Fastighets AB Trianon (publ)

Good morning and welcome to the presentation of our Q3 report and also the presentation of our new business plan and updated financial goals and sustainability goals. My name is Olof Andersson and I am the CEO of the company and I have my colleague with me today. Marie Lys usually participates in the presentations and has unfortunately been interrupted, so Nina is our IA and communications manager. Efter några år med hög inflation och höga räntor så har vi ställt om bolaget, anpassat oss till nya förutsättningar och nu är det fokus på tillväxt, värdeskapande och goda affärer. And in Q3, we continue to improve our key figures and increase our management results. You can see the figures here. We increase our rental income by 10% and comparable stock by 6% to 198 million. We increase our net profit by 7% respectively 2% and our management result increases by 20% to 49 million. Det är fjärde kvartalet i rad som vi ökar vårt förvaltningsresultat och det kommer att fortsätta. Avkastning på eget kapital är negativ. Jag kommer in på det sen. Det är värdeförändringar av derivat och en nedskrivning. Periodets resultat är då minus 47 miljoner. På nio månader så har vi ökat hyresintäkterna med 4%, driftnettot med 5% och förvaltningsresultatet med 14%. Våran avkastning på eget kapital på 1% och ett resultat på 25 miljoner. And recent events here during the quarter, we sold all our shares in Skärmplan and acquired 500 apartments in Skurup and Ystad to a property worth 610 million. And at the same time as we sold these shares in Skärmplan, there was a loss that we have seen here in the quarter, but we have also bought the properties i skurup under marknadsvärdet. Vi har ett marknadsvärde på över 700 miljoner. Vi minskade vår energiförbrukning med 7 % jämfört med föregående år. Efter periodens utgång har vi tagit beslut på en affärsplan som sträcker sig till 2030 med uppdaterade finansiella mål och hållbarhetsmål samt en ny utdelningspolicy. Vi har också tecknat nya avtal under året på 10 miljoner kronor. Här ser ni vår resultaträkning. Jag har varit inne på siffrorna, men om vi tittar på värdeförändringar, förvaltningsfastigheter, har vi en uppskrivning på 81 miljoner. Övriga andelar, nedskrivning på 88, det är aktierna i skärmplan. Värdeförändringar, derivat, minus 71 miljoner. And we can go directly to the balance sheet here. We have a property value of 13 billion. It has increased during the quarter with the acquisition in Skorbysta. A average substance value of 6.1 billion. And per share corresponds to 30.50 SEK. The loan rate is 55.7. And if we look at the balance, it is 51.6. We have a large JV that we own and have a value in the balance account of about 350 million. And the solidity is 37.1. The financial position, capital formation for 2.6 years. We have a big decline here in Q1 2025, and it is mostly a fixed interest loan, so it will make us lower our interest rates already in January. The average interest rate in the first nine months is 3.9%, slightly higher in the third quarter due to the acquisition where we took over relatively expensive financing that we have now financed up. Vi har en säkringsgrad på 97 % och en räntebindning på 3,1 år. Totalt snitträntan i vår swapportfölj är 2,7 % plus en bankmarginal. Intjänningsförmågan, vi har ett hyresvärde 866 miljoner. Det har ökat rejält under året. We have discounts on vacancies of almost 46 million. This also includes our project properties, where some are not affordable for the present. It gives us an income per share. på 109 och fullt uthyrt på 136. Men ni ser också här sen den 30 september 2023 fram till idag så har vi ju ökat vår intjäning på förvaltningsresultatnivå från 105 miljoner till nästan 218 miljoner. Och räntetäckningsgraden den indikerar då 1,8 för närvarande. Av de befintliga finansiella målen har vi då att vi ska öka vårt förvaltningsresultat med 12 % om året. Där har vi i genomsnitt de senaste fem åren ökat med 7 % och utfallet i Q3 är som sagt 20 %. Avkastning på eget kapital 12 %, där har vi historiskt haft 12 % de senaste fem åren och är på minus 4 % i kvartalet. Belåningsgraden högst 60% och där har vi legat på 55% och ligger nu på 55,7. Om belåningsgrad på balansomslutning på 52%. Ventiltäckningsgraden är 1,7 rullande 12.

And when it comes to our sustainability goals, the existing ones, we have examples here to show. We renovate apartments. For an average of two years, we have renovated 130 apartments and the last three quarters 61 apartments. Fianon is active when it comes to job creation activities as an attempt to reduce unemployment. And here we have, for an average of two years, 87 people who have been employed. och nu senaste tre kvartalen 42 personer. Energiförbrukningen, där har vi minskat den januari till september med 7 %, även samma siffra där för de genomsnittligt två åren. Och när det gäller förnybar energi så ser man ju en viss minskning här och den förklaringen till det är ju att vi har sålt Rosengård centrum och där finns ju en större solcellsanläggning på taket som ju ändå kommer världens nytta, kan man ju säga. Nästa bild.

Nya finansiella mål gäller 2025-2030. Förvaltningsresultatet ska öka per aktie med 12 % per år, i genomsnitt över konjunkturcykeln. Avkastning på eget kapital, 10 % över en konjunkturcykel. Belåningsgraden ska långsiktigt understiga 55 %. Det innebär att vi kan mycket väl tänka oss att i något läge vid något förvärv har 56-57 % och sen jobba ner det under 55 %. Det är på fastighetsnivå, vi är inte på balansomslutningsnivå. Där ska vi ligga lägre. An income tax rate that will rise 1.75 times. And an extension policy where we will share up to 30% of the administrative results after tax. We have also said that we will have a property value in 2030, the latest 2030, of 20 billion. And that's what we're going to do. genom tillväxt, värdeskapande och den goda affären. Den goda affären för Trianon innehåller både affärsnytta, kundnytta och samhällsnytta. Vi ska göra det genom fastighetsutveckling, investeringar i vårt befintliga bestånd, uthyrningar, lägenhetsrenoveringar och energieffektiviseringar. Vi ska driva våra två stora stadsutvecklingsprojekt som vi kommer in på lite senare. Vi ska driva de här detaljplanerna. Vi ska sälja byggrätter. Nyproduktion gör vi i rätt läge och när det är en god affär. Sen är det transaktioner. Vi ska förvärva fastigheter gärna med utvecklingspotential, gärna med låg energiprestanda och reglerade hyror så vi kan utveckla dem. Och vi kommer att sälja det som är färdigutvecklat kommer att kunna avutras för att göra nya affärer. Och vi ser oss om också efter opportunistiska affärer. Vi har historiskt gjort ett antal bra affärer. Rosengård centrum som vi avutrade här förra kvartalet var ett exempel, men vi har även entré och burlovscenter. Med den trygga basen med bostäder i botten så ska vi kunna göra de här affärerna när de dyker upp. Sedan ser vi framför oss, och det är väldigt viktigt, och det kommer att vara värdeskapande, de reala hyreshöjningarna. Vi ser historiskt att hyreshöjningarna har legat mellan löneökningarna och inflationen. Vi ser framför oss reala löneökningar och då ser vi också framför oss reala hyreshöjningar. Att vi får en högre hyreshöjning än inflationen kommer att skapa värden.

I den nya affärsplanen 2025 till 2030 så har vi också uppdaterade nya hållbarhetsmål som fokuserar på de mest väsentliga hållbarhetsfrågorna för Trianon. Hur vi påverkar omvärlden och hur omvärlden påverkar oss. Och i dessa målen så finns det att halvera koldioxidutsläppet och minska energianvändningen. är väldigt centralt för oss som fastighetsbolag eftersom vi står för en större del av koldioxidutsläppen. Vi vill givetvis vara en attraktiv och jämställd arbetsgivare, vilket vi då mäter med EMPS. Innan dess hoppar jag över här. Vi ökar fritidsen och tryggheten i våra bostadsfastigheter. Numera så mäter vi kundnöjdheten i samtliga våra bostadsfastigheter och även kommersiella lokaler. Andelen hållbar finansiering ska uppgå till 100%.

Det är också ett mål.

Och de hållbarhetsfrågor som vi dessutom eller ytterligare kommer att jobba väldigt målinriktat med, några känner ni igen, ni som känner Trianom. Vi kommer konsekvent ha vårt fokus på energiprestanda. att vi kan göra stor skillnad och över 50% av våra fastigheter styr vi centralt här. Vi vill öka trivseln och tryggheten i våra bostadsområden. Vi satsar på jobbskapande aktiviteter för en bra stabilitet och ett välmående. Vi vill ha en inkluderande bostadsmarknad. Det har vi redan satt som mål innan. Det innebär ju att vi har en generös utgöringspolicy. Vi samarbetar också med olika stiftelser och föreningar för att kunna underlätta möjligheten att få en bostad för barnfamiljer, för personer som är socialt utsatt. Vi har stiftelsen Momentum där Trianon och MKB har gått in med kapital. Där går vi in varje år för att säkra barns och ungas meningsfulla fritid. Som jag sa innan, vi arbetar för en attraktiv och jämställd arbetsgivare, vill vi vara, och även det här med hållbara leverantörskedjor. Vi gör ett stort strategiskt inköpsarbete där vi

säkra upp delarna, därmed leverantörerna.

Olof nämnde det innan, vi har två stora stadsutvecklingsprojekt i Trianon. De är, som ni ser på kartan, väldigt centralt belägna, nära, alltså inne i Malmö eller precis utanför, och det är Burlöv som ligger norr om Malmö. Den andra delen är Sorgenfri här, som ju faktiskt ligger väldigt centralt, som jag sa. Och så en fri här, där finns det ungefär 33 000 kvadratmeter byggrätter. En del av dem har redan vunnit lagarkraft, andra så håller på att detaljplaneras. Det finns 12 000 kvadratmeter redan befintlig yta, där har vi samarbete och diskussion med Malmö stad för att det ska bli ett kulturcentrum, alltså verksamheter med inriktning av kultur. Eftersom inflyttningen fortfarande är stadigt i Malmö, du nämnde det, 3200 har hittills i år redan flyttat in i Malmö, så kommer det sannolikt att byggas bostäder i detta område. Om det är vi som bygger dem, ja, då ska det vara en god affär, men det kan också tänkas att det är någon annan som bygger, en av våra byggrätter. Nästa där, stadsutvecklingsprojektet i Burlöv. Malmö norra station, som vi kallar det, är Burlöv en liten expansiv kommun, precis norr om Malmö, på ett väldigt bra stationsnära läge. Det går ju ett tåg var sjätte minut, det tar fem minuter till Malmö och sju minuter till Lund. Vi förvärvade ju Burlöv Center 2020 och äger det tillsammans med Vallfast, har jobbat upp utgörningsgraden på ett väldigt bra sätt. Den ligger idag på cirka 85 procent. Här finns ju 110 000 byggrätter och man förväntar sig som sagt en stark befolkningsutveckling här också. Ja, så det är i Burlöv. Om vi tittar fortfarande i Burlöv så bygger vi just nu kvarterat Hanna. Hanna Tower här som både har 55 hyresrätter och 56 lägenheter. Här har redan flyttat in verksamheter. Här finns Folktandvård och Vårdcentral och uthyrningsarbetet i bostadsdelarna pågår just nu. Det kommer att vara klart Q1 2025, så det är ganska snart. Det här är ett projekt som verkligen påverkar vårt förvaltningsresultat 2025 positivt.

Våra segment, 75% av vårt fastighetsvärde är bostäder och 25% är kommersiella fastigheter och samhällsfastigheter. Vi har en genomsnittlig direktavkastning på 4,7% och tittar vi historiskt i ett malmöperspektiv så har gillorna på bostäder legat ungefär 150 punkter över långräntorna. Så vi ser att vi har väldigt stabila fastighetsvärden och att det sannolikt kommer att bli ökade fastighetsvärden ser vi framför oss 2025. Bostadsbeståndet har ett bokfört värde per kvadratmeter i genomsnitt på 26 800 kr per kvadratmeter. Tittar vi på BRF-marknaden i Malmö så ligger priserna i genomsnitt på 36 000-37 000 kr per kvadratmeter plus belåning i föreningen. Så att vi har stabila fastighetsvärden och det är också så att det kommer framöver och det visar sig redan nu när vi har lägre befolkningstillväxt i landet att det blir skillnad på bostäder och bostäder. Det är väldigt viktigt att platsen är rätt, att vi är på en plats med tillväxt Vi ser att Malmö växer även i år hittills. Nina sa 3 200 nya Malmöbor. Vi har befolkningstillväxt i alla de kommuner vi verkar i för närvarande. Det är en av de viktigaste frågorna framöver. I och med att vi inte har befolkningstillväxt, ingen migration, men en trend som är intakt, det är urbaniseringen. Människor kommer fortsätta flytta till storstäder. Därför känns det väldigt stabilt med tillväxten i Malmö framöver. Närheten till Köpenhamn, som har en väldigt hög befolkningstillväxt för närvarande, det flyttar in 25 000 nya människor till Köpenhamn varje år. Det byggs inte så mycket bostäder där heller för närvarande. Det gör att bostadsbristen kommer att öka framöver. Här ser ni antal våra lägenheter. Vi har över 5 000 lägenheter. Det är 55 % som är orenoverat, 17 % nyproducerat, 28 % renoverat. Det är de här 55 % som har en så stor potential i. Vi investerar 400 000 när vi renoverar en lägenhet. Vi får en avkastning på det på mellan 8 och 10 %. Under Q3, we will renovate 15 apartments. This is where we will create a lot of value in the future, and we will renovate during the relocation. We have an income capacity for 2025. I can state that we started with an income capacity for 2024. It is already in the Q1 report for 2023. Och när vi tittar tillbaka på den intjänstförmågan så stämde den väldigt väl överens med det utfallet vi har haft i år. Det är inga stora differenser och det innebär att vi har en väldigt förutsägbar verksamhet och säkra intäkter. Och den ger vi hand, intjänstförmågan här, att vi ska ha hyresintäkter 2025 på 852 miljoner, ska drifta överskott på 592 och ett förvaltningsresultat på 257 miljoner. Det är en intjänningsförmåga per aktie på 1,28 och räntetäckningsgraden kommer vi klara nästa år på ungefär två år. Det är framför oss en väsentlig ökning av vårt förvaltningsresultat och sannolikt också ökade fastighetsvärden. And we will, as I said earlier, we will focus on real estate development, urban development and transactions. We are in the right place, in the right segment. We see real rent increases ahead of us. And in total, the Trianon team has the engagement and the business leadership to deliver on our financial goals and our sustainability goals. Vi kommer att fokusera på tillväxt, värdeskapande, den goda affären och ökat aktieägarvärme. Med det så tackar vi och öppnar upp för, välkomnar vi frågor.

Erik Granström. Då tar vi gärna din fråga Erik.

Sorry, I can't hear you. Can you hear me? Yes, we can hear you. Great, thank you. Good morning. I had a few questions. The first thing I wanted to ask is about the financial goals that you stipulate. Olof, you were talking about the value of property and the increase of it to 20 billion. Explain how you see this development, because it is still a fairly strong increase. Do you count on the fact that we have declining demand in the market when you say that, or is it simply your own capacity to develop and acquire that drives, for example, property value forward?

Det är ju den här kombinationen av fastighetsutveckling, stadsutveckling och transaktioner att vi ska göra goda affärer. Vi har inte i de kalkyler vi har gjort räknat med någon förskjutning av gilden neråt. Däremot har vi räknat med att vi ska få reala hyreshöjningar och det kommer påverka positivt.

Precisely, and what type of ammunition would you say you have for investments if we look for example next year, how much do you reckon that you will be able to invest in your own stock as well as projects?

We have done a calculation, of course we have done it per year, but we are entering 2025 and we see framför oss att vi kommer att få värdeökningar på våra fastigheter, vi kommer att få hyreshöjningar, det vet vi redan om, vi vet om att vi får 4,9% här vid årsskiftet och detta sammantaget kommer att innebära att vi får ett investeringsutrymme. Nu avvaktar vi värderingar här vid årsskiftet.

Men vi har ju ett kassaflöde som du ser i intjänningsförmågan med vårt förvaltningsresultat på över 250 miljoner så här är ju ett investeringsutrymme Precis och när det kommer till fastighetsvärderingar om vi backar till det här kvartalet som ni rapporterade nu Kan ni säga någonting om vad det var som drev de här 80 plus i fastigheter?

Det är inga stora justeringar i vårt befintliga bestånd kan jag säga utan det var ju den affären i Ystad Skurup som vi köpte väsentligt under värdering som då gav effekten. Utan vi har ju externvärderingar i full gång inför årsskiftet här nu så vi gjorde inga stora korrigeringar i övrigt här i kvartalet.

Okay, and if we look at the goal that you have, it will be met with a interest rate that does not exceed 1.75. How much space does that give you to the bank covenants that you have when it comes to interest rates? Can you say something about that so that we can understand the difference in the goal?

Vi har ju en utstående obligation och där tror jag vi har en covenant på 1,25. Vissa banker har vi 1,5 och i vissa banker har vi inga covenants alls på räntetäckningsgrad.

Okej, och sen avslutningsvis så hade jag en fråga kring hybridobligationen. Ni har ju lite kvar på den. Kan du säga någonting om ni har någon plan för att hantera den eller om vi ska räkna med att den fortsätter att finnas hos er även in i nästa år?

Vi har 53 miljoner kvar och den förfaller i november 2025 och vi har tänkt att låta den gå till förfall och lösa den med kassan.

Tack så jättemycket, det var de frågorna jag hade. Några fler frågor? Inga fler frågor? Fredrik Kronqvist.

Good morning, Fredrik Kronqvist. Thank you Olof and Nina for the presentation. I have a few questions. On the energy side, as you talked about, there are new EU directives to reduce energy pollution in the private sector. How do you prepare to handle this when it comes to reality?

No, but we are very well prepared in this matter and we have historically worked with it. A part of the development of our house has been energy efficient. We started 10 years ago and energy efficient out on the line and got a result of 50% savings. But we have full control of these properties that have the sign F and G that we have to increase the energy performance on. och det jobbar vi kontinuerligt med och vi har ett antal fastigheter, vi har många fastigheter med den benämningen och vi köper gärna fler fastigheter med den benämningen för att det är en väldigt god affär att ta dem upp i prestanda och vi får mellan åtta och tio procents avkastning på det och vi räknar med att de närmaste åren ska vi jobba bort de FG-fastigheter vi har och vi har också finansieringen klar för att göra det.

Det låter inte heller som att ni är beroende av något statligt stöd för att få en gynnsam affär i den processen.

Nej, det här är en god affär. Alla goda affärer har vi stort fokus på.

Det låter bra, det är viktiga frågor. Ni nämner också 3 000 nya Malmöboendeutfattare hittills i år. Vilken typ av boende, har ni en uppfattning om det, efterfrågar de här nya Malmöborna? Är det bilder av bostadsrätter eller hyresrätter? Är det för människor som flyttar till Malmö?

Vi har inte hela det svaret till dig men vi ska försöka, jag vet inte om du vet mer om hur strukturen ser ut där. Men jag tror ju att det är nog i alla nivåer att vi kommer att ha en god efterfrågan både på Villor, bostadsrätter och hyresrätter i synnerhet.

Vi blir ju allt äldre, den demografiska utvecklingen, hur ser det ut med vård- och omsorgsbehov? Är det något som ni har särskilt fokus på framöver med tanke på det behovet som kommer finnas?

I Malmö blir vi inte äldre. Jag tror nästan 50 % av Malmöborna är under 35 år, så vi är en väldigt ung befolkning. Självklart är det ju så att vi blir ju äldre och äldre, så det har du rätt i Fredrik, men i de byggrätter vi har så är det klart att vi har det med oss när vi driver detaljplaner, att det kommer att bli en ökad efterfrågan på äldreboende. Vi äger en hel del äldreboende också idag, som ingår i vårt kommersiella bestånd.

Finns det möjlighet i pågående detaljplaner för äldreboende?

Ja, det finns möjlighet. Det behövs inte lika mycket barn längre, så behovet av förskolor blir inte lika stort, utan det växlar över här nu i andra former.

Det var allt för mig. Tackar för svaren. Tack ska du ha Fredrik. Har vi fler frågor? Tackar vi så mycket för idag. Tack ska ni ha.