Fastighets AB Trianon (publ)

Good morning and welcome to the presentation of the Q1 report. My name is Olof Andersson and I am the CEO of the company.

And with me, as usual, is my colleague Marie-Louise Hedbys, I am the Vice-CEO of the company.

I think we have done 35 quarterly presentations in total and this is now the last one. Vi börjar kvartalet starkt. Vi inleder starkt, trots en orolig omvärld. Trots att vi har haft volatila räntor och energipriser. Och en kall vinter som inneburit ökade kostnader för snöröjning och energi med ungefär 5 miljoner. Om vi tittar på siffrorna, så har vi husintäkter på 205 miljoner. Det är en minstning med 2 procent. Men vi har sålt fastigheter för över en miljard i Q1 i fjol. Så i jämförbart bestånd är det en ökning med 4%. Driftöverskottet minskar med 1% men ökar i jämförbart bestånd med 1%. Förvaltningsresultatet. Per aktie ökar med 20% till 50 miljoner. Och i jämförbara tal ökar det med 11%. Den avkastningen Eget kapital på 5,6% och där har vi ett mål på 10% så det är fortfarande för lågt men vi har å andra sidan inte några stora värdeförändringar på vårt fastighetsbestånd i kvartalet. Så vi räknar med att under året kunna öka den väsentligt. Periodets resultat på 75 miljoner och det är ett resultat per aktie på 41 öre. Om vi då tittar lite tillbaka här på de senaste kvartalen, så har vi haft tvåsiffriga ökningar i förvaltningsresultatet alla kvartal utom ett. Och vi fortsätter, och den här trenden kommer att fortsätta framåt med tvåsiffriga ökningar i förvaltningsresultatet. Presentliga händelser. under kvartalet. Vi har slutfört förhandlingarna med hyresgästföreningen och har fått en hyresövning på 3,2 procent. Den absoluta merparten från den 1 januari men även en del fastigheter och på vissa orter från den 1 april.

Vi har utsett Petra Kryger sin roll som vd i augusti.

I propose, the board proposes an annual allocation of 25 years per share which corresponds to 24% of our administrative results and we have as a goal to divide it up to 30% but in the long term we have chosen 4% We have joined two different businesses, 8 properties, 10 properties, a total of 18 properties here during the quarter, centrally located in Malmö bra lägen och med en stor potential och vi har köpt dem för lite över 18 000 per kvadratmeter. Netothyrningen har varit negativ i kvartalet med 300 000 men vi har tecknat nya avtal för 2 miljoner och vi ser här framför oss att vi är i väldigt många förhandlingar. Vi har 10 olika förhandlingar om nya kontrakt allt från 200 000 upp till över 3 miljoner. Så det är en stor aktivitet i påtyrningsavdelningen. Jag kan kommentera lite våra vakanser också. Vi har minskat våra vakanser under kvartalet om en marginellt. Vi har 3,4% i rabatter och vakanser. Rabatterna står för 0,8% och projektfastigheter för 0,6%. Det innebär att i vårt bestånd har vi 2% vakans och det har de minskat. sen föregående kvartal. Efter periodens utgång så har valberedningen inför årsstämman föreslått omval av Olof Andersson, Joel Eklund, Patrik Amarnsson, Emil Janmarsson och Sofie Karlsrud. Nyval av mig som ordförande men också nyval av Malin Seipel som ny styrelseledamot och nuvarande styrelseordförande Rikard Hultin has changed his mind, but will continue to help us with our project development. We have also restructured our swap portfolio. Therefore, we have a slightly lower rate of insurance right now. At the beginning of the quarter, we had 1.4 years and 37% of the portfolio insured. of 45% secured for 1.7 years of interest. And this will be corrected before May, so that we will exceed 2 and exceed 50% of the portfolio that is secured. Yes, you can look at the world in a slightly different way. This is what it looks like from our horizon in Malmö. And a few words about Malmö. The proximity to Copenhagen, an international airport, but also the growth in Malmö. We continue, despite the low population growth in the country, Malmö grows with over 800 people every year. Copenhagen continues to grow. And as you can see here on the picture, when the farm and belt connection is in place, we will have three hours to Hamburg. och vara del av en arbetsmarknadsregion på 12 miljoner invånare. Tre timmar till Hamburg, för att ställa det i någon form till jämförelse skulle man ta sig från Stockholm tre timmar så hamnar man i Jönköping. Så vi är på rätt plats och vi är i rätt segment.

Jag tänkte jag skulle berätta lite om resultaträkningen. Som sagt, som Olof nämnde, så har vi då minskat hyresintäkter och driftnetto, men i jämförbart bestånd har vi då ökat både hyresintäkter och driftnetto. Och det är egentligen då sista kvartalet som vi har den här jämförelsesstörningen, kan man säga, eftersom vi hade miljardaffären i Q1 2025. Fastighetskostnaderna har också belastats av kostnader för snöröjning och värme. Vi har haft en kall vinter här nere. Det är inte ofta vi har så mycket snö som vi har haft denna vintern i Skåne. Men det är nästan 5 miljoner som fastighetskostnaderna belastas av det i Q1. Vi har inte redovisat sådär väldigt mycket värdeförändringar på förvaltningsfastigheter. Som ni ser här, 4,7 miljoner. Vi har haft en positiv värdeförändring på derivat, däremot med över 34 miljoner. Det beror på de här volatila räntorna. Vi ska prata lite mer om det sen framöver. Vi redovisar att förvaltningsresultat om 50 miljoner jämförbart med i fjol 45 miljoner. Det är en ökning i kronor med 5 miljoner och 11 procent. Resultat per aktie, som vi nämnde här, 41 öre per aktie för det här kvartalet. Och vad jag tycker är bra, det är ju också att vi visar att överskottsgraden ökar då något här, både jämfört med föregående kvartal. Och det är ju trots att vi då har haft de här ökade kostnaderna för både snöröjning och värme. When it comes to the balance sheet, we have allocated these two businesses with 18 properties on the budget, and that means that we have a property value that now exceeds 13 billion again. And if you look back, we have basically the same property value and the same net reward that we had before we left the properties in this billion-dollar business that we left on March 31, 2025. And despite the fact that we have drawn in 16 million shares, it means that we have better key figures, both when it comes to long-term substance value and other key figures per share. So we have made this shift, you could say, where we sold and left office properties, and now we have arrived at these new acquisitions with housing properties. Belåningsgraden är något uppåt då 55,3% och vi har ju ett mål att vi ska ligga på 55% långsiktigt. Det här är ju då på grund av det här förvärvet vi har tillträtt det här kvartalet men man kan då säga att den förbättras då ungefär med en halv procent per kvartal beroende bara på de löpande kassaflödena. Och belåningsgraden genom balansomslutning 50,8 och vi har soliditet på 37,9%. Du var ju inne lite grann på det här med räntebindningar och så, men jag kan bara nämna lite kort då att 3,3% är vår snittränta det här kvartalet. Det är neråt sedan förra kvartalet då hade vi en snittränta på 3,4. Vi har en kapitalbindning på 2,2 år. Både säkerhetsgraden och räntebindningen är ju då tillfälligt lägre precis den sista mars. Vi har gjort nya räntebindningar efter periodens utgång så att vi nu är uppe på 1,7 år och en säkerhetsgrad på 45. Men vi ska ju då tillbaks och ligga över två år. Men vi har ju då utnyttjat volatiliteten kan man säga i räntemarknaden, stängt vissa såpar som har legat på längre löptider och sedan gjort nya när räntorna har kommit ner. Och det är ju naturligtvis väldigt svårt att tajma helt exakt, men vi har ju då försökt utnyttja volatiliteten så gott det går, och det har faktiskt gått väldigt bra. Så att det är så det ser ut där. De finansiella målen, det har vi också pratat lite grann om. Vi har ett förvaltningsresultat som är 20 procent. Vi ska ju öka förvaltningsresultatet per aktie med mer än 12 procent, så där ligger vi ju långt över målet. Avkastningen på eget kapital, vi har ju inte redvisat väldigt mycket värdeförändringar i det här kvartalet och vi ligger trots det då på 6%. Räntetäckningsgraden har vi inte nämnt så mycket om, ligger ju också över målet, en bra bit över målet, 1,91 gånger och vi har ju då ett mål att den ska ligga över 1,75 gånger. I will just mention a few things when it comes to our sustainability goals. All the energy investments that we do, we see then give results. And we have reduced energy consumption by between 2 and 3 percent per year. And if we compare the first quarter this year compared to the first quarter last year, we have reduced by 2.7 percent. We get good return on these investments, so we get between 11 and 12 percent. Och där fortsätter vi att jobba med det hela tiden. Vi har också ökat trivseln och tryggheten. Serviceindex har gått upp marginellt, men ändå, den ska man ju också hålla. Man får ju komma ihåg det. Det här är ju någonting som vi mäter löpande, så det är ju då vår förvaltning som gör ett jättefint arbete där. Sen har vi ökat också vår andel hållbar finansiering. Den är nu 73% och vi är väldigt glada att bankerna är med och ser att det jobbet vi gör både på social hållbarhet och miljömässig hållbarhet, att vi kan koppla det till finansiering. Så det är vi väldigt glada för. Vi har 93% bankfinansiering och sen har vi en obligation på toppen. Men mycket av vår finansiering är hållbarhetslänkad eller Våra segment vi har en liten liten förändring här på den här andelen fastighetsvärde och det är ju för att vi har tillträtt de här bostadsfastigheterna som vi pratade om på CV så vi har lite högre andel bostäder i portföljen 77% och samhällskommersiellt då har gått ner till 23. Vi har samma genomsnittlig avkastning 4,8 och 4,5 på våra bostäder Snittet kronor per kvadratmeter har gått ner lite grann eftersom vi har köpt de här cv-fastigheterna som du nämnde då för ungefär 18 000 kronor per kvadratmeter. Men här får vi komma ihåg att i bostadsportföljen har vi även nyproduktion, men snittet har gått ner något sedan förra kvartalet. Vi har faktiskt en väldigt, väldigt stor potential på cv där vi nu har tillträtt 18 fastigheter. Det innebär att vi har en potential på 47% när det gäller renoveringar. Om man kommer ihåg förra kvartalspresentationen så hade vi en potential på ungefär 2100 lägenheter. Nu har vi en potential på nästan 2400 lägenheter. Så här är ju en stor potential. Vi får ju bra avkastning på de här investeringarna, mellan 8-10%. Vi jobbar ju också med bruksvärderingar så där ser vi ju över hela beståndet så vi ska ju försöka bruksvärdera en stor mängd lägenheter även under 2026. Och det här kommer ju skapa värde i vår portfölj. Virushöjningarna, det räknar vi också med att de ska överstiga inflationen och det kommer ju också vara väldigt värdeskapande. Vårt kommersiella bestånd, vi har en bra uthyrning som du nämnde, vi har jättemycket i pipen, även om vi då hade en marginell negativ nettuthyrning detta kvartalet så har vi tecknat nya kontrakt för 2 miljoner hittills i år och har många förhandlingar på gång. Vi har väldigt stabila och stora hyresgäster, Malmö stad är ju den som har allra flest kontrakt hos oss, ett 40-tal kontrakt, och står för en väldigt stor del utav det här andelen av hyresvärdet i detta segmentet. Sen har vi också Region Skåne och vi har de stora livsmedelskedjorna så att vi har väldigt stabila hyresgäster här.

När det gäller våra stadsutvecklingsprojekt så har vi 200 000 kvadratmeter BTA som vi arbetar med och det arbetet pågår för fullt. Vi jobbar med detaljplaner och vi har också fått igenom en del detaljplaner Sorg & Fri in Malmö, which is very central, as you can see, a part of it up to the right, so the detailed plan is expected to win power this year, and there will be 14,000 square meters of BTA new production, plus that we will have 10,000 square meters of existing houses that we will build up, and it will be very focused on art and culture, but also a folk high school, so we have already långt fram i uthyrningsprocessen här. Längst nere till vänster så har ni SILUS-projektet och där kommer, förväntar vi oss en detaljplan fram mot hösten här, kan bli en bit in på nästa år. Den kommer vi sannolikt att sälja den byggrätten för det är ett primeläge och vi har inte riktigt en organisation för att bygga de bostadsrätterna där. I Borlöv förväntar vi oss en detaljplan under året på 75 000 kvadratmeter men också en byggstart på en befintlig detaljplan. Vi börjar se att vi får lite bättre avkastning på att producera nya hus än att köpa på begagnad marknaden. Vi har ändå en rätt så stark transaktionsmarknad i Malmö och kalkylen har börjat se rätt så bra ut och vi planerar, vi har inte tagit beslut om och påbörja en byggnation av 200 lägenheter i Burlund precis vid stationen. Efterfrågan finns eftersom vi har befolkningstillväxt. Här har vi till höger ett annat projekt, det är också sorgfri. Vi sålde hälften av en byggrätt i höstas för 8000 kronor per kvadratmeter BTA. And we own a part of the project, we own together with a BRF developer called Coforma And here we expect us to start building in January 2027 and then start building afterwards And to the right we have our project in Oxigev where we are negotiating with a health center and at the same time Svedala Svedala sorry Svedala And where we negotiate with a health center and även ska påbörja en produktion av ungefär 100 nya lägenheter. Där finns också efterfrågan. Tittar vi lite på vår intjäningsförmåga så har vi ett hyresvärde som har ökat, det är på 172 miljoner nu och hyresintäkter på 143. Fastighetskostnaden har ökat något, vilket är naturligt eftersom vi har förvärvat. And the turnover is at 581 million. And our sales results have increased on the level of income every quarter over the past year. And we have gone from 231 million to almost 272. And the income per share has increased from 1.25 to 1.47. and the interest rate has improved. So 18% increased income in a year. And our business plan, how are we going to achieve our goals and growth values and the good business in focus? It is the development of the property, it is rents, that we continue to reduce our vacancies and develop our projects. Lägenhetsrenoveringar, energieffektiviseringar och bruksvärderingar. Och på transaktionssidan så ser vi en relativt stark marknad. Det görs både små och stora affärer. De bostadsaffärer som är gjorda understiger vår genomsnittliga direktavkastning vi har i våra böcker. Men vi tittar givetvis på förvärv, men vi har också fokus på en del försäljningar. Givetvis alltid på juristiska affärer. på stadsutvecklingsprojektet. Ja, det är inte bara att driva detaljplaner nu och sälja byggrätter. Vi har någon byggrätter till vi ska sälja. Vi säljer fortfarande byggrätter, men vi kommer att gå i gård med nyproduktion framåt. Vi pratat om det här, om vår affärsplan. Det är inte många som tror på att vi ska klara av vår tillväxt. Hur ska vi då fortsätta växa? is not a prognosis, but rather an example. And then we look at our income, that we can earn 270 million kronor per year. We get rent increases that exceed inflation. And yes, we have calculated at 2.5% per year. There is also value growth on properties at 325 million. This year we have paid a tax of 25 million kronor and a share ska vi ha 30% av vårt förvaltningsresultat. Så ger det ett överskott på 490 miljoner ur ett räkneexempelsperspektiv. Och tittar vi då på det så har vi ett investeringsutrymme med 50% belåning, lite över 50%, på en miljard om året. Och kan vi investera det med en avkastning på 5% eller därutöver, så innebär det att... i kombinerat med hyreshöjningar i vårt bostadsbestånd som överstiger inflationen att vi har en ökning på vårt förvaltningsresultat på 20% om året och kan därför uppnå vårt mål som vi har på 12%. Jag vill punktera att det är ett räkneexempel och att det är utifrån de förutsättningar vi kan se idag med räntor på de här nivåerna och inflation på de här nivåerna vi har idag. Och på det här sättet kommer vi då inte heller att överstiga vår LTV på 55%. Ja, om vi ska blicka tillbaka lite från att vi noterades 2017, så hade vi ett substansvärde på 13 kronor per aktie. Nu har vi ett substansvärde nästan 34 kronor per aktie. Vi har också visat att vi har ju sålt ett antal fastigheter under de senaste åren. Vi har gjort transaktioner på 2 miljarder och vi har kunnat sälja till de värderingar vi har. Så vi har ju visat på att värdena finns där. Det ger en årlig tillväxt på substansvärdet på 11 %. Ser ni sen till höger här så you see the growth in substance value against the share price, which has only gone 45-46% during these years. Of course, I'm not going to comment on the stock market, but I can state that with this discrepancy, I see two scenarios in front of me. Either a correction in the stock market, or there will be companies blir utköpta från börsen på grund av den stora skillnaden mellan fastighetsvärde och värde på börsen. Yrker som driver värde och tillväxt, lokala förankringar är fortfarande en konkurrensfördel, det kommer att vara det framåt också. Vi har en stark efterfrågan och befolkningsökning i Malmö, och ni ser att vi minskar våra vakanser. och vår stabila fastighetsvärde. Vi har gjort transaktioner som bekräftar vår fastighetsvärde. Stabila finanser och en enkel kapitalstruktur. Vi har också en ny vd som kommer att komma in här den 1 augusti och tillföra ny kompetens och har lång erfarenhet av fastighetsbranschen. Vi är väldigt glada att ha rekryterat Petra Kruger till vd i Trianon. med det affärsmannaskap och ledarskap som hon har. Och som tidigare meddelats så lämnar jag som vd och är föreslagen som ordförande på vår stämma. Jag har varit vd i 20 år och varit med från vi hade ett fastighetsvärde på 200 miljoner till idag 13 miljarder. Och det är en förmåne att ha fått med på den här resan och också nio år i noterad miljö. Jag lämnar inte bolaget. Jag kommer dock inte vara med och kriga vid fronten. Jag kommer ha ett stort engagemang för Trianon. Jag kommer vara engagerad i bolagets strategi, nya affärer och jag kommer vara en långsiktig ägare till Trianon. Driva på från ringside och från styrelserummet. Jag är stolt över vad vi har åstadkommit. Och när jag nu lämnar stafettpinnen vidare först till Marie-Louise som tillfornad verkställande direktör och sen till Petra som får polera vidare på kontaktytorna med våra kunder, leverantörer och alla intressenter. Så vill jag bara lite avslutningsvis tacka för förtroendet under alla de här åren And I get the last word, maybe. I see an ocean of opportunities ahead of me for Trianon. And most of it is still unfinished. Welcome, Petra. And with that, I am completely convinced that Petra and Marie-Louise and the team here at Trianon will continue to create the world of shareholders. With that, we open up. We thank you and Nu välkomnar vi frågor.

Erik Granström.

God morgon. Thank you very much for the presentation. I had a few questions, but I was a bit inspired by what you talked about in the end, perhaps what alternatives you saw in the future, given how the market values stocks today and what asset values you have. You talked a bit about two alternatives. One was a correction in the stock market and the other was the purchase of companies from the stock market. A third alternative is that you get another tool in the box and that is the possibility to be able to acquire your own assets by buying back stocks. Is that something you have been thinking about or something you think the board is thinking about? If you could just discuss a bit how you see capital allocation.

Absolutely. And we have in principle bought back shares during four years. There were 16 million shares that we made an investment on and it corresponds to 8% of existing shares. And it is clear that we have reasoned here. We knew it was a tool that we could use. We have chosen to acquire properties instead. We should not exceed 55% of the loan rate and then ... ... ... ... ... ... ... our management results to the shareholders and then we split it up into 24. We could use it for resale instead, but the board chose to first make a division and in the next stage we will not close the door for resale in the future if there are no businesses that provide a better exchange rate for profit per share.

Okay, that was a clear answer, I think. And a little bit about transactions then. You have made acquisitions, as you were talking about. What do you see on the sales side, given that you also mean that the direct market looks active and has a good pricing? Are there opportunities for you to continue to sell, or do you see any greater opportunity to sell a larger portfolio, for example building rights?

Ja men vi jobbar med försäljning av byggrätter. Vi har en byggrätter i Borlöv där jobbar vi med försäljningar. Vi har en stor byggrätt med radhus som vi har en färdig detaljplan på som vi är i förhandling med. Vi har byggrätter Av misstag har vi en byrå till Stockholm också. Den jobbar vi också med en försäljning på. Så det här jobbas på för fullt med transaktioner. Vi har några fastigheter vi vill sälja också som vi jobbar med för att kunna allokera det kapitalet antingen till nya affärer eller till ett återköp av aktier. Det beror på vilket som ger en bäst utväxling.

Good, thank you very much. Finally, I would like to ask a little about what the strategy looks like for the mortgage insurance, since it has a pretty big weight on the development of interest in the future. Could you just describe a little, if I think as an analyst, that you had about 4.8 billion in mortgage swaps when we left last year, now you have two. Marie-Louise, can you try to describe what you think will happen here in the future?

Yes, we have 2.6 now, so that we have done after the start of the quarter. So we have been, during this period when the interest rates went up so quickly, we have been able to protect the ICR with quite a long interest rate, so we have been around 3.8 years. Vi har som mål att vi ska ligga mellan två och fyra. Nu utnyttjade vi volatiliteten, kan man säga, när räntorna drog iväg väldigt mycket i samband med konflikten. Vi ska inte ligga så här lågt, utan vi ska göra ytterligare räntesäkringar. Det fina med Swap-portföljen är att man kan jobba lite mer aktivt. Vi har kanske inte gjort det under något år nu, utan då har vi legat ganska så still. Men nu kan vi ju då jobba lite mer aktivt för att försöka få ner snitträntan i derivatportföljen. Så att vi ska göra ytterligare räntesäkringar. Jag säger inte att vi kanske ska ligga så långt som fyra år, men vi ska ligga en bit över två. Och även en säkringsgrad som ligger över 50%, så mellan 50 och 60% skulle jag vilja säga. Det är vår strategi. Och jag kan väl säga...

I would like to add that the construction we did here was quite expensive. We did this just after the quarter change, but this will be done during May, so we will continue here. Från kvartalet till och med slut till och med nu så har vi ökat med 500 miljoner.

Avslutningsvis kanske lite på det temat. I intjäningsförmågan så skriver ni ju att ni antar en viss snittränta i slutet på 2026. Kan du beskriva lite hur ni tänker kring när ni gör det antagandet? Är det givet hur ränteportföljen ser ut idag eller inklusive vad ni tror att ni

When it comes to the average income rate, we have said that it should not be a prognosis for how the interest rate will look in the future. However, we are clear about what average interest rate we use, and that is the average interest rate that we have had at the beginning of the quarter. So you cannot see the average income rate at 3,35 as an interest rate prognosis.

Nej, men däremot så är den egentligen, det är den räntan ni hade när ni gick ut Q1.

Ja.

Ja, okej. Tack så jättemycket, det var mina frågor.

Tack så mycket.

I'm going to look a little bit around the investments. You talk a lot about that you have a big investment gap, or will have in the future. And I'm thinking, do you see that the investments in real estate will increase if you compare with previous years? Do you see that?

No, but they will probably be at about the same level. It's the investment gap we create here afterwards. It will be investments in new properties.

Okay. Om vi kollar på den marginellt negativa nettoturningen då, ser ni att den kommer att vara temporär eller ser ni fortfarande stort tryck som föregående år till ny uthyrning?

Nej, men det är som jag sa, vi är i tio förhandlingar från närvarande stort som smått. Vakanser har ingenting, vi har så en liten andel kontor, vi har stor andel bostäder, samhällsfastigheter och sen har vi då de stora listmedelskedjorna som stora husgäster. Vakanser är inget som håller mig vaken på nätterna utan det känner man rätt så lugnt med. Vi har till och med förbättrat situationen om en marginellt här under första kvartalet.

Tack så mycket. Tack, tack.

Ja, tack. Hör ni mig? Hej, hej. God morgon. Hej, hej. God morgon. Marie-Louise Olof. Tack för en bra genomgång. A few questions from my side. We can start with the simplest one. I understand that the latest business deals you have done, you have done that with the existing organization, so to speak, without the central admin costs having increased. Dels vill jag se om det stämmer men också förstå om det finns möjlighet att göra ytterligare förvarv med befintlig organisation.

Ja när det gäller dessa förvarven så är det befintlig organisation som har tagit hand om det och förutom då att vi får anställa några fastighetstekniker och fastighetsskötare men det handlar ju inte i administrationskostnader utan i fastighetskostnaderna. When it comes to the future here and new acquisitions, we have the opportunity to take on more volume through efficiencies. We think that the housing side can take 500-600 more apartments and that the commercial side can take an amount of about 50 million more. So we will be able to do acquisitions without increasing our admin costs.

We work a lot with efficiency in our processes as well. So that's what we're doing. And there are also, what should I say, efficiency gains.

That sounds good. The next question is also about Erik Arnström and you mentioned earlier that the market is spreading. If you say so, I would like to hear your thoughts on that, and then I should not focus on the stock market, even though the stock market values ​​Trianon's property at about 6%. You can have that in the back of your head anyway, but I think that when it comes to the property market, Trianon has a cumulative value yield, if I'm not mistaken, at about 4.8%. Jag upplever också att de här affärerna som ni gjorde nyligen görs till en väsentligt högre yield, om det är höga 5 och till och med kanske upp mot 6 %. Du sa Olof att det görs andra affärer i marknaden som är väsentligt under de 4,8 %, alltså lokala affärer i Malmö marknaden, om man får säga så. Samtidigt som det för ett par veckor sedan gjordes en jätteaffär i transaktionsmarknaden, där folk samköpte bostadsfastigheter till låga 4 %. I think that if you have been in this market for a number of years, I think it spreads unusually much right now. And that's my question. What are your thoughts on that, Olof? Do you agree with the picture or what are your thoughts? And how can Trianon take advantage of this opportunity right now?

It is clear that it spreads primarily between municipalities that have and those who do not have population growth. And between municipalities that have a strong BRF market, which Malmö has, versus municipalities that do not have a strong BRF market. So, of course, there is a difference in housing and housing. And we see here that between housing affairs in Malmö is done between three and a half till lite över 4% genomsnittlig direktavkastning, det som är gjort. Så att visst marknaden spretar. Sen har vi också närheten till Köpenhamn. Vi har det 15 minuter bort och där har vi bostadspriser som är 70% högre än vad vi har i Malmö. Så att det är klart att vi ska utnyttja det faktum att vi är på rätt plats och göra affärer här. Det vi kan göra är att kanske titta lite mer på nyproduktion nu. Om vi inte kan hitta bostadsfastigheter eller andra fastigheter till Gildo så att vi har sagt, ska vi göra affärer så ska Gilden överstiga vår genomsnittliga räkteavkastning 4,8%. And it's starting to get a little challenging to find that, Fredrik.

I still think, Olof, that the business that you have done now under KU, or rather the two businesses you buy at CWD, CWD is a central area, but also challenging. Is it so that you, with your experience and knowledge of working with challenging areas, have created an opportunity to be able to do those businesses on particularly good terms?

Or how should you interpret that? Du kan tolka det så Fredrik, att vi kunde köpa dem på lite över 5-5,5% dräktavkastning. Det beror på att området har varit utmanande, är på väg att förbättras väsentligt, har det redan gjort, men det är fortfarande har stämpeln kvar som utmanande. Och det är ju här treandons kärnkompetens kommer till sin rätt när vi går in i de här områdena, för vi vet vad vi ska göra och vi kan hantera det. Och vi kan skapa värden där.

Och vi har ju öppnat ett kontor där. Så vi har ett förvaltningskontor där. Vi får ju en väldigt effektiv förvaltningsorganisation där. Det är ju över 500 lägenheter nu på en väldigt liten geografisk yta. Där är ju potential också för värdeskapande med renoveringar och upprustning och energieffektiviseringar och så vidare. Så det tar ju lite tid för oss att lära känna fastigheterna. Vi ska faktiskt ha en städdag nu den 28 maj. Då ska vi ut alla, och du får också följa med fast du har slutat, och städa och måla och pyssla med utemiljöer. Så det är ju liksom en successiv resa när du får in så pass många fastigheter. Men vi kommer att lära känna dem, vi kommer att behöva investera lite pengar, men vi kommer att få bra avkastning på den investeringen.

Det är bra, jag tackar för svaren. Vi har inte fler frågor.

Tack Fredrik. Har vi fler frågor? Nej, men då tackar vi så mycket för oss. Tack så mycket och tack för bra samarbete.