Stendörren Fastigheter AB (publ)

Hej och välkomna till dagens sändning med Stendörren Fastigheter, där vi har med oss vd Erik Ranje och ekonomidirektör Per-Henrik Karlsson. Om ni ringer in och vill ställa frågor så går det bra att trycka stjärna 9 för att räcka upp er hand och sedan stjärna 6 för att sätta på ditt ljud när ni får ordet. Det går också bra att skriva in skriftliga frågor så tar vi upp allting under frågestunden. Och med det sagt så lämnar vi ordet till er, varsågoda!

Tack så mycket. Innan vi går in på rapportperioden och helåret 2024 så tänkte jag ge en kort översikt över vad vi är för bolag och lite grann vad som gör Stenlund intressant ur ett investerarperspektiv. Vi är ett börsnoterligt bolag, verksam inom lager, logistik, lätt industri. Vi har fastigheter för drygt 14 miljarder och belåningsgrad på ungefär 50%. Vi är i ett högavkastande segment med långa avtal. Vi har en potential... Among other things, we have an extensive building rights portfolio that we exploit, which is largely in relation to our existing affordable space. Then our properties are almost exclusively located in the growth region Stockholm and Mälardalen. We even have a third of our stock, a little less, in Stockholm city. Vi har funnits i ungefär tio år och sedan bolaget startades så har tillväxten varit väldigt förvärvsdriven och sedan jag kom in i bolaget för ungefär fem år sedan så har vi ytteröver att fortsätta på den förvärvsdrivna tillväxtresan breddat oss geografiskt för att ha fler tillväxtmarknader att jobba på men framförallt We have started to develop our extensive construction portfolio. We have completed the last four quarters, i.e. under 2024, about 18,000 square meters and have about 40,000 square meters in the ongoing project. With potential on the power grid of about 55 million of what we have in the ongoing project. What makes Stendörn interesting from an investment perspective is that we are basically a company with a very strong cash flow. We are in a high-paying access law, 6.4% direct payment, long contracts, remaining running time well over four years. and a very diversified list of tenants. It is even the case that the only big tenant we have is the Swedish State of the Fortification Authority at 8% of the rental flow. The next largest tenant represents 2% of the rental flow and the third largest 1% of the rental flow. So a strong cash flow with long transparent agreements. med en väldigt diversifierad hyresgästlista. Det är dessutom så att hyresgästerna kommer från utöver att vi har svenska staten som hyresgäst så har vi också A number of municipal tenants, such as Verkstad, Industriservice, Södertälje AB, a life science company in Baktegård, an international company like Unilever. So a very granular and diversified total of 800 tenants. In addition to transparency and the strong cash flow, we also have growth companies. Vi har ju nästan hela vårt bestånd beläget i Mälardalen, vilket ju är den region i Sverige och kanske till och med Norden med starkast tillväxt, både populationsmässigt och ekonomiskt. And of course it affects our rental development. There is a special dynamic in this approach in urban areas. Sometimes business locations in the most urban areas are converted to, for example, housing. Jag brukar använda Lugnets industriområde som en gång i tiden blev Sjöstad. Det gör ju att utbudet är i vart fall inte växande, kanske till och med krympande, medan efterfrågan ökar. Det ger långsiktigt en hyres- tillväxt i vårt bestånd. Sen utvecklar vi en del logistik och har en del lageryta i vårt befintliga bestånd. Där har vi e-handel som en tillväxtgenerator. On the third point, we have a construction portfolio that covers 640,000 square meters compared to our currently available area of about 860,000 square meters. This means that we can grow our stock by about 75% within the existing stock. We have a very good growth potential with a very good discount. Then we have a stable capital source. We work with the Nordic banks, which is the bulk of our financing and as a complement. We use capital-based financing from time to time, and in a varying scope. Capital-based financing is a small, flexible capital source from time to time, so to have the stable Nordic banks as the main capital source is positive. If we go a little more into the reporting period and both Q4 and the whole year 2024, then I'll just put it in a broader context. Over the past few years, we have had a very good net of growth and development. Vi har ökat vårt viftnett om ungefär 13% per år de senaste fem åren. Det har vi lyckats med utan att betala med egna aktier eller ta in pengar från aktiemarknaden. Bortsett från att vi faktiskt gjorde en nyemission här i oktober. Men det förklarar ju inte de senaste årens fina tillväxt. Utan den tillväxten har kommit genom... Omförhandling av hyra på högre nivåer genom sänkt vakans. Vi ser grafen längre ner. Vi har ökat uthyrningsgraden över tid. Vi har ökat överskådsgraden väldigt starkt från 66 till 79 procent. Så det är arbetat med topline. inom förvaltningen, men också på kostnadssidan. Vi har till exempel sänkt energikostnad per kvadratmeter med ungefär en tredjedel. Vi har växt bolaget med oförändrat antal anställda, trots att vi har insourcat en del av förvaltningen, för en del av vårt bestånd var för några år sedan outsourcat. Så det är operationella förbättringar inom förvaltningen. Vi har också färdigställt en hel del projekt. I mentioned what we have completed during the last, under 2024. If we look a little further back, we have completed about 37,300 square meters of new buildings, up to 95%, which of course has added to our growth. We have also acquired some. Det förklarar de senaste årens, tycker jag, starka utveckling av 13% driftnettoökning per år, trots både pandemi och därefter finansiell turbulens. Men om vi då går till rapportperioden. Vi har ökat driftnetto 11% i Q4 och 7% på helåret. En stark och bra siffra som vi är stolta över. Vi har en Vi har accelererat tillväxten från andra halvåret, från mitten på 2024. Vi såg fina förvärvsmöjligheter. Vi upplevde att fastighetspriserna bottnade ur. Vi såg också fina, väldigt bra förvärvsmöjligheter. finansieringsmöjligheter och kände att det är ett läge att expandera återigen via förvärv trots en period utan förvärv och vi har inte känt att marknaden riktigt har varit gynnsam. Så vi har förvärvat för ungefär 1,2 miljardens emitten på 2024 till en direktavkastning på 7%. And if we add on some finished projects, we have expanded for about 1.45 billion in total investments, both acquisitions and projects, to a drop of 7.2%. Which is a very attractive figure, I think. We also have, with a little more foresight, where we have started several projects during the year, which means that we have 41,000 square meters in the ongoing project with a potential net of about 57 million. The surplus level continues to be strong at 79%. We came from a much lower level historically at 66%. Vi har också haft en bra framdrift i vår uthyrningsverksamhet. Dels har vi omförhandlat en del projekt, vilket ger till 6% högre hyra på de avtalen som vi har omförhandlat. Vakansen har varit rimligt stark, eller stabil snarare, även om det har ökat några procentenheter de senaste åren. But in terms of what we are, it feels like 7% is a good number. But above all, throughout the year 2024, we have had a fairly strong positive net profit of 29 million SEK, and above all in Q4, a net profit of 24 million SEK, which is actually the strongest net profit figure we have ever had in the company, which is very pleasing. It gives a certain feeling that we might see a conjunctural improvement here. If we look at some financial key figures, we can see that during the past years of financial turbulence and pandemic, we have actually kept our financial goals, which we are proud of. Vi har lyckats det bland annat tack vare att vi har räntesäkrat oss väldigt mycket för vad det nu var tre och ett halvt år sedan. Vi har ungefär 60% av våra räntebärande skulder fortsatt hälsade med en stigbord motsvarande 1,6% och lång åkt och sådär löptid. Vi kan också konstatera att It was also a reason for us to be able to make good acquisitions again. The financing market has really come back. We made a senior unsecured obligation in September 2024 on 800 million on a margin of 290 points, which is the largest obligation we have made in the financing law to the lowest margin that we have ever made. So the financing market has really come back. You can say that the corresponding development has been seen in the banking market, where the banks have been very willing to provide us with growth capital. But then we did a targeted mission here in October to finance future growth, which was well received by the market. We also managed to broaden our ownership base with some very nice new institutional names. Here are some examples of our acquisitions. We started in mid-2024 and made a total of 7 acquisitions, 11 properties for 1.2 billion SEK to a discount of 7%. Given the financing costs, it is a very good discount that we have received from these businesses. It is partly in Sweden, of course, but Vi har också förvärvat i våra nya marknader, vilket vi gärna prioriterar för att bygga kritisk massa i både Oslo, Helsingfors och Köpenhamn. Tittar vi på våra färdigställda projekt så är det 17 700 kvadratmeter rimligt jämnt fördelat mellan logistik och lättindustri. Tittar vi på den siffran vad gäller avkastning som jag tycker är mest relevant, nämligen driftnät och dividerat med capex, alltså pengar ut. So avkastar det 8,3 procent. Vilket otroligt attraktivt. Som jag sa tidigare, om vi adderar på ytterligare några två historiska kvartal, och tittar på de senaste sex kvartalen, då är vi faktiskt uppe på 37 700 kvadratmeter färdigställda till 95 procents uthyrningsgrad. And I think this also makes it questionable. We have a building rights portfolio that is valued at about 1.5 billion. I can think that when you discuss the stone door of investors, it is mostly a little too low in importance. It has strategic value since we own buildings or building rights in very urban areas where there is generally a price on the ground. So we can... Det är väldigt låg konkurrens kan man säga på att erbjuda fina projekt till nya och existerande hyresgäster i de här lägena. So it's a strategic question, but then in terms of value, if we add the project profit or allocate it to the value of the building and evaluate the building rights, including the entire project profit, then we see that the building rights are actually worth twice as much as what we have in our books. 2.1 is down there in the right corner. It's just a financial way to assess the potential in the building rights portfolio. We have the building rights in Mälardalen. This is an overview of our upcoming projects. It is in Mälardalslägen, it is within the existing plan, so it is rare to need to drive a plan. And it is both for logistics and for light industry, summed up to a total of 640,000 square meters. And these are things that we market all the time to build preferably on a pre-light basis, that is to build on the existing, or we start building an existing customer. Selectively, we also start with speculation, but then it's easy industry soon. And an overview of our ongoing projects. About 40,000 square meters with a potential of 57 million. About half of them are ongoing projects, and for all of them we have a building permit. of those that have not yet started, start the building of. A few examples of projects that are ongoing, but it is mainly light industrial facilities in quite close to Stockholm in general. One of them that we build at 3700 square meters is in Bromma. Light industry for an existing tenant. To further concretize what we do within our project development activity, this is an area located right on the outskirts of Södertälje called Alvnäs. This is a property that we bought from PIAB a few years ago, in 2015. När jag började i bolaget Q4 2019, jag började egentligen i januari 2020, men precis innan så hade hela det här området en uthyrbar yta på 27 500 kvadratmeter med väldigt hög vakans. Det var fastigheter och huskroppar i oerhört dåligt skick med väldigt låga hyror. Och det här är ju ett av de områdena som vi utvecklar och där vi har färdigställt nästan 20 000 kvadratmeter per dag fullt uthyrt så kommer det här och fullt utbyggt har vi potential att bygga ungefär 80 000 kvadratmeter och givet att det är fullt uthyrt och att hyrorna är mer än dubbelt så höga så kommer vi kunna öka driftnettet på den här markplätten med sju gånger jämfört med i slutet på 2019. Det här är en potential där vi har kommit en bra bit på väg. Vi har byggt och färdigställt knapp 20 000 kvadratmeter som är fullt uthyrt med en hyra som är väl över den dubbla mot vad det var när vi startade i området. Så det här är någonting som vi har kommit en god på väg att leverera på. A few words about sustainability. Unfortunately, we have not updated the 24-year figures here, but if we look at the last 5-6 years, we have reduced carbon dioxide emissions by about a third and energy consumption per square meter by about a third. So we have done a very good job in terms of sustainability, I think. But sustainability is not just about energy and carbon dioxide emissions. We have much broader and higher-level sustainability ambitions. But I'm not going to go through all of this now. This is our sustainability strategy that we launched or updated in April 2024. But to be more specific about what we work with, especially on the project side, we work with solar cells, biodiversity, we often have remote heating, we work with wood stoves, for example. And we generally have a very good energy performance standard, where we are about 80% below the requirements of the Boverket's building regulations. If we look a little forward, we are mainly active in three areas in the company, both in acquisitions, and this is our growth sources that we are talking about now, both in acquisitions. We have an acquisition model where we acquire single assets, i.e. single objects, in off-market businesses, i.e. non-competitive transactions. This means that we can often buy at about 100 points or 50 points higher- and have done so over the past five years. Except that we have paused the acquisition during a period when we did not really see the market potential. But we will continue with that acquisition model. So, single objects off-market, rather than a portfolio with premiums in competitive stocks. We would like to spend in Stockholm. It was sometimes very competitive in the best places in Stockholm. And when the competition is not very high, we would like to prioritize that. But we also want to prioritize a critical mass of our new markets, Oslo, Köpenhamn and Helsingfors. In project development, So handlar det om att ta tillvara potentialen på de 640 000 kvadratmeterna byggrätter och det är allt från Brownfield och Greenfield projekt. Gärna pre-let om det är lite större logistik och selektivt på spekulation i de bästa lägena där det är låg marknadsvakans och där vi har låg vakans i vårat bestånd. Där det inte är några sådana här koncentrationer av stora volymer i våra projekt. We have about 41,000 per day project with a net potential of 55 million, which is a relevant amount for the coming years. In terms of administration, historically, we have managed to negotiate a relevant part of our stock to 25% higher rent during the negotiation. Det har varit lite svagare utveckling där under de senaste åren. Det är väl en följd av både hög inflation, energikostnader, räntekostnader och konjunktur som har belastat våra hyresgäster. Men det där är ju en av huvudpotentialerna i Stendörren att ta tillvara hyrespotentialen i beståndet. Där fokuserar vi på att hela tiden maxa hyrorna vid omförhandling. Så det är egentligen vägen framåt, lite framåtblickande. Och med det sagt så tror jag att jag var klar där, så gärna frågor.

Tack för den presentationen och nu öppnar vi upp för en frågestund här. Om ni ringer in och önskar att ställa er frågor så trycker ni stjärna 9 för att räcka upp er hand och sen stjärna 6 för att sätta på ert ljud. Det går också bra att skriva in skriftliga frågor. Vi har David Flemmick från Nordea. Varsågod, du har ordet.