Fastighets AB Trianon (publ)

Då ska vi nog höras också. Klockan är 8.30 så vi kör igång.

God morgon och välkomna till presentationen av Trianon's Q4-rapport och bokslutskommuniqué. Rubriken är Hög tillväxt i förvaltningsresultatet med finansiell stabilitet. Jag heter Olof Andersson och är vd i bolaget. Som vanligt har jag med min kollega.

Det är Marie-Louise Hedbys, ekonomichef.

If we look directly at the figures for the fourth quarter, we have reduced our rental revenues by 2%. This is due to the large transaction we did where we sold properties for 1 billion and with a rental of 3 million. In comparison, it is an increase of 6%. And the same applies to the operating surplus, which is 5% increase in comparable stock. But the management result increases by 32% per share to 55 million. If we compare the results with Q4 last year, it increased by 22%, but per share it is 32%. Because in connection with this larger transaction we made, we made an inflow of 16 million shares, which is 8% of our outstanding shares. We have a drop in our own capital in the quarter of 8.5%, and that is a result of a tax of 60 euros per share. And if we look at the whole year, we increase the housing income by 2% and 6% in comparable stock. The turnover increases in comparable stock by 4% and the management result by 27% per share to 217 million kronor. Det är en avkastning, ett resultat, det första periodens resultat är 309 miljoner och det är en avkastning på eget kapital på 6%. Vi har en belåningsgrad på 54% på fastighetsnivå och på balansomslutning på 49% och gör ett resultat på hela året per aktie på 1,61 och det är jämfört med fjolårets 1,11%. Vi har ett långsiktigt substansvärde som är 33,59 och en ökning med 8 % under året. Vi lägger ett lönsamt år till handlingarna och med en bra tillväxt i resultatet. Tittar vi lite på förvaltningsresultatet under de nio senaste kvartalen, har vi ökat förvaltningsresultatet tvåsiffrigt i de åtta av nio kvartal. Det är mellan 11 och över 30 procent. Den här utvecklingen med tillväxt i förvaltningsresultatet kommer fortsätta här in i 2026 med tvåsiffrig tillväxt i förvaltningsresultatet. Recently, I was a bit aware that we did a billion-dollar sale, where we, as a shareholder, drew in and solved 16 million shares. And it increased the value of the substance by 75 euros per share. And it affected both the reward rate and the interest rate, and it affected the transaction positively. Den i oktober förvärvade vi en fastighet Nibelungen i Malmö, en bostadsfastighet och en vårdfastighet till ett fastighetsvärde på 113 miljoner. Vi har förvärvat här nu i december månad, så vi har tillträtt i januari månad totalt 18 nya bostadsfastigheter i Malmö till ett genomsnittspris på 18 500 kronor per kvadratmeter före avdrag av latent skatt. And we see here that we get a better exchange rate for the result per share to use the investment space we have for acquisition of this type of acquisition than if we had used the investment space to buy back shares. And in the long-term perspective, the exchange rate per share will be much better through acquisition and Vi har ju lite för låg likviditet i våra aktier och vi vill inte ytterligare försämra det. Vi har också sålt en byggrätt i Malmö och bildat ett gemensamt JV med en bostadsrättsutvecklare. Vi sålde en byggrätt i centrala Malmö på 64 miljoner vilket motsvarar 8000 kronor per kvadratmeter PTA. Jag lös tillbaka resten av vår hybridobligation och nu har vi en väldigt enkel och transparent kapitalstruktur. Vi har också stämplat om alla våra A-aktier till B-aktier. Så vi har B-aktier och banklån och en utestående obligation. Inget hybridkapital. Vi har också finansierat vårt GIV i Burlöv, vårt stora stadsutvecklingsprojekt, där vi har ytterligare en finansieringskälla i form av obligationsmarknaden nu. Vi fick väldigt bra villkor. Vi fick liknande villkor som Trianon har i marginal på vår obligation. Vi fick hyreshöjningar. Vi behandlade fram i hyresgästföreningen 3,2 % för 2026. Vi har under året bruksvärderat 600 av våra 5 000 lägenheter. Utöver de årliga hyreshöjningarna har vi gett en hyreshöjning på 5 miljoner. Vi kommer att fortsätta i år att bruksvärdera. Vi har målet att bruksvärdera 1 300 lägenheter inom varje år. Vi fick Malmö Stads pris som årets samhällsförbättrare. Det är vi naturligtvis väldigt stolta och glada över. Det är ett kvitto på det arbete vi och hela organisationen gör varje dag ute i våra områden. Nettothyrningen var fyra miljoner under året, men vi har tecknat Nya kommersiella avtal på 12 miljoner under 2025. Året innan tecknade vi på 13 miljoner, året innan på 18. Så vi fortsätter den här utvecklingen, vi har väldigt låga vakanser. Vi har vakanser på 2,7% i bolaget, varav 0,8% av projektvakanser som inte har en möjlighet att hyra ut för närvarande. De jobbar vi givetvis långsiktigt med när vi ska utveckla de här husen och jobbar med uthyrningen där också. Efter periodens utgång So we have the 300th board of directors, Petra Kryger, as new CEO. And I will be proposed as the board of directors on the 21st of May. And I have been CEO of the company for 20 years. And my commitment to the company continues, of course, and I will be a long-term owner of the company. And we are very happy to be able to to recruit Petra Kryger with her leadership and business-wise, it will be both good for Trianon's development forward. I have added these 18 properties that I talked about earlier, and then the board proposes an extension of 25 euros per share, which corresponds 24% of our administrative results after the release of the current tax You have already been a little bit involved in the Q4 and the increase

av hyresintäkter och driftnetto i jämförbart förstånd. Så jag tänkte inte att jag skulle stanna vid det utan kommentera lite grann några andra siffror. I central administration under Q4 har vi gjort avsättningar på ungefär 4 miljoner, varav 2 miljoner är för befarade kundförluster. Vi kan också se, om jag ska kommentera någon annan siffra, så är det ju att finansnettet fortsätter att sjunka. Jag ska gå in lite grann på det när jag kommer fram till finansieringssidorna här. Vi har ett förvaltningsresultat som är 22 procent högre än motsvarande kvartal i fjol, så 55 miljoner redovisar vi i förvaltningsresultat. Vi har också värdeförändringar det här kvartalet på nästan 94 miljoner. Det är främst i våra bostadsfastigheter kan man säga som vi ser de här värdeförändringarna. Och det är ju dels både de faktorerna som du har pratat om att vi ökar hyresintäkterna både genom bruksvärderingar, hyreshöjningar, vi har en fantastisk uthyrning och så vidare. Sen är det ju energieffektiviseringar också där vi ser att kostnaderna minskar så att Det är främst av den anledningen. Om man då tittar på skatt tänkte jag skulle prata lite grann om också. Vi har en aktuell skatt som är ungefär i linje med samma skatt som vi hade i fjol, det vill säga 22 miljoner som är betalskatt som kommer att belasta likviditeten. Resterande är ju då latent skatt. and mainly to properties, but also derivatives and revaluations of tax returns. Key figures, then, the result per share, 60 over per share, the withdrawal of own capital in this quarter is good, 8.5%. We have a rate technical degree of 1.93 and it is also significantly higher, although this fourth quarter is often the one that is loaded with a little more costs in the first and fourth quarter if we have a little higher property costs. But we also have a better rate of surplus than we had in the corresponding quarter last year. When it comes to the balance sheet, we have a property value of 12.6 billion, which is 5% lower, and it depends a lot on this sale that you have talked about, Olof. But we also have a lower net debt, it should be noted that we have 450 million in lower net debt now compared to the year change. We have a long-term substance value per share of 33.59 and it is affected by both of these intakes, of course, of shares, but it is a large increase. Belåningsgraden fortsätter att sjunka, strax under 54 %, 53,9. I förhållande till balansomslutningen är vi nu lite stadigt under 50 %, 49,4 %, och soliditet på 38,8. Det kan man också nämna att anledningen till att vi rapporterar belåningsgraden genom balansomslutning är att vi har andelar i intresseföretag där vårt största joint venture är Burlöv. De andelarna är ju då lite över 400 miljoner. Vi har en kapitalbindning på 2,4 år. Våra kapitalförfall fördelar sig så här som ni ser på grafen. Snitträntan som jag nämnde fortsätter att sjunka. Vi gjorde ju ganska stora omfinansieringar här i slutet av 2025, där vi då har sett lägre bankmarginaler. Vi har också haft en del fasträntelån som har gått ut nu, så under 2026 kommer vi ha en större andel rörlig ränta. Vi har en räntebindning på 3,5 år, och vi gör lite löpande om vår swapstruktur. Vi har då forwardstartat några swappar, vilket gör att vi kommer ha en större andel rörlig ränta under 2026, men vi har kvar vår räntebindning som ligger fram till 2032 och 2034. Det innebär också att ser vi en räntesänkning här så kommer vi att kunna ta del av den under 2026. Våra finansiella mål, vi har varit inne på det också. Vi har förvaltningsresultat per aktie som vi ska öka med mer än 12% och där ökar vi med 27% under 2025. Det ser vi också framåt att vi kommer att ha tvåsiffriga ökningstal framöver. Det är avkastningen på eget kapital där vi inte riktigt når upp till vårt mål på 10%. 6 % on the whole year and 8,5 % on the fourth quarter. The loan rate is also below our 55 % and we have a interest rate of 1,89 %. Our sustainability goals. Vi jobbar väldigt mycket med energieffektiviseringar. Det är en stor del av våra investeringar. Vi ser att de här ger effekt. Vi ligger precis på den målkurvan som vi har satt ut för bolaget. Vi ska ner till 100 kWh per kvadratmeter till 2030. Vi har gått från 117 till 114 kWh per kvadratmeter. Det är en minskning med 2,6 %. And we see that these investments also give the discount we want, so between 8 and 10 percent we get a discount on these energy investments that we do. We also have goals when it comes to the service index, we want to reach at least 83 percent by 2030 and we are on the right track, we have increased the figure with two percent units to 81.4. procent, och det är ju mycket tack vare en väldigt nära förvaltning som vi har, och en väldigt duktig organisation som jobbar med detta varje dag. Vi mäter EMPS, det är relativt nytt för oss att mäta det, vi har samma utfall 2025 som vi hade 2024, och det är 24 poäng, och det kan jag inte säga så mycket för många, men det är en skala på mellan minus 100 till plus 100 Vi har ett mål att vi ska uppnå 50, men redan 24 är ju då ett väldigt bra mått och väldigt bra resultat. Vi har faktiskt minskat vår andel hållbar finansiering, vi vill ju ha 100% hållbar finansiering, men den minskade något under fjärde kvartalet då vi gjorde en del omfinansieringar. Vi ska fortsätta jobba på det så det ska vi kunna klara fram till 2030, tänker jag. Våra segment, ni kan ju se då också att vi har ett hyresvärde på 838 miljoner. Vi ska gå in lite på intjäningsförmågan lite senare. Men vi har samma genomsnittliga direktavkastning som vi hade förra kvartalet då, trots att vi har redovisat värdeförändringar på ackumulerat över 190 miljoner. Och bostäderna är fortsatt bokade till en genomsnittsavkastning på 4,5 procent. Det är 29 700 kronor per kvadratmeter. Samhället kommersiellt har gått upp med 10 punkter, kan man notera. Där har vi inte haft samma värdeförändringar, men där finns också lite höjd i det. When it comes to housing, we have talked a lot about rent increases, and we got 3.2% here for 2026. And we see that we are now compensated for the loss we had when the inflation was so high. So now it is actually the case that the rent increases exceed the inflation. We do, in addition to that, we do use values, as we have mentioned. And here we have the potential, we have then used valued 600 apartments, and got 5 million in high rent, which is then phased in. But here we have the potential in our remaining stock as well. And even if we don't have as much, or as good an outfall, you could say, in all apartments, so even if we were to have only 50% in outfall, then we can then calculate that it would be between 18 and 20 million in rent increases. Now this is a process that takes a little time, but that also means that we have a potential here for a value change of between 400 and 500 million, if we were to calculate that we can value our entire stock. But we see in the valuations we have received over the years that we get the effect of them. Then there are continuous renovations on the agenda and energy investments, and there we get deductions between 8 and 10 percent, just as we should get. Så att vi har ju en potential att renovera. Vi har 17% nybyggda lägenheter, 37% renoverade. Men med den potentialen vi har på 46% så har vi ju över 2000 lägenheter som vi kan renovera. Och det gör vi ju då i takt med omflyttning. Och där har vi ju också potentiella värdeförändringar i bostadsbeståndet på över 800 miljoner. The commercial segment, this pie, shows the share of rent value from the different parts. There are actually also a few homes in the commercial segment. We have quite a lot of mixed housing. But in the commercial segment we have 232 million in rent value. And there is a little over 50% that is connected to commercial housing. samhällsfastigheter 37%, lite bostäder, lite parkering. Men vi har väldigt säkra intäkter här, våra största hyresgäster är fortfarande Malmö stad, absolutt störst. Sen har vi mycket handel, ICA, Coop, Axfood, men också Region Skåne är stora hyresgäster hos oss.

Våra stadsutvecklingsprojekt, vi har byggrätter inklusive de JV som vi äger på 200 000 kvadratmeter BTA med ett väldigt lågt bokfört värde, cirka 200 miljoner. Vi driver en stor detaljplan på en sorgfri i Malmö som ni ser uppe på bilden, högst upp till höger. som är ett stort projekt där vi har befintliga hus som vi ska renovera och hyra ut. Vi har mycket fokus på kultur och sen ska vi bygga nya bostäder på ett parkeringshus. Det detaljplanen förväntas vinna laga kraft det innevarande år. Limam Silosarna som är ett prestigeprojekt på absolutt bästa läge i Malmö med havsutsikt Detaljplanen förväntar vi oss att det ska vinna lagarkraft under det här året eller början på nästa. Det är 14 000 kvadratmeter BTA så det är ett väldigt stort projekt. Sen har vi vårt stora stadsutvecklingsprojekt som vi äger i Borlöv tillsammans med Wallfast i Stockholm. Där förväntar vi oss att det vinner lagarkraft på en ny detaljplan på 70 000 kvadratmeter här. under första halvåret 2026. Här har vi möjlighet till väldigt mycket värdeskapande. Sen har vi en markanvisning i Svedala, när detaljbanan nu är klar, och där vi håller på och ska skriva avtal med vårt central, där vi ska bygga bostäder, och det projektet förväntar vi oss ska komma igång här, möjligtvis i slutet på detta året. Så vi har mycket värdeskapande kvar i vår project portfolio, and it is low-income. Now we come to the income capacity. We usually do it on December 30, and now we have done it including the acquisitions that we have made here now in January. If you look at what it looked like on December 31, 2024, you will see that in 2026 we will have about the same household income, even though we have sold properties with a rent value of SEK 73 million. The profit margin is about the same, but the administrative result increases to SEK 270 million and gives a result per share of SEK 1.46 million. And then the income per share has increased by one year from SEK 1.24 million to SEK 1.46 million. We feel... Väldigt komfortabla med att vi ska kunna fortsätta den här tillväxten i förvaltningsresultatet med tvåsiffriga tal. Så här når vi våra mål. Det är tillväxt och värdeskapande och den goda affären i fokus. Vår affärsplan ligger fast. Vi fokuserar på fortsatta uthyrningar och lägenhetsrenoveringar, energieffektiviseringar och bruksvärderingar. Transactions will be both acquisitions and sales during the year, and we have two opportunistic businesses that we are currently looking at. Our city development runs detailed plans, we sell building rights, and we also build when the good business is there. It's starting to get better and better, the building costs have gone down, the rents have gone up, the salaries have increased, so the payment rate The willingness to pay has become a little better. And as Marie-Louise said, these rent increases that are now rising in inflation, KPI, our commercial stock was 0.9, and we got rent increases in the housing stock at 3.2%. And I see ahead of me here in the coming years that we will lie really above inflation in the rent increases in the housing stock. So, a little conclusion. I have said it before, I say it again. We are in the right place, we are in the right segment, we are stable. The local development is a competitive advantage. We have a strong demand for population growth in Malmö. We became 2,200 new Malmö residents in 2025, and last week ökade Malmöborna med 300 personer, nya Malmöbor. Vi har stabila och stigande fastighetsvärde. Vi ser ju de transaktioner som har gjorts i Malmö här under året på bostadssidan, och då är gilderna mellan 3,5 och 4,5 procent. Och vi har en genomsnittlig direktavkastning i vårt bestånd på 4,8 procent. Stabila finanser och enkel kapitalstruktur. Och som sagt, Den tvåsiffriga tillväxten i förvaltningsresultatet ser vi framför oss 2026, och vi ser också framför oss att vi ska fortsätta skapa och leverera aktieägarvärden. Så med det så tackar vi och välkomnar givetvis frågor.

En fråga från Erik Granström. Ja, då har vi en fråga från Erik. Varsågod.

Tack så mycket. Let's see. I'm trying to turn on the mic. Is it okay?

Yes, we can hear you. Okay.

Thank you so much. Thank you for the presentation. Good morning everyone. I thought I'd start by asking a little about how you see investment opportunities and capital allocation. under this year. You have a strong income capacity, you have made some acquisitions here now also at the beginning of the year. How do you see the order of magnitude, investments in your own stock, but also additional transactions during the year? And maybe also the fact of using the cash flow to other forms of investments. How are the thoughts for 2026?

No, but as we talked about, our income capacity is in hand. We have a right to a good cash flow in the coming years, and it creates investment space. And we will use that to invest in our existing assets, but also in acquisitions. But we will not... We will keep around these 55% in loan damage, so we will not increase our loan damage and in that way the company will grow faster, but... Det ska växa med stabilitet. Vi kommer att ha svårt igenom siffror, men vi kommer att investera i vårt befintliga bestående. Vi hade 211 miljoner i fjol, och jag ser framför mig att det blir något lägre i år, så att vi skapar ett utrymme också för förvärv.

Okay, thank you. My next question was actually a little bit about the ability to admit and how you see the ongoing business. If you look at the ability to admit in the last four to five quarters, you can see that it means or it indicates a degree of surplus of around 69-70%. Now you go out this year with a somewhat lower degree of surplus and it has been relatively stable. What makes you so confident in terms of recognition capacity to have a surplus degree that is historically quite high? In other words, how are we in the market going to be convinced that you de facto in the future will have a surplus degree of 69-70%, which is very good?

We make investments in our stock market and with a lot of focus on energy. So it is clear that... And we also reduce our energy consumption during the year by 2.5%. I think it was 7% the year before. So these investments should give lower costs in the long term. So then it is with some worry, I can state, if we just look at it from a shorter perspective, it is quite cold for the present. And that can make it a bit challenging.

And then there are also some tax-bound increases that we can't really affect. So what we can affect is just this with energy efficiency, so that we reduce energy consumption. There we have a possibility of self-impact, but this with increased electricity taxes and so on, and water... som man har aviserat, det har vi svårt att påverka. Vi kan påverka förbrukningen så att säga.

Kanske också en fråga Marie-Louise, nu när jag har dig här, jag tänkte fråga om den aktuella skatten, Om jag har räknat rätt så landade den ungefär på 11% för året. Ska man räkna med den skattesatsen kommande år också eller finns det saker ni gör för att förändra den?

Vi gör ju saker absolut för att försöka förändra den men vi har ju haft ungefär samma The current tax this year is 22 million SEK. I remember we had about 22 million SEK even last year, so we have fallen to this level. So we do what we can by working with, for example, direct payments, we work with deductions to production funds and so on. So we do it constantly, but there is also so much, just so much you can do, so to speak. It's very difficult to give a forecast for tax when you have so many factors that affect. But it has been a stable level in the last two years. If you're going to count with something, you have to look at the history and get out of it. But of course, we work very actively with it.

Okej, tack. Min sista fråga gäller då kanske lite Olof nu när du ska göra när vi ska se ett vd-byte i Trianon. Jag misstänker att du förhoppningsvis blir vald som styrelseordförande och jag gissar att du knappast kommer att sitta helt still men om du skulle beskriva lite The recruitment of a new CEO, what do you think it means for Trianon in the future, considering that you will of course have a collaboration and that is important for the company in general?

No, it's a bit like I said, we have had a recruitment process, there were a lot of candidates from the beginning and we have been working on this issue for a while now and I have been a CEO for 20 years, so it's like a Naturally, the next step, and I am completely convinced that this will be better for the company. We will get a new CEO in the company with a good business leadership, a good leadership, and I will be given some time to support the company, support the leadership and the CEO, and focus on strategy and new businesses.

Okay, thank you. I thank you so much for the answer.

Tack. Har vi fler frågor?

Nej. Nej, det verkar inte som vi har fler frågor. Då får vi nog tacka för oss.

Då tackar vi så mycket. Tack ska ni ha.