Wallenstam AB (publ)

Hi and welcome to today's webcast with Wallenstam. The CFO, Susanne Linde, will present the report for the third quarter of 2024. After the presentation, there will be a Q&A where the CEO, Hans Wallenstam, will also participate. If you call in and want to ask a question, press star 9 to raise your hand and then star 6 to activate the sound when you get the word. It is also possible to send questions in the form to the right. With that said, I leave the floor to you, Susanne.

Thank you very much. Yes, Susanne Linde here, CFO and CFO responsible for Wallenstam. Hans will also be with us at the Q&A session. A short presentation of what we have had for us in the third quarter of 2024. It looks quite small if you look at it first, that we only have two points here on events during quarter three. But they are so big per content per each point. If we start with the first point, it says that we have started almost 170 apartments in both Stockholm and Gothenburg. It is a total of 169 apartments on two projects. And it feels very nice that we have another start this year. Another very big thing for us is what you see at the last point. And you also see two happy gentlemen in the picture with each paraply. De har precis skrivit på ett avtal om en fastighetsaffär. Det är för fastigheten som finns i bakgrunden. Alltså skrapan vid Sergels torg, eller Femte Hötorgsskrapan, som den heter. Det har säkert ingen av er kunnat undvika. Nu har Wallestam tagit steget in på den kommersiella marknaden också i CBD i Stockholm. Vi har, som ni vet, redan tidigare bostäder både i Stockholm och Göteborg och den kommersiella delen framför allt då i Sibeli i Göteborg. Så nu har vi tidigare haft en treklöver men från och med i januari så kommer vi ha en fyrklöver. Det här är en väldigt unik fastighet som vi alla nog känner igen och tillträdet kommer att ske i januari nästa år. Och köpeskillningen baseras på ett bedömt fastighetsvärde på 2,8 miljarder. Och vad ska vi göra med den här fastigheten då? Jo, vår vision är att renovera och modernisera den här pärlan. Och både in- och utvändigt. Och skapa ännu mer attraktiva kontorsytor med en fantastisk utsikt över hela centrala Stockholm. Så jag hoppas att ni kommer se skillnad när vi är färdiga med det här projektet. But if we look at how Vallenstam looks today, for those of you who follow us every quarter, nothing significant has happened since the previous quarter. The only thing that has happened is that we have added 28 apartments that have been completed, or that we have moved into them, or our tenants, so to speak. Then we have a little more housing during production when we had our starts, but we had the previous quarter. Sedan fördelningen av vårt hyresvärde ser liknande ut så som vi gjorde föregående kvartal med ungefär 50 procent bostäder och resten då kommersiellt och övrigt. Jag tänkte inleda lite med hållbarhetsarbete. Vad har vi gjort under det här kvartalet? Om vi ska sammanfatta lite grann. Vi har tagit fram ordentliga rutiner kring våra bakgrundskontroller. Vi har länge gjort bakgrundskontroller på våra kommersiella hyresgäster. Det är dumt att få in fel hyresgäster och skapar otrygghet i fastigheten. Men i år har vi också intensifierat arbetet med våra leverantörer. Så vi hoppas i och med detta att vi ska kunna hjälpa till att försvåra kriminaliteten och brottsligheten i samhället. Vi kan inte göra allt, men vi kan ändå bidra med en positiv del. Sen jobbar vi också med att ha ytterligare fokus på att tänka mer återbruk i våra renoveringsprojekt och lokalanpassningar och försöka uppmuntra nya hyresgäster att man inte behöver ändra lokalen på den för mycket eftersom det skapar utsläpp. Så vi har tre olika segment kan man säga på våra kommersiella lokaler så att man kan välja olika beroende på vilket behov man har med sin lokal. Vi har hittills i år fått in 28 ton textilier genom att ha placerat ut återvinningskärl i 25 fastigheter. De här textilierna hade förmodligen hamnat bland restavfallet. Vi har duktiga hyresgäster som använder våra kärl som vi placerar ut. Nu till vårt resultat. Om vi börjar med vårt Driftnetto för de här tre första kvartalen så ser ju det väldigt bra ut. Det har ökat med 11 procent. Vi uppgår en överskottsgrad på 77,1 procent och det är en av dem egentligen vi har varit i de krokarna tidigare men nu var det ett tag sedan så det känns kul att vi är tillbaka på samma nivå igen. Om man tittar på vår efterfrågan för vårt produkt så känner vi att vi har en fortsatt stabil efterfrågan Bostadsbeståndet är fullt uthyrt och vår nyproduktion har en fortsatt efterfrågan. Vi pratade om det även i förra kvartalet, att det har funnits vissa marknader som har haft tomma bostäder, men det har inte vi i våra lägen. Vi kommer komma in på ett exempel på det senare. And when it comes to the commercial stock that we have, especially in Gothenburg, there we have an exit rate of 94%. What we can note, as we have said earlier, is that it can take longer to actually write the contract. But what we focus a lot on is also to keep our tenants. It is very valuable. The return rate, as we call it, is 90% of those på de kommersiella bestånden. Det är vi väldigt nöjda med. Vi går in lite närmare på vad som har skapat den här ökningen av driftnettot. Vi har ökat med 168 miljoner för de här tre första kvartalen. Av det så är 151 miljoner en ökning av våra hyresintäkter. Det motsvarar 7 %. And if we look at the comparable stock and the new production, how much has been added, you can see that it is about half-half, a small part more on the comparable stock. As I said earlier this quarter, we agreed with the housing management association on a two-year solution. And that has affected our housing rents on average with 4.5% last year. I det kommersiella beståndet har hyrorna ökat med ungefär 6 %. Våra driftkostnader minskar med 3 %, vilket motsvarar 17 miljoner. Och där ser ni då att elkostnaderna står för den större delen av den här förbättringen. Det är inklusive moms 54 miljoner lägre kostnader för el. Then, when it comes to the increase in the maintenance of water and groundwater and also property management, it increases by 28 million towards the previous year, and here we see inflation increases and tax increases above all, which increases this cost by a total of 28, as I said. We have completed a I will start by saying that this beautiful project, Nacka Grace in Nacka, is in a new classicist style. It's not just us who think it's a beautiful house, but also our tenants. So when we went out of these first 28 apartments, we got over 10,000 applications in just a few hours. So these are now finished and rented out per quarter three. The remaining 141 apartments we move into successively now for each quarter. And if we look at our entire administrative result and add our administration costs and financial net, it indicates an improvement of 6% compared to previous years and the administrative result lands on 880 million. Administrationskostnaderna är i princip på samma nivå som föregående år, men finansnettot är något högre mot föregående år, 24 procent upp. Dock vill jag påpeka att den här ökningen börjar successivt avta mer för varje kvartal då snitträntan går ner. När vi går ur det här kvartalet så har snitträntan on the day of retirement at 2.95%. So under 3% again, which feels good. Then the majority of the decline in our average income is mainly due to the Stibor reduction, but also that we have raised new income derivatives during this third quarter. In total 1.4 billion with an average time of 7.5 years. Våra räntesäkringar och våra derivat ser ni på den här sidan. Vi har fyllt på med 200 miljoner per år, 2027 till 2029. Vi har även fyllt på år 2034 och 2035 med 400 miljoner per år. Det innebär att vi har förlängt räntebindningen, så den uppgår nu till 38 månader. I föregående kvartal hade vi 35. 58% of loans have a interest rate of over one year. If we go back to the ordinary result calculation, because now it is the case that we provide the administrative result as a separate note, but I would like to comment on the results of some interest companies. is both our content in CoLiv and Convendum that ends up there. There we have written down a total of 152 million for the period from January to September. But for this third quarter, Convendum is written down with another 100 million. And the reason for that is, as many of you have noted, that Convendum has applied and is in reconstruction since Friday. Det avser då Stockholmsverksamheten. Om man ser till Göteborgsdelen så säger konventum, och vi ser också de siffrorna, att i Göteborg så går verksamheten fortsatt bra, utan det är Stockholm som det har varit lite problematiskt. Som anledning av detta så har vi minskat vårt innehav, och nu har vi totalt sett, för jag tror att den frågan kommer komma, We still have a share value of 184 million SEK after this reduction. And a little bit about our value changes. If we start by commenting on value changes from administrative authorities, it is basically silent. Det har inte blivit någon justering av direktavkastningskrav detta kvartalet utan det som har hänt är inflyttningar och också omflyttningar och utflyttningar, alltså driftnettoförändringar kan man säga, som leder till de här minus 22 miljoner i kvartalet. Sedan något som slår hårt detta kvartalet är värdeförändringar på våra räntederivat som på kvartalet uppåt till minus 420 miljoner Det är på grund av att långräntorna gick ner under kvartalet. Nu har de gått upp igen. Men det gör att kvartal 3 visar minus på sista raden. Sen är det bara positivt för oss när räntorna går ner. Men på den här raden slår det negativt. Det betyder att till och med utgången av september har vi ett resultat på totalt 139 miljoner mot föregående års 42 miljoner. The balance sheet. We often talk about having a strong financial position. We have a stable balance sheet, which means that we also dare to make these acquisitions that we are facing now in January, or this big acquisition that we are facing. We have a solidity of 45% and a reward rate of 46%. We have a property value of a total of approximately 65 billion. Under this quarter, we have invested 400 million SEK in both new and renovated buildings. Buildings that are in operation go up to 59 billion SEK. And then we have another 5 billion SEK that covers future new productions and land and also the projects that are ongoing. So almost 65 billion SEK in value. Och som jag sa så har vi inte justerat några direktavkastningskrav det här kvartalet och snittavkastningskraven uppgår fortfarande till 4,6 % i snitt för våra kommersiella, 3,6 % i snitt för våra bostäder. 56 % av vårt marknadsvärde är bostadsfastigheter och resten är kommersiellt. Investeringar Totalt för de här tre första kvartalen, eller de här tre kvartalen, har vi investerat 1,6 miljarder i ny- och ombyggnationen. Det är något lägre än de goda åren, där vi toppade på 4 miljarder. Sen har vi ett kvartal till, men det kommer inte att landa på de fyra. Med de här nyproduktionerna vi faktiskt startar, så kanske nivån kommer att gå uppåt igen. För vi har ju faktiskt startat 169 lägenheter under det här kvartalet. Jag tänkte presentera dem på nästa sida. Vi börjar då med vårt stadsutvecklingsprojekt i Stockholm, i Älta rättare sagt. Ältatorg kallade vi det projektet, där vi redan har kvarter 1 pågående. Men nu tog vi också spadtak för kvarteret 2, som ni ser mitt på bilden. Vi kommer inrymma 50 lägenheter som vi ska visa på den här sidan. 50 lägenheter och också ett kulturhus. Planerad inflyttning är 2026 för den här fastigheten. Den andra starten var i Göteborg, eller rättare sagt Mundal. Men det här projektet är inte långt ifrån Göteborgs City. Men om vi tittar på den här sidan så ser vi hur det här huset ska se ut. Det är det första starten på 119 lägenheter av totalt som vi ska bygga här strax över 400 lägenheter. Och här kommer inflyttningen ske under 2027. Totalt när vi går ur det här kvartalet har vi 1379 lägenheter under Det är kul att se att det finns på här på Stockholmsidan som har legat lite efter Göteborg innan men nu så här brukar det ju se ut i normalfallet att Stockholm har fler projekt under produktionen som Göteborg har haft. Det här behöver ju finansieras på något sätt både via eget kapital och skulder och hur ser det här då ut? Vi har inte ökat våra räntebärande skulder sedan kvartal två. De uppgår fortsatt till 30 miljarder. Och som jag sa har vi en belåningsgrad som är fortsatt på 46 procent och soliditet på 45 procent. Det har blivit en viss omfördelning. Vi har tagit upp lite fler företagscertifikat. Vi har nu 655 miljoner. But the distribution is basically the same as before, that the bank loans stand for the majority of 95%. What has happened during the quarter is that we have increased our check-in credit by about 400 million, which is like a backup for the company certificate, which in total goes up to 1.8 billion. And this was all I had to say, so now we also invite you to ask some questions.

Yes, thank you very much for the presentation. And as I said, we will go into the Q&A session here. And if you want to ask a question, press star 9 to raise your hand and then star 6 to activate your sound. And the first questioner to come in here is Erik Granström from Carnegie. Please, you have the floor.

God morgon, Erik Granström här från Carnegie. Hör ni mig?

Ja, vi hör dig Erik.

Ja, vad bra. Tack så jättemycket för presentationen. Jag hade några frågor och jag tänkte kanske jag skulle börja på bostadssidan. Sandy nämner ju att ni har startat en del nu här under de första nio månaderna. Kan ni säga någonting om vilka planer ni har för starter i fjärde kvartalet och kanske hur det ser ut när vi går in i nästa år?

Vi ger ju inte prognoser på byggstart, utan vi jobbar hela tiden att få igång det vi administrativt klarar av att hantera nu när det är så mycket administration kring bakgrundskontroller, precis som Susanne nämnde. Vi ger inga estimat på när byggstaterna sker, utan vi meddelar när de sker.

Okej, men kan ni säga någonting om möjligheterna att starta nu jämfört med för kanske sex månader sen?

Ambitionen är ju att starta PLE-projekt under naturligtvis 2025 här.

Ja, okej, bra. Då tänkte jag naturligtvis fråga lite om Hötorgskrapan 5, den som ni nu förvärvar. Ni skriver i pressmeddelandet att ni förväntar er att tillträda i januari. Är det här någon typ av process som kan förändra tidsspannet? Eller är ni väldigt säkra på att ni får tillträde redan i januari?

Ja, det är vi.

Bra. Hur ser ni på den första frågan egentligen? Hur mycket hyresintäkter har fastigheten idag? För det är ju delar utav fastigheten som är renoverad, om jag har förstått det rätt.

Det går ju inte ut med exakt hur affären ser ut med intäkter och så vidare, men man kan säga att den är 50 procentigt uthyrd för att AMF har ju då successivt tomställt den under många år för den ska ju genomgå en stor renovering i form av byte av fasad. och då måste vi kunna ha tillgång till lokalerna då vi får sätta en extra basal 2,5 meter in så hyresgästerna blir ju påverkade så då måste vi kunna flytta runt hyresgäster som sitter i den så att därav är den inte ute till mer än 50% just nu.

Och de 50% innefattar då space och det som är i den nedre delen av fastigheten då?

Precis.

Okej, ja men vad bra. Och lite kring vad ni har tänkt er, vad tror ni att, nummer ett är väl, hur lång tid tror ni det tar att göra den här ganska omfattande renoveringen av både fasad och invändigt?

Vi hoppas att vi genomförandetiden ska vara ungefär ett år och att vi ska hoppas på att starta så snart som möjligt. också en diskussion med Stockholms stad som inte kunnat startas förrän vi har tillträtt. Men vi har omfattande utredningar på det och då är beräknad tid ett år för den ombyggnaden.

Vad tror ni att ni investerar i? Hur har ni budgeterat för investeringen för den renoveringen?

Vi går ju inte ut med den typen av siffror.

Okay, men ni räknar ändå med att den delen kommer att vara en del utav den investeringarna ni gör i existerande portfölj under 2025?

Absolut, absolut.

Precis, att den siffran idag som på 1,6 miljarder för byggnationer för de första nio månaderna kommer att naturligtvis öka i nästa år, inte minst drivet utav det här.

Det kommer det göra.

Precis, den kommer det. Okay, that's good. Thank you very much. And then I thought I'd ask a little about how you see the possibilities for Convendum in the future. If I understood you, Susanne, the download you do in Q3 is then linked to the reconstruction you do out of Stockholm. Does that mean that the value that you have left at 184 is mainly linked to Gothenburg, and there you see no risk of needing to make further adjustments?

It is not linked to a region, but it is linked to Convendum as a company, our share investment in Convendum. So the units in Gothenburg are going, they are basically full. så att verksamheten i Göteborg går väldigt bra. Det är ju verksamheten i Stockholm som har problem.

Okej, men då uppfattar jag det som att ni känner er trygga med den justering som ni har gjort nu i Q3, även framöver, att ni inte behöver göra ytterligare.

Det får man ju se i hur rekonstruktionen går. Vi har bara som en försiktighetsåtgärd skrivit ner värdet 100 miljoner här i kvartal 3.

Ja, så får vi se hur det här utvecklar sig.

Okej, och min sista fråga gällde hyresmarknaden egentligen, och det var då hyresmarknaden för kommersiella lokaler och kontor. Kan ni säga någonting om hur diskussionerna med hyresgästerna går, dels naturligtvis i Göteborg, Men kanske också lite i Stockholm för att jag tänker mig att om ni nu ska renovera Skrapan 5 på ett år ungefär så gissar jag att man bör väl starta hyresgästdiskussioner redan under början av nästa år. Med andra ord, diskutera i marknaden för potentiella hyresgäster. Så kanske ni kan nämna någonting kring hyresmarknaden?

Ja, nu har vi offentliggjort det här för en vecka sedan, lite drygt, så det har ju, bläckt har ju knappt svalnat, men vi har blivit kontaktade av oerhört många intresserade hyresgäster om att få hyra i det här huset. Redan på så kort tid. Så det känns väldigt roligt och spännande. Sen måste vi tillsammans med staden planera den här ombyggnaden. Vi måste successivt se exakt vad vi vill göra med varje våningsplan. Så det är en planeringstid i detta också. Men vi känner oss väldigt glada av det intresset som vi har mött för huset.

Okej, tack. Vad kan ni säga om hyresmarknaden i Göteborg? Hur går diskussionerna där?

Den känns ju rätt så bra. Det var ju lite svagt här nu föregående år, men nu är intresset större och vi känner att folk vågar igen och verksamheten vågar igen. Det här med kontorsmarknadens jobba hemma eller inte verkar vara en lite annan icke-fråga nu, åtminstone här i Göteborg. så att folk kommer tillbaka till jobbet och även entréverksamheter tickar på och vi hyr ut så att det känns ganska bra just nu.

Okej, tack så jättemycket. Det var de frågorna jag hade idag. Ja, tack så mycket.

Tack så mycket för frågorna och då går vi vidare till nästa frågeställare som är Albin Sandberg från Kepler Tjevrö. Varsågod, du har ordet.

Ja, hej, Albin Sandberg-Kappersmö. Nej, men som sagt, det är ju en stor press. Jag får också ställa den här uppe på högtorget. Dels så bara tänkte jag, om det hade varit som så att ni hade haft en äk nu under året eller de här nio månaderna som har gått, hur hade det påverkat ert förvaltningsresultat från fastigheterna då?

Om vi hade haft huset,

Ja, precis.

Nu är det ju så här att det är ju en så stor ombyggnad, hela det här projektet, så den kommer ju klassificeras som ett projekt för oss nu när vi går in i, när vi har köpt huset tills dess vi har färdigställt det. Så att det kan inte gå ut med exakt hur det slår.

Hur när ni startar det här CBD Stockholm affärsområdet? Finns det någon nollbild om hur stort det ska bli i värde eller antal fastigheter? Man ska se det här på lite längre sikt och ni kommer att addera på allt efter som möjligheter ges.

Det är ju 80 år och vi ser det väl på 80 års sikt. Vi är ju en väldigt långsiktig spelare. Extremt långsiktig spelare, så vi ser ju detta över lång tid. Och vi har ju aldrig, och har aldrig haft volymmål på någonting, utan nu ska vi ta oss an den här fastigheten och göra det bra, både invändigt och utvändigt, och även runt omkring på platsen. Så det här blir en ännu finare ikonbyggnad än vad den redan är. Sen får vi se när tillfället kommer till nästa steg.

Mm, ja, det blir det. And then I just want to go into the result calculation here. If you look at the rent income, they fall a little quarter by quarter. Is it the sales that explains it or is it something else? It's not that big, I think it was 7 million.

Yes, you're thinking quarter by quarter, towards Q2, you think? Yes, exactly. Det som påverkar är också vidarefakturering av el, men den har inte påverkat... Det blir en vidarefakturering på elkostnaderna som också slår negativt bland hyrorna. Det minskar driftkostnaden och en lägre hyresintäkt.

Det bör vara oförändrat. Jättebra och sen har ni ju köpt tillbaka lite aktier här under kvartalet och sen så en ny ganska stor investering som har skett med 2,8 miljarderna och sen så börjar det närma sig utdelning. Hur går tankarna där givet den balansräkning ni har? Ska ni kunna mäkta med alla sakerna, utdelning, återköp och investeringar eller är det någon som har företräde?

Vi gör en mix av allting. Vi har en utdelning, dock inte så stor. Vi gör återköp, men inte så stora. Verksamheten ska parallellt löpa på, precis som den gör med husköp. Det kan också bli husförsäljningar och byggnation.

Bra. Det var mina frågor. Tack så mycket.

Tack så mycket för frågorna där och som sagt om det är någon som vill ställa en fråga till här så trycker man stjärna 9 för att räcka upp handen och stjärna 6. Och där fick vi, och då välkomnar vi in Staffan Bullov från Nordea. Varsågod, du har ordet.

Tack så mycket, hörde mig.

Ja, hej Staffan.

Hejsan, hejsan. Jag tänkte fråga lite generellt om det nya segmentet Stockholm. Kan ni ge någon indikation på vilken typ av investeringen ni vill göra framgent? Är det så att ni vill köpa fler fastigheter med utvecklingspotential eller kan ni även vara intresserade av fullt uthyrda färdiginvesterade fastigheter och är det enkom cbd eller kan ni tänka er

We are a CBD company, so it is only in CBD when we continue to grow, when we come to such a situation. But then we like to buy houses or properties where we contribute with our organization. i Göteborg på ett flertal platser, på Teatergatan och Magasinsgatan med mera, där vi inte bara utvecklat huset utan utvecklat även platsen, att göra den populär. Så att gärna utvecklingsbara fastigheter och platser, det tycker jag, för då får vi nytta av vår kompetens internt. Så det är väl egentligen siktigt inställt på.

Okay, thank you. And then regarding the decision-making regarding the investment rate in the housing sector and this new segment, the Stockholm office, should it be seen as if the investment rate in the housing sector will perhaps decrease somewhat in the future compared to the historical levels as an advantage for more investments in Stockholm?

Investments in the housing sector, when it was at its peak, då var ju också, det var på topp i Sverige, nu har ju bostadsproduktionen gått ner och det är ju för att hyrorna har ju stigit ganska markant i sådant som är färdigställt idag tack vare inflationen och då är det ju väldigt, väldigt, väldigt noga val man bygger bostäder i Göteborg respektive Stockholm och där är ju kanske något mindre antal platser man kan starta på än när hyran var So it's important to always check the power of payment in the places where you start housing. So the high pace that we were at when we topped, we probably won't get up again. But our ambition as a society builder is that we also create housing in a situation where housing is needed.

Thank you. One last question from me is Regarding yield on cost, if you look at the projects you have started this year, can you give an interval of what the expected yield on cost is for those housing projects?

If you look at the overall value, it has halved towards the top year.

Thank you for answering my questions, that was all I had.

Tack så mycket för frågorna där och det var alla frågor vi hade idag så jag lämnar över ordet till dig Susanne för ditt avslutande ord här.

Ja tack för visat intresse och så kan ni bara också kontakta oss på annat sätt som ni brukar göra. Så är ni välkomna att ställa frågor även där och tack för att ni lyssnade så får ni ha en bra dag.