Stendörren Fastigheter AB (publ)

Thank you very much. And before we go into talking about the quarter specifically, I thought

and a little bit about Stendörren in general and what makes Stendörren interesting from an investment perspective. But we are a listed real estate company, operating within the logistics industry. We have properties for about 14.5 billion. We are in a high-discount segment, with a discount on our properties of over 6% with long contracts. We have a rental duration remaining of over four years. which gives us a stability, but we are also a growth company and it follows from the fact that we have almost all of our stock in Mälardalen, even almost a third of Stockholm city where there is a strong rental growth. Men vi har också en tillväxt genom att vi utvecklar en byggrättsportfölj som vi har som är väldigt stor i förhållande till vår uthyrbara yta. Vi har ungefär 630 000 kvadratmeter byggrätter att jämföra med uthyrbar yta på 862 000 kvadratmeter, vilket de här två faktorerna ger en tillväxtpotential som vi tar tillvara. Vi har funnits för ungefär tio år. Stendorn har alltid varit ett tillväxtbolag de första fem åren, nästan uteslutande förvärvsdriven. Jag kom in för ungefär fem år sedan och har... Since then, it has continued on the growth track, both acquisitions and some new markets to get more markets to work on. Sometimes the Stockholm market or Mälardalen is very competitive and then it is good to have other alternatives to grow on. But above all, we have managed to get a twist on our construction portfolio, or the development of our construction portfolio, and that adds to further growth. Over the past 12 months, we have completed about 19,000 square metres and have ongoing projects of about 40,000 square metres with the potential of 55 million. What makes Stendörren interesting from an investment perspective? There are a number of reasons. First of all, it is the stability in the cash flow, as I mentioned earlier. We are a high-end segment with long contracts. We also have a very diversified tenant list. The only large tenant we have is the Swedish state through the Fortification Agency. Very diversified stock from the Swedish state, which adds to further stability. It is also diversified by the fact that many of our tenants are in very different industries. It is both, for example, Life Science through the BactiGuard company. We also have Svensk Verkstad. We also have some municipal tenants. We have Unilever, which is an internationally large company that you all know. But also very many small local and regional companies. So diversified in all dimensions, you could say. But we are also, as I said, a growth company. Almost all of our properties are in Mälardalen. And in Mälardalen there is a housing growth, thanks to population growth, economic growth, but also the fact that Att den här typen av lätt industriområden där vi har våra fastigheter i takt med att staden växer ibland konverteras till andra ändamål, framförallt bostäder. Ungefär som Hammarby Sjöstad en gång i tiden var Lugnes industriområde. And that means that the supply disappears, but the demand increases, and that of course drives the price of the underlying access, in our case then rents. So that's a... And if you look at our historical quarterly reports, you can often read that the agreements we make for those negotiations, there we increase the rents by 20-25%. That has been lower in the last, let's say, maybe two years. But long-term, historically, it has been at that level. And I think we will get back to that. Then we have a comprehensive biogas portfolio of 630,000 square meters compared to a usable area of 862,000 square meters. And here, we want to develop this naturally. And we have a target of 25,000 to 50,000 per year, roughly. It has been a little lower recently. the last few years, but on the other hand, it has been a weak economy and geopolitical chaos and financial turbulence. And before we go in and look at the quarter specifically, I thought I would look a little back historically. We have delivered a net of growth in the last five years at about 12% per year. En väldigt stark siffra och det har vi gjort utan att egentligen ta in pengar från aktiemarknaden. Vi gjorde det i oktober förra året men det förklarar ju inte utvecklingen under de senaste åren så att säga. Så en 12% driftnätutveckling per år tycker vi är väldigt bra och starkt och det har vi också kommit igenom naturligtvis en del förvärv. Vi har också färdigställt projekt. Vi har också omförhandlat hyror på högre nivåer. Vilket gör att det är en top-line-tillväxt som är stark. Men vi har också sänkt vakansen, ska vi säga, för ungefär fem procentenheter under den här senaste femårsperioden. Men vi har också hållit hårt i kostnaderna. Jag kommer visa det lite senare, men till exempel har vi sänkt energiförbruken per kvadratmeter på ungefär 40% under de senaste sex åren. Vi har växt bolaget med oförändrad bemanning, samma huvudtal i bolaget, cirka 55 personer, och har vi faktiskt insourcat en del av förvaltningen som när jag började var outsourcad, så egentligen har vi färre huvuden, så att säga. Men det är det som förklarar driftnätutveckling under de senaste åren. Tittar vi specifikt för kvartalet, ökat driftnätet med 13%, year on year, Q1. Jämförbart bestånd, 7%, vilket vi tycker är bra. Sen har vi ökat förvaltningsresultatet med 15%, Q1 på Q1. Vi befinner oss i en... The economy is a little weak. Not less, our renegotiated rents have increased by 5% and we have pointed out that the rents are fully indexed, which means that inflation is already taken over when you renegotiate a rent. Not less, we have managed to increase the rents by 5% on the terms we have chosen to renegotiate. We have a negative, weak negative net worth of 3 million in Q1. And there is a little timing question when the interest rate is written on. We had our Q4 last year was the strongest quarter ever. So if you look at it for a little longer period, 24, excuse me, this is a big fact. In the last 12 months we have a positive net worth of 24 million kronor. So we still feel that there is a completely okay demand out there. And the vacancy is unchanged or stable at 7.8%. We note an excess rate of 80% the first time we reach 80% and we have gone from 66 to 80% during the last 5-6 years, which we are very, very proud of. Vi har under kvartalet, eller egentligen fram till idag, förvärvat fastigheter för 345 miljoner och investerat investeringar i färdigställda projekt under hittills i år på 90 miljoner. Vi håller en fortsatt hög tillväxttakt både inom förvärv och inom projektutvecklingsverksamhet. Tittar vi på vad... Vi gick in i ökad tillväxt- In the middle of last year, we saw very positive and good conditions for both acquisitions and projects. And if we look at what we have achieved on the investment side since the middle of last year, we have invested about 1.5 billion in acquisitions, through acquisitions, 17 properties to an initial yield of 7%. The investments that we have made in the projects that have been completed during this period, we have invested a total of 1.8 billion SEK on a yield of 7.2%. And that's about the pace we want to keep. We think it's a high and nice growth rate for a very attractive drop. The project is currently running at almost 40,000 square meters with a net potential of 55 million. I talked about the stability of the company at the beginning. Despite the high growth rate, we have had good financial stability. Vi har faktiskt hållit finansiella måltal, soliditet på 35% och räntetäckningsgrad på två gånger. Vi har väl varit precis under vid några kvartaler de senaste åren, men i allt väsentligt har vi hållit vår räntetäckningsgrad. Stabiliteten. Of course, we want to keep it that way. We still have a high percentage of interest savings. Approximately 70% of the interest-bearing bills are interest-saved, with a stable base interest rate of 1.8. And we still have quite a long remaining period of 3.4 years on our interest savings. Vi ser ju att både kapitalmarknaden och bankmarknaden har väldigt bra aptit för att finansiera vår tillväxt. Vi har gjort finansieringar under gången av kvartalen på väldigt bra marginalnivåer. Vi ser ju kapitalmarknaden och obligationsmarknaden verkligen finnas där för att finansiera vår tillväxt. Vi gjorde en nyemission som jag nämnde tidigare i Q4 i oktober på 505 miljoner och likviditet finns kvar så att säga för fortsatt tillväxt. Det var egentligen det jag hade att säga om den finansiella utvecklingen. Vi har under de senaste fyra kvartalen Invested about 1.5 billion in acquisitions. We have a model where we buy in pieces, preferably single asset and off market, that is, not in competitive auctions or processes, because then we can buy at a higher discount, quite simply. Och som ni ser på bilden, en initial yield på 7%, det är vad vi har snittat då under de senaste fyra kvartalen. Ungefär hälften i Sverige, men också i Köpenhamn. 20%, kanske särskilt glädjande är vårt förvärv i Köpenhamn, då vi nu känner att vi börjar... närmast kritisk massa i Köpenhamn. Vi har totalt sett 16 fastigheter i Köpenhamn. Totalt 60 000 kvadratmeter med ett värde på ungefär 900 miljoner kronor. Så där känner vi att vi nu börjar bli etablerade och kanske nästan är på kritisk massanivå, vilket är viktigt för oss. Vad vi har genom... Åstad kommer på utvecklingssidan, ser ni här. Vi har färdigställt ungefär 19 000 kvadratmeter de senaste kvartalen, de senaste fyra kvartalen, till en fin uthyrningsgrad på nästan 95%. De här projekten som är färdigställda de senaste fyra kvartalen är ungefär 300 miljoner i investerad volym till en avkastning på 7,6%. If we look away from the so-called building rights value, which is not money out, but rather a value in our balance. If we calculate drift net divided by capex, that is, money out, it is 8.4%. Which is an incredibly strong figure. Then you can think that I am a little kind to ourselves when I want to look away from the value of building rights. Byggrätterna har vi i allmänhet inte köpt utan det är saker som vi lite fått på köpet så att säga. När vi har investerat i avkastande fastigheter så har det varit en markplätt som har varit exploateringsbar vid sidan av huskroppen som vi köpt. Så i vår värld så har vi egentligen inte betalat för dem. And also from a stock market perspective, what is important is the incremental effect of an investment. And then it will be drift net divided by CapEx, a drop of 8.4%. Men som sagt en fin utbildningsgrad på 94%. Det var väl egentligen det som jag... Ja, vad jag vill tillägga här, vad som är väldigt glädjande är projektet uppe till vänster, Nygård 217. Det där är ju i det området som vi kallar för Green Hub, där vi har nästan hälften av alla våra byggrätter, där vi nu har uppfört den första huskroppen. som vi hyrde ut till SL här i början på april var det väl. Nyligen färdigställd. Nyligen färdigbyggd. Just in this part of Green Hub, we have the opportunity to build up to 80,000 square meters. So this type of exploitation we want to do successively in line with the fact that the demand is there. And the demand, I must say, overestimates my expectations. We are in a number of customer dialogues with further projects here. And this is Det här är då precis i närheten av vår stora anläggning som nu är uttryckt vid fortifikationsverket tidigare i Coop. Om vi ska fördjupa oss lite grann i vår byggradsportfölj så det här vi ser på bilden är vad vi brukar kalla för våra framtida projekt. Det är som ni ser i Mälardals kommuner nästan uteslutande. Det är logistiklättindustri. Väldigt stor andel av det är ju i det här området i Upplandsbro, Greenhamn. We also have Green Hub in Brunna and some other places in the municipality. There are large volumes in Green Hub. These are real building rights that we own. We own the land and it is planned in detail for industrial operations. Even if it is a single case, it requires a detailed plan change. Våra pågående projekt ser ni i den övre tabellen. Ungefär 40 000 kvadratmeter eller 39 300 kvadratmeter med en driftnettopotential på strax över 50 miljoner. Vissa av de här är i byggnation. Många av de övriga, där har vi Bygglov, men vi vill gärna hitta en hyresgäst först, och i något fall har vi dessutom ett avtal med en byggare redan, så det enda som saknas är hyresgäst, men hittar vi hyresgäst så kan vi då starta väldigt snabbt, vilket ju är bra ur ett tidsperspektiv, men också ett konkurrensperspektiv, för att när hyresgäster hör av sig så vill de gärna flytta in väldigt snart, så att ha kapat ledetider är bra. Några av de här kommer vi starta dessutom inom ren byggnation inom kort på spekulativ basis. Vi färdigställde som ni ser i tabellen nedan 18 900 kvadratmeter med en investeringsvolym på 320 miljoner inklusive byggrättsvärde. Där ser ni bland annat Nygård 217 i Green Hub på 2300 kvadratmeter som ju är då en milstolpe för oss att ha uppfört den första huskroppen där. Det här är egentligen bara lite exempel på vad vi bygger då, men det är en blandning av lätt industri och mindre logistik i olika delar av Mälardalen. Väldigt Stockholmsnära, nästan allt av det. To make it a bit more concrete, I usually have this as a case study, which I think is very good, how we work with a development area. If Green Hub is our development area number one, then this is number two, and these two are the two largest development areas we have. This is a property that we bought from PIAB in 2015, and when I joined the company, If you look at the table below Q4 2019, there was a rentable area of 27,500 square meters with a very high vacancy of 35%. The property is in very poor condition, that is, very low rent. Here we have the opportunity to develop up to 80,000 square meters by tearing a part of what exists, or actually everything that exists, and increase exploitation very much. Och detaljplanen tillåter då den typen av exploatering till 80 000 kvadratmeter. Gör vi det i takt med att efterfrågan finns, det vill säga vi alltid sänder fullt uthyr till en hyra som så att säga lirar med en modern, lätt industrilogistikanläggning, ja då kan vi lätt dubbla hyran mot vad det var för några år sedan. Ja då innebär det att That we can increase, if we do this, we can increase the drift method or the rent in this area seven times. And here we have come a good bit on the way. We have completed, what is it now, four houses that are essentially fully rented. So we have almost 20,000 square meters completed here, quite simply. So here we are really on the way. And this is something that we are doing here and now. I mentioned a little bit about sustainability here. I mentioned initially that we have increased the surplus rate and kept the costs low. We have reduced energy consumption by about 40% per square meter over the past few years. En väldigt stark siffra och följaktligen så ger det en väldigt positiv utveckling på besparing av koldioxidutsläpp per kvadratmeter som vi ser längst fram, ungefär motsvarande 40 procent. Ett bra exempel på vad vi gör inom hållbarhet. Another thing we do within Hållbarhet, this is an example of what we offer when we do project development. In addition to energy consumption, which is often 80% under the housing authority's construction rules, of course through solar panels and heat storage, So jobbar vi bygge med trästomme till exempel, återbrukat material, både textilmattor och innertak. Det har vi exempel på att vi har jobbat med. Vi använder stål, återvunnen stål så att säga. vilket gör att vi har på talsättet väldigt bra höga hållbarhetskriterier och väldigt bra utfall inom hållbarhet. Om vi blickar lite In the future, what we want to achieve over time, we want to continue on the same path by acquiring single asset businesses, preferably off-market. We feel that we can often buy at 50-100 points higher discount if we do that type of business. Vi vill fortsätta växa i Stockholm och i Mälardalen, men framförallt fokusera på att nå kritisk massa på våra nya marknader. Vi gick ju in då i Oslo, Köpenhamn och Helsingfors för några år sedan. Köpenhamn, ja där är vi kanske åtminstone nära kritisk massa om vi inte redan är där, men vi har en bra bit kvar i både Oslo och i Helsingfors. Vi vill utveckla våran byggrättsportfölj. Vi har ju som sagt 630 000 kvadratmeter byggrätter. Vi håller ett tempo nu på ungefär 20 000 kvadratmeter per år. Vi tycker att den ska upp. Vi har ju några logistikprojekt där vi vill hitta en hyresgäst, en på till exempel 17 000. Hittar vi en hyresgäst där, då förflyttar vi ju nivån i ett steg. But somewhere between 25,000 to 50,000 square meters under normal conditions. Which it may not be now, but under normal conditions, we think we should be able to be somewhere between 25,000 to 50,000 square meters per year. The ongoing project is 39,000 square meters with a drift net potential of 55 million. That's what we want to try to deliver in the near future. We still see in asset management, we see that under normal conditions, we will be able to negotiate a greater proportion of our rental guests, where the agreement is in decline, a greater proportion to reach that level earlier on rental increase of 20-25% during the negotiation. But now it is difficult to really achieve that market. Vi ser fortfarande en positiv trend i operationell förbättring. Överskottsgraden har ju fortsatt ökat. Vi nådde ju nu för första gången 80% överskottsgrad. Vi ser fortfarande att det finns en viss potential där som vi vill ta tillvara. Så det här är väl lite framåtblickande vad vi vill åstadkomma under en Under den närmsta överskådliga tiden. Och det var egentligen allting som jag tänkte säga. Så tack så hemskt mycket.

Tack så mycket för presentationen där och då går vi vidare till frågestund här. Så om ni ringer in och vill ställa en fråga trycker ni stjärna 9 för att lägga upp handen och sedan stjärna 6 för att anmuta er när ni får ordet. Det går även bra att skicka in frågor i formulär till höger. Och vår första frågeställare här idag är David Flemish från Nordea. Varsågod, du har ordet.