Fastighets AB Trianon (publ)

God morgon och välkomna till presentation av Trenors Q4-rapport och vår bokslutskommuniqué för 2024. Olof Andersson is my name and I am the CEO of the company and with me as usual, I think it's our 30th report together.

I missed it last time, but I'm back again. Marie-Louise Hedbusset, I am the CEO of VD Ekonomichef, if you don't know me.

After Dundar 2023 and 2024 changed the company and adapted us to new conditions, can we now look forward? and focus on growth, value creation and good business. And we will do that with full force in the company while we continue to improve our key figures. One of the most important issues is the place Malmö that continues to grow. Vi är 365 500 invånare här per årsskiftet och har vuxit även 2025. Vi har 40 000 företag i Malmö och vi har noll vakans i vårt bostadsbestånd. Det är ett fåtal kommuner som har fortsatt bostadsbrist och Malmö kommer, jag är helt avtryckad om, kommer fortsätta ha bostadsbrist. Så det gamla klassiska fastighetsbegreppet, läge, läge, läge, blir avgörande framöver och vi är på rätt plats. Med detta sagt så ger vi oss in på siffrorna för fjärde kvartalet. Då ökar vi intäkterna, vi ökar vårt fastighetsvärde, eller våra fastighetsvärden, och vi ökar vår högre genomsnittlig direktavkastning. Husintäkterna ökar med 9 % till 200 miljoner. Driftnettot också med 9 % till 135 miljoner. Vårt förvaltningsresultat minskar med 3% till 45 miljoner, men jämförs kvartalet, fjärde kvartalet 2023, hade vi en hel del engångsintäkter. Räknar vi om detta så är det en ökning i nivå med tidigare kvartal. Vi har en avkastning på eget kapital på 15% av periodens resultat, 200 miljoner, vilket innebär ett resultat per aktie på en krona. And then we look at the whole year, we increase the housing income by 5% to SEK 473 million, the operating net by 6% to SEK 530 million, and the management result increases by 9% to SEK 178 million. The cost of own capital is 4% and the period result is SEK 225 million, which corresponds to a result per share of SEK 1.11. Väsentliga händelser i fjärde kvartalet är att vi har säkerhetsgraden minskat på våra räntebindningar från 97 till 83 % och det har vi omstrukturerat här efter kvartalets utgång också. Vi har täckt ett hållbarhetslänkat lån, men det är alltså nu 70 % av vårt totala lånevolym är hållbarhetslänkat lån. Under året så har vi haft hyresförhandlingar med hyresgästföreningen som innebär att vi höjer här nu den 1 januari 2025 har vi höjt med ytterligare 4,9 %. Under året sålde vi 50 % i andel i Roskogård centrum till ett underliggande fastighetsvärde på 700 miljoner. Vi förvärvade den fastigheten 2016 för 276 miljoner. Vi sålde 50 % 2021 för ett underliggande fastighetsvärde på 560. och nu på 700 miljoner totalt har det inneburit att vi har en vinst på ungefär 200 miljoner på den här affären. Vi har genomfört en emission här i mars månad 2024, vi har sålt samtliga aktier i skärmplan och vi har förvärvat deras fastighetsbestående i Ystad Skurup och vi har tecknat kommersiella avtal under året på 13 miljoner kronor. Det kommer synas i siffrorna under 2024. Efter periodens utgång så har vi omstrukturerat vår- Swap portfolio means that we have 56% secured and 44% on movable interest and of those 56% we have some swap options that fall in the month of March, which means that this 56% will work further. Vi har bruksvärderat en av våra större fastigheter. Vi kommer gå igenom hela vårt bestånd av bruksvärderade. Det innebär att vi anpassar hyrorna och påkallar en förhandling med hyresgästföreningen. Det har inneburit en hyreshöjning på 2,5 miljoner som ska infasas över en tvåårsperiod. Det här är väldigt värdeskapande och kommer skapa mycket värden framåt också med bruksvärderingen. Och sen föreslår styrelsen ingen utdelning för 20 rättsskapsåret 2024 i syfte att investera i tillväxt men målsättningen är kvar framöver att dela upp högst 30% av vårt förvaltningsresultat. Sen har vi fortsatt teckna nya hosavtal här. Hittills i år har vi tecknat avtal på 1,7 miljoner. Vi fortsätter att minska våra vakanser.

Vi har pratat lite grann om ökningstalen för hyresintäkter, driftnätter och förvaltningsresultat. Men jag tänkte nämna några andra siffror här på den här sliden. Det är egentligen värdeförändring för förvaltningsfastigheter där vi har en positiv värdeförändring det här kvartalet på 119 miljoner. Det är främst våra bostadsfastigheter som har ökat i värde och vi har trots det höjt vår direktavkastning till 4,8 %. We can also mention that we have no vacancies, we have zero vacancies, and we see here in the value development that we get the effect of increased rents, increased rent increases and reduced costs. We have done a lot of work in the properties with energy efficiency, among other things, so it also reduces costs. Olof mentioned the use value, and we will continue to do that. We do not see that in these figures, but it is something that will create value in the future. Then we also have a fairly large value exchange on derivatives this quarter, and it is at 88 million and has accumulated 57. So the result per share is one krona per share and accumulated under 2024 1.11. Rente-täckningsgraden 61 i kvartalet, 61 akkumulerat. Vi är också väldigt glada att se att överskottsgraden ökar. Nu har vi en av de dyraste kvartalen i Q4 med tanke på värme och energi. When it comes to the balance sheet, we have a property value of 13.2 billion, and that is, as I said, value changes at 119 million, and we can see that we have had positive value changes both in Q3 and Q4. We have also made quite a lot of investments in our properties with energy efficiencies, which we work very systematically with apartment renovations and rental guest adaptations, and here we have 10 percent of the i snitt på alla de här investeringarna, så det ser väldigt bra ut. Vi har ett långsiktigt substansvärde på 6,3 miljarder, och per aktie så är det då 31,22. Belåningsgraden har funkat med 1%, 54,7%, och jämför vi då belåningsgraden med balansomslutning, eftersom vi har en ganska stor investering i vårt GIV i Burlöv, så är den 50,4%, soliditet på 37,8%. The average interest rate is 3.9% for 2024. We have a capital bond that has been here for a very long time, between two and a half and three years. It is 2.7 years at the turn of the year. The interest rates and the safety rate you were a little bit into. At the start of the quarter, we had a safety rate of 83%. Since we have had some fixed interest loans that we have now reimbursed in January to moving interest, we are down by 56%. And we have also restructured the swaps a little bit so that we have 3.9 billion in the current situation, 5.4 billion swaps at the beginning of the period. And we have a interest bond of 3.4 years here in the report. Snitträntan när vi har gjort om swapvolymen kommer också att gå ner här på swapparna i snittränta.

Vår intjäningsförmåga så har vi ett hyresvärde på 882 miljoner We have rebates and vacancies at 36.7, but it has decreased as you can see between September 13th to December 31st, the vacancies have decreased by 7 million and even the rebates have gone down. So we will have an acceptance capacity here now at 1.24 on the share at the administrative result level and fully sold at 1.49. Det vi också kan se här är att förvaltningsresultatet ökar här och att räntetekniskraden börjar närma sig 2 här under 2025.

Det är egentligen sista gången som vi rapporterar på de finansiella målen som vi satte 2022. and increase the administrative result by more than 12%. Here we increase by 9% in 2024. The cost of our own capital is 4%, but on average in the last five years we have fallen to 10%. The reward rate is 54.7%, which is just under 55%, and the interest rate is 1.64%. Låningsgraden i förhållande till balansomslutningen på 50 %. Det är också då sista gången vi rapporterar på de här befintliga hållbarhetsmålen. Vi har ju satt nya mål som vi ska kika på lite längre fram i presentationen. Men vi har renoverat lägenheter i lite länge, 24, 84 stycken lägenheter har vi renoverat. This creates a reduction of an average of 10% for each renovated apartment. We work a lot with our social sustainability work. We have had 42 people in some form of employment this year, including in skills and opportunities, where we have a number of people in employment with us. I am particularly happy with the energy consumption. We set a goal of saving 10% in the last three years. We have gone from 131 kWh per square meter to 117 kWh. That is the 11% that we have managed to save. That is 3.3% in 2024. Här ser vi våra nya hållbarhetsmål och de ska vi ju då börja rapportera på i Q1. Vi har satt ett mål att halvera CO2-utsläppen i skop 1 och 2 fram till 2030. Och det är väldigt mycket kopplat också till att vi ska få ner vår genomsnittliga energiförbrukning i fastigheterna. Att den ska inte överstiga 100 kilowattimmar per kvadratmeter. Sen har vi tagit ett stort kliv här med att öka andelen hållbar finansiering. Så där gick vi ju då sista kvartalet från i princip 35-38% upp till 70% när vi gjorde de här hållbarhetslänkade lånen i slutet av året. Så det är vi väldigt glada för och det arbetet ska vi ju fortsätta med.

Våra segment. 75% of our property value is housing and 25% is social property and commercial property. The housing estate is then booked for an average of 4.6% and commercial for 5.3%. On average, it is 4.8% average for direct collection. Man kan säga att om vi tittar lite historiskt på direktavkastningarna i Malmö så har det legat 150 punkter över långräntorna. Det innebär ju att vi har lite marginal här utifrån hur det historiskt har sett ut. Så vi känner oss ju väldigt komfortabla med våra värderingar och vi ser att fastighetsvärdena sannolikt kommer att stiga i takt med hyreshöjningarna framöver. Och på bostadssidan har vi då 55% fortfarande kvar att renovera. 17% nyproducerat, 28% är renoverat. Under kvartalet renoverade vi 23 lägenheter och det är ju väldigt lönsam affär vi får med den här notativt sänds avkastning på våra lägenhetsrenoveringar. Så det fortsätter vi med. When it comes to our projects, we have a large project portfolio of 2,000 square meters BTA. Some are planned in detail and some are under planning. The house you see in the picture is the best building right we have in the best situation in Malmö. 14,000 square meters of BTA that we are planning in detail. It is not a civil rights project, it is a typical BRF project. We will sell building rights in the future. We will cooperate with housing rights developers when we have building rights that are suitable for housing rights, which does a lot. Here we will create a lot of value in our project portfolio. Vi har det bokat i nedlagda kostnader på 200 miljoner på den här portföljen och en del heläger vi och en del deläger vi. Vi kan säga det också att vi hade prisrekord på bostadsrätter här i Malmö på en jämförbar plats med det här läget som vi har på bilden och då var priset 178 000 kronor per kvadratmeter. Genomsnittspriset i Malmö ligger på 35. Här har vi ett annat projekt, Sorgen Fri, stort stadsutvecklingsprojekt i centrala Malmö där vi har väldigt mycket byggrätter och där vi har färdiga byggrätter och byggrätter under detaljplanering och hus som vi ska rusta upp och hyra ut. En stor del av våra vakanser har vi i de här projektfastigheterna framåt. Sen är det ju Borlöv, vi har färdigställt kvarteret Hanna nu tillsammans, det är ett givet tillsammans med Vallfast And there will start to generate housing income now, the housing rights part is largely rented and the BRF part we have sold about 80% of the commercial parts we have rented out to our central and public housing and some other entities. And then we own Burdorf Center out here which has an operating rate of 85% and we own 40% in 2020. So here we have continued detailed planning. We have finished building rules and continue detailed planning. And here we have our new financial goals from 2025 to 2030. And we will continue to increase our administrative results per share by 12 percent. And we see that according to my capacity for 2025, the conditions look quite good. Dismantling of own capital by 10 percent. över en konjunkturcykel. Det har vi klarat historiskt och det kommer vi att klara framåt. En belåningsskala har vi sänkt från 60 till 55 procent och där ligger vi nu på 54,7 och historiskt har vi legat här kring 55 procent. Rättighetsgraden ska överstiga 1,75 och det ser vi enligt minstjärnsförmågen att det kommer vi att klara 2025. Och sen ska vi ha en utdelning på högst 30 procent av vårt förvaltningsresultat. Hur ska vi klara det här då? Tillväxt, värdeskapande och goda affärer. Det ska vi göra genom fastighetsutveckling. Vi ska jobba med våra vakanser och mothörningen. Och vi ska renovera lägenheter, det skapar värden. Vi ska energieffektivisera, fortsätta energieffektivisera vårt bestånd. Transaktioner, vi ska förvärva fastigheter, där tittar vi rätt så brett. Det viktiga är att vi förvärven, att vi ökar vår genomsnittliga direktavkastning. Utvecklingspotential i fastigheterna. Vi kommer att sälja fastigheter också. Vi har ett antal fastigheter som vi har ute till försäljningar. Och vi ska fortsätta göra optimistiska affärer. Fortsätta köpa fastigheter som vi ibland inte vill ha till priser vi inte kan motstå, som entré och boröverhusen och centrum. Vi ska driva våra stadsutvecklingsprojekt som jag var inne på, vi ska driva detaljplanerna, vi ska sälja bygget och ny produktion. När det är rätt läge och en god affär. Det som vi ser som väldigt positivt framöver det är att vi ser att vi kommer att få reala hyreshöjningar innebärande vårt bostadssegment kommer vi att få hyreshöjningar som överstiger inflationen de närmaste åren. Så lite avslutningsvis här nu. Renomstår stabilt, den lokala förankringen är en konkurrensfördel. Vi har stark efterfrågan på bostäder i Malmö och lokaler och vi har befolkningsökning i Malmö. Vi är en av de städer i Sverige som kommer fortsätta växa. Vi har stabila och stigande fastighetsvärden, den genomsnittliga direktavkastningen är på 4,8 procent, det är relativt högt. and we have stable finances. We see that we see lower interest rates ahead of us and higher housing revenues. It's a very good combination. We are an engaged team. We come with full confidence to deliver on our financial goals and create an action-oriented world. We are in the right place. We are in the right segment.

With that, we thank you and welcome questions. Good morning. Was it my turn?

It was your turn, yes. Good morning.

Good morning, Olof and Marie-Louise. Thank you very much. I had some questions, so I thought I might start with Investments in the future, how much do you think you will be able to invest in both the current stock and when it comes to new production, possibly in 2025?

Vi har sagt att vi ska ha en belåningsslopp på högst 55% så det här bygger på att vi får fortsatt värdeökningar i vårt bestånd i takt med att vi får hyreshöjningar och att vi också kommer att avytra byggrätter och några fastigheter som ska få utrymme för investeringar både i nya fastigheter men också i vårt befintliga bestånd. Vi investerar rätt så mycket i vårt befintliga bestånd för närvarande i energieffektiviseringar, lägenhetsrenoveringar och underhåll.

Okay, thank you very much and that follows a little into the next question that I had when you mentioned Olof this with rent increases in the values, the rent increases that came now from January 1st, are they included in the values ​​that were made per year shift, did you raise them in the negotiations?

It is guaranteed that the rent increase is in the valuation, but it is not guaranteed that these commercial value negotiations we are doing now where we get rent increases, it is not guaranteed in the valuation.

No, okay. And mention both sales and potential acquisitions. If you were to guess, do you think that Trianon will be net acquisitions or net sellers in 2025?

No, but we will probably be net investors in total with the investment of existing and with acquisitions.

Okay. And then I thought I'd ask two things about the income capacity that you were in and mentioned a little there. It was, I see that you are calculating an average rate of 3.7 in it. Is that because the average rate was 3.7 when we went out the whole year? Is that what it is based on or is it based on any expectations into this year?

Den är baserad på en bedömning vi har gjort utifrån de förutsättningar vi kan se för dagen.

Ja, och snitträntan 2024 var ju 3,9.

Precis, för hela 2024. Ja, och vi har haft rätt stora förfall på fast räntelån här i januari månad, så det är bedömt utifrån det.

Ja, och sen avslutningsvis på intjäningsförmågan. Ingår fastigheter Som är sålda men ej frånträdda ännu?

Inga, ej känslomöga. De har vi inte frånträtt än.

Precis, och när, för det är 28 miljoner i hyresvärdet tror jag, när förväntar ni er lämna dem?

Ja, alltså det är under förhandling så att det är ju ingen hemlighet Erik att det var ju den stora skärmplanaffären vi gjorde 2023 där i stort sett de inte har kunnat leverera på de ingångna avtalen som de har skrivit in.

So for you it feels more likely that you keep them rather than that they de facto depart?

We have decided to sell the properties and we are in negotiation now, I hope that they will be able to attend this meeting during the year, then if they can't do it, we will och sälja dem på marknaden istället och det som är lite det som är positivt i det här är ju att hyrorna har ju ökat i det här beståndet under det här ett och ett halvt år så att vi har goda förutsättningar att kunna sälja dem på marknaden till samma pris eller kanske till och med något högre.

Okej, ja men jättebra. Tack så mycket, det var mina frågor denna morgon. Tack så mycket.

Nu har vi Pontus Eriksson.

Hi, Pontus here from Mangold, and thank you for a good presentation. I was going to look a little bit at the price value. How much do you think this can generate in the future?

Vi har lite över 5 000 lägenheter i vårt bestånd, varav en del är nyproducerat. Där är det inte tal om någon bruksvärdering. Detta var 400 lägenheter vi bruksvärderade nu. Vi kommer att gå över hela vårt bestånd, men det var väldigt stor potential just i det här beståndet. Men här är en potential i alltihopa. Jag kan inte för dagen ge dig någon procentsats på det. because it is a negotiation to have with the housing association.

Okay, thank you. And I think there will be no allocation now for 2024. Will you do that in the future or will everything be invested in growth in the coming years?

No, of course. I am also an equity owner and I really like allocation. So we will have allocation in the future, but we thought this year, we have been here for a couple of years now, Historically, we have always had a breakdown. Our policy is up to 30% of the administrative results, and we intend to share it in the future.

And what do you think of the transaction market in Malmö? Are there any interesting objects to purchase?

Yes, there are a lot of businesses, and of course the market, the transaction market, there are no large volumes right now, not very much to say either, but it will come up.

Okay, great, thank you very much, that was all my questions.

Thank you. Albin Sandberg, yes, Albin.

Yes, hi, hi. Hi Albin. Hi. It's been a few years now when you have focused a lot on the balance sheet and income tax and so on. When we go into 2025 now, do you see that now it's business as usual or is there a reason to be careful for a while? Det är inte jättemycket utrymme till de synliga max-begränsningarna ni har på balanssäkringen. Sen kan jag hålla med om, Olof, hur mycket möjligt det är att värdena går upp och så skapar ni utrymme på det viset. Men vi är i ett läge nu där en tredjedel till utdelning och sen resten så ska ni kunna växa med.

Det stämmer ju. Det som jag sa, det kommer byggen på. Dessvärre kan vi tacka för hyreshöjningarna. men också att vi kommer att göra transaktioner som kommer att skapa ett utrymme för fortsatt tillväxt. Det är klart att det är full kraft framåt men det kommer att vara med finansiell stabilitet.

Jättebra, tack så mycket. Har vi alla frågor?

Så tackar vi så mycket för oss. Tack ska ni ha.