Stendörren Fastigheter AB (publ)

Hej och välkomna till dagens sändning med Stendörren Fastigheter, där vi har med oss vd Erik Ranje och ekonomidirektör Per-Henrik Karlsson. Om ni ringer in och vill ställa frågor så går det bra att trycka stjärna 9 för att räcka upp er hand och sedan stjärna 6 för att sätta på ditt ljud när ni får ordet. Det går också bra att skriva in skriftliga frågor så tar vi upp allting under frågestunden. Och med det sagt så lämnar vi ordet till er, varsågoda!

Tack så mycket. Innan vi går in på rapportperioden och helåret 2024 så tänkte jag ge en kort översikt över vad vi är för bolag och lite grann vad som gör Stenlund intressant ur ett investerarperspektiv. Vi är ett börsnoterligt bolag, verksam inom lager, logistik, lätt industri. Vi har fastigheter för drygt 14 miljarder och belåningsgrad på ungefär 50%. Vi är i ett högavkastande segment med långa avtal. Vi har en potential... Among other things, we have an extensive building rights portfolio that we exploit, which is largely in relation to our existing affordable space. Then our properties are almost exclusively located in the growth region Stockholm and Mälardalen. We even have a third of our stock, a little less, in Stockholm city. Vi har funnits i ungefär tio år och sedan bolaget startades så har tillväxten varit väldigt förvärvsdriven och sedan jag kom in i bolaget för ungefär fem år sedan så har vi ytteröver att fortsätta på den förvärvsdrivna tillväxtresan breddat oss geografiskt för att ha fler tillväxtmarknader att jobba på men framförallt We have started to develop our extensive construction portfolio. We have completed the last four quarters, i.e. under 2024, about 18,000 square meters and have about 40,000 square meters in the ongoing project. With potential on the power grid of about 55 million of what we have in the ongoing project. What makes Stendörn interesting from an investment perspective is that we are basically a company with a very strong cash flow. We are in a high-paying access law, 6.4% direct payment, long contracts, remaining running time well over four years. and a very diversified list of tenants. It is even the case that the only big tenant we have is the Swedish State of the Fortification Authority at 8% of the rental flow. The next largest tenant represents 2% of the rental flow and the third largest 1% of the rental flow. So a strong cash flow with long transparent agreements. med en väldigt diversifierad hyresgästlista. Det är dessutom så att hyresgästerna kommer från utöver att vi har svenska staten som hyresgäst så har vi också A number of municipal tenants, such as Verkstad, Industriservice, Södertälje AB, a life science company in Baktegård, an international company like Unilever. So a very granular and diversified total of 800 tenants. In addition to transparency and the strong cash flow, we also have growth companies. Vi har ju nästan hela vårt bestånd beläget i Mälardalen, vilket ju är den region i Sverige och kanske till och med Norden med starkast tillväxt, både populationsmässigt och ekonomiskt. And of course it affects our rental development. There is a special dynamic in this approach in urban areas. Sometimes business locations in the most urban areas are converted to, for example, housing. Jag brukar använda Lugnets industriområde som en gång i tiden blev Sjöstad. Det gör ju att utbudet är i vart fall inte växande, kanske till och med krympande, medan efterfrågan ökar. Det ger långsiktigt en hyres- tillväxt i vårt bestånd. Sen utvecklar vi en del logistik och har en del lageryta i vårt befintliga bestånd. Där har vi e-handel som en tillväxtgenerator. On the third point, we have a construction portfolio that covers 640,000 square meters compared to our currently available area of about 860,000 square meters. This means that we can grow our stock by about 75% within the existing stock. We have a very good growth potential with a very good discount. Then we have a stable capital source. We work with the Nordic banks, which is the bulk of our financing and as a complement. We use capital-based financing from time to time, and in a varying scope. Capital-based financing is a small, flexible capital source from time to time, so to have the stable Nordic banks as the main capital source is positive. If we go a little more into the reporting period and both Q4 and the whole year 2024, then I'll just put it in a broader context. Over the past few years, we have had a very good net of growth and development. Vi har ökat vårt viftnett om ungefär 13% per år de senaste fem åren. Det har vi lyckats med utan att betala med egna aktier eller ta in pengar från aktiemarknaden. Bortsett från att vi faktiskt gjorde en nyemission här i oktober. Men det förklarar ju inte de senaste årens fina tillväxt. Utan den tillväxten har kommit genom... Omförhandling av hyra på högre nivåer genom sänkt vakans. Vi ser grafen längre ner. Vi har ökat uthyrningsgraden över tid. Vi har ökat överskådsgraden väldigt starkt från 66 till 79 procent. Så det är arbetat med topline. inom förvaltningen, men också på kostnadssidan. Vi har till exempel sänkt energikostnad per kvadratmeter med ungefär en tredjedel. Vi har växt bolaget med oförändrat antal anställda, trots att vi har insourcat en del av förvaltningen, för en del av vårt bestånd var för några år sedan outsourcat. Så det är operationella förbättringar inom förvaltningen. Vi har också färdigställt en hel del projekt. I mentioned what we have completed during the last, under 2024. If we look a little further back, we have completed about 37,300 square meters of new buildings, up to 95%, which of course has added to our growth. We have also acquired some. Det förklarar de senaste årens, tycker jag, starka utveckling av 13% driftnettoökning per år, trots både pandemi och därefter finansiell turbulens. Men om vi då går till rapportperioden. Vi har ökat driftnetto 11% i Q4 och 7% på helåret. En stark och bra siffra som vi är stolta över. Vi har en Vi har accelererat tillväxten från andra halvåret, från mitten på 2024. Vi såg fina förvärvsmöjligheter. Vi upplevde att fastighetspriserna bottnade ur. Vi såg också fina, väldigt bra förvärvsmöjligheter. finansieringsmöjligheter och kände att det är ett läge att expandera återigen via förvärv trots en period utan förvärv och vi har inte känt att marknaden riktigt har varit gynnsam. Så vi har förvärvat för ungefär 1,2 miljardens emitten på 2024 till en direktavkastning på 7%. And if we add on some finished projects, we have expanded for about 1.45 billion in total investments, both acquisitions and projects, to a drop of 7.2%. Which is a very attractive figure, I think. We also have, with a little more foresight, where we have started several projects during the year, which means that we have 41,000 square meters in the ongoing project with a potential net of about 57 million. The surplus level continues to be strong at 79%. We came from a much lower level historically at 66%. Vi har också haft en bra framdrift i vår uthyrningsverksamhet. Dels har vi omförhandlat en del projekt, vilket ger till 6% högre hyra på de avtalen som vi har omförhandlat. Vakansen har varit rimligt stark, eller stabil snarare, även om det har ökat några procentenheter de senaste åren. But in terms of what we are, it feels like 7% is a good number. But above all, throughout the year 2024, we have had a fairly strong positive net profit of 29 million SEK, and above all in Q4, a net profit of 24 million SEK, which is actually the strongest net profit figure we have ever had in the company, which is very pleasing. It gives a certain feeling that we might see a conjunctural improvement here. If we look at some financial key figures, we can see that during the past years of financial turbulence and pandemic, we have actually kept our financial goals, which we are proud of. Vi har lyckats det bland annat tack vare att vi har räntesäkrat oss väldigt mycket för vad det nu var tre och ett halvt år sedan. Vi har ungefär 60% av våra räntebärande skulder fortsatt hälsade med en stigbord motsvarande 1,6% och lång åkt och sådär löptid. Vi kan också konstatera att It was also a reason for us to be able to make good acquisitions again. The financing market has really come back. We made a senior unsecured obligation in September 2024 on 800 million on a margin of 290 points, which is the largest obligation we have made in the financing law to the lowest margin that we have ever made. So the financing market has really come back. You can say that the corresponding development has been seen in the banking market, where the banks have been very willing to provide us with growth capital. But then we did a targeted mission here in October to finance future growth, which was well received by the market. We also managed to broaden our ownership base with some very nice new institutional names. Here are some examples of our acquisitions. We started in mid-2024 and made a total of 7 acquisitions, 11 properties for 1.2 billion SEK to a discount of 7%. Given the financing costs, it is a very good discount that we have received from these businesses. It is partly in Sweden, of course, but Vi har också förvärvat i våra nya marknader, vilket vi gärna prioriterar för att bygga kritisk massa i både Oslo, Helsingfors och Köpenhamn. Tittar vi på våra färdigställda projekt så är det 17 700 kvadratmeter rimligt jämnt fördelat mellan logistik och lättindustri. Tittar vi på den siffran vad gäller avkastning som jag tycker är mest relevant, nämligen driftnät och dividerat med capex, alltså pengar ut. So avkastar det 8,3 procent. Vilket otroligt attraktivt. Som jag sa tidigare, om vi adderar på ytterligare några två historiska kvartal, och tittar på de senaste sex kvartalen, då är vi faktiskt uppe på 37 700 kvadratmeter färdigställda till 95 procents uthyrningsgrad. And I think this also makes it questionable. We have a building rights portfolio that is valued at about 1.5 billion. I can think that when you discuss the stone door of investors, it is mostly a little too low in importance. It has strategic value since we own buildings or building rights in very urban areas where there is generally a price on the ground. So we can... Det är väldigt låg konkurrens kan man säga på att erbjuda fina projekt till nya och existerande hyresgäster i de här lägena. So it's a strategic question, but then in terms of value, if we add the project profit or allocate it to the value of the building and evaluate the building rights, including the entire project profit, then we see that the building rights are actually worth twice as much as what we have in our books. 2.1 is down there in the right corner. It's just a financial way to assess the potential in the building rights portfolio. We have the building rights in Mälardalen. This is an overview of our upcoming projects. It is in Mälardalslägen, it is within the existing plan, so it is rare to need to drive a plan. And it is both for logistics and for light industry, summed up to a total of 640,000 square meters. And these are things that we market all the time to build preferably on a pre-light basis, that is to build on the existing, or we start building an existing customer. Selectively, we also start with speculation, but then it's easy industry soon. And an overview of our ongoing projects. About 40,000 square meters with a potential of 57 million. About half of them are ongoing projects, and for all of them we have a building permit. of those that have not yet started, start the building of. A few examples of projects that are ongoing, but it is mainly light industrial facilities in quite close to Stockholm in general. One of them that we build at 3700 square meters is in Bromma. Light industry for an existing tenant. To further concretize what we do within our project development activity, this is an area located right on the outskirts of Södertälje called Alvnäs. This is a property that we bought from PIAB a few years ago, in 2015. När jag började i bolaget Q4 2019, jag började egentligen i januari 2020, men precis innan så hade hela det här området en uthyrbar yta på 27 500 kvadratmeter med väldigt hög vakans. Det var fastigheter och huskroppar i oerhört dåligt skick med väldigt låga hyror. Och det här är ju ett av de områdena som vi utvecklar och där vi har färdigställt nästan 20 000 kvadratmeter per dag fullt uthyrt så kommer det här och fullt utbyggt har vi potential att bygga ungefär 80 000 kvadratmeter och givet att det är fullt uthyrt och att hyrorna är mer än dubbelt så höga så kommer vi kunna öka driftnettet på den här markplätten med sju gånger jämfört med i slutet på 2019. Det här är en potential där vi har kommit en bra bit på väg. Vi har byggt och färdigställt knapp 20 000 kvadratmeter som är fullt uthyrt med en hyra som är väl över den dubbla mot vad det var när vi startade i området. Så det här är någonting som vi har kommit en god på väg att leverera på. A few words about sustainability. Unfortunately, we have not updated the 24-year figures here, but if we look at the last 5-6 years, we have reduced carbon dioxide emissions by about a third and energy consumption per square meter by about a third. So we have done a very good job in terms of sustainability, I think. But sustainability is not just about energy and carbon dioxide emissions. We have much broader and higher-level sustainability ambitions. But I'm not going to go through all of this now. This is our sustainability strategy that we launched or updated in April 2024. But to be more specific about what we work with, especially on the project side, we work with solar cells, biodiversity, we often have remote heating, we work with wood stoves, for example. And we generally have a very good energy performance standard, where we are about 80% below the requirements of the Boverket's building regulations. If we look a little forward, we are mainly active in three areas in the company, both in acquisitions, and this is our growth sources that we are talking about now, both in acquisitions. We have an acquisition model where we acquire single assets, i.e. single objects, in off-market businesses, i.e. non-competitive transactions. This means that we can often buy at about 100 points or 50 points higher- and have done so over the past five years. Except that we have paused the acquisition during a period when we did not really see the market potential. But we will continue with that acquisition model. So, single objects off-market, rather than a portfolio with premiums in competitive stocks. We would like to spend in Stockholm. It was sometimes very competitive in the best places in Stockholm. And when the competition is not very high, we would like to prioritize that. But we also want to prioritize a critical mass of our new markets, Oslo, Köpenhamn and Helsingfors. In project development, So handlar det om att ta tillvara potentialen på de 640 000 kvadratmeterna byggrätter och det är allt från Brownfield och Greenfield projekt. Gärna pre-let om det är lite större logistik och selektivt på spekulation i de bästa lägena där det är låg marknadsvakans och där vi har låg vakans i vårat bestånd. Där det inte är några sådana här koncentrationer av stora volymer i våra projekt. We have about 41,000 per day project with a net potential of 55 million, which is a relevant amount for the coming years. In terms of administration, historically, we have managed to negotiate a relevant part of our stock to 25% higher rent during the negotiation. Det har varit lite svagare utveckling där under de senaste åren. Det är väl en följd av både hög inflation, energikostnader, räntekostnader och konjunktur som har belastat våra hyresgäster. Men det där är ju en av huvudpotentialerna i Stendörren att ta tillvara hyrespotentialen i beståndet. Där fokuserar vi på att hela tiden maxa hyrorna vid omförhandling. Så det är egentligen vägen framåt, lite framåtblickande. Och med det sagt så tror jag att jag var klar där, så gärna frågor.

Tack för den presentationen och nu öppnar vi upp för en frågestund här. Om ni ringer in och önskar att ställa er frågor så trycker ni stjärna 9 för att räcka upp er hand och sen stjärna 6 för att sätta på ert ljud. Det går också bra att skriva in skriftliga frågor. Vi har David Flemmick från Nordea. Varsågod, du har ordet.

Tack så mycket. Hör ni mig? Vi hör dig. Härligt, bra. Jag tänkte börja med en fråga. Kanske inte roligaste line item i resultatverkningen, men gällande skatt. Den aktuella skatten i Q4 var hög och gick till nästan 17% av förvaltningsresultatet. Jag vet att det kanske inte går att utvärdera på ett enskilt kvartal, men är det någonting speciellt som påverkar den här i Q4?

En stor förklaring är att vi har en reavinstbeskattning på en fastighetsförsäljning av varvet 1 under året som uppgår till ungefär 24 miljoner av de 53 som vi har i resultaträkningen per Q4.

Ja, toppen. Om man blickar framåt in i 2025 och rensar för den här reavinstbeskattningen, finns det någon anledning att tro att the current tax will differ significantly from 2024?

No, during 2024 we didn't have much of a tax return left to use during 2024. So that they are gone. And then we had, which might make the tax rate a little higher in 2024, compared to what one can expect in the future, is that we had to repeat some tax-related deductions that we have gone a little too far with in previous years. But I have to say that it is a fairly normal level that we have for 2024 onwards.

Det kan man ju tillägga att den här reavinstbeskattningen är en konsekvens av att vi sålde en fastighet just till Trafikverket, alltså svenska staten, som ju gör fastighetstransaktioner och inte bolagstransaktioner. Så det är ju ovanligt att vi betalar reavinstskatt helt enkelt på fastighetsförsäljningar. Dessutom så säljer vi väldigt sällan fastigheter.

Just det. Och i den positiva vågskålen, har ni lastats någonting av ränteavdragsbegränsningarna 2024 som man eventuellt kan tänka sig att ni inte kommer att belastas av framåt?

Jag vet inte om jag helt förstår frågan, men vi har ju ett negativt räntenät under 2024. Så vi kan ju inte utnyttja avdrag på alla räntekostnader. Och det kan ju naturligtvis skickas åt 2025.

Just det. Toppen, tack för det. Sen tänkte jag fråga Netto i tidningen, ni pratade en del om det, oerhört stark siffra här i Q4. Är det någon specifik delmarknad i er portfölj där ni ser extra hög efterfrågan eller någon typ av lokal eller är det brett över portföljen?

Det är ganska brett. Jag vet att jag har sagt på tidigare presentationer när vakansen har ökat något och nätutrymningssiffran har varit sämre att vi har haft en del vakanser som har uppstått vilket är tråkigt men å andra sidan har varit i förhållandevis bra lägen och det är en del av dem som vi har hyrt ut nu. The advantage of having more liquidity is that you have more to offer to the market. Then it is much easier to have a good number. But it is, and you can see in our press releases that we have sent during Q4 and in the beginning of Q1 here, that there are four, five, or what are they now? central Mälardalslägen, men också en i Enköping i början på året. Så det är ganska brett ska jag säga. Det är ett kvartal bara, men inte desto mindre på helåret så är det också en fin siffra. If we look at what we have completed in the project in the last six quarters, 37,300 square meters, which is up to 95%, there is a fairly good demand out there. I think that is an important message to take with us.

Och sen om vi bara översätter den här nettuttidningssiffran, som du nämnde, ni har annonserat ett antal större uttydningar här under Q4 med, om jag inte missminner mig, inflytt under Q2 någonting. Förklarar det rörelsen i uttydningsgraden sekventiellt som var ner en procentenhet att det är utflytt ur de fastigheterna som ni nu har annonserat att ni har tecknat nya avtal på men där man ännu inte har flyttat in?

Yes, the deadline is usually nine months, but it can be both shorter and longer than that. So there is a time gap from the fact that the vacancy arises to the fact that an agreement has been signed. And when it comes to influence, it can be a little more varied. A housing agency can move in at a much shorter time if the current location is in the right scale. But it can also be quite a long time depending on which housing agency adaptations that should be made. But i grund och botten så det du säger är korrekt.

Toppen. Sen värdeförändringarna i Q4 var positiva. Jag får det till att 75 miljoner av det var hänföljt till omvärdering av byggrätter. Är det hänföljt till kommersiella byggrätter eller bostadsbyggrätter? Kommersiella. Kommersiella. Vi har sett några transaktioner, det var förvisso inte i Q4 utan i Q1. Arlanda stad sålde någon byggrätt till datacenter och någon till logistik på väl över 5000 per kvadrat byggrätt. Det är ingenting som har tagits hänsyn till i er värdering antar jag.

Nej, det har det inte gjort.

Good, and then on the housing rights that you have and have had a while in the balance sheet now, a third of the building rights value, how do you see them over time?

We see that there is an interest for housing rights again and some transactions have been made and we have actually had some questions about them. Men vi känner inte att marknaden är riktigt där än och stark ännu. Nu är det inte som rådande styrelsebeslut så är det någonting som vi själva ska överväga och utveckla. Men jag skulle säga att när den marknaden kommer tillbaka så kommer vi ta ett nytt titt på den. Och vad styrelsen kommer till förslutsats då, det kan ju mycket väl vara en annan slutsats att de ska säljas. Men det är någonting vi får ta ställning till när marknaden är tillbaka på riktigt.

Good. Then, regarding investments, you have increased the pace markedly here during the second half of 2024. And you talk about your three growth legs here in the future. I think that you in the CEO word may have been a little more positive when it comes to opportunities to start projects during 2025 based on... Yes, a strong demand. How do you see further acquisitions here in the future? What should we think about volumes? How should we look at leverage?

What do you think? The dynamics in that question is that we have said that we would like to build 250-50,000 m2. But we want to keep a high growth rate in development. The calculations are very good. If we take the yield on CAPEX that we spend, it is well over 80% of what we have done lately. So we want to grow as much as possible there and we also see that there is a demand. And for acquisitions, it is a little more the market that has to decide what is available. We are in many dialogues, we have a nice pipeline. Jag hoppas att det här förvärvsfönstret som vi ser är öppet under lång tid, även om det kanske är lite optimistiskt, men det är ju väldigt attraktivt att göra. Tillgången till kapital finns ju, finansieringskostnaderna är förhållandevis låga trots allt i förhållande till avkastningen, så vi vill hålla ett högt tempo innan innan konkurrensen vid någon tidpunkt kommer bli för hög, eller för hög, den kommer i alla fall öka. Så vi vill hålla ett fortsatt högt tillväxttempo, det är egentligen svaret. Och sen vad gäller kapitalförsörjningen, så vi har ju knappa miljarder i likvida medel i utgående balans här i Q4, så vi har ju We have the capital to grow quite rapidly, and we want to do that. Then we have two effects that go a little bit... On the capital structure side, even if the interest rate has dropped, we have interest derivatives running out, which means that the base interest rate can be expected to increase a little for us. Exactly what the balance point is when we need to buy more capital in one way or another, we will see.

Just that, but you shouldn't see it as if the balance sheet here and now is a limiting factor. You have a solidity goal that stipulates that you should have less than 5%, but it's quite cost-free where it should never exceed 20%. Skulle ni kunna tänka er att tillfälligt understiga 35 på solidariteten?

Ja, det skulle vi väl kunna göra. Men om vi tänker oss att vi har de likvida medlen och så sätter vi lite skuld på det i expansion så har vi ju tillväxtpotential på ytterligare ungefär en och en halv miljard och sen så skapar vi kassaflöden som går att belåna också i projekt och genom omförhandling av hyror. Så nej, kapital är inte en begränsande faktor för expansionen under en överskådlig tid.

Jättebra. Jag ska släppa in någon annan också. Tack för att ni svarade på mina frågor.

Då går vi vidare till Emil Ekholm från Pareto. Varsågod, du har ordet.

Tack så mycket. En liten följdfråga på senaste. Det ser lika bra möjligheter till förvärv nu som det gjorde för ett halvår sedan.

Ja, jag tycker ju att vi gör det. Möjligen att konkurrensen har ökat något, men ja, det är väldigt bra möjligheter till förvärv och vi har, som jag sa, en fin förvärvspipeline under utvärdering. Så ja, svar ja på den.

Tack så mycket. Ni rapporterar en snitthyra här om 1291 kronor per kvadrat. Ska man tänka att den inkluderar indexeringen som sker vid årsskiftet eller ska man lägga på indexering för att få siffran per January 1, 2025?

Yes, I have to think about it. The indexation actually occurs when we go over the year shift, so you should actually add it.

And then I also thought that the financing cost has increased a bit here between the quarters, partly because Man löser obligationen och får någon typ av redemption fee. Ni har ju en högre skuldmassa så att säga. Men i mina veckor så kan jag inte riktigt se att den leder till den krasse ökningen. Enbart på det. Är det något annat som ligger bakom?

Yes, if we compare Q3 to Q4, as you mentioned, we have resolved an obligation that gave a redemption fee of about SEK 7 million. We have also resolved the financial costs related to that obligation, which actually came out in August this year at about SEK 5 million. Under Q3, we had a very nice interest rate swap of SEK 800 million with a zero interest rate, which gave about SEK 7 million in positive effect in Q3, which we did not have at all in Q4. And then there is also another interest rate drop, which also gave about SEK 1 million in positive effect in Q3, which ran out at the end of Q3, which means that we do not have that effect at all in Q4.

Very clear. Thank you very much. I also think that the yield is flat at 5.3%, but can you say something about your other decimals? In what direction it is trending?

I don't have the decimals on it, unfortunately.

Something has been going on during the year.

It's not a spot market that you can look at that way, but if you just look at the capital flows into the real estate sector and increased transaction volumes and lower capital costs, then our starting point is that att avkastningskravet kommer att sjunka, fastighetspriserna kommer att öka, och det är därför vi också tycker att det är bra möjlighet att köpa. Så det är väl liksom riktningen i min uppfattning.

Ja, tack. Sen den sista frågan, jag tänkte lite på, kan man säga någonting om hur bankmarginalen har rört sig här under det senaste kvartalet? Har det skett någon skillnad i samtal med bankerna?

Vi har inte egentligen varit i någon skarp diskussion med bankerna på ett tag, så det är svårt att säga. Men det är ju tveklöst så att vi är uppvaktade på ett sätt som vi inte har varit de senaste fem åren, höll jag på att säga, sedan jag började på Stendörren. Så det är ingen tvekan om att det finns en otrolig aptit på utlåning från banksidan. Så skulle vi gå in i en hård förhandling så skulle vi ju tveklöst få ner marginalerna lite grann.

Ja, det var allt från mig. Tack så mycket.

Då går vi in på de skriftliga frågorna här. Vi börjar med den första som lyder så här. Genomsnittlig ränta ner 10 punkter till 4,2 procent. Samtidigt är implicitränta enligt inskönhetsförmågan mot räntebärande skuld upp 10 punkter. Hur ska man tänka här framöver?

The recognition capacity is per the 1st of January, so that's where I would start, because there are some one-offs that we have talked about regarding Q4. Stibor is also involved, so part of our debt is unpaid. So I would look at the income capacity as the best estimate.

Thank you for that. What does the difference between the financial net and the income capacity explain? 98 million kronor against the income per Q3 of 78 million kronor and 83 million kronor per Q4. How should we think about this in the future?

Ja, om man tittar på just utfallet då, Q4, så har vi så att säga 98 miljoner. Vår intjänstemål är ju mekanisk och om vi utgår från den som vi har den senaste nu publicerad så har vi ju som sagt 83 miljoner om man delar den på fyra. Och de stora effekterna av det Det är att vi hade nu då i utfallet lösande obligation som sagt totalt sett 7 miljoner. Vi har då löst också både den obligationen och lite andra finansieringar som uppgår till ungefär 2 miljoner. And then with the mechanics of the income, we calculate the net debt. So if we break out the cash and take that time in average interest, it gives about 2.5 million in interest in that quarter. And then it is so that... Vi har de allra flesta lånen en räntefixingdag i slutet av varje kvartal, vilket gör att under Q4 så har vi en högre ränta än vad vi sedan har i intjäningsförmågan per årsskiftet. Stibor har gått ner ungefär 50 punkter sedan under kvartalet.

Tack för det svaret. Om vi kollar lite på aktuell skatt, vad är ett rimligt antagande i relation då till förvaltningsresultat?

Yes, I think that what we have now per 2024 is a pretty reasonable approach.

And if we adjust to the revenue tax?

Absolutely, exactly. So we have about 24 million of these 53 that are added to the property sales of round one. So if we exclude that effect, we assume that it is a pretty reasonable way forward. As mentioned before, we have a lot of refunds and tax deductions in 2024, so that can vary from year to year. But if you look at the interest rate, again, for the real estate sales against the financial result, I would say that it should not be higher than that in 2025.

Tack, vi går vidare till nästa fråga här. Om förhandlingar på 6% för 2024, hur ser ni på utsikterna då för 2025?

6% is a bit of a weak figure. I thought that the potential, despite inflation, interest rates and interest rates, would be a bit higher than that. Besides, 6% is on a fairly low base, and a fairly low proportion that is renegotiated. Eftersom vi inte riktigt har en tydlig konjunkturvändning så befarar jag att det kommer att vara fortsatt svagt just på hyreshöjningar. Sen är det ju så att konjunkturen är en sak som man också ska komma ihåg att The interest rates have gone down a lot because of the rents and inflation as well. So the rents have started to bend and we have been able to absorb higher rents within a reasonable time. But it is clear that I have thought that it would have gone a little stronger, I must say. And I will simply have to learn from it and find out. We will have to wait and see. And it may be that the potential is a little more. Men det är min absolutt fasta övertygelse att den underliggande potentialen, givet våra typer av fastigheter och lägen, gör att någonstans så ska vi komma tillbaka till de 20-25 procent på en relevant del av stocken i omförhandlingspotential vid kontraktförfall. Men vi är tydligen inte där riktigt ännu.

If we look at the net payment of 24.5 million kronor in Q4, how much is driven by projects?

The absolute largest part is not project, but now I do not remember if we have done any specific project payments in Q4, yes, we have probably done something, but this is primarily for our administrative properties.

Thank you. And let's take a final question here before we round off today's broadcast. If we look at the acquisition pipeline there, what can you say about volume, price, but also geography?

Yes, we think we can do We want to keep a high trade rate. There is no doubt about that. Then, what about geography? We want to prioritize and build a critical mass of our new markets. Now we're starting to get there in Copenhagen, among other things. I think we have 12 properties there for over 600 million. Or even a little more. But about 10% of our stock is in the other northern capital cities. But we want to prioritize new markets, both Oslo, Copenhagen, Helsingfors and the Göteborgsregion. If we look back during the last five years, there has been so much competition in the most urban areas in Stockholm. I want to grow there too, but maybe not in the more peripheral parts of Mälardalen. It's not our favorite right now to grow there.

Bra. Då får jag tacka er Erik och Per-Henrik för dagens presentation och även svar på alla våra frågor. Och så vill jag rikta stort tack till alla som har följt dagens sändning med Stendörren. Och så för önskar jag en fortsatt trevlig dag. Tack så mycket hörrni. Tack så mycket.