Fastighets AB Trianon (publ)

Good morning and welcome to the presentation of Trianon's Q1 report. My name is Olof Andersson and I am the CEO of the company and as usual I have my colleague with me.

Who is standing here in the spring sun actually, Marie-Louise Hedbys, CEO of the company.

We are starting the year strong, it is an eventful quarter, we have increases on All levels have improved our key numbers, and we have made large value-making transactions. We live in an unstable environment, a changing environment, but Trianon is stable. We have not been affected by the customs war and other things. We have continued to have very safe housing revenues, we have zero vacancies in our housing stock, we have continued population growth in Malmö, and we have 87% av våra husintäkter har vi från bostadssegmentet, staten, kommunen, regionen och de stora livsmedelskedjorna. Vi har också säkrat 87 % av våra räntor. Så vi står väl rustade och kommer fortsätta att öka vårt förvaltningsresultat framåt. Med detta så ger vi oss in på siffrorna direkt för kvartalet. Vi ökar vår husintäkt med 30% till 209 miljoner. Driftnettet ökar med 9% till 129 miljoner och förvaltningsresultatet ökar med 29% till 45 miljoner. Räknar vi om förvaltningsresultatet per aktie med tanke på den transaktionen vi har gjort så är ökningen per aktie 19%. We have a return on our own capital of 6% and we have the period's result of 81 million, which is a result per share of 40 euros per share. And if we then calculate it to the new amount of shares that we have at the end of the quarter, it is a result of 43 euros per share. Special events. We made a big deal with one of Trianon's big owners, Brivan Invest, where we sold two office facilities in Malmö and our housing in Skurup, which we acquired in the summer. I'll get into a little more about that deal later on. i presentationen. Vi emitterade en ny hållbar obligation på 400 miljoner till en marginal på 2,15 och det löste tillbaka den utstående obligationen vi hade på 300 miljoner när vi hade en marginal på 500 punkter. Vi har bruksvärderat en av våra större fastigheter på årsrunde 6 och kommer att höja hyrorna med 2,5 miljoner utöver de årliga hyreshöjningarna. In the end, we had a net sale of SEK 6 million. Then we received the award for the year's social improvement at Malmö business scale. Naturally, we are very proud and happy about it. It is a credit for the work we do in our area and in Malmö every day, where we combine business use with customer use and social use. Efter periodens utgång har vi bruksvärderat ytterligare en fastighet i Svedala med 2,8 lägenheter och där får vi en hyreshöjning på 1,3 miljoner. Och så har vi sålt en bostadsfastighet i Malmö på 75 miljoner och det är på en yield på 3,6 procent och det ska då ställas i relation till vår genomsnittliga direktavkastning i bolagen på 4,8 procent. The billion-dollar deal with one of our major owners means that we sold two office buildings in Malmö for 332 million SEK. After that, we have only 1.4% of Trianås Fastighetsvärdet, which is an office building. And we sold the school building that we acquired last summer for 610 million SEK and we sold it for 730 million SEK. The deal is made in our registered value and for valuation. And part of the payment is that we have settled 16 million VAT in 3 years to 22 kronor per share. This is very valuable for our shareholders to sell properties for valuation and solve shares for a discount. This means that our long-term substance value was positively affected with 75 euros per share. The transaction improves our degree of credit, our degree of compensation, and has a marginally positive effect also on our income per share.

I have talked a little bit about the increase in the number of quarters, but I still want to stop at some points here. We have increased both rent income and net of operation and administration results. Driftnet is increasing by 11 million compared to the same quarter last year. I just want to mention a few things. The first quarter is always the most expensive quarter when it comes to heating, and it is expensive. But we can still see that all the energy efficiency work that we have done in our facilities, where we have invested a lot in management, This means that we have very good cost control and of course it affects the net profit positively. We see that the surplus rate is slightly lower than in the same quarter last year, but despite that we are very satisfied with this net profit. Jag skulle också vilja stanna lite grann vid, vi redovisar värdeförändringar på förvaltningsfastigheter på 40 miljoner, det är främst värdeförändringar i vårt bostadsbestånd, positiva värdeförändringar på derivat, jag ska prata lite mer om derivatportföljen på några av de kommande slidesen, och vi redovisar då ett resultat på 80,6 miljoner för perioden. As Olof mentioned, the result per share is 0,40 SEK. That is 40 euros per share. We have a return on capital of 6%, an interest rate of 1,65% and an excess rate of 62%. The balance calculation, we have a property value of 12.2 billion, a long-term substance value when we calculate away the hybrid capital at 5.9 billion, which gives us a long-term substance value per share at 32.02. We lower the loan rate somewhat, 54.5 and 49.9 in relation to the balance settlement and a solidity of 38%. Vi har försökt att vara väldigt tydliga i rapporten det här kvartalet vad den här indragningen av de 16 miljoner aktierna innebär för våra nyckeltal. Det innebär att nyckeltalen beräknas på utestående antal aktier efter indragningen när det gäller balansposter. It is then counted on the average number of shares when it comes to results. This does not affect the withdrawal, as it was done on March 31st, that is, the last days of the quarter. Income capacity. We sent out a press release with some key words to guide what this business with the departure on the 31st of March, for our key figures. And the income, here the rent value decreases by 78 million, but we have also made some rents during the quarter, which means that both vacancies and discounts decrease, and it improves the income somewhat despite this departure. We can also see, just as you mentioned, that the income per share i princip oförändrade eller faktiskt ett öre bättre efter affären trots att vi har sålt fastigheter med hyresvärde på 78 miljoner. Här har vi räknat också något lägre snittränta på utgående nettoskuld, 3,65. Jag ska prata lite grann om räntekostnaderna och hur vi ser dem framöver. When it comes to capital bondage, we have a capital bondage at the beginning of the period of 2.6 years and we have a interest bondage of 3.8 years. The average interest rate this quarter is 3.8%, but just like everything else, it is affected by the key figures a part of this billion sales that we did just last quarter. And since we calculate the average interest rate on the average debt, we would adjust for the debt that we som vi så att säga har lämnat den sista mars, så skulle snitträntan vara 3,7 %. Vi har en säkringsgrad på 87 % och vi har gjort om en del i vår swapportfölj. Vi har 4,8 miljarder swappat och fått ner snitträntan i swapportföljen. Vi låg tidigare runt 2,7 % i snittränta och ligger i swapportföljen på snittränta på 2,1 %. Sen har vi ju dessutom då löst in vår gamla obligation som låg med 500 punkters marginal och med ett förfall i juni i år och rullat in den i vår nya obligationsram. Så det är den enda obligationen vi är utestående nu är den som har marginal på 2,15 och det här gjorde vi i mitten av mars så att den fulla effekten av den förändringen ser vi ju inte för nästkommande kvartal. Our financial goals, we defined new financial goals for our business plan period up to 2030. And then we measure the management result per share, that it will exceed 12% over a contract cycle. And now in Q1, we show an increase of 19%. Waste on your own capital will exceed 10%, here we are providing 6%. Belåningsgraden ser vi då som jag nämnde att den har sjunkit något. 54 och belåningsgrad i förhållande till balansomslutningen 50. Räntetäckningsgraden i kvartalet 1,65 och rullande 12 1,67. Men det ser vi då också framför oss att vi kommer att förbättra den successivt under året. Vi definierade också nya hållbarhetsmål. Vi har definerat ett CO2-utsläppsmål. Det kommer vi följa upp årsvis. Vi ser ju att det största utsläppet som vi står för, så att säga, är relaterat till fjärrvärmeförbrukningen. Och där gör vi ju väldigt mycket praktiskt arbete. för att minska förbrukningen av fjärrvärme. I fjol såg vi då att vi minskade med 11 % i förbrukning. Sen är vi naturligtvis beroende av leverantörernas utsläpps- eller deras emissionsfaktorer också. Men det viktiga för oss är ju att alla de energiinvesteringar som vi gör, det som är hållbarhet på riktigt, det ska leda till en minskad faktisk förbrukning. Same when it comes to average energy consumption, which is the second goal here. Here we see that this quarter's energy consumption in kilowatt hours per square meter has decreased by 3% compared to the same quarter last year. And we also see historically that we have decreased by about 3% per year. And we are exactly on the decrease rate that we are going to do. And these are the most important investments we can make, both for the environment, but it is also a good discount on these, so here we have between 8 and 10 percent discount. Then we have a new goal when it comes to service index, and we measure that rolling, so that we will prepare this during a rolling 12 months, so that we have improved our service index this quarter by 0.3 percent, And this is very important for us, it is all our sustainability work for real. We are committed to working with something that we call readiness gives opportunities and there we will increase this engagement and it will increase both the service index and what we have linked to our sustainability linked loans, what is called the safety index. Ja, och så jobbar vi fortsatt med hållbar finansiering. Vi ökade från 38 till 70 procent i fjol och vi kommer att fortsätta att jobba i år för att öka den andelen.

Vårt segment har förändrats lite. Vårt bostadssegment står nu för 76 procent av vårt fastighetsvärde och kommersiella och samhällsfastigheter 24 procent. Genomsnittlig direktavkastning på 4,8% och bostäderna är bokade till 4,5. Det är en minskning från 4,6 men det har med en avrundning att göra, minskningen är inte 10 punkter. Den har påverkat sig lite utav affären. Och samhället kommersiellt har då ökat till 5,5%. Ungefär 700 of our 4,700 apartments are newly produced. We have a total of 28,900 kronor per square meter and the commercial 27,500 kronor per square meter. The housing segment we have renovated. We have a lower renovation rate for apartments for 14 apartments during the quarter. We invest Circa 400.000 i varje lägenheter och vi får en avkastning på att ta till 10% och sen har vi ju även andra add-on i vårt bostad så vi energieffektiviserar som Marie-Louise var inne på, renoverar lägenheter och bruksvärderar våra lägenheter för att få upp hyresintäkterna. In the commercial society, 72% of our household income is the housing segment. 15% is Malmö city, the state, the region and the major media chains. And that means that the other 13% are commercial rental guests, retail customers, restaurants, but also the private companies that we have as rental guests.

So we have very secure rental income. Transactions, we have since

In the past nine months, we have sold properties for 1.9 billion SEK. We have sold at the current value of 11 billion SEK. We sold Rosengård centrum in the summer for SEK 400 million SEK. We sold 2016 for SEK 276 million SEK and invested SEK 200 million SEK. We sold Skurup in the summer for SEK 610 million SEK and sold it for SEK 430 million SEK. Markursresidentet har vi ägt i många år, det är kontorsfastigheter i centrala Malmö. Lite äldre fastigheter och vi lämnar i stort sett kontorsmarknaden genom de två försäljningarna. Vi förvärvade dem för 180 miljoner 2010 och sålde dem för 332 miljoner. Undsjön sålde vi för 75 miljoner och det motsvarar ungefär 37 000 kronor per kvadratmeter och 3,6% yield. So we have, as I said, sold properties for 1.9 billion SEK in these nine months. We have a substance value of 32 SEK per share. We have proven that our property values match the market. There is always a difference in value and price. Just now, we have a big difference in price by price. As the CEO of the company, I'm not going to comment on the exchange rate, and I don't do that either. I only state that the stock market values our properties at a different price than what the property market does. And then we have our city development project, where we will be able to create a lot of value in the future. Sorgen fri, vi håller på för att handla om att sälja byggrätter där nu och vi detaljplanerar ett stort område eller tre fastigheter som är under detaljplanering där vi har kommit rätt så långt. Limhamn Sibusarna som ni ser längst ned på bildet, fantastiskt projekt, jobbar vi med detaljplanen. We had a record on the BRF market a few months ago in Malmö with a price of 178,000 SEK per square meter. The silo position here at Liman is at those price levels. We have completed the Hanna quarter and we have sold most of the apartments in the BRF and all the rental rights are rented. Där jobbar vi med detaljplanen på ytterligare 70 000 kvadratmeter och vi har en stor budgrätt som är färdig så vi kan börja öppna när vi vill på 18 000 kvadratmeter. Detta sammantaget har vi bokat i väldigt låga bokförda värden och här kommer vi skapa värden framöver.

Slåp.

Tillväxt, värdeskapande och goda affärer ser vi framför oss och det ska vi leverera genom våra fastighetsutveckling, genom uthyrningar, lägenhetsrenoveringarna, frieffektiviseringar, transaktioner, sälja fastigheter med låga direktavkastning och köpa med lite högre för att få upp för genomsnittliga direktavkastning i vårt bestånd. Och stadsutveckling, vi fortsätter driva detaljplaner, sälja byggrätter och nyproduktion när det är rätt läge och en god affär. Och vi ser också reala hyreshöjningar framför oss. Att vi får hyreshöjningar i vårt bestånd som överstiger interagionen. Så avslutningsvis, vi är på rätt plats. Vi är i rättssegment. Trianom står stabilt. Den lokala förankringen är en konkurrensfördel. Och vi har en stark efterfrågan. Och vi har fortsatt befolkningsökning i Malmö. Det är väldigt viktigt. Vi ska vara var på platser där vi har befolkningsökning. Stabila och stigande fastighetsvärden, det ser vi på transaktionsmarknaden nu, den har kommit igång, det börjar as affärer, det är till och med lite budgivningar. Vi genomsnittliga direktavkastning 2,8% och att vi har stabila finanser. Så vi kommer fortsätta leverera tillväxt och aktieägarvärde i Trianon. Jag tror stenhårt på bolaget. på Malmö, på teamet och på våra fastighetsvärden vi har i balansräkningen. Därför har jag ökat mitt ägande i trenaren till över 30 procent av kapitalet. Med det så håller vi där och öppnar upp för att välkomna frågor.

Fredrik Granström har en fråga här. God morgon, jag tyckte jag hade mitt namn.

Tack så mycket. Jag hade två frågor egentligen här nu på morgonen. Den första gäller möjligheten att att renovera bostäder. Det känns ju som att ni har förhållandevis bra avkastning på de renoveringar ni gör men det är inte så stora volymer. Hur ser ni på möjligheterna att renovera ytterligare lägenheter och vad är det som i sådana fall håller tillbaka er?

Man kan väl säga att vi renoverar vid omflyttning och när det föreligger behov. Det är inget självändamål att renovera. Det beror på vilket skick lägenheten är i när vi ska hyra ut den. Vi har ju den fördelen här att vi kan renovera lägenheter och få bra avkastning och vi kan också höja hyrorna och få lägenheterna uthyrda. and we have a shortage of housing. And it's not all municipalities that it works with apartment renovations for the present. But here it works and we take it, depending on how the flood looks like, quite simply.

Okay, and is it so that they, so to speak, the efficiency has come down, or how do you feel that the tenants are moving? Because it is to a certain extent the mobility of the tenants that There we see no major difference.

Then it is clear that there is a greater flow rate in newly produced houses with higher rents and lower flow rate in houses with lower rents. And it is often in those houses with lower rents that we have the potential for renovation.

It seems reasonable. Finally, the second question I had was about the transactions. You mention both potential sales and acquisitions. Olof, you said that when it comes to acquisitions, you are looking to be able to make acquisitions to a higher discount than what you have in terms of value on the books. What kind of access did you focus on to increase the discount that you could think of and look at?

Så det är ju svårt att öka vår genomsnittliga räkteavkastning genom att köpa bostäder i mag. de säljs på lägre nivåer. Där görs affärerna mellan 3,5 och 4 %. Vi får helt enkelt titta på att öka vårt kommersiella delen, den är 24 % i dag, och att öka upp den något i syfte för att få upp vår jämställdhetsavkastning. Helt enkelt att ha en lite, lite annan mix. Sen har vi inte satt några exakta tal på detta. Men jag ser framför mig att samhällsfastigheter kan få en något bättre Direktavkastning på, och även på kunder som livsmedelsbutiker och så vidare.

Man ska tänka lite i termer av att man kan tänka sig att sälja lågt avkastande bostäder och istället kanske förvärva lite högre avkastande samhällsfastigheter. Är det en ganska bra beskrivning?

Ja men inte med någon stora tal men låt säga att vi har 76% bostäder idag. Vi kanske ska ligga på 65 eller 70 eller 75 där någonstans. Och sen är det också viktigt att Vi har 52 % av vårt fastighetsvärde på de bästa lägena i Malmö, där vi har de högsta fastighetsvärdena. Det är också där vi kommer att ha den bästa värdeutvecklingen framöver. Jag får inte glömma det här med läge, läge, läge. Det kommer ju att ge resultat i länderna.

Jättebra. Tack så mycket.

Det var mina frågor. Tack. Pontus Eriksson. Ja.

Tack så mycket för en bra presentation. Vi har lite frågor kring, nu har ökat investeringarna i fastigheter jämfört med föregående år. Jag tänkte kolla lite, kommer det ligga kvar på ungefär samma nivå eller kommer det öka under året eller till och med minska? Hur ser ni på det?

Yes, but last year, a year ago, we held quite hard on the investments and we have started a little here now with value-making investments in our existence, both in energy investments and other investments that will create value. So I don't have an exact number for you, but I would imagine that we are on this level here in the future, or possibly maybe a little lower, but that's what I think.

Hur ser marknaden för byggrätter ut just nu? Ser ni större potential i år till exempel jämfört med föregående år eller hur ligger det till där?

Man skulle kunna tro att med tanke på det vi har varit igenom att byggrätter skulle gå ner väldigt mycket i pris vilket det då inte har gjort. Vi har under de senaste åren sålt i borger för mellan 3 000 och 4 000 kronor per kvadratmeter. Byggrätten vi jobbar med här i centralen Malmö, Sorgfri och Limman, de kommer vi att kunna ha väsentligt mycket mer för per kvadratmeter. Vi är i olika förhandlingar kring våra byggrätter för att dels sälja men också för att vara med på PRF-marknaden. Den kommer komma igång först. Det utmanar bygg- och hyresrätter för närvarande. Vi ser rätt så bra marknad för byggrätter.

Okay, great, thank you. And then I just thought a little about the transaction market in general. Do you see the possibility of making any larger acquisitions during the year? Or how do you see it now that you have made a large sale?

No, but we evaluate everything that goes to the salo market. And it is clear that we want to grow the company here, but at the same time it should be a good deal, so we are not stressed. But right now there is not very much to the salo. That is the answer. But we have a lot of negotiations.

Okay, great, thank you so much. Thank you. Albin Sandberg.

Hi, two questions from you. A lot of things have happened in Trianon lately. I don't think you'll ever lie down and rest, but are the big structural gaps taken now, or is there something more you see ahead of you that you want to do with the portfolio?

No, but it is clear that the big steps have been taken. The big business we did here was also part of a generational change in my colleague Jan Barkan's company. And there are no such big structural businesses going on there. However, we have a number of properties that we have on the list that we can think of selling and building rights we can think of selling. och utvärdera de förvärvsmöjligheter som ligger upp.

Ja, tack för det. Och sen kommentarerna kring aktier och du noterar att du själv ökar. Det finns en möjlighet för bolag kanske att skaffa tillbaka aktier. Är det något alternativ för er eller är LTVN nära makstaket för att ni ska göra det?

No, but we can sell properties on the yields that we have made here now, let's say 3.6%. In the short term, it is a smart idea to buy back shares. We have no decision on it in the board, but it is clear that we are looking at it. It cannot be ended. It is the best deal we can do for our shareholders in the short term, in any case. Then we must have it. långsiktiga perspektivet på det här. Vi ska bygga ett långsiktigt bolag.

Tack så mycket.

Victor Hökenhammar.

Yes, tack. Jag tror de flesta av mina frågor har blivit besvarade. Men jag tänkte egentligen två lite mindre frågor. Vad är egentligen som förklarar minskningen i överskottsgrad år över år, givet att den också ökar i inköpsförmågan?

Yes, the first quarter is always the most expensive quarter. Now we have reduced the rate somewhat compared to the same quarter last year. We held extremely hard in the property costs under 2024. But we don't see that the property costs go away very much. Om man ska liksom djupdyka lite i fastighetskostnaderna så har vi ju lite högre elpris här nere, det kan slå lite i första kvartalet och det är ju, vi säkrar en hel del, vi säkrar ju ungefär 50% av våra elinköp, alltså prissäkrar dem, men det är klart att det är ju liksom en rörlig faktor i det som ofta slår liksom hårdast i första kvartalet kan man säga.

Okej tack, tydligt. Och sen bara avslutningsvis från min sida, kan man säga någonting kring affären med stjärnplan och eventuella tillträden och hur ser status ut här idag så att säga?

Status är att vi är i förhandling där och det är klart att vi vill avsluta den affären så fort det bara går. Men vi får återkomma kring det. Jag har inga ytterligare information att ge.

Stort tack för svaren.

Very smart indeed.

Good morning, thank you. Good morning. Thank you, Olof and Marie-Louise, for the kind introduction. I'm going to connect to the positive net rental for the commercial. I'm thinking in general, how are the negotiations of commercial rentals going, considering that indexes have given rentals of roughly 20% in recent years? Hur går de diskussionerna? Kan man förlänga på de villkoren nu, känner ni?

Nej men nu har vi ju en stor andel av det som ingår i det kommersiella beståndet, även samhällsfastigheter, det är äldreboende, det är vårdboende, LSS-boende, så där märker vi ingenting av omförhandlingar överhuvudtaget. En del kontrakt har vi förhandlat om här och De har ju försökt att få hyresförändrade hyror, sänkta hyror, men på de flesta lägena har vi kunnat hålla emot och bara säga nej. Men inte alla. Men det är redan gjort, de förhandlingarna. Så det är inga stora omförhandlingar innevarande. Det låter inte som en stor fråga. Nej, det är inte den största frågan. Det är inget stort problem. Nej.

Erik Arnström asked why you are renovating apartments, and you answered that as well. I'm thinking about the same topic when it comes to the interest in apartments in general, where there are different types of apartments in three years. There is the unrenovated apartment in the older house, there is the renovated apartment in the older house, and then there is the newly produced one. What does it look like in terms of interest? märker ni av ett svagare intresse på de renoverade lägenheten i det äldre huset och det är därför ni är lite mer återhållsamma med renoveringstakten?

Nej, det är inte så utan det fungerar väldigt väl på marknaden att hyra ut renoverade lägenheter och få dem att återhålla till 10% i avkastning och vi har haft de här frågorna internt och diskuterat om vi skulle förändra någonting i vår strategi och kommit fram tillsammans med vår förvaltning att nej, det här fungerar väldigt väl.

Ja, det låter bra. Det här var mina frågor, tack så mycket.

Tack så mycket. Då var det, vad vi ser, alla frågor här. Ja, då var det alla frågor. Vad vi förstår. Då tackar vi så mycket. Tack ska ni ha. Tack så mycket.