Fastighets AB Trianon (publ)

Nu har vi satt igång ljudet så jag hoppas att ni hör oss. Då inleder vi.

God morgon och välkomna till presentation av vår Q3-rapport. Jag heter Olof Andersson och som vanligt har jag med min kollega Marie-Louise Hebbys. Man skulle kunna sammanfatta Q3 som stabilt med en fortsatt god efterfrågan, vi har minskat våra vakanser och vi har en ökad lönsamhet och vi upplever en god tillgång på kapital och Malmö som fortsätter att växa. Vi är 2640 nya Malmöbo hittills i år. Och vi ser väldigt goda förutsättningar att fortsätta med en god tillväxt i bolaget. Med det så ger vi oss direkt in på siffrorna, juli till september. Våra hyresintäkter minskade med 2% och det beror på transaktionen vi gjorde i mars månad när vi sålde fastigheter för över en miljard. Men om vi beaktar det i jämförbart bestånd så är det en ökning med 4,5% på hyresintäkterna, 193 miljoner. And the same with the turnover, a small decrease, but in comparison, it is an increase. And our management result, it increases per share by 33% to 60 million. And in kronor, compared to last year, it is an increase of 23%. A drop in capital in the quarter by 6% and the period's result is 81 million after tax, which corresponds to 43 over per share. Och på nio månader så har vi ökat våra hyresintäkter med 3% till P192 miljoner Riftnettet ökar med en halv procent och vårt förvaltningsresultat ökar med 25% per aktie till 162 miljoner och i kronor är det en ökning med 22% Avkastning på eget kapital 5% och periodens resultat 197 miljoner och det blir 102 per aktie på nio månader Tittar vi lite här på vårt förvaltningsresultat de senaste åtta kvartalen så har vi ökat sju av åtta kvartal. Vi hade en extraordinär kostnader i fjärde kvartalet 2024 så vi hade en liten minskning. Annars är det tvåsiffriga ökningar varje kvartal. Samtidigt sen Q4 2023, till idag så har vi minskat vår skuldsättning. Nettos skuldsättning 2023 i december månad var 7 miljarder och idag är den 6 650. Den här trenden kommer fortsätta med öppningar av vårt förvaltningsresultat framåt. Om vi tittar lite på väsentliga händelser här under Kvarthalet har vi förvärvat. Tidigare har vi sålt fastigheter. Nu har vi börjat förvärva. Vi har förvärvat fastigheten Nibelungen i Malmö, som är både bostäder och ett äldreboende som är uthyrt till Malmö stad. Vi fortsätter med en positiv uthyrning. Vi har tecknat nya avtal med Malmö stad på en hel fastighet på 180 kvadratmeter. Vi har tecknat avtal med gym och vi har också gjort ett nytt JV där vi har köpt fastigheter i Lund och landskrona där vi äger 30% och det har vi köpt under värdering för att vi kommer att få en positiv effekt på värderingarna framåt. Vi har haft en jätteuthörning de första 9 månaderna på 5 miljoner. Efter periodens utgång så har vi löst tillbaka vår hybridobligation på 54 miljoner. Efter det så kommer vi inte ha något hybridkapital. A-aktieägarna i trenen har också påkallat att man vill konvertera sina A-aktier till B-aktier. Efter det så kommer vi att ha en väldigt enkel och transparent kapitalstruktur. Vi har också sålt en byggrätt och gjort ett nytt samarbete med ett bolag som är ett dotterbolag till Green Carrier. Där vi ska utveckla bostadsrätter i centrala Malmö tillsammans. Vi har sålt en byggrätt för 64 miljoner. Och där är ungefär 8000 kvadratmeter BTA i den byggrätten. Och det visar ju lite på de värdena vi har. Vi kommer in lite på våra byggrätterprojekt lite senare. Och sen har vi gjort en finansiering i vårt Burlövsbolag, där vi har haft en lyckad obligationsemission, där vi har kunnat låna 200 miljoner för att projektutveckla hela det stora stadsutvecklingsprojektet. Och detta gör ju att det är möjligt att göra det i ett lite högre tempo. Vi har gjort det på 220 punkters marginal, vilket vi är väldigt nöjda med.

Ja du har redan kommenterat litegrann på kvartalet här att vi minskar hyresintäkter och driftnät och något men i jämförbart bestånd så är det ökningstal i och med att vi har gjort den här stora affären i början av året med försäljningar. Förvaltningsresultatet ökar med 23% och det är mycket såklart på grund av finansnettot som är betydligt lägre än föregående år. Det ser vi att den här trenden fortsätter. Det finns god tillgång på kapital och det påverkar också priset i positiv riktning för vår del. Vi redovisar lite mindre värdeförändringar på förvaltningsfastigheter, ungefär 10 miljoner det här kvartalet. Vi har också en positiv värdeförändring på våra derivat på 29 miljoner i kvartalet. Jag tänkte ändå att vi skulle titta lite grann på rullande tolv bakåt. Där ser vi faktiskt att vi har ett resultat per aktie på 2,04 från perioden oktober 2024 till september 2025. Det tycker jag är riktigt trevligt att se att vi är på den här nivån. When it comes to spending on our own capital, we are 7.6 percent behind. Of course, we have reached our financial goal of 10 percent, but we also see that we can create value both in our project portfolio, for example, and we also see positive value changes when we see rent increases here in the future. Resultat per aktie för kvartalet är 0,43, avkastning på eget kapital 6% och vi har en ränteteknisk grad som ligger nu över två gånger och det är också trevligt att se. Rullande 12 månader bakåt är ränteteknisk graden 1,80 så där ligger vi också över vårt finansiella mål. i balansräkningen då vi har ungefär samma fastighetsvärde som vi hade förra kvartalet det här förvärvet som Olof pratade om det tillträdde vid den 1 oktober så det kommer först i Q4 vi har ett långsiktigt substansvärde på 6,1 miljarder det motsvarar 32,94 per aktie vi ser också att vi har minskat belåningsgraden 54 % är belåningsgraden nu If we look at it in comparison with the balance agreement, we have actually reduced the reward rate, but with more than 2% after the corresponding quarter of the previous year. And the solidity is 38.9%. The financial position, we still have capital binding at 2.5 years, interest binding which is just over 3, 3.4 years. Vi har en snittränta både i perioden och i kvartalet på 3,5. Säkringsgraden ligger kvar på 80 procent, så det är inte så mycket som har hänt på den här sliden egentligen. Men vi kan ju bara konstatera att ni ser ju en jättegod tillgång på kapital, både på obligationsmarknaden, som Olof nämnde här, där vi har gjort en obligationsemission i vårt JIV Burlöv, där vi har fått en väldigt bra marginal, trots att det här bolaget då är en första gångs emittent. Men banksidan ser också väldigt bra ut, god tillgång till kapital där också, så där ser vi ju framför oss lägre finansieringskostnader.

Vi tittar lite på intjäningsförmågan, så har vi ju då, om vi går 12 månader bakåt här, så har vi minskat våra husintäkter, men det beror på det här stora förvärvet, men i jämförbart bestånd har vi ökat det. Men vi, och det är ju samma med driftöverskottet. Men förvaltningsresultatet, det har vi ju då ökat så att vi har från 218 miljoner för ett år sedan till 252 miljoner idag. Och det gör ju att det ser positivt ut de närmaste 12 månaderna. Till detta kan vi också lägga att vi ser framför oss en hyreshöjning här vid årsskiftet på Mellan 3-3,5% i vårt bostadsbestånd så vi kommer att ha högre intäkter. Vi har gjort förvärv som kommer att påverka vårt antal förvärv också i pipelinen som vi utvärderar för närvarande. Ni ser också här i inkärningsförmågan att vinsten per aktie den har ökat från 1,09 för ett år sedan till 1,37. Vi ser liksom att det här kommer att bli ännu bättre när vi kommer in i 2026. Vi har också investeringar vi har gjort i vårt befintliga bestånd som kommer ge högre intäkter och lägre kostnader nästa år i form av lägre energikostnader. Vi har också en organisation där vi kan hantera en större volym än vad vi har idag. Vi kan öka våra hyresintäkter upp mot 150 miljoner utan att vi ökar våra centrala administrationskostnader. Vi kommer att öka fastighetsadministrationen något men inte den centrala admin. Vi ser en tvåsiffrig tillväxt framför oss under 2026. Våra finansiella mål som vi har i våra affärsplan är att vi ska öka vårt förvaltningsresultat med 12% per year per share. We are at 33% here in the quarter. The loss of capital should be 10%. Here we are at 6%. Det krävs ju att vi får lite värdeförändringar här att värdena på fastigheterna ökar i takt med att våra hyresintäkter ökar så kommer vi nå målet på 10% och sen har vi då även vår projektportfölj som vi kommer kunna skapa värden i framåt som kommer påverka avkastningen på eget kapital positivt Belåningsgraden 55% in the long term and we are at 54% and we feel very comfortable with that. And the right to tax rate is 2.03 and there we have a target of 1.75. But as Marie-Louise said before, our reward for the balance agreement is 49.3% and it has then decreased here over the past year.

What we are quite proud of now in these first nine months is actually the average energy consumption. We have reduced energy consumption by about 3.5% per year earlier since 2021. But now we are making a small leap here, actually, that we have 6.8% lower energy consumption in the first nine months compared to the first nine months in 2024. Det är ju alla de energinvesteringar som vi gör och vi ser ju att de här ger effekt direkt i energiförbrukningen. Sen kommer de ju att synas så småningom även i energideklarationer. Det behöver gå ett litet tag emellan investering och en ny energideklaration. Men här ser vi ju direkt resultat här. Det är både bra för miljön men också naturligtvis bra för driftnettot i våra fastigheter att vi minskar energiförbrukningen. I would also like to mention the service index, where our entire organization works very intensively in our housing areas. We now have 81% in the service index and it has gone up there with two percentage units. We have a goal until 2030 that we will be at 83% and then you can think that we are soon there, but it is also necessary to maintain this good service level. Och det har vi ju jättebra organisation som jobbar stenhårt med det här. Våra segment, inte så stor förändring kan man ju då säga, 76 % bostäder, samhällskommersiellt 24 %. Vi har totalt hyresvärde på 818 miljoner. Vi har en direktavkastning på totala portföljen på 4,8 %, det är samma som föregående kvartal. Bostäderna ligger i genomsnitt på 4,5 och det är också samma som föregående kvartal. Vi har uppdaterat den här sliden för er som brukar följa våra presentationer något. Vi har pratat väldigt mycket om den potential som vi har när det gäller att renovera lägenheter. Vi har 46% som är orenoverat och det är ungefär 2100 lägenheter. Skulle vi renovera alla så finns det en potentiell värdeförändring på över 800 miljoner. Men vi måste jobba med olika typer av värdeskapande i bostadssegmentet. And partly it is this to make sure that we get compensation and also rent increases that exceed inflation. We are quite convinced that we will get that by next year. We have worked with consumer valuations. We have made two large properties, about 600 apartments. It also increases the rents and we will do this successively in our housing stock. Sen är det ju renoveringar och energiinvesteringar. Här har vi en avkastning på mellan åtta och tio procent, och det här är ett jättebra värdeskapande i bostadssegmentet. Sen kan man kommentera lite grann här också med snitthyran. vad händer om hyrorna blir för höga. Vi har en snitthyra på 1677 kronor per kvadratmeter i våra bostäder. Vi har ju sett projekt här nu där det finns presumtionshyror upp på 2900 kronor per kvadratmeter. Och i Malmö har vi ju en tillväxt av befolkningen. Och det är det absolut viktigaste för oss. För där ser vi att vi har vi har alla våra bostäder uthyrda, vi har inga vakanser. Den här ser nästan också faktiskt exakt likadan ut som föregående kvartal och det är ju ganska bra för det innebär ju då att ingen av våra större hyresgäster har försvunnit, tvärtom så har vi fått fler. Malmö stad har tecknat nya kontrakt med oss, vi har Vi har förlängt ett avtal med Migrationsverket som nu är på sex år. Det är också värdeskapande i det kommersiella beståndet. Vi har väldigt lite vakanser. Räknar vi bort de vakanser som finns i våra projektfastigheter, som vi inte kan fylla just nu, så är vi nere på vakanser på 1,9 %. Egentligen så har vi kanske lite för få vakanser om man då ska utveckla fastigheter, men det är också väldigt tryggt. Vi har ju väldigt trygga hyresintäkter här i det här segmentet.

Lite kort om våra projekt. Vi har ju tre rätt så stora projekt, stadsutvecklingsprojekt. Dels har vi väldigt mycket byggrätter på Sorgenfri i centrala Malmö. Vi sålde en byggrätt där nu för 8000 kr per kvadratmeter BTA And in Limham we have Siljussarna, where Detaltplanen will be ready to win warehouse power next year. And at Burlås Center we have Byggrätter and we have a new Detaltplan that will win warehouse power next year. In total, we have 200,000 square meters in our portfolio. And we can say that we have booked about 200 million kronor in the books. And that means that we have chosen great opportunities here in the future to create value. Eftersom vi har efterfrågan på bostäder i Malmö och vi har befolkningstillväxt i regionen, det gör att vi kommer att kunna tjäna pengar på det här. Vi slutade bygga för några år sedan för att det var inte någon lönsamhet i att bygga hyresrätter och vi ser att nu börjar det komma tillbaka. Vi har fått lite löneökningar och vi ser att vi kan ta ut högre hyror och byggkostnaderna har gått nedåt. Så de här två åren har vi jobbat med detaljplaner, vi har rivit på våra fastigheter, vi har sanerat så att vi är redo här att när vi hittar lönsamheten både bygga, sälja byggrätter och göra samarbeten kring bostadsrätter med andra aktörer som har en BRF-organisation, vilket vi inte har. Vi fortsätter här i Trianom på den inslagna vägen med vår affärsplan med fokus på tillväxt, värdeskapande och den goda affären. Det är fastighetsutveckling, uthyrningar, lägenhetsrenoveringar, energieffektiviseringar. Vi gör transaktioner, vi gör både förvärv, men vi kan också göra försäljningar All in order to increase our immediate direct withdrawal, which is now 4.8%, that we will get that further. And then we are open for optimistic affairs. Marie-Louise said before that we have 1.9% in vacancies, which has decreased here during both the quarter and the year. And of course, it is almost the case that we have a little too few vacancies in Trianon. Döker det upp några opportunistiska affärer där det är lite vakanser så är vi intresserade av det nu. Sedan driver vi som jag sa innan våra stadsutvecklingsprojekt. Vi ser framför oss att vi kommer att få hyreshöjningar här nu vid årsskiftet som överstiger inflationen med god marginal. Så avslutningsvis Vi är på rätt plats, vi är i rätt segment och vi står stabilt. Den lokala förankringen är en konkurrensfördel. Det ser vi på vår uthyrning bland annat och de affärer och uthyrningar vi gör. Och den låga vakansgraden. Stark efterfrågan fortfarande. 2640 nya Malmöbor hittills i år. Stabila och stigande fastighetsvärden. Vi har sålt fastigheter det senaste året för 1,9 miljarder. och vi har gjort det på värdering eller över. Och vi ser ju också att hyreshöjningarna här vid årsskiftet kommer att vara värdedrivande och att jämställdhetsavkastning 4,8 den är stabil där. Och vi har stabila finanser och vi ser god tillgång till kapital och vi har också en väldigt enkel och transparent kapitalstruktur och ser väldigt Väldigt positivt på 2026 Jag har ju varit optimist så många gånger men när det gäller nästa år så är jag det på riktigt Med det så tackar vi och välkomnar givetvis alla frågor Erik Granström först Ja tack så mycket God morgon Olof Marie-Louise

Yes, that was good. Thank you for the presentation. I was going to start by asking a little bit about the thoughts for this JV Trikof. How much are you going to invest in this JV and when do you think that you can start thinking that you can see results from the development of these, so purely result-wise, simply for your part?

Nu kan man säga att vi har ju tidigare kommunicerat att den här stora byggrättsportföljen vi har, allt kommer att bli hyresrätter, vi har ingen BRF-organisationer, vi har hittat en bra samarbetspartner som har en BRF-organisation, vi sålde byggrätten och vi äger kvar 50%. Det är klart att det kommer att kräva kapital framåt. Det kommer det att göra, men vi är i målsättningen. Men det här är ju att finansiera merparten av detta i detta givet, så att vi kommer inte att belasta vår balansräkning i någon större utsträckning. Lite eget kapital kommer vi att få tillskjuta, men vi fick ju också in 32 miljoner här nu när vi sålde byggrätten. Så det har ju påverkat kassan positivt i det korta perspektivet. och så håller vi på att göra de här beräkningarna nu. Jag har inte en exakt siffra till dig men det kommer inte vara en större belastning på vår balansräkning.

Okej tack och sen hade jag två frågor kvar. Den ena gällde intjäningsförmågan bara så att jag inte missar någonting där. Nibelungen ingår den eller ingår den inte?

Den ingår i intjäningsförmågan och det står också i rapporten som har notat att den ingår.

Den tillträder vid den första i tionde så att intjäningsförmågan är första i tionde och tolv månader framåt och där är ni belungen med.

Okay, that's good. Then I simply haven't read the report thoroughly enough. I'll take care of that.

No, but you haven't had that much time.

Yes, yes, yes. I've definitely had that. Finally, the average rate was 3.5% in the quarter. Marie-Louise, can you say something about what you think it is at the beginning of the quarter and what you see ahead? You're talking about that you have a lot of loans that are falling, which I guess you're going to negotiate. and that there is potential there, so what was the average rate if you look at the end of Q3?

It is always very difficult to make a prognosis for an average rate, but it is just as you say, we have negotiated some loans where we have seen lower margins. We are negotiating a whole lot of loans right now, where we also see lower margins. I don't really want to make any assumptions about räntan men överlag kan man säga att bankmarginalerna har varit funkande under hela året.

Vill du lämna någon prognos? Just nu går räntor neråt.

Sen har vi ju rätt mycket säkrat också. Vi har ju faktiskt, det kan jag ju nämna för att vi har ju Fast rent loans that are also going out now in December, so we will also refinance them to movable rents. So there are many positive parts in the financial network. But we have a high level of security, so we have, what can you say, the movable part has been relatively small now, but it will be a little bigger at the end of Q4.

Okay, thank you very much, those were my questions.

Bye! Victor Hökenhamma.

Good morning, can you hear me? Yes, we can hear you. I have one question, just as a follow-up to Erik's question there, about the income and the surplus rate, which goes down a bit due to sales, while it looks like it's still around 70%, or almost 70% of the income, Lite hur ni ser på vad det som ska driva marginalförbättringen då om man tar rullande 9 eller 12 månader emot kommande tal?

Dels är det ju så att vi har ju investerat rätt mycket i våra hus här under året och mycket genom effektivisering så att har väldigt fokus på kostnadskontrollen och Tittar vi på intjäningsförmågan och 12 månader bakåt var förvaltningsresultatet på 218 miljoner och nu är det på 252 miljoner intjäningsförmåga så ser vi att de här 218 har ju varit stämt rätt så väl med hur utfallet har blivit hittills så att de här 252 plus lite hyresregningar och nya intäkter nästa år gör ju att det ser rätt så bra ut med tillväxten.

Pontus Eriksson.

Good morning, thank you for a good presentation. I was just going to ask, could you develop a little bit about these different urban development projects? What is the size of these, and when can we expect them to be ready?

Hello, I heard a really tough question.

Yes, let's see. Excuse me, can you hear me?

Yes, I can hear you.

Okay, great. Can you tell us a little bit about these different urban development projects? What is the size of them and how can they be considered finished?

Yes, if we look at the picture to the right, it is a facility called Spiralen, which we own today. Where we have a little rent in the city, it is more a driving contract. Parts of the property will be a new center for artists in Malmö in collaboration with Malmö stad. And we will renovate the house and rent it out. We also have a school in progress that we are discussing with there. Then on the side we have the land that we will get a building permit for 14,000 square meters. And we have an office house that we are also working on. And to purchase from the state pharmacy that they will then rent from us. So it's a pretty big project this. And then on the other side of the street we are currently building 250 apartments that we have already sold. Det sålde vi för några år sedan. På den här sidan om har vi också den här byggrätten som vi har tillsammans med, som vi sålde här nu, som vi har tillsammans med Coforma. Och sen har vi ytterligare ett projekt som heter Smedjan, som också ligger där intill på 11.500 kvadratmeter BTA. Så vi har totalt ungefär 35.000 kvadratmeter att utveckla här på sorgen fri som detta området är. When it comes to the silos on Limman, we are running the detailed plan now, and it will go out to the council now, and we are completely in agreement with the city. This will be 14,000 square meters of BTA, a prestige project in the best possible situation with a sea view. We will probably not build it, especially not in our own version, but these buildings will be very valuable when we have a day of power-given detailed plan. And when it comes to Burlöv, it is a JV we have together with Valfast in Stockholm. We have sold building rights in Burlöv for between 3,000 and 4,000 SEK per square meter. We have built the Hanna block, as you can see in the picture. We are developing the center, which has gone from a 40% to more than 80% today. And some are being rented out because we are building on it. Vi har byggrätter på 18 000 kvadratmeter, färdiga byggrätter, som är ett täljprojekterat projekt som vi bara kan trycka på knappen på, både som bostadsrätter och hyresrätter. Och sen har vi en detaljplan som vinner lagarkraft nästa år på 70 000 kvadratmeter till. Och detta är på en plats där det är en ny station. Det kommer ett tåg var sjätte minut, tar fem minuter in i centrala Malmö och sju minuter till Lund. All of our building boards are in total booked for about 200 million SEK.

Great, thank you. I was going to check as well, you flagged us a little earlier to make possible shares for purchase. Is that still on the agenda or are you more focused on doing acquisitions, that you see that the market is so current?

I have written about it both in the video order after Q2 and also commented in Q3. We have in principle returned 16 million shares through the transaction we did in March. It was 8% of our existing shares. And we see here in front of us that It's the profit per share that decides this. Where can we create the most shareholder value? Is it by repurchase of shares, which then becomes a form of development, you could say, or is it then in investments, both in the existing stock, where we get 8-10% discount, and via acquisitions. We have calculated enough on this. This way of investing in our existing stock and the acquisitions we have made and the acquisitions we have in the pipeline. It gives a better exchange rate for profit per share, both in the short and long term. But we do not close the door for stock return if we do not find better business options to do in the company. We should also be clear that additional stock return also means that we have an organization that is dimensioned so that we can handle larger volumes. So we want to keep the organization as well. Det är också en faktor i det här. Jag menar, ett engagerat och bra team som jobbar varje dag och hela dagen.

Toppen, tack så mycket. Det var de andra frågorna.

Tack.

Fredrik Kronqvist.

Ja, tack. God morgon. Fredrik Kronqvist, statschef i Trianon. Thank you, Marie-Louise Olof. Good report and good day. I had several questions at the beginning, but I got the answers to most of the questions from Pontus, Erik and Victor. Thank you for that. But one more question. When it comes to inflation statistics, we got preliminary statistics yesterday. på inflationssidan, där vi då kan se att det verkar som att hyresöjningarna för de kommersiella lokalerna ser ut att öka med 0,9 % på 2026 då. Och sen säger du Olof att vi ser framför oss hyresförhandlingar på bostadssidan som resulterar i 3-3,5 % då. Hur går de diskussionerna kring hyresförhandlingarna på bostadssidan? Tänker ni att ni kommer vara klara till årsskiftet så hyresgästerna får sina hyreshöjningar i tid? Hur går den dialogen? Får ni rätt väsentligt sammanhanget?

Det är en bra fråga Fredrik. Vi har påkallat en förhandling med hyresgästföreningen och förhandlingarna är igång. Det är alltid vår ambition att göra upp så att vi kan avisera från den 1 januari och till och med kunna gå ut och informera om det här i god tid. Det är alltid hyresgästföreningens ambition att dra ut på det så länge som möjligt. Det här är en årlig utmaning och de senaste åren har vi ju lyckats rätt såväl med att få det i tid, men vi har inte fått full kompensation. Så vi ser oss framför att de diskussioner vi har haft med hyresgästföreningen så känner jag mig rätt så trygg att när jag säger 3-3,5%.

Nu får vi se hur det blir ifrån då.

Nej, jag kan inte säga datumet. Jag förstår det. Det viktiga är ju att vi får det. Exakt när man ska göra någon prioritering i det här.

Inga fler frågor från mitt håll.

Tack så mycket.

Tack så mycket. Det var alla frågor. Ni är välkomna att kontakta oss om det är någonting annat.

Annars tackar vi för oss. Vi tackar för oss.

Tack ska ni ha.