Fastighets AB Trianon (publ)

Welcome to the presentation of our Q2 report. Vi kan sammanfatta som det är en stark rapport, det är stabilt med nyckeltal som förbättras, lägre vakanser om än marginellt och rensar man våra vakanser från projektvakanser som inte är uthyrningsbara just nu så har vi 2% i vakansgrad och inga vakanser i vårt bostadsbestånd. Vi har en positiv netthyrning och en väsentlig ökning av vårt förvaltningsresultat per aktie. Med det så ger vi oss direkt in på... Vi kanske ska presentera oss också, men jag tror ni känner oss allihopa. Olof Andersson heter jag. Som vanligt har jag min kollega Marie-Lise Hedbys med mig.

Teknisk assistent.

Ja, teknisk assistent också. Evigt ung och alltid skötsam. So if we look at the figures here, we start with the rent, we have a rent of 190 million SEK and there is no increase in rent, it is due to the fact that we have made transactions. If we look at this, we have sold part of our stock and if we clean it from that and compare our stock, it is an increase of 3%. Our net profit is decreasing a bit, but our net profit per share is increasing by 25% to SEK 57 million. If we compare that to Q2 2024, we see an increase of 16%. We have a drop in equity capital of 3%, and we have a large drop in our derivative portfolio of 67 million kronor. It is not a cash flow effect, but if we look away from that, then the drop in equity capital is close to 8%. And the period result is 35 million kronor, and that is the result per share for 2018. And in the last six months, we have an increase in housing revenue of 6% to 399 million, the operating income with 3% and the management result increases by 21% per share. And compared to last year, 22% to 102 million. Debit on own capital is 5% and the result per share is 59 euros. In recent events, we sold a housing property here in Malmö for SEK 75 million, a discount of 3.6%, which has been increased in relation to our average rent discount in our housing portfolio, which is still at the same level as last quarter, which is 4.5%. Vi fortsätter med bruksvärderingar. Förra kvartalet gjorde vi klart vårsången som gav en hyresökning på ungefär 2,5 miljoner. Nu har vi förhandlat vårt bestånd i Svedala som är 1,3 miljoner. Vi fortsätter att teckna hållbarhetslänkade lån. 78 procent av våra finansieringar är hållbarhetslänkade vid kvartalets slut. Rentsäkringsgraden uppgår till 80 procent och nettuthörningen värderar 7 miljoner under första halvåret. Efter periodens utgång så har vi tecknat ett avtal med Skärmplan som vi då sålde ett stort bestånd till 2023 och som inte har kunnat fullfölja mycket av de affärerna. Vi har köpt ett bestånd av dem här nu på 24 000 kvadratmeter i Klippan med ett hyresvärde på 29 miljoner och det motsvarar 12 000 kr per kvadratmeter. There are a number of conditions related to this business and it is the seller's guarantee that must be fulfilled. Therefore, Brightness show took place in September and through this business we have no problems left at all. And there is no direct liquidity impact for Trianon that we do this acquisition. And it will contribute positively to our results from September. Then we have done another JV together with three other companies where we have acquired four properties in Lund and Landskrona. And Trianon's share in that goes up to 30%.

Vi har pratat lite grann om ökningstalen, har Olof berättat lite om. Jag tänkte ändå lyfta några andra siffror kanske här i Q2an. Vi har, vi visar lite värdeförändringar i det här kvartalet. Det är mestadels i bostadsbeståndet, men om man studerar rapporten noggrant, som ni kan göra lite senare, så ser vi också att vi har lite positiva värdeförändringar faktiskt i segmentet kommersiellt och samhällsfastigheter. Vi pratade lite här om derivatskulden, värdeförändringar, derivaten är ju e-kassaflödespåverkande. Men eftersom då räntorna har gått ner relativt mycket så har vi då en negativ värdeförändring på derivat. Nu har ju räntorna vänt uppåt lite igen men den här är ju inte kassaflödespåverkande som sagt. Resultat per aktie och avkastning på eget kapital har vi väl pratat om, men jag är ju nöjd och glad också med räntetäckningsgraden, som både på grund av ett ökat förvaltningsresultat, men också beroende på att vi då har lägre räntekostnader, uppgår till 1,97 i kvartalet, första halvåret till 1,80 och på rullande 12, 1,71. Så vi ser ju liksom den här förändringen här, så det ser väldigt bra ut. If we are to comment on the rate of surplus, we have a slightly lower rate of surplus this quarter. We have then made a larger sale, which we did the 31st of March, where, among other things, a couple of large commercial properties entered, which have had a higher rate of surplus. But we see on the cost side, if we look Lite mer detaljerat på kostnadssidan så är det inga överraskningar utan det ligger helt i linje med vad vi har förväntat oss. The balance sheet, we have 12.3 billion in property value. We have written here in the report that we have sold a few smaller development properties and we have also sold a residential property, which we talked about last quarter, but which then left this quarter. So we have almost the same property value as we have had before. Långsiktiga substansvärdet är 32,56 per aktie och man kan ju också notera då att vi har haft en ökning sedan den sista december 2024 med 4% utav det nyckeltalet. Belåningsgraden något lägre än förra kvartalet 54,2 och 49,6 om man jämför belåningsgraden i förhållande till balansomslutningen och soliditeten 38,5. The financial position, we see on the capital bond here that it is about the same length. We are here somewhere between two and three years, two and a half years we are now here in the quarter. The interest bond is relatively long, 3.6 years. We have an average interest rate that we see now going down for a few different reasons. Den är 3,40 i kvartalet och på halvåret är den då 3,56. Och vi har ju gjort bland annat den här omfinansieringen som vi har pratat flera gånger om med obligationen, där vi fick en väsentligt lägre marginal, 215 punkter jämfört med 500 punkter. Så det får ju genomslag i detta kvartalet i sin helhet. Vi har ju också fått ner snitträntan i swapskulden från 2,70 till 2,10. Det ger ju också fullt genomslag i det här andra kvartalet. Vi ser ju också att när vi förhandlar med bankerna, att vi får lägre bankmarginaler helt enkelt. Det får inte fullt genomslag nu, men vi ser att de också är nedåtgående. Income, if we look here and compare the 31st of March with what we have for income now on the 30th of June, then we have increased the rental revenues by about 3 million. And we have done it in a little different way, in rents. We have a lot of discounts that fall out and that are no longer there, but we also reduce the vacancies in kronor. All in all, we have increased our income by 3 million since last quarter. Olof mentioned that we do not have many vacancies if we do not calculate the vacancies that we have in our development facilities that we cannot rent. So it looks very good. We have also increased the turnover. If we look at the administrative result, we actually have almost the same administrative result as before. We sold properties for 1.1 billion in Q1. So if you compare the administrative result on December 31, 2024, when we had 249, we now have 241 million. And it is clear that we see the financing costs, where we have calculated in the income rate of 3.55% in average interest rate, that it gives a large impact. This means that in the income rate, we have an interest rate that exceeds 2, 2.02, and we have also increased the income rate per share by 24% compared to the same period last year. So overall, good key figures on administrative results per share, an increase of 25 percent, a drop in own capital. It is affected by this derivative decline, which is not a cash flow effect, but in the quarter we see 3 percent. The loan rate has dropped somewhat since last quarter, and the interest rate has risen. Jag ska bara lyfta ett par stycken saker på den här sidan egentligen, och det är ju att vi ser att våra energiinvesteringar som vi gör, de ger effekt. Om vi då jämför januari till maj, det är det vi har hunnit få in i energiförbrukning i de nyckeltalen här, och jämför det med samma period föregående år, vi säger januari, maj 2025, jämfört med januari, maj 2024, så har vi minskat vår energiförbrukning med 4,5 %. Earlier, we have decreased by an average of 3.5% per year since 2022. But these are good investments, both for the environment and financially, that we see that this is really a breakthrough. So there we have a drop of 8-10% on those investments. We are also increasing the comfort and security. Our service index, our goal was to reach 83% by 2030. We are over 80% now, 80.8%. 79.4 was the figure in the previous quarter. And then we have also increased the proportion of sustainable financing, as Olof was talking about. We have signed, we have linked sustainability loans in Swedbank during this quarter, and now our sustainable financing is up to 78%. And this is just like our earlier sustainable lending loans, that we connect it both to social and green goals.

In our segment, after the larger transaction we did, we now have 76% of our property worth in housing, 24% commercial property and social property. And we have an average direct deposit unchanged since the previous quarter of 4.8% and 4.5% in housing and social property commercially to 5.5%. Tittar vi sen lite på vårt bostadsbestånd här så har vi renoverat 21 lägenheter i kvartalet. Fördelningen har förändrats lite här när det gäller vårt bestånd. Det är 17 procent som är nyproducerat. 37% are renovated apartments, 46% are unrenovated. And then it has gone down a little, these 46%. It is partly due to the fact that we have renovated apartments, but also due to the fact that we have deviated from the scope of a large number of unrenovated apartments. But we see here now that Större intresse för bostadsfastigheter i transaktionsmarknaden. Vi har ett antal bra add-on i det. När vi energieffektiviseras får vi åtta till tipsens avkastning. Vi renoverar lägenheter, det är åtta till tipsens avkastning. Och vi bruksvärderar och för upp hyrorna. Vi har ju möjlighet här med det bostadsbeståndet vi har i Malmö, i en stad som fortfarande är i tillväxt. De första fem månaderna tror jag vi blir 1100 nya Malmöbor. Vi har ju möjlighet att höja hyrorna här. Vi har närheten till Köpenhamn, där det är väsentligt högre hyror som gör att marknaden fungerar väldigt väl på bostadsmarknaden i Malmö. Och kommersiellt samhälle, om vi tittar så är ju våra största hyresgäster, det är Malmö stad, Migrationsverket, ICA, Coop, Axfood och Region Skåne. De står för 15 % av våra hyresintäkter, de sex hyresgästerna. 72 % är från bostadsbeståendet och 13 % är från andra hyresgäster. Väldigt bra hyresgäster, vi har väldigt låg risk när det gäller våra hyresintäkter. If we look at how we are going to create growth, value creation and good business in the future, we continue on the right track. We work with our property development, with rents, apartment renovations, energy efficiency. And when it comes to transactions, I see both acquisitions and sales. As I said before, it's a difference in value and price. Vi har ju ändå när det gäller transaktioner de senaste 12 månaderna sålt fastigheter för 1,9 miljarder. Vi har sålt på värdering eller över. Och som jag sa det är skillnad på värde och pris men våra värderingar stämmer överens med fastighetsmarknaden. On the other hand, we have a challenge when it comes to pricing on the stock market. I do not intend to comment on it more than that there is a difference. It means that there is a difference in the price on the real estate market and the price on the stock market. If we look a little forward here, we have a mandate from the parliament to buy back shares. In the short term, this is the best business we can do for our shareholders. It is important to buy shares and use the investment space we have. In the long term, it is better to take advantage of the opportunity to buy new housing and social housing and commercial housing in our region. Det här kommer vi då att väga mot vartannat framåt i syfte att skapa aktieägarvärde på kort och lång sikt. När det gäller stadsutveckling så fortsätter vi driva våra detaljplaner. Vi har en byggrättsportfölj inklusive våra JV på 200 000 kvadratmeter. En del är detaljplanerat, en del är i detaljplaneringsskede och där kommer vi Vi har det bokat i ungefär till nedlagda kostnader, ungefär 200 miljoner. Vi har låga bokförda värden på vår byggrättsportfölj. Vi kommer att sälja byggrätter. Vi har sålt byggrätter. Vi kommer att fortsätta sälja byggrätter. Vi är inne i ett antal processer med försäljningar av byggrätter för närvarande. Nyproduktion, det gör vi när det är i rätt läge och en god affär. affären på bygg- och hyresrätter, den var inte där de senaste åren, men den börjar lite se att byggkostnaderna börjar stabiliseras, vi kan pressa byggarna lite, och vi ser ju också att på vissa lägen i Malmö så tål det väsentligt högre hyror än vad vi har gjort bedömningen tidigare. I takt med att reallönerna ökar så kan vi också höja hyrorna. Så vi är på rätt plats i rätt segment och vi står stabilt. Den lokala förankringen är en konkurrensfördel. Vi har en stark efterfrågan på både bostäder och lokaler och vi har befolkningsökning i Malmö. Vi har stabila stigande fastighetsvärde, genomsnittlig direktavkastning på 4,8% och stabila finanser. Vi fortsätter att knäta på i trianon. Vi utvärderar väldigt många affärer för närvarande. Vi är i ett antal uthyrningsprocesser. Vi investerar i vårt befintliga bestånd och kan därmed få upp hyresintäkterna. Jag ser framför mig ett händelserikt och fortsatta ökningar de andra halvåret i år. Så med det så tackar vi för oss och välkomnar frågor.

Har vi inga frågor?

Ja, vi har Pontus Eriksson. Vi ska strax släppa in dig här. Ja, nu har vi dig.

Hej, tack för en bra presentation. Jag tänkte kolla lite, kan ni utveckla lite kring det här Joint Venture som har tecknats med de här tre bolagen? Vilken resultatpåverkan kan det tänkas ha?

Vi har... Det är ett antal fastigheter vi har köpt där och vi har valt att inte kommentera det mer än så här i den här fasen. Det är fastigheter i Lund och Landskrona och det kommer ha en liten resultatpåverkan initialt, däremot har vi köpt dem väsentligt under marknadsvärde. So it will be a result based on the value of the house.

And you can also say that there is a potential for renovation on the energy side, above all.

Both in energy apartments, so it will be in two phases. You can say that we have bought undervaluation, we will then have a good potential for development in these houses.

And then I thought I'd look at the resale program. You said that the price is as it is right now, so it's possible to do that. But what size do you think it is at that time?

Vi håller på att överväga det här. Vi har ett mandat från stämman, men vi har inte tagit något beslut om i vilka volymer eller när. Det kan ju också vara så att det dyker upp en väldigt bra affär och att vi då använder vårt investeringsutrymme till det istället. Det är den här avvägningen med det kortsiktiga och långsiktiga som vi har att göra här i det närmaste kvartalet.

Det här var inga fler frågor. Tack så mycket.

Tack så mycket. Fredrik Kronqvist.

Hi Fredrik. Marie-Louise and Olof have a report on good traction. Some questions from my side. I connect to the previous question about Givet. Why don't you buy it yourself?

Why Givet? That's a good question, Fredrik. It wasn't us who found this business. Utan vi fick möjlighet att vara med på den. Och därför valde vi det här i det här skedet.

Ja. Och då finns det något mer att säga om Klippan affären? Alltså jag tänker bland annat på att det är då ett villkorv ska uppfylla ett antal garantiåtgärder eller garantiåttaganden. Kan vi förvänta oss att de uppfyller dem och att affären slutförs i september? Eller var det Hur mycket osäkerhet ligger i vilket?

Jag förväntar mig givetvis att de garantert tagande är uppfyllt så att vi kommer att kunna tillträda det här beståndet. Men vis av erfarenhet så råder det ju alltid en viss osäkerhet i affärerna som vi har gjort med skärmplan. Men vi tror på att vi ska kunna tillträda i det här och vi tror ju att 12 000 kronor kvadratmeter också är en god affär framåt.

Ja. Det är det säkerligen. Och så skriver ni också då att det innebär att samtidigt stående fordringar på skärmplan då regleras. Innebär det att Om den här genomförs så är liksom hela den affären avklarad och hanterad.

Man kan väl säga att rent juridiskt så finns det ett avtal som du ser, vi har ett antal fastigheter som är sålda men inte tillträdda eller frontträdda från vår sida. Det har de ju rätt att göra i några månader till, men jag tror inte att det kommer att ske. Utan vi tittar ju på att hitta andra lösningar för de fastigheterna.

I understand, but that's how it was communicated when it was done. Good. I have a couple more questions, so I'll continue, if there's no one who's against me.

Keep going, Fredrik.

Yes. Then we'll see here. You say... When you renovate more apartments in Q2 than in Q1, quite a lot more, is it a coincidence or is it something special that is behind it? Is the market a little better? Do you feel that it's a bit of a flow? What is it that makes it or is it just a coincidence?

Det är inget vi egentligen styr över, utan det handlar om hur ser omflyttningsfrekvensen ut. Vi har 46 % av våra lägenheter som inte är renoverade. Det beror på hur många av dem som blir uppsagda är orenoverade, hur många är renoverade och hur många är nyproducerade. Det görs en bedömning varje gång vi får en uppsägning. Detta kvartalet har vi haft fler uppsägningar av orenoverade lägenheter än vad vi har haft av renoverade och nyproducerade.

Man kan ju också tillägga att vi begränsar inte det på grund av att det skulle vara liksom någon likviditetsmässig liksom övervägande eller vad man ska säga. Utan vi renoverar om vi kan. Det vill säga att när vi får en ledig lägenhet som är orenoverad som är bra att renovera, så renoverar vi.

Under den lite utmanade tiden där när räntorna var väsentligt mycket högre och det var väldigt fokus på kassaflödet och ränteteknisk grad och så, så vi renoverade utifrån samma principer som vi gör idag.

Yes, it's a strength. You say it yourself, Olof, you think of both acquisitions and sales, the difference in price and value, the advice from the company to buy back shares, the stock market values ​​the property of three companies significantly lower than what the property market does or what the valuations do, the valuers do, an implicit yield of perhaps around 6%. And then you talk about short-term and long-term, what is the right thing to do. Can you elaborate a little more on what you mean by what is short-term and long-term? I mean to buy real estate in Malmö to a yield of around 6% which would mean to buy the price of an share today. It emerged as particularly attractive then. Men så finns det då andra aspekter med långsiktiga. Hur tänker ni kring det? Kan man säga något mer om det, hur resonemanget går?

Nej, men man kan väl säga att om vi köper fastigheter idag så måste de bidra till att vi ökar vår genomsnittliga direktavkastning som är 4,8 %. And if we are to buy housing in Malmö, it is very, very difficult to find housing above 4.8% on average. In that perspective, you should then, in the short perspective here, choose to buy back the shares instead. But that is the investment space we have, and that is the investment space we can get forward with the help of our cash flows and hopefully increased interest rates, which then also gives value increases. But there are also businesses here that we are sitting in processes now and considering that we think in the long term will be very good and where we will be able to create very good shareholder value. So this is where we stand and weigh against anywhere else right now. So we have to come back a little further which way we choose or if it becomes a combination of all.

It is of course nice to buy property and grow the company and use the company's competence in the continued business when buying shares.

In the long run, that is the right thing.

Sista frågan från min sida då, bruksvärderingarna, det är ju fint om man kan få till dem. Om jag inte missminner mig så gjorde ni vårsången sedan tidigare och nu då tror jag ni sa att ni gör det i Svedal. Vad finns det mer då i detta? Det finns kanske lite grann överallt, men finns det några stycken mer som är pågående i det?

Vi kommer ju påkalla här nu i efterhand. all of our housing properties and go through them and make sure that they are correctly priced. It is a very large work because there are many properties and we have started with the slightly larger ones and where we have also seen that we have had a good potential. Men vi kommer gå över alltihopa. Det är inte överallt som det kommer bli de här 7 procenten utan det kommer bli lägre på en del fastigheter och på vissa kommer det inte bli någon höjning men vi går över hela beståndet nu. Då tackar jag för mig.

Tack ska du ha Fredrik. Tack. Vi hade någon mer fråga tror jag. Ja. Jag har bort mikrofonen. Du är på mute Mats tror jag. Mats, kan du sätta igång ditt ljud så kan vi höra dig.

Tack för en bra rapport. Jag har egentligen två frågor. Dels så är det ju så att man skriver mycket om kontorsvakanser och man skriver mycket om även bostadsvakanser. Och som vi vet så är det ju bostadsbolagen har ju väldigt olika strukturer. En del är mer koncentrerat i storstäder, andra är ju all over the way, over hela landet. I min aktiva tid så hade jag stor erfarenhet av det och då koncentrerar vi oss. Men det som är intressant tycker jag är att, som ni pratar om, det är just att Malmö är en stad som växer och det finns en hyrespotential, vilket inte finns i de mindre bostadsbolagen. Men det verkar som att vi i Trianon värderas på samma vis som Neobo eller Sveafasthet eller andra och jag vill inte liksom, vill inte att du ska kommentera det i och för sig Olof, men jag gör den reflektionen att det är lite konstigt att man inte liksom sorterar i bostadsbolagen. Vi är ju ett rätt litet bolag men det är väldigt en väldigt stark koncentration till en marknad där vi har inga vakanser eller något sådant alls. Och ja, det var väl den ena reflektionen, och jag vet inte om du vill kommentera det i alla fall, eller hur?

Nej, men jag kan väl säga det, Mats. När det gäller aktiekursen så väljer jag då inte att kommentera det, utan bara konstatera att det är så här, och sen kan man vara förvånad över det. När det gäller vakanser så är det ju väldigt glädjande att verka i en stad med tillväxt och vi påverkas ju väldigt mycket av det som händer i Köpenhamn och det spiller ju över på Malmö så att det är en annan affär att äga fastigheter i Malmö än på många andra orter och sen tror jag också att det är ju de större städerna som kommer att ha befolkningstillväxt framöver och Malmö är en av dem. So when it comes to offices, which you were a little bit into, I can also comment that we only have 1.4% of our property value as offices since we made this larger transaction. And it feels very comfortable.

On the other hand, it is the case that the disadvantage of housing is that the cash flow is weaker than the commercial one. We know that from the old days. Du hade bland annat en rubrik som heter oppressionistiska affärer. Det har ju varit lite av Trianon's adelsmärke, historiskt kan man ju säga, att göra oppressionistiska affärer. Även inom det kommersiella segmentet så att säga. Hur ser den marknaden ut i Balmösånen?

Som jag sa så utvärderar vi rätt så många affärer för närvarande och det är väl någon som är av opportunistisk karaktär också. Men de här riktigt goda affärerna som kan dyka upp, de dyker inte upp på beställning, utan de dyker också upp. Och då är vi där.

Det låter bra. Okej, jag hade inga mer kommentarer.

Tack. Har vi fler?

Har vi fler frågor?

Då ber vi om ursäkt för att vi har dragit över tiden. Det var väldigt trevligt att ni ville lyssna i alla fall. Och så önskar vi en trevlig sommar.

Trevlig sommar och tack så mycket för idag. Tack ska ni ha.