Fastighets AB Trianon (publ)

The last time we talked about it was in Stockholm, and I want to remember that I said that it would not be a tradition, but today we are back in Malmö, and above all a sunny Malmö. We get right into the numbers here, it was a strong start this year, an administrative result that increases by 12%. Våra hyresintäkter ökade med 1% och jämförbart bestånd, om vi justerar för de fastigheter vi har sålt under året, så är ökningen 9%. Vårt driftnät ökar med 7 respektive 11% till 118 miljoner. Vårt förvaltningsresultat ökar med 12% till 35 miljoner. Avkastning, eget kapital 4%. And the result of the period, 47 million, corresponds to a result per share of 24 ears. Recent events. We had a continued strong net payment of 7.6 million. We signed new lease agreements with, among other things, Normal here at Entré and Claes Olsson in Borlöv. It seems that our interest rate insurance is now up to 94% interest rate insurance, and we have a interest bond of three and a half years. We have both done this through swaps and through fixed interest loans, and we have large fixed interest loans that will fall in January 2025 for over one billion, which then means that we can take part in the possible future interest rates reductions that we can see ahead of us now. The rent negotiations in Malmö have ended with an increase of 5.3% for 2024 and an additional 4.9% for 2025. Only 50% of the negotiated rents that have been introduced here during the first quarter, because we have En del fastigheter, först förhandlar vi helheten och sen efteråt förhandlar vi på fastighetsnivå och det är först när fastighetsnivån är klar så vi höjer hyrorna. Men det blir ju då retroaktivt och det kommer synas i siffrorna här i Q2. Besentliga händelser efter periodens utgång. Vi gjorde en emission. Kontantnyemission på 104 miljoner, omkvittningsemission av hybridobligation på 76 miljoner. and this will have a positive impact in the future. It does not affect the figures in the quarter or under Q1, but it will affect in Q2 and it will improve both our cash flow and our results per share. We were nominated for the city building award for our construction of the new Rosengårdsbibliotek. Sen har vi ett projekt, en hållbarhetssatsning som vi fortsätter med att anställa arbetslösa en ny runda ute på Lindängen och Härborgsdal. Vårt projekt Färdighet ger möjlighet. Så, våra finansiella mål. We have to increase our management results by 12%, and we are just at 12% here under Q1. Our own capital should be 12%, and we are at 4% in the quarter. To be clear, 12% requires that we have an increase in value for our properties, and there were very small value adjustments downwards during the quarter. Loan damage, 57%. The goal is to have a maximum of 60% loan damage. If we look at the balance summary, the loan damage is 51.8%. We have a number of large GVs that are booked in the balance as well, which affects. The interest rate damage, we have a goal of 1.75. Then we land at 1.5 times here in the quarter and 1.6 rolling 12. Där har vi sagt att vi ska ta oss upp till 1,75 under året och har vidtagit åtgärder för det. Emissionen är en av åtgärderna, räntesäkringar en annan och vi har ett antal processer igång i bolaget för att säkerställa att vi ska nå det här målet under kvartalet.

Vi kikar lite på resultaträkningen, du berättade ju Olof om ökningstalen men jag kan berätta lite mer om hyresintäkterna. Det var ju som du nämnde att alla hyreshöjningar har ju då inte slagit ut fullt ut i första kvartalet. Vi hade bland annat hyreshöjningarna i Malmö gäller från den första februari och det innebär ju då också att vi inte har full effekt utav hyreshöjningarna för detta året i just första kvartalet. I can also mention a little bit, I think that the drift net increase is very good, we still keep the costs, it is very important for us, and it is the property costs that have been good during this quarter, so I think we have a very good result this quarter. We have a management result of 35 million, you mentioned a little about value changes, Lite mindre justeringar på värdena på fastigheterna. Värdeförändringar derivat var positiva det här kvartalet med 53 miljoner, vilket då landar på periodens resultat på 47 miljoner. Vi har, som ni ser här också, så vill jag ju då nämna att överskottsgraden är ju väldigt bra för att vara det första kvartalet när vi har som störst kostnader för värme och el. The balance sheet, we reduce our property value by 5%, but it is actually exactly the same property value as we had at the change of year, 12.3 billion. We have invested 39 million in this quarter and had negative value changes at 28. So that means that we have basically the same property value as at the change of year. The long-term substance value is 5.8 billion SEK and it corresponds to 31.41 SEK per share. We have mentioned the reward grade, so I'm not going to stop at that. However, we have a solidity of 37.2%. This is what our capital and interest bond looks like at the end of the quarter. We have a capital bond of 2.8 years. i princip samma som vi hade motsvarande kvartal i fjol. Vi har gjort en hel del omfinansieringar så att vi har väldigt lite som vi ska omfinansiera faktiskt under de kommande kvartalen här. Sen har vi en del förfall 2025 fördelade per kvartal relativt jämnt och den stora delen i slutet utav 2025. Vi har ju gjort en hel omvändning, du pratade ju lite grann om räntebindningen, vi har ökat räntebindningen, jämfört med samma kvartal i fjol så har vi gjort en hel omvändning, vi har en räntebindning på 3,5 år, 0,8 hade vi i första kvartalet 2023. Vi har samma snittränta som vi hade under hela 2023, totalt 3,9%, And we have done a lot of interest savings. Insurance rate here at 94%. We have increased our swap volume this quarter with 500 million. Our swaps are now with an average interest rate of 2.67. And together with these fixed-interest loans that you talked about, we have come down ja, mellan, man kan säga mellan 500 och 800 punkter i momentan ränta på en del utav de här lånen. Den ligger vi också ganska såväl positionerade för om vi då ser räntesänkningar här i och med att en del av de här fasträntelånen går ut i januari 2025. Och här har vi intjäningsförmågan. Vi har ett hyresvärde på 820 miljoner. När jag jämför så tycker jag att jag kikar på den 30 juni siffror, eftersom det är det som speglar vår inkänningsförmåga efter att vi har frånträtt en del av de här fastigheterna som vi sålde till skärmplan. Då har vi ökat vårt hyresvärde och våra hyresintäkter med över 5 %. I den här intjäningsförmågan så är det ju väldigt viktigt för oss också att visa att vi ska klara vår räntetäckningsgrad och här har vi räknat finansiella, ett finansnetto beräknat på en snittränta på 4,4% så det innebär ju då att har vi en snittränta som ligger under 4,4% så kommer vi då ha en räntetäckningsgrad som är över 1,6 och det är ju väldigt viktigt för oss så att både den här kontantemissionen vi har gjort och räntesäkringarna som vi har gjort syftar ju då till att vi ska nå det här målet med 1,75 i ränteteknisk grad i slutet av året. Inkänningsförmågan kronor per aktie, 95 öre i kronor per aktie, men fullt uthyrt så motsvarar det här 1,28 per aktie.

Bostäder. under the quarter we have renovated 20 apartments and we get about 10% discount on our apartment renovations for the near future. We have 54% of our stock that still has the potential to be renovated during the move. 17% is newly produced and 29% is renovated. Vi kommer att hålla ungefär den här renoveringstakten de närmaste kvartalen. Våra segment. Vi har ändrat här nu att vi har två segment, vår bostäder som står för 72 % av vårt fastighetsvärde och samhällsfastigheter och kommersiella fastigheter är 28 %. Sammantaget på de här två segmenten så har vi ett husvärde på 772 miljoner och en genomsnittlig direktavkastning by 4.8%. And we can say that we have already agreed before 2025 with an additional 4.9% in the rent increase, we will have a final direct rejection on January 1, 2025, which in that case all the same exceeds 5%. And that must be considered to be high for a housing company. Sen har vi våra JV. Vi har bland annat Rosengård centrum och Burlofs centrum som är de största JV-erna. Rosengården är fullt uthyrt och vi ökar besöksantal. Vi hade rekord här i slutet på mars. Vi hade 91 000 besökare i en av veckorna. Annars tacklar vi kring 80 000 besökare i veckan. Jag tänkte ägna lite några minuter åt vårt största projekt vi har, och där vi har störst möjligheter till värdeskapande framöver, och det är Burlofs station. Och sen tycker jag att saker och ting ska kallas vid sitt rätta namn, och egentligen är det här Malmö norra station. Det är en annan kommun, men jag anser det är Malmö norra station, Vi har alltså ett tåg som var sjätte minut här och det tar fem minuter in till centrala Malmö, sju minuter till Lund och 20 minuter till Kastrup. Vi har en kommun som är 20 000 invånare idag som har som mål att öka till 35 000 invånare 2045. Och här äger vi ett stort köpcentrum som vi köpte 40 000 kvadratmeter tillsammans med Valfast i Stockholm för 500 miljoner i december 2020. Vi hade då en uthyrningsgrad på 40% och hyresintäkter på 45 miljoner. Nu har vi en uthyrningsgrad på 84% och som ni ser där nere att grönt är uthyrt och rött är cancer så är det nästan bara grönt kvar och en del av det röda vi har kvar idag det går inte att hyra ut för där ska vi bygga år. And we have increased the operating network, increased the number of visitors. We had a record for Burdorf Center last year with 3.1 million visitors. And new tenants such as ICA, Willys, Vårdcentral, Tannläkare, Normal, Hemtex, Claes Olsson and Leklust. And this property, including building rights, we bought for 500 million. It is valued today at about 900 million. And this is just the beginning. Vi har byggrätter, vi har färdig detaljplan till 258 lägenheter, och vi har en kommande detaljplan på nästan 900 lägenheter på nästan 100 000 kvadratmeter BTA. Vi har sålt byggrätter här, vi har sålt till tornet, vi har sålt till Riksbyggen, vi kommer sälja mer byggrätter i Burlund, och vi har fått priser på mellan 3 000 och 5 000 och 4 000 kronor per kvadratmeter BTA. Så här har vi stora möjligheter. Vi bygger även kvarteret Hanna, precis i anslutning till stationen bygger vi 55 hyresrätter, 56 lägenheter, 7700 kvadratmeter för verksamheter och det ska stå kvart här i slutet på 2024 och i tapper in i 2025. Här kommer vi investera lite över 500 miljoner i This quarter, Hanna.

Vi fortsätter vårt hållbarhetsarbete. Vi renoverar inte lika många lägenheter och bygger inte heller så många lägenheter. Vi har ju avslutat de projekten som vi håller på med och kommer inte att starta några stora nya projekt i närtid. On the other hand, we work a lot with increased security and attractiveness. And we also see that in our NKI investigations that we are doing, running, that the security, the pleasure and the attractiveness increase in the areas. And that also leads, in turn, to an increased value for property. We work with job-creating measures and the Foundation Momentum. Sen vill vi också öka vår andel hållbar finansiering, så vi gör det lite sakteliga här. 39 % av vår finansiering är hållbar, antingen kopplat till gröna eller både gröna och social mål. Våra hållbarhetsmål, renoverade lägenheter har vi pratat om, minska arbetslösheten, där har vi startat det här projektet Färdighet ger möjlighet igen. med fem stycken personer som får då en viss tidsanställning hos oss för att då träna och komma närmare arbetsmarknaden och sen kunna hitta arbete. Vi kommer också att ta in lika många eller fler sommarjobbare i sommar så att det kommer vi då att redovisa i andra kvartalet här. Energiförbrukningen, vi jobbar ju med systematiskt att energieffektivisera våra fastigheter och nu blir den här siffran för första kvartalet kanske lite väl positiv här men där har vi då minskat energiförbrukningen med 7% det första kvartalet 2024 jämfört med första kvartalet 2023 men om man då tittar på vad vi har åstadkommit de senaste två åren så har vi då också minskat energiförbrukningen med 7,4%. And we continue to install solar cells. During 2023, we produced electricity from our solar cells. In fact, 17% of our total electricity consumption came from our own solar cells. Now, the first quarter, the sun does not shine as much, now it shines more. But we will also installer faktiskt kapacitet som fördubblar på fastigheten Grusengård centrum, där vi kommer att kunna producera 500 000 kilowattimmar per år. Så där kommer vi att fördubbla kapaciteten. Så jag ser ju det som att vi kommer att, när vi står vid årets slut, så kommer vi att ha en bra siffra här också.

Avslutningsvis, Trenholm står stabilt. Vi har gjort en framgångsrik nyemission som blev väsentligt övertecknad. Vi har ökat vår säkerhetsgrad, ökat hyresintäkterna och minskat våra kostnader. Det är en väldigt bra kombination. Vi har högre vinst. Vi har ökat med 12 % i förvaltningsresultatet. Vi har minskat vår skuld gentemot Q1 2023 med 200 miljoner. Vi har säkra hyresintäkter. Vi har en plats Malmö som har vuxit med 900 nya Malmöbor hittills i år. Vi har bostadsbrist. Sammantaget har jag en väldigt positiv syn på framtiden och ser fortsatta förbättringar av våra nyckeltal de kommande kvartalen. Så med detta så tackar vi och välkomnar frågor.

Hello, is there anyone who can hear me?

Now we have you. That was good, I didn't say anything because I was waiting for it to be structured to be redirected, but I have to apologize, Albin, if I jumped in before you.

Now Erik Ramström came first, but it's probably fine. Albin, we'll take you after that.

Okay, I'll go then, so Albin can continue. I was going to start by asking På intäkterna i kvartalet och lite på kostnaderna också, hur har ni hanterat vintern? Finns det några effekter utav att ni har vidarebuterat hyresgäster eller någonting sådant och i sådana fall hur stora är de effekterna?

Alltså vi har 72% som är bostäder i vårt bestånd och där ingår ju all energi förutom hushållselen i hyran så att det är inga vidarefaktureringar. Sedan har vi vissa avtal där vi på den kommersiella sidan när vi vidarefaktorerar, men det är ett mindre antal.

Okej, så det ligger egentligen inga engångseffekter i vare sig hyresintäkter eller fastighetskostnader kan man säga i Q1? Nej. Okej, jättebra. Och sen tänkte jag fråga lite på, nu är räntesäkringen uppe på över 90% och ni var ju lite inne på det Marie-Louise, kanske du specifikt när ni pratade om the financing costs, both what you report in the Q1, but also what you have in the income capacity. How should you think here? I mean, it should be, given what I understand about you, you have relatively little decline this year, even if they exist, but above all, the decline is next year. Does that mean that you see in front of you that the financing costs are relatively still this year to then take, so to speak, a new level, depending on what the market rates are, of course, there and then?

Yes, that's a little how you should interpret it, that this year we have secured ourselves and next year we will be able to relate to the rates we have then. And all forecasts indicate that it will go down on short-term and long-term interest rates, we probably will not be affected as much.

Okay, thank you very much. I only have three questions. I'll let the next one in. The first one is about income. When you talk about rental income there, are these additional 50% of the remittances then included in the Q2? Yes, they are included. Good, thank you. And then two questions. The first is the second part of the star plan. What does the timeline look like there? Do you still expect to step out in Q2, Q3 or can you say something about that?

We have said that it will happen during the year and we have nothing new to report in that regard, but that is what is currently relevant.

Okay, and then finally, if I have calculated correctly, then there are 54 million left of the hybrid after what was done in April, is that right?

Yes, that's right. It is not seen in these figures yet, but the conversion was done on April 10th.

Right, and what is the plan for the remaining 54? Have you thought about how to handle that?

Vi har förfall på dem i november 2025 och just för dagen så är planen att vi löser dem vid förfall. Vi har rätt att lösa in dem på 101 men vi har valt tiden tills att inte göra det. Okej, tack. Tack. Då har vi Albin.

Thank you for that. Then we'll see, I had two questions. One, as you mentioned, you were satisfied with the cost control on Q1, and I know that the recognition permit is not a formal guidance, but considering that Q1 is normally a fairly tough quarter and so on, is there anything that Is Q1 a representative quarter, or are the costs you see coming back later this year?

No, we don't see that ahead of us. We are doing what we should be doing, running in the organization here and keeping our properties in good shape and making sure that we have clean and tidy in our houses.

Sen är det ju när frikostnaderna är ju ändå högast i, eller högst i liksom första kvartalet och sista kvartalet, så den säsongsvariationen har du ju också. Men nu har vi inte haft sådär väldigt kallt här nere i år faktiskt, så att.

Vi har ju 45 procent utav de årliga energikostnaderna är avklarade i kurvetan ungefär.

Bra, och sen tänkte jag också, tänker jag där, Olof, you write a little about, refer to market yields as you see in transactions and so on towards your yield, and then it still becomes a little negative on the property market, so I'm just thinking, is it natural that we will see this type of business done without you moving your release requirements, or do you want to indicate that it will be positive on that market in the future?

Man kan säga så här att det där var mindre korrigeringar vi gjorde här på några projektfastigheter bland annat i kvartalet, de här 28 miljonerna. Tittar vi historiskt på hur bostadsfastigheter har värderats i Malmö så har det legat ungefär 150 punkter, gillerna, 150 punkter över långräntan. Det stämmer ju rätt så väl med de här 4-4,30 då. Är det så bara vi ser fler tecken på det så kommer vi ju att justera våra värden och jag ser väl framför mig att allting annat lika med de räntenivåer vi har för dagen så kommer ju det vara uppvärderingar någon gång under detta året eller början på nästa.

Fint och sista frågan här egentligen var de här eventuella lagkrav som kan kommas på forced renovation of properties and so on. Have you made any mapping of your stock and how do you look at it?

We have done that. We have, above all, on the energy side, these F&G properties that we have to take up and energy-efficientify. But this is quite a profitable business to do. We get a good discount on these investments. Det är ju lite som lägenhetsrenoveringar. Det är en potential och en möjlighet. Det är klart att vi jobbar väldigt hårt med den frågan här nu och har en nära dialog med våra banker i den här frågan också för att finansiera det här. Vi har koll på vilka fastigheter det handlar om. Vi har gjort det förut. Vi har gjort det på Lindängen. Där fick vi ner energiförbrukningen med 50 procent från 174 kilowatt per kvadratmeter till 90. Så det här är affärer.

Det är lönsamma affärer.

Och det som då avgör motsvarande renoveringstakten för dig, jämfört med uppgradering på lägenheterna, vad är det som styr det?

Det vi ska göra både och ju. Så vi energieffektiviserar varje dag. Vi jobbar med den här frågan. Det är en prioriterad fråga här. Vi har ju i vår affärsplan här att vi ska fram till och med 2024 ska vi ju Spara tips är inte av energikostnaden och vi jobbar för fullt nu i bolaget med att ta fram en affärsplan 2025 till 2030 och där kommer energifrågan att vara en väldigt prioriterad fråga.

Jättebra, det var mina frågor. Tack så mycket. Tack.

Har vi fler? Inga fler frågor.

I may have to jump in with one more question. It was a detailed question, so I'm going to leave it to last. Marie-Louise, I was actually thinking about this with financial income. You are reporting financial netto now, if I understand it correctly.

Yes, exactly. It is a result calculation in summary, so we thought that we will provide financial netto in our quarterly reports. in the future. It is relatively good, actually, loan interest rates also for the time being, so it is clear that earlier, financial income has not been a row that has been particularly interesting earlier, but now we have financial income also for loan interest rates and some reversals and such, so that's what we thought we would report in the future. The annual revenue, of course, we will report it in two different ways.

Okay, because it was almost 10 million, I think, in the last quarter. Is it similar now, just so you get a feeling for if you break out the financial costs? It's a little easier to take that into account when you look at the total debt and financial costs.

We see it a bit like when we have made a content emission, for example, then we have the opportunity to either amortize debt or then keep our liquid funds on loan accounts with quite good interest to have the flexibility there. It is otherwise the alternative for us to amortize, so we think that a finance netto is a relatively good term that we put in relation to net debt, which we also have in our key number table, so to speak.

Absolutely, no, but I can't help but agree, but they have liquid funds now at just under 70 million, should you interpret it as that you think it is a good level to rely on given that you actually have a loan on And that part, or is it simply that you would rather see that you can amortize the cash a little, or is this a cash position that you feel safe with?

We have made a content emission after the start of the quarter, the money has come in at 104 million, and of course we don't need that much in the cash, so it will be en mix här under kvartalet med lite amorteringar och lite som vi då stärker upp och har en flexibilitet som Marie-Louise sa och har då på räntebärande.

Och där kommer vi göra båda så det kommer vi fortsätta med under april och maj här. Vi har redan gjort lite i april och vi kommer göra ännu mer i maj och kanske lite mer i juni med amorteringar också.

Precisely, but that was a bit of what I was talking about, just the amortizations in the future. It feels like you will continue with them, especially now that you have received the money. Okay, great, that's it.

Thank you. Yes, great.

Thank you.

Do we have any more questions? Then we thank you so much for us.

Thank you for today. Thank you.