Wallenstam AB (publ)

Hi, and welcome to today's webcast with Wallenstam, where CEO Hans Wallenstam and CFO Susanne Linde will present the results for the first quarter of 2024. After the presentation, there will be a Q&A. If you want to ask a question, press star 9, and if you want to raise your hand, press star 6 to mute your microphone so you get the word. And with that said, I'll hand over the word to Hans and Susanne.

Ja, hej! Jag börjar att presentera då Susanne Linde, sen kommer Hans komma in på själva frågestunden. Men hjärtligt välkomna till det första kvartalet för 2024. Det känns fräscht att börja på ett helt nytt år tycker jag. Och även fräscht att komma ut med en ny layout på vår rapport. Det känns kul och också lite annorlunda för oss nu att ha den liggande så blir det enklare för er att läsa den på skärmen There are very few who are writing out reports at the moment. And also a different structure on the results calculation. Then you see at the top right corner, it says 80. And it is actually the case that the company fills 80 years this year. And then we have made our own little logo that shows here. And we also celebrate 40 years as a noted company. Så det är mycket att fira och det kommer vi göra hela året faktiskt lite då och då. Vilket ni också kommer se lite på LinkedIn och sådana här lite småfilmer vi lägger ut. Ja, hur ser Wallenstam ut idag då? Ja, annorlunda mot vad det gjorde då för både 40 och 80 år sedan. Wallenstam har idag 210 fastigheter till ett bokfört värde på 64 miljarder cirka. Vi har en stark uthyrningsgrad med 97% uthyrt där 100% av bostäderna är uthyrda och resten är 95% eller 94% på det kommersiella. Så där ser vi fortfarande en god efterfrågan. Vad det gäller vår produktion som jag kommer komma in vidare på så har vi idag 830 lägenheter under produktionen. Vårt fastighetsvärde är fördelat att bostadsfastigheter uppgår till 56 % av de totala 64 miljarderna. Ni som har följt med oss tidigare känner igen de här siffrorna. Det har inte ändrat sig nämnvärt. Vår fördelning av hyresvärde är 51 % bostäder. Jag tror att det var ungefär 49 % föregående kvartal. So it has gone up somewhat, but roughly the same. On the other hand, the office value is 27%. But then we go into our result for the first quarter of 2024. We have a net of 73 million up compared to the previous year, corresponding period. And we have an excess rate that actually came up to 74.4 again. So we have come up to the efficiency in the stock market that was before the energy crisis, which feels very good. I go to the next page here, then I usually show more in detail what has created this drift net change. If we start with our rents, har de ökat med 60 miljoner mot föregående år och då kommer två tredjedelar av den höjningen kommer ifrån vår nyproduktion som är färdigställd. Dels är det de 250 cirka som vi har färdigställt under det här kvartalet men det är också de fastigheterna som har färdigställts efter Q1 2023 som får en påverkan nu då för det här kvartalet. Vi får en negativ effekt på de transaktioner vi har haft på 5 miljoner Then if we look at our balance sheet, it increases by 23 million. And what has happened is that the commercial rents have increased by an average of 6%. And then you may have read that we have made a two-year agreement with the rental agency for our entire stock, which means an average for the entire company, an increase of 4.5%. And approximately the corresponding increase is then for 2025. If we then go down to our drift, then it is a net increase or decrease, so to speak, with 13 million. And the big change that is worth mentioning is energy, i.e. electricity prices. Previous Q1, we had an electricity price of 2.50 kronor per kilowatt, and now we have 90 euros per kilowatt, and that beats 29 million, but as I said, we are self-sufficient, so the corresponding decline will be on the energy leg further down. But here is our power grid, and so it hits. But then, absolutely, we also work with our properties to make them more energy efficient and as efficient as possible in terms of power costs. Otherwise, these numbers would have been different. If we look at this with underground water and remote heating, which is an increase of 7 million, then it is The majority of this increase consists of tariff increases for sanitation and water and so on. And then, despite the fact that we make our savings, we get these increases. But in total, we get a drift net that is 73 million better, which corresponds to 16% better than the previous year. So our business feels like it's doing very well and has a good demand for our product. Jag nämnde att vi har färdigställt 251 lägenheter för det här första kvartalet. På bild här har ni kompositören i Uppsala. Nu har vi inga pågående projekt längre i Uppsala. Det här är i området Rosendal, där vi har valt att ha våra fastigheter i Uppsala. Här har vi färdigställt den här fastigheten på totalt 185 lägenheter, men varav 69 har blivit färdigställda under februari det här kvartalet. Sen går vi till Göteborg, till vårt stadsutvecklingsprojekt här i Kallebäck, där vi har färdigställt ett helt kvarter under det här första kvartalet. Vi startade inflyttningen i februari, och det är hela 182 lägenheter vi har inflyttat på ett kvartal, så det är bra jobbat av den organisationen som har gjort detta med alla nyckelutlämningar och så vidare. Det är mycket jobb innan en inflytt kan ske och så ska alla samsas om trapphus och så vidare. Men det är nu helt inflyttat och färdigställt. Om vi går vidare i vår resultaträkning och kommer till hela vårt förvaltningsresultat på fastigheter så ser ni att den här ökningen vi gjorde på driftnettot i princip möts av högre finansnetto, alltså lägre eller högre Financiella kostnader. Där vi nu på förvaltningsutståndet är i paritet med föregående år. Det är en ökning med 5 miljoner. Men det är helt enkelt så att finansnettot har EU 70 miljoner högre. Och det beror egentligen mest på tre månaders drivbord som successivt ökade under året. Och för Q1 då så är det nästan 100 punkter skillnad i snitt från Q1 2023 mot Q1 2024. We can see that our average interest rate is 3.27% on the end of the year. It is in principle at the level of Q4 2023. Not much has happened there, but by Q1 2023 it had an effect. Here you can see our interest bonds that we make with the help of our interest derivatives. This is how we secure our interest. Vi har inte gjort någon förändring om några räntederivat under det här första kvartalet, vilket innebär nu att vi har en genomsnittlig räntebindningstid på 37 månader. 56 procent av hela lånevolymen är räntebunden. Det är lite en procentenhet lägre mot vad det var föregående kvartal, men vi... har ju lånat upp lite nya pengar, vilket gör att den får en effekt här på antalet lån som är räntebundna. Jag kommer in på det lite längre fram. Det här innebär också det här finansnettot som vi har, att vi har en räntetäckningsgrad nu på rullande 12 på 2,3 gånger. Det var det om resultatet. Då går vi in på vår balansräkning. Vi rapporterar ett fastighetsvärde på cirka 64 miljarder när vi går ur det här första kvartalet. Som ni ser här i tabellen så har vi investeringar som är pågående och vi har också investerat i mark och framtida projekt för totalt 4 miljarder. Så fastigheter som vi har i drift är enbart 59 miljarder. Så det är det som ger oss ett kassaflöde. Hur har fastigheternas värde förändrats då? Vi har investerat 524 miljoner under det här första kvartalet. Vi har också orealiserade värdeförändringar på 31 miljoner. Vi har inte ett justerat direktavkastningskrav i snitt mot föregående kvartal utan det är på samma nivå, 4,6 % för det kommersiella och 3,6 % för bostäder. Som sagt, vi har investerat 524 miljoner under det här första kvartalet och det är ungefär 130 miljoner lägre mot vad vi hade i Q1 2023. Det är ju så att vi har inte lika mycket underproduktion nu som vi hade under Q1 förra året. Jämförelsesstaplarna här är ju för helår. Här är de fastigheterna nu som vi har under produktion, de här 830 som jag sa, där vi har totalt fyra projekt. Jag kommer komma in mer om lite framtid lite längre fram. Jag tänkte passa på att gå igenom statusen på de projekten som vi har på gång. or under production right now. And starts in Kallebäck. Kallebäck, block 6, is the project we have ongoing there now, after we have moved into block 5. And here is the very entrance to the whole city development project. And this is what it looks like now on the left picture, and on the right you can see how it will look when it's finished. A fantastically beautiful house. And what is the status here then? It is that we actually have So now it's just the insides left. It's 298 apartments, so it's a lot of work and effort before it's done. But now we've started with some painting and putting in the kitchen and so on in these. And they're ready to be moved in during 2025. Sen beger vi oss till Stockholm till Nacka Grace i Nacka. Ett fantastiskt fint hus på 169 lägenheter. Här är det full produktion just nu. Allting sker samtidigt i det här projektet. Nu är det mycket invändigt som ska fixas till. Läggning av golv och så vidare. Vi har också gjort en färdig visningslägenhet. Och sen kommer vi sätta upp lite stukaturer och dekorationer på fasaden. För det här är ju av nyklassistisk stil. Så det är ju inte så som vi brukar bygga ett hus. Men det blir fantastiskt fint. Och här startar inflyttningen då i september i år. Men det kommer alla på då till februari, mars nästa år. Och där till vänster i bild så ser ni hur det ser ut. just now. Then we turn to another project here in Nacka, and that is in Älta, a urban development project we have there and in the area. The first start we had in this urban development project is this Älta square, block 1, where we are going to build 191 apartments, and here you can also see on the left in the picture how it looks right now. and to the right how it will look when it is finished. So now the storm is up and we are doing the facade work and the roof work and then we have started inwardly and the first staircase house is painted and finished and soon we will start to lay the floor and put the tiles and so on. And the move-in will take place at the end of this year. And then we go south, to Stockholm, to Farsta. This is the start of the previous year, 172 apartments. We are at Sjöndrevviken, a fantastic, nice location. And now the big assembly is going on, as you can see, and three buildings are of four. are finished and the last one will be completed by the summer. So now there is also facade work here and a little different installation work and internal work in the apartments. The first move will take place in March 2025 and then continue until the end of 2025. So these were the four projects that were ongoing. Men sen kanske ni har läst i vd-ord och kanske ni tittar på våran bokslutsfilm för där står vi på en liten grushög kan man säga med en liten grävmaskin bakom oss. Och det är här i Årstaberget. Och det känns ju fantastiskt roligt att vi faktiskt ska starta ett projekt här under det här andra kvartalet. Vi har inte startat det nu när vi release Q1 utan det kommer startas nu under Q2. And here, in this fantastic situation, we will start 400 housing rights or 400 apartments. And it's something that we always say, this with location, location, location. And we also see that it is very important when you build housing rights and apartments that you build in the right location. Because a newly produced apartment has a high rent. And then you have to build in the locations where you actually have one. ett attraktivt läge där folk faktiskt kan tänka sig att betala de hyrorna. Så det känns kul att vi förhoppningsvis fyller på den här projektlistan när vi sitter här nästa kvartal. Sedan kommer vi över då till att vi har ökat vårt egna kapital med 300 miljoner mot Q4. Vi har en belåning på 29,7 miljarder and it is 600 million up against quarter four. And an average debt, I forgot to say before, that we have an average debt that is one billion higher this quarter against quarter one 2023, so it is also a reason that the financial net has increased. We have loaned our properties to 46% and we have a solidity of 45%, so it is still a strong financial position. And you can see there the substance value per share at 56.80. But if we go back to our financing sources, we have issued new green bonds during this quarter. There are two different bonds, one at 400 million with a period of one and a half years and one at 300 million with a period of two years. Both with three-month bonds plus 120 points. And this is for the refinancing of our wind power plants. We use the bank loan mainly for our properties that are in operation and the company certificate for new production. And that means now that 95% of our reward is the bank and then the rest towards the capital market. And that was actually the whole thing that I was going to tell. And now Hans will also Are you ready for questions?

Absolutely. Thank you very much for the presentation. Now it's time for Q&A. If you want to ask a question, press star 9 to raise your hand and then star 6 to unmute yourself. If you want to send in a question, do so in the form on the right. With that said, I'll hand over the phone number to 85 94.

Good morning, Erik Ramström at Carnegie.

Can you hear me?

Yes. Good, then everything has worked out. Thank you very much for the presentation, Susanne, and I hear that Hans is there as well. I was going to start with the opportunity to start. Hans, you mentioned that you are starting Årstaberg here now, 400 apartments in Q2. Vad ser du för utsikter för det här året totalt sett? Om vi blickar lite längre än just Q2.

Jag hoppas ju att kunna starta fler projekt i år. Jag kan däremot inte lämna en prognos på det. Utan jag är glad att vi startar de här 400 och medelar detta nu. Men jag hoppas att jag ska kunna starta fler. Det är ju vår absoluta målsättning som en samhällsbyggare att bidra till nya hem. i våra storstadsregioner.

Absolut. Kanske lite på just Årstaberg. Vad är det som har lett till att ni kan starta det här projektet nu i Q2? Är det planeringen eller är det helt enkelt också att kostnaderna för det här projektet har förändrats på något sätt som gör att ni känner att det är Is it appropriate to start here and now? Can you just try to explain a little what it is that makes you able to start these 400 apartments now?

As a basis for everything, we have a stable financial situation. That's the basis for everything. Then you have this, what should I say, concern about the material and so on during the Covid time. We feel safe with that. Utmaningen nu är att hitta leverantörer som känns trygga i en sån orolig omvärld. Det känner vi att vi har gjort. Vi känner också att vi har effektiviserat projektet på ett sådant sätt så vi får ekonomi när vi kommer i mål. Dels får vi ett visst övervärde, men också ett stort bidrag till vårt förvaltningsresultat. Sen så är det ju noggrant att vi ligger i lägen som efterfrågas mycket för att det blir klart att hyrorna blir ju högre än i nyproduktionen idag så det gäller ju att det finns en stark efterfrågan och det gör det ju i den här typen av lägen så sammanlagt allt det gör ju att vi kan känna oss trygga att byggstarta.

Okej, och kanske lite just på finansieringen, och det gäller kanske inte bara just det här projektet, utan kanske rent generellt också. Ni har ju 95% finansierat via banksystemet. Susanne, skulle du kunna säga någonting om hur dialogen med bankerna går? Hur ser banker på marginaler och kostnader nu när vi även också har sett den svenska obligationsmarknaden kanske öppna upp lite mer?

Som sagt, vi brukar ju aldrig prata om marginaler och så med banker, men det man kan säga är att bankerna är positiva till oss och vill gärna låna ut pengar till oss. Så mycket kan jag säga, men just vad det gäller marginaler så håller vi gärna för oss själva. Det är alltid en liten känslig fråga.

I understand that, absolutely. Finally, I would like to touch on the opportunities for more startups this year. Hans, what do you want to see in order to start more projects in 2024? Is there something that needs to be changed? Or is it simply that as time goes by, you will be able to start more?

Ja, vår planering är ju att absolut starta fler. Sen gäller det ju, vi är ju på upphandlingar och så vidare, så vi ska ju in med anbud på de andra ställena. Årstaberg är ju klart, bara så att de ligger på rätt nivå och lämnar det av entreprenörer som vi känner oss trygga med. Så det är planen.

Är planläggningen framför allt Stockholm eller Göteborg eller är det blandat rent geografiskt?

Det är blandat, för det är de två regionerna som vi verkar i. Det kan vara Göteborg, det kan vara Stockholm. Vi ser positivt på båda.

Det låter bra. Tack så jättemycket. Det var mina frågor.

Tack så mycket.

Tack så mycket för frågorna. Då går vi vidare och ger ordet till Marcus Henriksson från ABG Sundarkollier.

Hello, can you hear me? Hi. Super, good morning. A few questions from me as well. I was going to ask if you could present some ongoing detailed plans so we can get a better picture of how they're going, maybe a little bit about size, and also if we have any larger, more powerful detailed plans that potentiellt skulle kunna öka byggnationstakten om den här projektekonomin blir tillräckligt bra framåt?

Vi känner oss trygga. Vi har ganska mycket projekt som vi skulle kunna byggstarta i dagsläget. Vi känner inte att det är någon... något problem med byggklara planer. Det är inte det som riktigt är spärren utan det är kanske allting runt omkring som är att vi When it comes to building today, we are very careful to take background checks and so on, on all entrepreneurs who work to ensure that it is not only criminal, but that everyone also has the economy to carry it out. Because there is a lot of focus on construction projects and that there has been a lot of misconduct in the construction industry. So there we are extra careful now, so that we somehow It's a big process, but we don't really feel that we're missing built-up land, especially in our big urban development projects in Älta and Kallebäck. There we feel well-rigged.

Tack för det. Vi fick även en uppdatering om vi backar bandet till förra affärsplanen när den lanserades kring hur många lägenheter ni ser framför er totalt sett i pågående detaljplaner och som nu lyfter fram lagarkraftfunna detaljplaner. Har ni någon uppdatering där att ge oss?

Vi har ingen uppdatering utöver det som står i årsredovisningen.

Thank you. Moving on to the office market. We got a report from Atrium Ljungberg. It looks a bit tough on Lindholmen, over the river Elven. Platser says that the market has fallen, or is very close to the bottom, and that the vacancies should decrease from here. What do you see and hear?

Yes, but it is as we say every time, that the situation has meaning, perhaps in greater extent than ever before. And we feel that we have successful quarters behind us when it comes to our current status and our remaining status with our tenants. But as I said, we only have City. We don't have Hisingen.

Absolutely. One last question about the return rate that you raised. It is very high. How does it look with... i hyresgästdiskussioner i era lokaler. Jag tänker lite kring också kvarteret Johanna som huvudstaden nu har igång. De lyfter fram att de signar ju på nya rekordnivåer. Tror du att det kan spilla över på även era centrala kontor? Det finns ju en diskrepans i Göteborgsmarknaden mellan Gårda och centrala Göteborg och de olika lägena. Hur tänker ni det är och vad säger hyresgästerna?

Well, it feels like that. Gothenburg has never exploded when it comes to rent, but it has slowly but surely increased, roughly in the same time as KPI. Stockholm went away and got a very high rent swing here in City a few years ago, but it may fall back a little, but Gothenburg has a different condition. It's like a safe, slow increase in income, and it's clear that Kvarteret Johanna ligger ju i Syberi och klart att få de bra hyror där så spelar ju det på oss.

Tack för det, det var mina frågor.

Tack, tack.

Tack så mycket. Då går vi vidare till nästa frågeställare som är Albin Sandberg från Kepler Kevrö.

Varsågod. Tack så mycket. Tänkte också följa upp lite på utvecklingspotentialen. De här lägenheterna vi startar nu i Åsterberg. Om man försöker blicka tillbaka lite och se. Ni har ju nämnt lite i gildantagen historiskt vad ni har velat ha. Det har varit diskussion om att vi ska kunna hålla sig på en hyresrättsproduktion och så. Men Men upplever ni att marknaden och möjligheten för er som utvecklare, är den nu liksom tillbaka där vi var före hela det här strulet med materialproblem och kostnadsinflationen eller får ni liksom nöja er med en lägre utveckling som finns nu strukturellt jämfört med vad vi var tidigare?

Det är klart att vi har ju påverkats också av Nu kanske det har toppat upp och sjunk tillbaka något. Så det gör ju att förutsättningarna att starta har blivit goda. Men det kommer inte vara typ 40-50% övervärde på varje projekt. Men vi strävar ju kanske mot ungefär hälften av det övervärdet när vi har genomfört projektet klart. Samtidigt så är ju gilden högre, vilket gör också att förvaltningsresultatet påverkas ju positivt när vi genomför projektet.

Fint, och jag vet också, det har varit lite vakant här framme i någon av er nyställda kontor ute i Sundbyberg eller något annat. Vad är statusen där?

Ja, Sundbyberg är ju vår utmaning. Det är ju när vi färdigställde hela Umami kan man ju säga. Det är ju ett stort utvecklingsområde så färdigställde vi ju även kontoren där. Och kontorsmarknaden i den delen av Stockholm är... Men Kista, Arenastaden och även här i Umami är ju en utmaning med så mycket vakanser. Så att vi kämpar med det. Och det går sakta men säkert framåt. Men inga dramatiska förändringar.

Fint. Och sen så min sista fråga. Och just utmaningar menar jag. Historically, you have been a bit opportunistic with the balance sheet, and there has been development, there has been resale, and so on. Do you read that now, when you hope to be able to start a little more, then that is what you mainly focus on, rather than possibly starting a new resale program?

Now it is the board that decides that, so it is difficult for me to comment, but historically we usually en spelare som gör en liten mix av allting. Men just planer inför återköp och utdelning, det får styrelsen svara på.

Jag får ta det med Lars Åker.

Ja, precis, du får ta det med Lars Åker. Tack så mycket för det. Tack så mycket, Albin.

Tack så mycket för det. Är det någon till som vill ställa en fråga så trycker ni stjärna 9 för att räcka upp handen. Jag trycker på stjärna 9 för att räcka upp handen så får ni några sekunder här på om ni vill ställa en slutfråga här. Ja, då ger vi ordet till Staffan Bylov från Nordea Markets. Du använder stjärna 6 för att anmuta din mikrofon.

Hej, det är Staffan här. Kan ni höra mig?

Absolut.

Vad bra. Jag tänkte fråga en fråga angående uthyrning av nyproducerade lägenheter. Det har kommit viss medierapportering om att det har blivit svårare att hyra ut nyproducerade Is this something that you notice in your geographies or do you think it is other markets?

It is again a situation that controls. Jag vet ju att man har haft nyproduktion till exempel i Skärholmen i Stockholm, där man har problem att hyra ut. Men man får ha respekt för det, det är ganska höga hyror i nyproduktionen. Så det gäller att de ligger på väldigt attraktiva ställen där folk verkligen vill bo och önskar det. Vi har våra fastigheter, vi har våra projekt i den typen av lägen, så vi har ju inte den typen av problematik, vilket jag är väldigt tacksam för.

Okej, jag förstår. Tack, det var min fråga.

Tack. Tack så mycket till alla som har ringt in här och tack till Hans och Susanne som har presenterat och jag tänker jag lämnar över ordet till er för lite slutord här.

Ja, och vi har inga fler frågor utan tackar för de frågorna vi har fått och för att ni har varit här inne och lyssnat och så får vi önska er en trevlig dag och så hörs vi nästa kvartal. Eller så får ni höra av er om ni har ytterligare frågor, får ni höra av er till mig.

Thanks for me.