Stendörren Fastigheter AB (publ)

Hej och välkomna till dagens sändning. Vi har med oss den dörren Fastigheter som kommer representera. Önskar ni ställa frågor så gör ni det i formuläret som ni hittar till ögon sändningen. Med det satt så lämnar jag överordet till er. Varsågoda.

Tack så mycket. Jag tänkte börja som jag brukar med att kommentera det vi ser på bilden här på första sidan. Det här är ett av våra senast färdigställda projekt i Almnäs. En husgrupp som färdigställdes i slutet på kvartalet här, 2000 kvadratmeter, lite drygt. som i samband med färdigstämmandet här hyrdes ut till ett offentligt ägt bolag på ett 15-årigt avtal. Det är då, som sagt, i Almnäs i vårt näst största utvecklingsområde. En väldigt fint projekt. Innan vi går in och pratar kvartalet och rapportperioden så tänkte jag bara väldigt kort... påminna om vad som är viktigt med stendörren. Vi är ju verksamma inom lager, logistik, lättindustri. Vi har ett geografiskt fokus på tillväxtmakro och urbant mikroläge. Och det här är viktigt därför att i den här kombinationen av fastighetslag och geografiskt läge så har vi en hyres-tillväxt. Vi har drygt 20% av våra fastigheter i Stockholms stad och ungefär 75% spritt över Mälardalen, inklusive Stockholms stad. Sen har vi fastigheter i övriga nordiska storstadsregioner, framförallt i Köpenhamn, Oslo, Helsingfors, men även i Göteborg. och i den här typen av lägen, som sagt, och i det här tillgångsslaget så har vi en långsiktigt fin hyppstillväxt. Vi driver också tillväxt i bolaget genom att ta tillvara vår omfattande byggrättsportfölj. Vi har ungefär 600 000 kvadratmeter byggrätter att jämföra med numera drygt en miljon kvadratmeter uthyrbar yta. Tillvaratagandet av vår byggrättsportfölj driver också tillväxten i bolaget. Vi återinvesterar vårt kassaflöde, så att säga, delar inte ut pengar och det är en av våra huvudsakliga kapitalkällar förstås, men vi förvärvar då också fastigheter, vilket är ytterligare ett tillväxtmotor i bolaget, styckevis av förvärv till en bra avkastning. Det här sammantaget gör att vi är ett tillväxtbolag i fastighetsbranschen och som rubriken antyder här, vi har en långsiktig, kontinuerlig, stark tillväxt i bolaget, vilket vi har uppvisat om vi tittar ned i det högra hörnet under ganska många år nu med en väldigt hög tillväxt i förvaltningsresultat per aktie på över 20 procent under de senaste åren kumulerat. Men vi är inte bara tillväxtbolag utan vi har också en väldigt fin stabilitet i bolaget tack vare det faktum att vi är i ett högavkastande segment där fastigheterna överkastar väl över 6% med långa avtal på ungefär fyra år nu. Vi har under kvartalet eller rapportperioden kommit upp i ett fastighetsvärde på 18 miljarder med en belåningsgrad på 55%. Lite inledande kommentarer då om kvartalet. Om vi blickar ut i vår omvärld så har det varit en fortsatt förhållandevis utmanande marknad både geopolistiskt och ekonomiskt med en ekonomisk turbulens med tullsmockor och oljepris som går upp och ner och allmän geopolitiskt oro. Inte desto mindre förhållandevis okej efterfrågan för våra hyresgäster. Vi har, som jag kommer att prata mer om, under båda de här kvartalen under rapportperioden haft en positiv nettotyrning. Vi har kommit att se under de senaste kvartalen, kanske halvåret, en ökad efterfrågan från hyresgäster som är samhällsberedskapsrelaterade, försvarsrelaterade, ordningsmakten och det som egentligen har med offentliga hyresgäster att göra. Vilket är av grundläggande tråkiga skäl, men inte desto mindre en källa till tillväxt för oss på Stendörren. Finansieringsmarknaden fortsatt urstark. Vi gjorde ju en hybridobligation på, om vi talar om vad vi har gjort under kvartalet, en hybridobligation på 400 miljoner på 375 punkter, vilket ju historiskt en väldigt, väldigt bra marginal. Vi har ytterligare aktiviteter som vi har gjort. Vi har ju då gjort förvärv och färdigställt projekt under Q2 på drygt 300 miljoner till en fin avkastning på 7,5 %. Vi har, och det vill jag betona då, alla våra refinansieringsövningar och finansieringsövningar har ju gett en lång kapital- och räntebindning. Vi har också heddsatt en hel del så att säga. Sammantaget så har vi tagit ned den finansiella risken i bolaget tack vare de refinansieringsnämnda räntesäkringar som vi har gjort under både kvartalet och rapportperioden men också andra halvåret förra året ska jag tillägga. Blickar vi lite framåt, vi har en bra pipeline med projekt och vi ser att det finns bra möjligheter till förvärv där ute fortsatt på ungefär samma avkastning. och vi har delvis då tack vare den här hybridobligationen en bra likviditetsposition med ungefär 750 miljoner kronor då i likviditet när vi går ut ur Q2 och ser att vi ska kunna ta tillvara av bolagets tillväxt under ganska lång tid framöver överskådlig tid med det kapital vi har och det löpande kassaflödet i bolaget förstås. If we talk about the figures regarding the reporting period, we increased the operating net by 17%. This is of course very much in line with the acquisitions we have made. In Q1, we made this large Finnish acquisition of 1.3 billion SEK, but also the second half of last year was very growth-oriented on the acquisition side. Fastigheter AB vídeo En stark siffra. Här kommer ju då de finansieringar som gjordes föregående år under andra halvåret, nästan ute i slutande andra halvåret in. 25% ökning här, det är en ren siffra, det finns inga jämförestörande poster att justera för, utan det är en ren siffra och ojusterad siffra om man så vill. Överskottsgraden fortsatt stark på 80%. Vi har legat på 80% nu under ett antal kvartal. Vi började historiskt från en mycket lägre nivå men har jobbat oss upp. Det är naturligtvis delvis tack vare att vi har sänkt vakansen i bolaget löpande men också kostnadsbesparingar och annat. Vi ser nog att det finns en kontinuerligt viss potential kvar här i takt med att vi Vi höjer hyrorna över inflationen, men kostnadssidan växer bara med inflationen. De projekt som är färdigställda har i allmänheten betydligt bättre överskottsgrad. Det finns en drift uppåt här. Måttlig måste vara, men inte desto mindre en viss potential upp. Det som jag tycker är särskilt glädjande under kvartalet och rapportperioden är att vi har en positiv nettouthyrning. Det har vi för båda kvartalen. Plockar vi bort färdigställda projekt och uthyrda så har vi ändå en positiv nettouthyrning för våra, inom citationstecken, gamla bestånd. Vi har haft en bra utveckling under de senaste åren. If we look further back in time, so to speak, in terms of net sales, we have now increased our sales with 1% and is now at 95%. And that is a historically good figure. I think it is in all respects a good figure if you compare it with comparable companies and with respect to the development of the economy as well. But we are very happy and proud of that. Vi har under hela rapportperioden investerat ungefär 1,7 miljarder återigen det finska förvärvet representerar 1,3 miljarder av det men inte desto mindre det är 1,7 miljarder på väl över 7% och vi har på utvecklingssidan en väldigt fin projektpipeline där vi har i någon mening pågående I don't know. talar vi finansiering och finansiella frågor under rapportperioden. Vi ligger nästan spot on på våra finansiella måltal. soliditet på 35% och räntetäckningsgrad på ungefär två gånger. Så vi håller oss där och ser att vi ska kunna hålla oss där på våra måltal. Vi har, som jag sa, en förhållandevis hög räntesäkring på 65% med en maximal IBOR på 2,3. Jag säger maximal därför att vi har en del kappar och jag säger IBOR i och med att vi har en del utländska räntesäkringar också. med en förhållandevis lång löptid på 3,8 år. Så det är inte bara kapitalstrukturen i sig som är så som den ska. Vi har även i andra hänseenden reducerat den finansiella risken genom räntesäkringar Vi ser ju en väldigt fin, väldigt bra marknad för finansiering. Det har jag redan pratat om, men vi har gjort rekordlåga emissioner både på hybridobligationssidan och senior and secured sidan. Vi gjorde ju en senior and secured obligation, en TAP i 375, förlåt mig, på 211 punkter här i Q1, vilket är också en rekordlåg marginal på ett obligationsinstrument för stendörren. bra likviditet på 750 miljoner som säkerställer tillväxtkapital eller tillväxtförmåga under en överskådlig tid. Jag tänkte prata lite om förvärven som har gjorts under de senaste rullande fyra kvartalen. Vi har gjort det stora förvärvet på 1,3 miljarder i Finland, men sen är det den typiska stendörrmodellen att köpa styckevis off-market. Det är det som gör att vi kan ligga på en avkastningsnivå på över 7% därför att vi deltar inte i konkurrensutsatta aktioner utan det är förhandlade affärer. Finland sticker ju ut under de senaste fyra kvartalen med 69% av hela volymen så att säga. Med det sagt, nu har vi nästan 10% av vårt bestånd i Finland och det tror jag under en överskådlig tid att vi nöjer oss med det. Men det kommer vi återkomma till när vi blickar lite mer framåt. På projektsidan, 325 miljoner ungefär investerat till en avkastning över 7 procent, 7,1. Då tar vi bort byggrättsvärdet och bara tittar incrementellt driftnät och dividerat med capexpenderat, alltså pengar ut. Då är vi på nästan 8 procent, så det är en... Det är en väldigt bra affär ur ett aktiemarknadsperspektiv. Den inkrementella avkastningen är betydligt högre än på förvärvsidan. Det här är viktigt för oss att få en bra framdrift i vår projektutvecklingsverksamhet. Nu ligger vi på ungefär 25 000, lite drygt 25 000 i planerade färdigställda projekt de kommande fyra kvartalen. Uptillningsgraden är bra 87% på de här Det är lätt industriprojekt som vi bygger för framtida uthyrning så att vi alla, även om det oftast är så att vi hittar en hyresgäst i samband med färdigställandet. Svårt att hitta innan, långt innan och det är väldigt svårt att göra pre-lett inom lätt industri men det brukar vara så. Vi har sett många fall på det. Fastigheter AB), Pågående projekt, det är ett exempel då, men det är väldigt mycket lättindustriprojekt för framtida uthyrning då, småskaligt i våra marknader där vi har så att säga ett marknadsdjup tentaklerna ute, vi bygger ju där vi vet att det finns efterfråga helt enkelt. Vad som är lite nytt då, det är det vi ser Under raden nummer två från vänster där vi har fått ett bygglov för ett datacenter, vilket är nytt för oss. På 20 000 kvadratmeter, ungefär 20 megawatt initialt, ser vi framför oss att vi ska kunna säkra eltillförsel över tid upp till 40 megawatt. En styrka tycker jag är att vi kan bredda produkterbjudandet i våra utvecklingsområden och det är framförallt i Alnäs då vi ser den potentialen. Lite framåtblickande då, ni har nog hört det mesta jag ska säga här förut, men vi ser att det finns bra möjligheter till förvärv och vi kommer då att fortsätta på den. med den modell som vi alltid har gjort bortsett från det här större finländska förvärvet som har en större portföljkonkurration utan det är single assets off market med fokus på Stockholmsregionen och Köpenhamnsregionen. Där ser vi att det finns bra affärer att göra. Vi vill gärna bygga kritisk massa i Oslo och i Göteborg. I Oslo har det varit väldigt svårt därför att räntan har varit hög eller snarare avkastningen har varit låg i förhållande till ränteläget. We have seen during the last quarter that the sales side has been able to adapt to the current Fastighetsaffärer på betydligt högre avkastning. Så vi tror mycket väl att det kan finnas affärer att göra där, även om vi kanske inte riktigt är där än, men vi har varit i en del förhandlingar där det har varit nära, som har tyvärr inte blivit tillräckligt bra. Men det finns nog förutsättningar att göra affärer i Oslo, det är det som är mitt budskap. Naturligtvis fortsatt fokus på att ta tillvara byggrätterna och utveckla. Vi ligger som sagt på en takt på 25 000 kvadratmeter nu per år. inom större logistik, där är det pre-lett som gäller, men på lettindustri så är det en framtida uthyrning. Där har vi en modell som vi tycker fungerar väldigt bra. Om vi tittar utöver vad vi har i faktisk produktion så har vi 62 700 kvadratmeter i någon mening i pågående projekt, där en del av dem, där vill vi invänta en hyresgäst innan vi vågar bygga. We think that even though we have a weak budget, we have managed to improve our keynotes in terms of turnover, and in all aspects. But within the administration, we see that if we get a better budget, we will of course be able to improve the keynotes. There is potential in that. På finansieringsidan har vi tillgänglig likviditet som vi tillsammans med löpande kassaflödet och annan räntebandefinansiering ser att vi ska kunna ta tillvara och tillgodose behov av kapital inom våra finansiella måltag för vår framtida tillväxt och våra investeringar under närmsta överskådlig tid, se fyra kvartal. Avslutningsvis då en sammanfattning, vad är det som gör Stendörren intressant ur ett investerarperspektiv? Vi är ett tillväxtbolag där huvudkällan till tillväxt är hyrestillväxt. Vi har fastigheter i tillväxtmakro, urbant mikroläge där det är Mark Mark Mark Mark Mark Hyrestillväxt på vår portfölj över inflation. Vi är ett långsiktigt tillväxtbolag med bra hyrestillväxt. Vi investerar i vår bygdesportfölj och investerar i förvärv. Fastigheter AB), Står ju då offentliga hyresgäster Alltså stat, kommun och regioner för 15% Adderar vi dessutom skattefinansierad verksamhet Så kan vi addera ytterligare på 3%-enheter Så vi har i någon mening knappt 20% statlig risk I vårat hyresflöde Vilket ju naturligtvis kan styrka Vi jobbar på finansieringssidan Vi jobbar med de stabila nordiska bankerna Har kapitalmarknadsfinansiering som ett komplement Det var egentligen det jag hade att säga så jag tackar för det och jag tror vi öppnar upp för frågor.

Tusen tack för presentationen. Nu öppnar vi upp för en frågestund. Om ni har slutit till Zoom-måte och vill ställa en fråga, räcka upp handen. Nu kan vi börja med denna mobilnummer som slutar med 628. Varsågod! mobilnummer som slutar med 8628. Varsågod. Amute yourself.