbroktaget's construction value of SEK 83 million. Räknar vi på avkastningen exklusiv i byggresvärdet utan bara att titta på driftnett och dividerat med capex, alltså pengar ut, då är det en avkastning på 7,7%. Den här expansionen som totalt summerar till 820 miljoner ungefär, avkastar totalt 7,2% vilket man jämför med finansieringskostnaden. Isolerat är det en väldigt bra och fin avkastningsnivå men ställt i relation till finansieringskostnaden så ger det en väldigt fin kalkyl. Vi har under de senaste sex kvartalen färdigställt, och då tar jag i lite grann för Q4 här, om ni tittar ner i högra höran så inkluderar jag det i de här siffrorna, kommer vi färdigställa projektet Stenvreten i Enköping. Men om vi tar de här sex kvartalen, inklusive det här kvartalet vi är i nu, så kommer vi då ha färdigställt 37 300 kvadratmeter, huvudsakligen logistik. Till nästan 90% uthyrt. Det här är som sagt färdigställda projekt av väldigt hög och fin kvalitet som avkastar väldigt bra. Jag vill lägga till här att det här är ju existerande byggrätter som vi har tagit i anspråk. And if we financially think that the value creation that happens in the project is allocated to the written value of the building, then these building rights would actually be worth two and a half times more than the written value of our building rights. And I think that's an important figure to point out, because this shows both the commercial and financial value of our construction portfolio when we carry out a project. Then it is also the case that there is a strategic value in our construction portfolio, because the market is hardly near Stockholm, and this construction portfolio makes it possible to build custom-made solutions. The potential of the company is big. This is an overview of what we call future projects, where we are not out marketing daily and where we do not have concrete project ideas yet. Men vi ser ju här att det här är i Stockholms nära kommuner. Det är inom lager, logistik och lätt industri i detaljplanerade områden. Det här är faktiska byggrätter. Hittar vi kund så kan vi dra igång projektet egentligen med en gång. och koncentrerar oss på våra pågående projekt i tabellen som ni ser högst upp så har vi ett antal projekt pågående där byggnation pågår. De flesta av projekten är dessutom redan uthyrda med färdigställande både under Q4, Q1, Q2 och Q3 nästa år. Sen har vi ett antal projekt där vi är mer i bygglovsskede där vi har bygglov men vi har ännu inte hittat en hyresgäst och vi vill inte projektstarta förrän before we have a tenant. But these ongoing projects that are under construction, or we have construction laws and are actively out there and the market sums up to about 50,000 square meters. Some of the slightly larger logistics projects here, We take for example Almnäs 523 in the above table. There we have a building at 70,000 square meters. If we find a lease, we can actually start building in a short time. We actually have an agreement with a builder also on site. So if we find a lease, we can start in a very short time. And these ongoing projects have a net potential of about 70 million in terms of lease and completion. But a relevant part of them is already leased and construction is underway. And actually the same information, here are some pictures of the ongoing projects. And it is easy industry and logistics of very good quality in very good conditions. Jag brukar visa den här för att verkligen förstå på djupet vad det är vi gör. Det här är ju ett område i Almnäs, en case study då. Ett område i Almnäs utanför Södertälje som vi köpte av PIAB för ett antal år sedan där ingenjörstrupperna var hyresgäst tidigare. När jag tillträdde så var vakansen hög på 35%, exploateringsgraden i området låg, 27 500 kvadratmeter uthyrbar yta och väldigt låga hyror. Vi driver nu en utveckling där vi redan har byggt och hyrt ut ungefär 18 000 kvadratmeter och fullt uthyrt kan vi då om vi ökar fullt exploaterat där vi ökar exploateringsgraden driver och ökar exploateringsgraden så kan vi gå från 27 500 kvadratmeter till 80 000 kvadratmeter. Från en låg uthyrningsgrad till en hög uthyrningsgrad med åtminstone den dubbla hyran. Så här kan vi alltså på den här marknaden öka driftnettot med sju gånger. Och det här är någonting som vi inte bara tänker oss att vi ska göra, utan här har vi byggt 12 000 kvadratmeter logistik och spekulation som dock är fullt uthyrd. Vi har byggt två stycken lättindustrihuskroppar på ungefär 2500 kvadratmeter styck, lite drygt, fullt uthyrda, byggdes på spekulation, så vi har färdigställt ungefär 18 000 kvadratmeter logistik. Logistics is an industry that is fully expanded, and we have now started another household on 2-3,000 square meters. So this is something that we are simply doing here and now, and this area has an incredibly nice potential. Lite om hållbarhet. Vi har en fortsatt fin framdrift i energibesparing och energiintensitet per kvadratmeter och koldioxidutsläpp per kvadratmeter. Vi har också ökat andelen förnyelsebara energikällor i vår total energiförbrukning. Jag tror vi hoppar över den och talar lite grann om vad vi gör på projektsidan. We work in many ways with sustainability. Of course, we work with solar cells, but we also work with recycling. In the project that I mentioned earlier in Enköping to Advania, in the project that we are currently completing in Q4, we recycle a lot of building materials from Från vårt egna bestånd egentligen. Där vi gör hyresgästanpassningar och river så använder vi en hel del till exempel textilmattor och andra saker i det här nya projektet. Vi jobbar med trästome. Båda de projekten som vi startat i Alvnäs men också i Upplandsbro bygger vi med trästome för att ta exempel. Vi jobbar med bärvvärme och har en energiförbrukning som ligger ungefär 80% under Boverkets byggregler, vilket är en väldigt stark siffra. A little bit about the future then. We have communicated in the last quarter that we have the intention to increase the growth rate in the company. This was partly a consequence of the COP vacancy that COP left us on our largest property at the end of September and the Fortification Agency moved in. När vi har löst den i takt med att vi har byggt upp en projektpipeline och lyckats refinansiera och säkerställa en bra kapitalkostnad och god likviditet så har vi egentligen ökat bolagets tillväxt. under Q3, and we will continue to maintain a high growth rate, and it is very much about continuing on the same path and doing the type of business that we have now done in Q3, that is, we buy Single assets on the acquisition side or small portfolios in off-market transactions. Preferably in Stockholm and the rest of Mälardalen. During the last few years, it has been difficult to grow in the city of Stockholm. We would like to do that. But then we are a little too small on our new markets, so we would like to prioritize our new markets to achieve a critical mass there. And before we leave the acquisition side, we see, if we look at the acquisitions that we have made on a direct transfer of 7.1% in relation to the financing costs, which are now starting to become low with an incredibly good access to capital. I have not in many years, in any way, had such good opportunities to make good acquisitions. Så det kommer vi fortsätta göra. Vi tycker att vi ser en liten ljusning från våra hyresgäster med ökad efterfrågan. Vi hade som sagt en fin positiv nettotgivning under Q3. And there are many projects in construction laws where we have construction laws. And if that's not the case, we have at least concrete ideas. So we would like to build more and develop our construction portfolio to finished administrative facilities. So we will do that with full force. Then we also see within our administrative activities, we have a Vi har en underliggande hyrestillväxt i vårt bestånd eftersom det är fastigheter i Stockholm och Mälardalen med en positiv hyrestillväxt och vi kommer vara lite mer offensiva på omförhandlingar framöver för vi ser att det finns en hyrespotential långsiktigt som vi måste ta tillvara. Så det är väl egentligen vad jag har att säga om bolagets inriktning framgent. I övrigt så tänkte jag inte säga så mycket mer. Jag får tacka så mycket.

Thank you very much for the presentation, and as I said, we move on to Q&A. So if you call in and want to ask a question, press star 9 to raise your hand and star 6 to activate your sound when you get the word. It is also good to send in questions in the form there to the right. And the first question is a phone number that ends with 763. Please, you have the word.

Hello, David Flemish here from Nordea. Hi, how are you?

Good.

Toppen. I was going to start where you ended, a little bit on the future. You talked about that you want to continue on the path of investments. I was just going to ask about the balance sheet. You have as a risk-limiting goal that the solidity in the long term should be over 35. Now we are at 35 per Q3. Ska vi se det som en hämmande faktor för investeringar på kort sikt och att ni måste konsolidera lite i närtid eller kan ni tänka er att ta ner soliditeten lite på kort sikt för att främja investeringar?

Det är ju ett måltal som du säger och vi kan ju gå under det temporärt och vi kan ju också konstatera att vi har ju nu ökat värdet på våra fastigheter så det är klart att ser man en sådan utveckling att fastighetsvärdena skrivs upp lite grann så kommer det att stärka soliditeten. I grund och botten så ser vi unikt bra expansionsmöjligheter så att när kapital Strukturen eller balansräkningen får inte vara hämmande utan det finns gott om kapital både på det ena och det andra sättet och hittar vi bra förvärvsexpansionsmöjligheter då ser vi till att skaffa det kapitalet helt enkelt. Även om vi då skulle naturligtvis kunna temporärt gå under i soliditet men i så fall obesämtligt under. Men vi kommer inte dra ner på någon expansionsmöjlighet utan den ska vara hög helt enkelt.

Yes, toppen. På det temat gilder fastighetsvärlden så tycker jag att vi ser väldigt många bolag på den svenska marknaden och kanske inte minst i Stockholmsregionen som är på köpsidan. Du nämnde att ni har haft svårt Kanske räknar hemaffärerna där, men med så många på köpsidan så tänker jag att man brukar sig i kompression. Är det någonting ni har börjat se i marknaden eller räknar med kan komma framöver för att bidra till högre fastighetsvärden på era ställningarsätt så att ni då köper i de andra geografierna istället?

Jag vet inte om jag missförstod det eller om du sa fel inledningsvis. Vi har ju historiskt definitivt varit väldigt hårdkonkurrensist i Stockholms staden och det mest Stockholmsnära. Sen har vi kanske inte varit så illa, höll jag på att säga, senaste tiden. Men generellt sett så skulle jag säga att det är väldigt lätt att räkna hem bra affärer. Det har ju naturligtvis att göra med att finansieringskostnaderna har gått ner kraftigt sen kontinuerligt under en hyfsad tid, men kanske framförallt har ju basräntan, femårsvapen till exempel, studsat ner ganska kraftigt över sommaren fram till nu, även om den har gått upp lite grann senast i tiden. Men, men, så kalkylerna ser fantastiskt bra ut. Vi har inte riktigt sett en ökad konkurrens ännu. I alla fall inte någon relevant omfattning. Men det är klart att marknaden är likviditetsstyrd. Det är klart att med tillgång till kapital så finns det flera som ser möjligheter. Och tillgång till billigt kapital, ska jag säga, så finns det fler som ställer sin position att börja köpa. Så det vore märkligt om inte under en rimligt överskådlig tid konkurrensen ökar. Det är rimligt. Men vi ser det inte riktigt ännu.

Öppen, tack. Then I would like to jump over to project opportunities. I interpret you as relatively optimistic regarding the demand situation, not least given the net investment in the existing stock of SEK 7.4 million in Q3. What do discussions with potential tenants of project properties look like? Har ni sett att efterfrågan har ökat där eller antal förfrågningar eller hur ser det ut?

Ja men det tycker jag och faktum är att vi har ju under de senaste sex kvartalen om vi inkluderar Q4 som vi är i nu så färdigställer vi 37 300 kvadratmeter och väldigt mycket av det som vi har gjort har vi gjort på spekulation, och då har vi ändå en hög, nästan cirka 80% uthyrningsgrad. Vi kan säga att de två, färdigställde vi en tredje logistikanläggning, den var ju pre-let, men de första två på 6 000 kvadratmeter i Brunna och 12 000 kvadratmeter i Alnes, de startade på spekulationer fullt uthyrda. Även de industrifastigheter som vi byggde i Almnäs är också fullt uthyrda. Det enda vi inte har hyrt ut än är det som är i Uppsala, Librobäck. Sen har vi cirka två tredjedelar vakant i det som vi byggde i Västerås, Hjulsmeden. Men generellt sett, om vi nu färdigställer på sex kvartal, 37,300 square meters with such a high degree of exposure. I think in general that it has been a good question for the project. It is 89% exposure in what we have done. I think in general that it has been a good question for the project. In a market situation that has been otherwise beneficial, with low consumption and quite large financial uncertainty, Min utgångspunkt är att det kommer bli bättre och vi känner också att efterfrågan börjar öka. Det är därför som vi vågar sticka ut hakan och säga att under en längre period under normala konjunkturbetingelser och normala omständigheter så ser vi framför oss en projektvolym på 25 000 till 50 000 per kvadratmeter. Kan vi färdigställa 37 300 kvadratmeter på 6 kvartal under väldigt tuffa förhållanden så är det en rimlig siffra. Men jag är optimistisk där helt enkelt. Det är den signalen jag vill skicka.

Toppen. Sen andra sidan av det myntet givet hur stor byggrettsportföljen är så skulle det ta mellan 10 och 20 år att jobba igenom hela hela den byggrättsportföljen ni har. Är portföljen så pass strategiskt viktig att det inte är värt att sälja bort delar av byggrätterna till annan part? Eller hur ser ni på det? Vill ni fortsatt vara i kontroll av hela den här byggrättsportföljen över tid? Eller kan ni tänka er att sälja delar av den för att kunna allokera kapitalet i tillgångar som avkastar här och nu?

Ja, det är någonting som vi skulle kunna tänka oss. Får vi ett bra erbjudande av att sälja en del av vår byggnadsportfölj så skulle det förmodligen vara ekonomiskt klokt av det skäl som man ger och återinvesterar direkt i gillande fastigheter. Även om kalkylen ser sämre ut att köpa fastigheter på sekretärmarknaden så att säga, så är det klart att kortaste sträckan från Från en investering till en avkastning. Det går naturligtvis inte att göra ett förvärv av en gillande fastighet. Ja, det kan vi tänka oss. Sen finns det några saker som är komplicerade i hela. Dels så finns det en poäng i att ha rådighet över vissa stora markblätter. Till exempel där i Upplandsbrod och Greenhall, där vi har cirka 400 000 av de här 640 000 kvadratmeterna. Sen är det också så att... Det vi hittills har byggt, det största, står med 12 000 kvadratmeter. Det är ganska litet. Logistikanläggningen är en liten anläggning. Vi har bygglov och faktiskt ett färdigförhandlat byggavtal på 17 000 kvadratmeter i Alnäs, i Södertälje. Man kan tänka sig att vi gör en mycket större byggnation. Yes, that's great.

Solklart. Sista frågan lite mer betaljfråga på finansnettot i Q3. Inkluderar det några extraordinära kostnader relaterat till obligationsemissioner och liknande under Q3? Jag reagerar bara på att finansnettot var upp åtta miljoner sekventiellt och svårt förfallet var ju 18 september om jag inte missminner mig så det borde inte, tänker jag, påverka Q3 i någon större omfattning.

Vi låg ju med dubbla obligationer en period i och med att vi inte lyckades återköpa hela den gamla obligationen som vi finansierade. Sen har vi en lösenkostnad på nästan 2 miljoner som ligger med också i Finansnettot per Q3.

Toppen, jättebra. Det var mina frågor, stort tack.

Thank you very much for the questions. Let's move on to some questions we have received. What growth opportunities are you looking forward to, and are it mainly acquisitions that will drive growth?

Yes, we may have partly answered that already, but I think that in the near future, it will probably be more in acquisitions. The reason for this is that it is the prime time for project development, so if we were to find large rental guests now who would like to make a bigger som vill att vi ska bygga åt dem i en större omfattning så är det ju uppenbarligen en tid till färdigställande 12-15 månader. Så i närtid så är det definitivt inom förvärv och jag tror också lite grann för att knyta an till vad vi sa tidigare, alltså det är den första frågan jag fick att Det är ju otroligt bra möjligheter att göra bra förvärv just nu och det finns en risk att konkurrensen ökar ganska så hastigt och kraftigt. Så det kan vara ett fönster som inte står vidöppet hur länge som helst. Vi ser en möjlighet att verkligen passa på nu och därför kommer det vara mer tillväxt genom förvärv.

Thank you. You mentioned at the end of the presentation that it's a very strong financing market. Is there a big difference from last year?

Yes, there is a big difference. I think the market is starting to...

We lost some sound.

Let's see if we can get it back on again. Erik and Per-Henrik.

I heard the question.

It's a fundamental difference compared to last year.

It was just after last summer that the capital market went from non-functioning to actually functioning. In September last year we made a Senior Secured Obligation of 525 points. Now we made a Senior Secured Obligation on a larger volume of 290 points. Den som vi refinansierade var en gammal obligation som försvöll och den var på 390 punkter. Den föregående billigaste senior security obligationen som vi har gjort är på 365 punkter. Så 290 punkter är för oss kanske en stor olja med 800 miljoner. Det är en otroligt stark siffra. So it's a game-changer, I would say. And we have seen the amplitude of the changes in the banking market, it's not as big, but not all the less, the banking market has also become significantly better, with lower margins and more access to capital.

Thank you. And finally, the last question. Will you be able to keep the project development business going forward in the same pace?

Ja, det kommer vi. Ambitionen är högre takt, som jag nämnde tidigare, 25 000-25 000 kvadratmeter per år över en längre period, och det är naturligtvis givet normala konjunkturförhållanden och efterfrågan, men ambitionen är att hålla en högre takt. Det finns möjlighet att göra ibland att erbjuda väldigt stora projekt. Det kan också vara en slagighet i den siffran. Men en högre takt än vad vi naturligtvis har haft under de senaste åren. Vi ska komma ihåg att det har varit både Tittar vi tillbaks på sex kvartal bakåt som jag nämnde tidigare, så de projektstaterna, de är från ytterligare tio kvartal bakåt. De projekten, många av dem som blev färdigställda i början av de här sex kvartalsperioden, de har vi startat under pågående pandemi och sen har det varit finansiell oro och dålig konjunktur. Inte desto mindre har vi lyckats färdigställa 37 300 kvadratmeter över sex kvartal. Så vi ser att allt annat lika ska ju... möjligheten att bli betydligt bättre och då vill vi öka takten.

Stort tack till Stendören som har presenterat här idag. Stort tack till alla som har tittat och skickat in frågor. Vi önskar er en trevlig vecka.

Tack så mycket.